高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄簡,2334,20240402,2

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第2334號
原 告 林水燕
訴訟代理人 黃靖惠
陳泓堯
被 告 黃基鎮
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號四樓之三房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元。

訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣貳拾捌萬玖仟參佰伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號4樓之3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）26,000元。

嗣又聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告16,000元（見本院卷第95頁），核與民事訴訟法255條第1項第2款規定相符，應予准許。

二、原告主張：兩造於民國105年12月1日簽立租約，約定被告向伊承租系爭房屋，租期自105年12月1日至106年11月30日止，每月租金6,500元，被告並給付押租金1萬元予伊。

嗣原定租期屆滿後，被告持續居住於系爭房屋，兩造間成立不定期租賃關係（下稱系爭租約）。

詎被告自112年6月起即未給付租金，迭經催告，均置之不理，伊爰寄送存證信函予被告為終止系爭租約之意思表示，經被告於112年10月17日收受。

系爭租約既已終止，被告即應騰空返還系爭房屋予伊。

又被告欠繳112年6月至112年9月之租金共26,000元，扣除押租金1萬元後，尚積欠16,000元。

爰依系爭租約、民法第767條第1項規定起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告16,000元。

三、被告則以：原告於000年00月間要將伊鎖死在系爭房屋，原告妨害伊自由，原告需要給出交代等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於105年12月1日簽立租約，約定被告向原告承租系爭房屋，租期自105年12月1日至106年11月30日止，每月租金6,500元，被告並給付押租金1萬元予原告。

嗣原定租期屆滿後，被告持續居住於系爭房屋，兩造間成立不定期租賃關係。

㈡原告為系爭房屋所有權人。

㈢被告未給付系爭房屋112年6月至112年9月之租金。

㈣原告因被告積欠112年6月至9月之租金，於112年10月3日向被告寄發催繳租金之存證信函，命被告於7日內給付，經被告於112年10月4日收受。

㈤被告於收受不爭執事項㈢所示存證信函後，仍未給付租金，原告於112年10月16日寄送存證信函向被告終止系爭租約，經被告於112年10月17日收受。

㈥原告尚未退還押租金1萬元予被告。

五、本件爭點：㈠原告依系爭租約、民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約，請求被告給付租金16,000元，有無理由？茲分述如下：㈠原告依系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由：⒈按承租人應依約定日期，支付租金。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋．．．三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第439條、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

次按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。

故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付。

⒉經查，原告因被告積欠系爭房屋112年6月至9月之租金，於112年10月3日向被告寄發催繳租金之存證信函，命被告於7日內給付，經被告於112年10月4日收受等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），並有存證信函暨回執附卷可憑（見本院卷第19、21頁），堪認原告已向被告為合法催告。

嗣被告仍未遵期給付租金，原告復於112年10月16日寄送存證信函向被告終止系爭租約，經被告於112年10月17日收受等節，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），並有存證信函暨回執可佐（見本院卷第23、25頁）。

是被告既遲延給付租金（112年6月至9月，4個月，共26,000元【6,500×4＝26,000】），而以押租金1萬元抵償（26,000－10,000＝16,000），至原告112年10月17日終止系爭租約之日止，已積欠原告租金總額達2個月以上，故原告終止系爭租約之意思表示，自屬有據，是系爭租約業已於112年10月17日終止。

⒊再按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決意旨可參）。

經查，系爭房屋為原告所有，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），並有系爭房屋建物謄本附卷可查（見本院卷第27至29頁）。

又系爭租約已於112年10月17日終止，業經本院論述如前。

被告復未舉證證明有何得繼續占用系爭房屋之正當權源，則被告持續占用系爭房屋，自屬對原告所有權之妨害，原告請求被告騰空返還系爭房屋，自為有據。

又本院既已依民法第767條第1項前段規定准許原告遷讓房屋之請求，則其依系爭租約請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。

⒋被告雖辯稱：原告於000年00月間要將伊鎖死在系爭房屋，妨害伊自由云云，並提出現場照片為憑（見卷附證物袋），然經原告否認上情。

而觀諸被告所提照片，僅可見系爭房屋門鎖有遭衣架架住，但無從遽認即為原告所為，被告復未能提出其他證據以證其實，自難認被告所述為可採。

又被告自陳有把衣架解開，進入屋內拿東西（見本院卷第145頁），亦難認被告有何自由遭妨害之情形。

況被告辯稱上情，係發生於000年00月，要與其積欠112年6至9月租金無涉，更無從憑此即認被告有何占用原告房屋之正當事由，是其所辯，要無可採。

㈡原告依系爭租約，請求被告給付租金16,000元，為有理由：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。

經查，系爭租約第3條約定系爭房屋每月租金6,500元（見本院卷第11頁），被告自有依約繳付租金之義務，應給付原告112年6月至112年9月，共4個月之租金26,000元（計算式：6,500×4＝26,000）。

又經抵充被告已給付之押租金1萬元後，被告尚應給付16,000元（計算式：26,000－10,000＝16,000）。

從而，原告請求被告給付積欠之租金16,000元，自為有理。

至被告所辯要與原告租金請求無涉，業經本院論述如前，併此敘明。

六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項規定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告16,000元，為有理由，應予准許。

七、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 2 日
高雄簡易庭 法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 2 日
書 記 官 林勁丞