高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄簡,2183,20240412,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第2183號
原 告 蔡明哲
訴訟代理人 蔡文元律師
被 告 鄭羽君
訴訟代理人 鄭博衫
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於民國113年3月12日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊自民國102年起向訴外人陳芳玉承租其所有之高雄市○○區○○路00號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），並於110年12月29日簽訂書面契約，約定租賃期間自111年1月1日起至112年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元（下稱系爭租約），嗣於111年6月11日合意延長租期2年，直至114年12月31日止。

詎陳芳玉於111年6月22日將系爭房屋暨基地售予被告，於同年7月15日辦畢所有權移轉登記後，被告竟否認系爭租約已延長租賃期間至114年12月31日，屢經協商均無結果，伊之租賃權存否因而陷於不安，且該不安狀態得以確認訴訟除去之，爰依民事訴訟法第247條及買賣不破租賃原則，提起本件訴訟等語。

並聲明：確認兩造自111年7月15日起至114年12月31日止，就系爭房屋有租賃關係存在。

二、被告則以：原告自111年8月起未依約向伊繳納租金，經伊於111年10月25日寄發存證信函催告原告於5日內清償欠租18,000元，並通知原告將於111年12月提前終止系爭租約，詎原告於111年10月31日僅清償租金1,000元，伊再以111年11月2日存證信函通知原告於同年12月10日終止系爭租約，並促請原告遷讓返還系爭房屋，兩造自111年12月10日起已無租賃關係存在等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、按確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。

如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴。

有最高法院98年度台上字第32號民事判決要旨可資參照。

查原告主張伊於111年1月1日向陳芳玉承租系爭房屋，約定租期2年，並經雙方展延租期至114年12月31日，嗣因陳芳玉將系爭房屋售予被告，並於111年7月15日辦畢所有權移轉登記，依買賣不破租賃原則，應由被告自111年7月15日起繼受系爭租約，詎被告否認系爭租約曾經展延租期，並以伊累欠租金達2期以上為由，於111年12月10日片面終止系爭租約，致伊之租賃權存否陷於不安等情，有兩造不爭執真正之系爭租約、建物登記謄本、存證信函為憑（見本院卷第23、27、71頁），是依前引說明，兩造就系爭租約自111年7月15日延至目前為止，是否仍然存在或不存在，既迭有爭執，即不失為現在之法律關係，原告請求確認兩造間自111年7月15日起至114年12月31日止，就系爭房屋有租賃關係存在，自有即受確認判決之法律上利益。

四、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而系爭租約經原告與陳芳玉約定租賃期間自111年1月1日起至112年12月31日止，並經公證在案，有系爭租約及公證書在卷可稽（見本院卷第23、21頁），核其性質係屬定有租限且經公證之不動產租賃契約，原告主張系爭租約租期已展延至114年12月31日，且未據被告合法提前終止，自應由原告就前開利己之積極事實，負舉證證明之責。

經查：㈠原告主張系爭租約業經伊與陳芳玉延長租賃期間至114年12月31日，固提出伊與陳芳玉之111年6月11日、111年6月13日LINE對話截圖為憑（見本院卷第31、34頁），惟：⒈由111年6月11日LINE對話截圖顯示，原告通知陳芳玉稱：「上回電話已與蔡太太（指陳芳玉，下同）溝通過了，我（即原告）同意改合約，合約延長2年」等語，陳芳玉回覆：「上次討論過按照舊合約（即系爭租約，下同）到112年底，…怎麼又變了呢？…」、「…晚上看你（即原告）幾點有空，我拿終止契約書給你簽名，重新簽2年新合約，我下星期一拿去國稅局辦理終止合約，再約時間去簽新合約…」等語，並傳送經陳芳玉簽名之終止租賃契約書予原告確認內容，惟原告於讀取前開終止租賃契約書內容後，向陳芳玉回覆：「…如果蔡太太同意，就到公證人那邊加簽新合約，或者就續行目前這份公證契約即可。」

，陳芳玉則答稱：「上次已經問過了，要先終止舊合約，公證那裡才簽新合約」，嗣經兩造語音通話後，結束對話等情（見本院卷第31至34、181至187頁），只能證明原告與陳芳玉曾於111年6月11日商議展延租期2年，惟陳芳玉要求先終止系爭租約，另在公證人面前按商議展延之租期締結新約，而未同意沿用系爭租約展延租期。

佐以前開LINE對話截圖顯示，原告與陳芳玉僅籠統提及「合約延長2年」、「重新簽2年」，均未具體指明展延後之截止日期，暨證人陳芳玉證稱：伊當時對原告說如果解除舊合約另訂新合約，租約的起迄期間要訂為111年7月1日至113年12月31日，但原告說不同意解除舊合約，原告說新合約租期要訂自113年1月1日起至115年12月31日等語（見本院卷第203頁），益見原告與陳芳玉對「延長租期2年」係以何日期為起迄日，尚未達成共識，仍有待簽立書面確定之，自不能僅憑前開對話內容，遽謂系爭租約之租期已經原告與陳芳玉合意展延至114年12月31日。

