高雄簡易庭民事-KSEV,97,雄簡,7283,20090210,1

臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第7283號
原 告 九仕工程企業股份有限公司
法定代理人 丙○○
被 告 板信商業銀行股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於中華民國98年1 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國92年9 月1 日就坐落於高雄市○鎮區○○段一小段820 、820 之1 地號土地及其上同區段1858號建物（即門牌號碼高雄市前鎮區○○○路76號10樓）（含建物共同使用部分1963建號及地下層平面停車位1725建號）（下稱系爭房屋）向訴外人乙○○承租，雙方訂立租賃契約書並約定租賃期間自92年9 月1 日迄102 年8 月31日止，計10年；

嗣乙○○於94年8 月23日將系爭房屋售予訴外人羅樹華並完成所有權移轉登記，羅樹華並同意由原告繼續承租系爭房屋，且基於買賣不破租賃之原則，原告與乙○○間之租賃契約自當然由繼續存在於原告與羅樹華間，雖羅樹華隨即於94年9 月18日依原租賃契約之內容及精神與原告形式上重簽租賃契約（下稱系爭租約），其性質應屬原告與乙○○間租賃契約之延續，而非重新簽訂租約。

㈡、另羅樹華於購得系爭房屋後，隨即於94年9 月6 日以系爭房屋設定最高限額抵押權予被告板信商業銀行股份有限公司以擔保借款債務；

惟嗣因羅樹華業已死亡，而未能如期償還該借款債務，被告於96年9 月7 日取得96年度拍字第2389號拍賣抵押物裁定之執行名義後，旋於97年1 月18日持該執行名義就系爭房屋向鈞院聲請強制執行，並經鈞院以97年度司執字第8005號執行事件受理在案。

詎料，被告於該執行程序中竟以系爭租約係簽訂於最高限額抵押權設定後，業已影響其抵押權之實行為由，否認並聲請排除原告就系爭房屋之租賃權，並經鈞院於97年7 月8 日以97年度司執齊字第8005號執行命令除去，然依前述，系爭租約既屬原告與乙○○間租賃契約之延續，則顯見應早於被告之最高限額抵押權設定前即已存在，是以，被告否認系爭租約之存在，自屬無據。

㈢、為此，爰依法提起本件訴訟以確認系爭租約存在，並聲明：確認原告與羅樹華之遺產管理人林嫦芬律師間就高雄市前鎮區○○○路76號10樓之租賃權存在。

二、被告則以：對於原告與乙○○間存有租賃關係一節，固不否認，惟乙○○既已將系爭房屋出售予羅樹華，且原告與羅樹華復係於最高限額抵押權設定後即94年9 月18日之際始重新簽訂租約，則其性質上即屬另一租約，而非原租賃契約之延續，是以，於上揭執行程序之第一次拍賣期日程序中，既因無人應買系爭房屋而致流標，足見系爭租約之存在業已影響抵押權之實行，則依民法第866條第2 、3 項之規定，被告自得聲請除去系爭租約後再行進行第二次拍賣程序。

因之，原告於前揭執行事件中自不得再執系爭租約關係對抗被告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：原告主張之下列各情，為被告所不爭執，堪信為真實：

㈠、原告於92年9 月1 日向乙○○承租系爭房屋，雙方訂立租賃契約書並約定租賃期間自92年9 月1 日迄102 年8 月31 日止計10年，乙○○隨於94年8 月23日將系爭房屋售予羅樹華並完成所有權移轉登記，此有卷附之租賃契約書、買買所有權移轉契約書等件影本可稽（見本院卷第73至77頁、第47至52頁）。

㈡、原告於94年9 月18日復與羅樹華簽訂書面租賃契約，約定租期自94年9 月18日起至102 年9 月17日止計8 年一節，則有卷附之租賃契約書影本可稽（見本院卷第78至82頁）。

