臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,104,重上,25,20150819,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上字第25號
上 訴 人 王東桂
訴訟代理人 陳欽煌律師
被上訴人 楊晏昤
訴訟代理人 苗怡凡律師
上列當事人間請求履行契約事件，對於民國103 年12月23日臺灣屏東地方法院103 年度重訴字第1 號第一審判決提起上訴，本院於104年8月5日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國102 年8 月23日與伊訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將上訴人所有坐落屏東縣恆春鎮○○○段0000○0000○0000地號等3 筆土地（下稱原54-1等3 筆土地），總面積22620 平方公尺出售予伊，約定總價金新臺幣（下同）3550萬元，並分4 次給付，伊已依約給付定金355 萬元及第1 期款1,000 萬元。

後為減免將來上開土地過戶移轉所生增值稅，兩造同意將原54-1等3 筆土地合併分割，於同年10月28日變更登記為同段54-1、54-9、54-10 號等3 筆土地（下稱系爭3 筆土地），並因鑑測總面積減少661 平方公尺，兩造依約將總價金合意減為3446萬2627元。

詎上訴人於同年10月21日突以契約外之片面條件，要伊確保原54-1等3 筆土地均退縮3 米作為道路供公眾通行，且以履約仍有疑義為由，逕指示蘇喬英代書事務所之代書蘇秀春（原審誤載為蘇喬英）暫停辦理系爭3 筆土地過戶事宜。

因上訴人故意不依約辦理申報土地增值稅之後續手續，致伊第二、三期計尚有2091萬2627元價金（3446萬2627元-1355萬元）無從給付，則伊依約給付所餘價金2091萬2627元之同時，自有權請求上訴人就系爭3 筆土地辦理所有權移轉登記及點交。

又系爭契約約定最遲於102 年10月30日移轉系爭3筆土地及鑑界交付，因上訴人遲延點交，依系爭契約第9條第2款規定，視同違約，應支付遲延點交之賠償金，故上訴人自應點交之翌日即102 年11月1 日起至履行點交之日止，每日應按總價金千分之一即3 萬4462元（3446萬2627元×0.001 ）賠償予伊。

惟如伊請求上訴人履行系爭3 筆土地過戶為無理由時，則因上訴人違約致給付不能，伊以103 年7 月30日追加書狀送達上訴人時，作為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第11條之違約罰則第1項約定，請求上訴人退還已收價金1335萬元並賠償同額違約金，合計2710萬元（1335萬元×2 ）。

為此，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，先位聲明求為判決：㈠上訴人應於被上訴人給付2091萬2627元之同時，將系爭3 筆土地所有權移轉登記予被上訴人，並交付系爭3 筆土地。

㈡上訴人應自102 年11月1 日起至交付土地之日止，按日給付被上訴人3 萬4462元。

備位聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人2710萬元，及其中1355萬元自102 年8 月29日（上訴人受領給付第二期款1000萬元之日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：因原54-1等3 筆土地與鄰地間通路狹窄、車輛進出不易，兩造乃於系爭契約備註第1 、3 點為道路之約定，是系爭契約立約真意為被上訴人同意於緊鄰同段54-6地號之買賣標的物即原54-1等3 筆土地邊緣線均退縮3 米，供作公共通行道路使用，並非僅合併分割變更登記後之54-10 號土地退縮3 米而已，則在被上訴人確保履行此約定並依系爭契約第3條簽發商業本票作為履約擔保前，伊自得提出同時履行抗辯，拒絕辦理系爭3 筆土地所有權移轉登記。

又被上訴人因承諾原54-1等3 筆土地均退縮3 米及讓上訴人繼續耕種荔枝兩年，伊才以上開便宜價格出售系爭3 筆土地，然代書竟未將此等內容記載於系爭契約，被上訴人復耍賴而未為之，已違反誠信，是伊因錯誤或被詐欺而訂立系爭契約，爰依法撤銷系爭契約之意思表示（於本院表示不再主張終止及解除系爭契約，見本院卷第110 頁背面），被上訴人之請求無理由。

另被上訴人於簽訂系爭契約後始表示要向金融行庫辦理貸款，故雙方乃另書立約定書，約定第二、三期款之付款日期順延至銀行貸款完成時，則原應於102 年10月30日完成點交之約定，應順延至被上訴人繳清全部價金後，故被上訴人主張伊已遲延點交，請求至交付系爭3 筆土地之日止之每日違約罰金，自屬無據等語置辯。