⒉再觀諸111年6月13日LINE對話截圖顯示，原告通知陳芳玉謂：「…已詢問公證人，可以再延續2年合約。」

，陳芳玉則回覆「了解」貼圖（見本院卷第34頁），暨證人陳芳玉證稱：「了解」貼圖僅在說明伊知道原告想再租2年，惟伊未同意展延租期至115年12月31日，伊認為將舊合約解除後，是從解除之日起再訂2年租約，亦即租期自111年7月1日至113年12月31日，惟原告不願意按前開租期簽約，故未予換約等語（見本院卷第203頁），可知原告雖有意展延租期2年，惟原告與陳芳玉就租期展延後之起迄日不能達成共識，而未另訂新租約，是僅憑前開LINE對話內容，亦無從推認系爭租約租期已經原告與陳芳玉合意展延至114年12月31日。

⒊此外，原告未提出其他積極證據證明系爭租約之租期業經契約當事人展延至114年12月31日，佐以證人陳芳玉證稱：伊當時告訴原告如不簽新租約，伊要將系爭房屋出售，經伊詢問原告有無意願購買系爭房屋，原告說無力購買，伊遂向原告強調只能住到112年12月31日，因為伊要賣房子等語（見本院卷第203頁），可知陳芳玉在出售系爭房屋以前，已向原告明示系爭租約租期於112年12月31日即告屆至，原告當無可能誤會系爭租約尚可自112年12月31日起展延租期2年。

㈡惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

被告抗辯：原告累欠租金達2個月以上，伊業於111年12月10日合法終止系爭租約，兩造自111年12月10日起即無租賃關係存在，有卷附111年10月25日、111年11月2日存證信函暨收件回執為憑（見本院卷第65至69、71至76頁）。

原告否認之。

經查：⒈依系爭租約第3條約定，原告應按月於每月10日前繳納租金6,000元予出租人（見本院卷第23頁），而陳芳玉將系爭房屋售予被告後，業於111年7月31日以LINE通知原告應自111年8月1日起向被告繳納租金，直到112年12月31日租約期滿為止，有111年7月31日LINE對話截圖為憑（見本院卷第215頁），堪認原告已知悉其應自111年8月1日起按月向被告繳納系爭房屋租金6,000元。

此外，由111年7月31日LINE對話截圖顯示，陳芳玉通知原告稱：伊將簽約押金5,500元轉交予訴外人歐淑琴等語（見本院卷第216頁），尚不能證明被告已自陳芳玉受讓系爭租約押金，要難認被告得以押金扣抵原告欠租。

⒉依系爭租約第16條第1項第2款約定，租賃期間有承租人遲付租金之總額，達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告仍不為支付之情形者，出租人得依同條第2項第2款約定，提前終止租約，並於終止前30日檢附相關事證，以書面通知承租人（見本院卷第25頁）。

而被告於111年7月15日繼受系爭租約之出租人地位後，原告僅於111年10月31日繳納租金1,000元予被告，嗣自111年11月起即分文未繳乙節，業據原告陳明在卷（見本院卷第129頁），是自111年8月1日起算至至111年10月止，原告已積欠被告租金共17,000元未繳（計算式：[6,000×3]-1,000=17,000），累欠租額已達2個月租額以上，依民法第440條規定，被告自得終止系爭租約。

又被告於111年11月2日以原告欠租達2個月以上租金額為由，寄發存證信函通知原告於111年12月10日終止系爭租約，該信函於111年11月3日送達原告（見本院卷第73、76頁），業依系爭租約第16條第2項約定，於終止前30日檢附書面向原告為提前終止租約之通知，堪認系爭租約已經被告合法終止，兩造自111年12月10日起就系爭房屋已無租賃關係存在。

⒊原告雖主張：陳芳玉自110年1月1日起至111年5月10日止（共17個月），每月向伊收取租金7,000元，合計溢收租金17,000元（計算式：[7,000-6,000]×17=17,000），伊自得以前開溢繳租金抵付111年8月、9月及部分10月租金共17,000元（計算式：[6,000×2]+5,000=17,000），經扣抵後，伊已毋庸向被告繳納任何租金云云。

查：⑴原告與陳芳玉曾合意自110年1月起調漲每月租金為7,000元之事實，有證人陳芳玉證稱：伊之丈夫蔡東平於107年12月21日去世後，伊無法只依靠勞退金過生活，遂於109年年底與原告商議調漲租金為每月7,000元，原告遂自110年1月起按月給付租金7,000元等語為憑（見本院卷第202、206、191頁），上情核與原告與陳芳玉間111年6月11日LINE對話截圖顯示，陳芳玉向原告質問：「從110年經過你同意租金已調漲為7,000元，這個問題5月份已討論過了，你說合約不用改，租金照付7,000元，你忘記了嗎？」，原告隨即在對話列張貼110年1月10日伊與陳芳玉討論漲租為每月租金7,000元之截圖後，向陳芳玉回覆「是蔡太太先違約漲房租的」，陳芳玉隨後在對話列張貼原告於110年1月10日答稱「好的，沒問題」之對話截圖，回覆原告謂：「也是經過你同意才調漲的」等情一致（見本院卷第181、182、183頁），可見陳芳玉自110年1月1日起至111年5月10日止，依雙方合意調漲租金後之價額，向原告收取每月租金7,000元，係有法律上原因。