㈢、系爭房屋業經羅樹華於94年9 月6 日設定最高限額抵押權予被告以擔保借款債務；

嗣因羅樹華業已死亡，而未能如期償還該借款債務，被告於97年1 月18日持96年度拍字第2389號拍賣抵押物裁定，聲請就系爭房屋強制執行，經本院以97年度司執字第8005號執行事件受理在案，而該執行程序之系爭房屋第一次拍賣期日因無人應買而流標，本院執行處遂於97年7 月8 日依被告聲請以97年度司執齊字第8005號執行命令除去系爭租賃關係等情，亦經本院依職權調取97年度司執字第8005號執行卷核閱屬實。

四、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文，該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。

本件被告執96年度拍字第2389號拍賣抵押物裁定之執行名義，向本院聲請強制執行，且於執行程序中以系爭租約之存在業已影響其最高限額抵押權之實行為由，而聲請除去原告存在於系爭房屋之租賃權並經本院執行處以97年度司執齊字第8005號執行命令除去系爭租賃關係等情，俱如前述。

是以原告租賃權之存在既經被告否認並於前揭執行程序中聲請除去，顯然兩造就系爭租約存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，依上開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，自屬於法有據，合先敘明。

五、原告主張基於買賣不破租賃關係之原則，原告與乙○○間之租賃關係自應由羅樹華承受而繼續存在，且羅樹華於94年8月23日受讓系爭房屋之際，業已同意由原告繼承承租，至原告與羅樹華間於94年9 月18日所簽訂之租約，僅係原租約之延續，並非新成立另一租約，是以原告之租賃權自早於被告最高限額抵押權設定之前等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

因之，本院所應審酌者，厥為：㈠系爭房屋轉讓之際，原告與乙○○間之租賃關係是否基於買賣不破租賃之規定，而當然繼續存在於系爭房屋受讓人羅樹華與原告間，並依此認定原告之租賃權早於系爭房屋最高限額抵押權設定之前、㈡若無買賣不破租賃原則之適用，則於94年9 月6 日被告設定最高限額抵押權之前，羅樹華於94年8 月23日受讓系爭房屋之際，是否業與原告合意成立租賃契約，而不受該抵押權設定之影響、㈢系爭租約是否為原告與乙○○間租賃契約之延續，而非另行成立之新租約。

茲說明如下：

㈠、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法第425條定有明文。

是以，參以上揭規定即知，不動產租賃契約若約定之租賃期限逾5 年以上或未定期限，且未經公證時，即無買賣不破租賃規定之適用。

經查，本件原告與乙○○間就系爭房屋定有租賃契約，而系爭房屋並經乙○○讓與羅樹華等情，均為兩造所不爭執，俱如前述。

而原告與乙○○間租賃契約之租期係自92年9 月1 日迄至102 年8 月31日止，共計10年，且該租賃契約復未經公證等情，亦為原告所不爭執。

因之，揆諸前揭說明，原告與乙○○間之租賃契約期間既已逾5 年以上且未經公證，則顯無上揭買賣不破租賃規定之適用，從而，原告依買賣不破租賃原則，認原告與乙○○間之租賃契約對於系爭房屋之受讓人羅樹華仍屬存在，而主張其租賃關係早於系爭房屋最高限額抵押權設定之前云云，顯屬無據，自不足採。

㈡、原告另主張羅樹華於94年8 月23日受讓系爭房屋之際，業已同意由原告繼續租用系爭房屋，而認系爭租約係成立於94年9 月6 日系爭房屋最高限額抵押權設定之前等語。