並答辯聲明求為：被上訴人之訴駁回。

三、原審判決上訴人應於被上訴人給付2091萬2627元之同時，將系爭3 筆土地所有權移轉登記予被上訴人，及交付土地，並駁回被上訴人其餘之訴。

上訴人就此敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。

（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服而告確定）。

四、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於102 年8 月23日簽訂系爭契約，買賣標的物原為屏東縣恆春鎮槺榔林段原54-1等3 筆土地，總面積22620 平方公尺，總價金3550萬元。

嗣為農地移轉之增值稅減免問題而辦理合併分割，於同年10月28日變更登記為同段54-1（10812平方公尺）、54-9（10812 平方公尺）、54-10 （335 平方公尺）地號之系爭3 筆土地，鑑測結果總面積較原來減少661 平方公尺，總價金從原3550萬元，依約減為3446萬2627元。

㈡被上訴人依約於簽約日給付定金355 萬元及102 年8 月29日給付第一期款1000萬元，之後上訴人於102 年10月21日至蘇喬英代書事務所自行提出將與被上訴人之協議事項，要求在兩造協議完成前，暫時中止後續之系爭契約應辦手續，因此被上訴人之第二（原1500萬元）、三（原695 萬元）期之尾款共2091萬2627萬元（3446萬2627元-1355 萬元＝2091萬2627萬元）亦未給付至今。

五、兩造爭執事項為：㈠被上訴人先位請求上訴人履行系爭契約，辦理系爭3 筆土地過戶登記，並交付土地，是否有理由？㈡被上訴人備位請求上訴人應依系爭契約第11條規定，除應退還所收價金1335萬元外，應再賠償相等金額之違約金，共應給付2710萬元及遲延利息，有無理由？茲分述如下：㈠被上訴人請求上訴人履行系爭契約，辦理系爭3 筆土地過戶登記，並交付土地，是否有理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條定有明文。

次按意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，或被詐欺而為意思表示者，表意人固得於意思表示一年內之除斥期間撤銷其錯誤或被詐欺之意思表示，民法第88條第1項、第90條、第92條第1項前段、第93條前段分別定有明文。

又主張被詐欺或錯誤而為表示之當事人，自應就此項有利於己之事實，負舉證之責任。

⒉查被上訴人向上訴人購買原54-1等3 筆土地，兩造並簽訂系爭契約，嗣為農地移轉之增值稅減免而辦理合併分割，於同年10月28日變更登記為系爭3 筆土地，總價金依約減為3446萬2627元，被上訴人已支付定金及第一期款總計1355萬元，惟因上訴人於102 年10月21日要求代書蘇秀春在兩造協議完成前，暫時中止後續系爭契約應辦手續迄今，此為兩造所不爭執，並有系爭契約、收據、定金支票、匯款申請書、上訴人之存證信函、系爭3 筆土地及地籍圖等件可稽，此部分事實堪以認定。

被上訴人乃依系爭契約訴請上訴人履約，惟上訴人辯稱基於系爭契約真意在於買賣標的物即原54-1等3 筆土地（合併分割後為系爭3 筆土地）均要退縮3 米作為通行道路，不只54-10 地號土地退縮3 米而已，因被上訴人未確保此承諾並簽發商業本票作為履約擔保，故提出同時履行抗辯，要求代書蘇秀春中止辦理過戶；

且被上訴人迄今拒絕原54-1等3 筆土地均退縮3 米及讓上訴人繼續荔枝耕種兩年，代書蘇秀春復未將此內容記載於系爭契約，伊因錯誤或被詐欺而訂立系爭契約，依法撤銷系爭契約之意思表示，被上訴人之請求無據云云，則上訴人就其所辯有權中止履約及其因錯誤或被詐欺而得依法撤銷系爭契約之意思表示之有利於己之事實，自應負舉證之責。

經查：⑴上訴人就其所辯，固以系爭契約備註第2 、3 點之約定內容、證人蘇秀春於原審證述及證人即上訴人配偶阮錦蘭之證述為據。

惟依系爭契約備註第2 點係約定：「買方（即被上訴人）同意承買標的物未做開墾使用前，荔枝由賣方（即上訴人）收益」，並未約定被上訴人同意上訴人於系爭契約成立後，仍得繼續耕作種植荔枝2 年。