⑵又原告於前述111年6月11日與陳芳玉之LINE對話中，雖向陳芳玉改稱：「在沒更改合約前，我們就依法照現在的合約履行」等語（見本院卷第183至184頁），然而原告既明知其依系爭租約僅負有按月繳納租金6,000元之義務，卻同意自110年1月1日起至111年5月10日止，按月向陳芳玉繳付租金7,000元，就其溢付每月租金1,000元部分，即屬給付時明知無給付義務，卻仍同意繳付以清償租金債務之行為，依民法第180條第3款規定，其給付即不得請求返還，要難認原告有何得以扣抵租金之不當得利債權存在。

⑶此外，原告自承伊溢付租金17,000元之對象為陳芳玉，並非被告，已如前述，被告既非前開款項之收取人，原告對被告即無不當得利債權存在，自無從以之扣抵被告之租金債權。

原告猶執前詞主張伊毋庸繳納租金云云，洵非可採。

⒋原告另主張：系爭房屋浴室外之牆壁油漆嚴重剝落、壁癌嚴重，導致屋內粉塵散布，已達危及居住者身體健康及使用安全之程度，被告於111年7月15日繼受系爭租約後，經伊於111年10月31日寄發存證信函催告修繕，仍未盡出租人修繕義務，伊自得拒絕繳納租金，伊復以111年11月16日存證信函向被告要求就無法使用部分減少租金，並執此扣抵租金云云，固有存證信函、收件回執、系爭房屋照片、現況影片光碟為憑（見本院卷第143、149至154、169頁）。

但查：⑴由證人陳芳玉證稱：伊於111年4月29日原告以LINE催告伊修繕系爭房屋浴室外之牆壁後，即允為修繕，並曾3次催促原告趕快決定是否要修，但後來原告回覆說他母親認為還可以用，要暫緩修理等語（見本院卷第204、205頁），及卷附原告與陳芳玉間111年4月29日、同年5月7日LINE對話截圖內容（見本院卷第157至161、211頁），可知陳芳玉於000年0月間已允為修繕系爭房屋浴室外之牆壁，並待原告配合，擇期進行修繕，卻因原告於111年5月7日回覆「暫緩修理」，而未能修繕（見本院卷第211頁），堪認系爭房屋牆壁未完成修繕係可歸責於原告。

⑵承上，原告於000年0月間既向陳芳玉回覆系爭房屋暫無須修繕，應可推認前述牆壁粉光脫落情形尚不至於影響原告使用系爭房屋，否則當無拒絕陳芳玉修繕之理。

詎原告時隔半年後，翻異前詞，再以111年10月31日存證信函催告被告修繕系爭房屋浴室外之牆壁，自應由原告舉證證明系爭房屋於000年00月間已處於非經修繕，不能合於約定使用收益之狀態，否則即難認原告主張為真實。

惟原告迄未舉證證明系爭房屋除浴室外之牆壁粉光脫落外，有何其他不能合於租賃使用收益情形，佐以原告自111年12月10日起繼續占用系爭房屋迄今，仍拒不遷出，業經本院依職權調取本院113年度司執字第4000號返還房屋事件卷證核閱無訛，應可推認系爭房屋於111年8月至10月間尚無不能供原告日常生活起居使用情形。

原告猶執前詞主張被告未依系爭租約第10條第2項約定提供合於居住使用之租賃住宅，並於租賃期間保持其合於居住使用之狀態云云，容難採信。

⑶再者，系爭租約第8條第2、4項固約定，系爭房屋應由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除；

出租人於修繕系爭房屋期間，致系爭房屋全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金（見本院卷第24頁）。

惟原告於111年10月31日寄發存證信函催告被告於函到5日內派工修繕，該信函同日送達被告（見本院卷第143至146頁），被告截至111年11月5日仍未見修繕，然而亦查無原告自行修繕之事實，原告既未支出修繕費用，即無從依系爭租約第8條第2項約定，以自行修繕費用扣抵租金。

更何況系爭房屋於111年8月至10月間既無修繕事實，即無可能因修繕致系爭房屋全部或一部不能居住使用，原告亦無從依系爭租約第8條第4項約定扣除全部或一部租金。

從而，原告於111年11月16日寄發存證信函通知被告，稱：就伊無法使用部分，被告應減少之租金及自行修繕房屋之金額，自每月租金中扣除云云（見本院卷第147至148頁），核與系爭租約約定不符，為不足採。

㈢綜上，被告固於111年7月15日因向陳芳玉買受系爭房屋，而繼受系爭租約之出租人地位，與原告成立租賃關係，惟系爭租約業經被告合法終止，兩造自111年12月10日起已無租賃關係存在，應堪認定。

五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條及買賣不破租賃原則，請求確認兩造自111年7月15日起至114年12月31日止，就系爭房屋有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘證據及攻防方法對本件判決結果均不生影響，不再逐一論述。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書 記 官 許弘杰