然查，證人即原告公司負責人丙○○之女兒乙○○於本院審理時固到庭證述：是於94年8 月24日將系爭房屋出售予羅樹華... ，當時我向羅樹華說房子出售後仍要繼續將房子出售給我爸爸（即原告公司負責人丙○○），當時我父親有在場，就只有我說而已等語（見本院98年1 月20日言詞辯論期日筆錄），然參以證人乙○○與原告公司之負責人丙○○間具有父女之親屬關係一情，則證人之證述是否毫無偏袒原告之情，已非無疑，況經本院以簽訂系爭房屋買賣契約當日是否有簽訂書面租賃契約之問題質之時，證人乙○○復證稱：當天也有簽訂房屋書面租賃契約等語（見前揭言詞辯論筆錄），核之該等證述內容，除與原告於本院審理時所陳簽訂系爭房屋買賣契約當天並未簽訂書面租賃契約，僅與羅樹華口頭協議繼續承租，係於94年9 月18日始簽訂書面租賃契約，我女兒不知道相關細節，大部分都是我在辦理等情，並非一致，而有出入外，尚與原告所提出其與羅樹華間簽訂之書面租賃契約所載系爭租約係於94年9 月18日簽訂，租期自94年9 月18日起至102 年9 月17日止等內容有異，是以，顯見前揭證述之內容，實不足採憑。

因之，原告主張於94年8 月23日羅樹華受讓系爭房屋時，業與羅樹華合意成立系爭租約一節，亦屬無據。

㈢、原告復主張系爭租約係屬原告與乙○○間租約之延續，並非另行成立之新租約，而認系爭租約成立於最高限額抵押權設定之前等語。

惟查，參以原告與乙○○間之書面租賃契約書所載，其租賃期間係自92年9 月1 日起至102 年8 月31日止，每月租金5 千元，應於每月月底前繳交租金，且無押租金之約定，而原告所提出其與羅樹華間之系爭書面租賃契約書所載租賃期間則係自94年9 月18日起至102 年9 月17日止，每月租金5 千元，應1 次給付4 個月租金，同時並有給付押租金23萬元之約定，核之2 份契約書所載之租賃契約內容，除租賃期間並未接續外，關於是否有押租金之約定、租期為何及每月繳交租金之期限等租賃條件內容，均不相同，足徵系爭租約與原告及乙○○間之租賃契約間，並非同一。

因之，原告主張系爭租約係延續其與乙○○間租賃契約云云，亦不足採。

六、又按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項分別定有明文。

查本件原告與乙○○間之租賃契約，並無買賣不破租賃規定之適用，且原告復未能證明系爭租約係成立於系爭房屋最高限額抵押權設定前，均如前述。

又被告於聲請強制執行時主張之債權額為4,484,501 元本息及違約金，而抵押之系爭房屋於前揭執行程序中，經鑑價結果價值5,900,000 元，第一次拍賣底價為5,920,00 0元，惟無人應買後，於第二次拍賣底價則減價為4,736,000 元等情，則經本院依職權調閱上揭執行卷核閱屬實，顯見系爭房屋不動產之價金業已不足清償被告之抵押債權，而衡諸常情，執行不動產上若有第三人占用之法律關係存在時，因拍定人無法及時取得土地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，因之，被告於上揭執行程序中主張有租賃關係存在顯影響其抵押權之實行及受償，而聲請除去該租賃關係，並經本院執行處依執行命令除去該等租賃關係，核與上揭規定意旨相符，是以，被告辯稱依民法第866條規定，系爭租約關係業已影響抵押權之實行與受償，且經執行法院除去而不能對抗被告等語，核屬有據。

七、綜上所述，原告與乙○○間之租賃契約，既未由羅樹華當然承受，且原告復未能證明系爭租約係成立於被告就系爭房屋設定抵押權之前，而被告復依民法第866條規定聲請執行法院除去該等租賃關係，則原告對被告提起本件訴訟求為確認系爭租賃關係尚屬存在之主張，顯無理由，應予駁回。

八、末查，本件原告於本院審理期日中，雖聲請通知證人即被告公司承辦系爭房屋抵押權貸款之行員陳啟方到庭，欲證明系爭房屋抵押權設定時之使用狀況，然參以上開說明，系爭書面租約既已明確載明系爭租約租期係自抵押權設定後，則顯無再行通知該等證人到院作證之必要；

此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條；本件訴訟費用額為裁判費，金額確定為如主文所示。

中 華 民 國 98 年 2 月 10 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 10 日
書記官 林國龍