又系爭契約備註第3 點係約定：「買方同意承買標的物退縮3 米作為公共通行道路使用」等語，而未明確載明兩造約定之承買標的物何地號位置應退縮3 米，此為上訴人所自承（見本院卷第89頁背面），又依證人即代書蘇秀春證稱：伊將兩造約定寫在契約書第13條以下之備註欄4 點，備註欄第3 點之退縮3 米道路，係指在54-6地號進去那排附近，靠近27-1地號之處，在合併分割後，指在54-10 地號位置（當庭以鉛筆畫出如本院卷第81頁之斜線位置為兩造約定退縮道路之位置），並未約定3 筆土地都要退縮3 米。

備註第1 點記載27-1地號退縮1 米，與備註第3 點並無記載任何地號，而是寫承買標的物退縮3 米，賣方（上訴人）有提出疑問，所以在102 年9 月6 日賣方要求就此疑義應作約定書，補充說明備註欄約定退縮3 米道路的位置，伊依賣方要求做約定書，約定書經兩造同意簽名。

作為道路通行之位置與A 、B 、C 位置無關，並沒有退到轉彎區，轉彎區之國有地很大，不需要退。

兩造希望分割後54-10 地號道路退3 米寬，27-1地號道路退1 米，當時未說要將退縮土地分割出來。

若未過戶前，土地是上訴人所有，被上訴人應在過戶後才能履行。

備註欄第2 點所示承買標的物未作開墾使用前，荔枝由賣方收益，未約定由上訴人繼續耕作或種植荔枝兩年等語（見本院卷第85至87頁），核其所述與經兩造簽名用印之102 年9 月6 日約定書上補充說明第2點記載：「雙方就102 年8 月23日買賣契約備註欄第3 點中之退縮3 米道路（緊鄰槺榔林段54-6地號之部分）供公共通行使用，…」，及系爭契約備註欄第2 、3 點之約定互核相符，上訴人對系爭契約及約定書之真正亦無爭執，且參諸證人蘇秀春與上訴人並無宿怨前隙，衡情亦無甘冒偽證風險，設詞故為有利於被上訴人之必要，是其證言應屬可信；

並參諸上訴人於102 年11月5 日之存證信函記載：本人提出暫時中止契約進行之目的，主要乃在於確保槺榔林段「54-10 」地號土地作為公共通行道路使用之權利，…其他筆土地請依契規定辦理過戶手續等語，核與證人蘇秀春前開證述兩造希望分割後54-10 道路退3 米寬作為道路通行位置相符，而上開存證信函並係上訴人委請友人繕寫處理，此為上訴人所自承（見本院卷第84頁背面），衡情應與其本意相符，堪信兩造於系爭契約備註欄第3 點約定被上訴人承買應退縮3 米作為公共通行道路之位置，僅在緊鄰槺榔林段54-6地號土地之54-10 地號土地部分，並非指原54-1等3 筆土地全部，亦未包括上訴人所指54-10 地號土地外往東北方向右轉彎鄰近標示A 、B 、C 處之國有土地之爭議土地至明（見本院卷第26、27頁）；

兩造亦未約定同意上訴人繼續耕作荔枝兩年無訛。

⑵至於證人即上訴人之配偶阮錦蘭雖證述：在賣系爭3 筆土地時，上訴人向被上訴人及代書陳述路要一邊三米，一邊一米，整條路要打寬的，好像從54-1地號地打寬，還有不知道哪一筆土地打寬，有告訴被上訴人說要留路。

在我們家談時，上訴人向被上訴人說買完後要讓我們收成兩年，被上訴人是願意的，但被上訴人說什麼我不記得了。

兩造簽訂買賣契約及約定書時，我好像有去，但何時去不記得等語（見本院卷第88、89頁），而依阮錦蘭上開所述，其並無法陳述兩造訂定系爭契約時，所約定供作道路之確實地號，僅陳稱：「好像」從54-1地號地打寬，還有不知道哪一筆土地打寬等語，且其在兩造簽立系爭契約或約定書時是否在場，亦有疑義，自難認定其確實知悉兩造約定供作道路之位置，故尚無從單憑上訴人之訴訟代理人提示本院卷第26頁上證一地籍圖（其上已由上訴人標示所主張之道路位置），再由阮錦蘭依該地籍圖指出54-1地號右轉到54-2地號上方位置為兩造約定之道路，即認定兩造約定上開位置或系爭3 筆土地均應退縮3 米供作道路使用。

另阮錦蘭雖證稱：上訴人在伊等住處向被上訴人表示要留路及讓上訴人收成兩年，被上訴人當時係願意等語，惟其對於被上訴人當時回覆之內容竟表示不復記憶，所證已非無疑，而依證人蘇秀春於原審證稱：當時上訴人提到若被上訴人還沒有要使用，是否可以讓上訴人再耕作兩年，但被上訴人說有親戚會去使用，所以兩造只有交談並沒有達成協議，故沒有寫在契約上等語（見原審卷第115 頁背面至第117 頁背面），上訴人對蘇秀春此部分證述並無意見，顯見阮錦蘭此部分證述，顯與事實不符，並有故為迴護上訴人之情，是其所為之證述，即有偏頗，無從採為有利於上訴人之認定。

從而，依證人蘇秀春之前開證述，堪認定兩造就道路及耕作一事洽談後，已合意如系爭契約備註欄第2 點、第3 點及約定書第2 點所載內容，即被上訴人同意承買標的物未做開墾使用前，荔枝由上訴人收益，及同意被上訴人承買應退縮3 米之位置僅在緊鄰槺榔林段54-6地號土地之54-10 地號土地部分而已。

上訴人辯稱被上訴人承諾就原54-1等3 筆土地（合併分割後為系爭3 筆土地）均退讓3 米，及同意上訴人繼續耕作2 年云云，要無足採。

⑶兩造為減免增值稅而同意合併分割為系爭3 筆土地，並將價金減為2091萬元2627元，為兩造所不爭執。

又依證人蘇秀春於原審證述：於9 月6 日雙方協議同意順延第二、三期付款，到銀行貸款為止。

於102 年10月28日辦妥分割登記，54-10 地號是按照實際的道路分割出來，土地上之工寮也必須拆除，才符合上訴人免徵增值稅之想法，但上訴人沒有拆除，上訴人於10月21日要求伊暫時中止這件買賣，因癥結點在道路。

出賣人要繳納土地增值稅後才能辦理移轉登記，要讓被上訴人在增值稅單來後，接著去辦所有權移轉登記，不是依原來第二、三期分別給付，是在所有權移轉登記後，貸款一起給付。

伊告訴上訴人，根據契約書備註欄，賣方過戶之後，賣方土地退一米，買方登記完後的土地退三米，兩造約定書都是約定先移轉登記再辦理貸款等語（見原審卷第115 頁背面至第117 頁背面）。

上訴人對蘇秀春此部分之證述亦無意見，且不爭執蘇秀春證述系爭3 筆土地之買賣手續，在上訴人收取被上訴人訂金及第1 期款後，流程依約為：①上訴人首應配合讓代書蘇秀春去申報系爭3 筆土地之增值稅單（不論減或免）、②接著即由被上訴人簽具同餘（尾）款價金2091萬元2627元面額之本票交代書保管，而後配合交由代書辦理完成系爭3 筆土地移轉登記（如有增值稅，上訴人應先完稅）予被上訴人名下、③再讓被上訴人得以系爭3 筆土地所有權人資格持向銀行辦理貸款後付清尾款，由代書將該本票返還被上訴人之流程（本院卷第69頁、第84頁背面、原審卷第116-117 頁），足見系爭3 筆土地買賣之後續程序，依約需待證人蘇秀春為上訴人辦完申報取得增值稅單後，被上訴人始有繳納二、三期尾款計2091萬元2627元之義務。

但上訴人於102 年10月21日即以道路退縮等事由，片面要求蘇秀春中止後續過戶手續，以致拖延至今，依約被上訴人自無從給付第二、三期款價金，堪以認定。

而上訴人所辯被上訴人承諾就原54-1等3 筆土地（合併分割後之系爭3 筆土地）全部均退縮3 米供作道路通行或令其繼續耕作2 年云云，既與事實不符，已如前述，當無同時履行抗辯之可言。

又上訴人既負有先辦理土地增值稅完稅（或免稅），始得繼續進行後續程序，而被上訴人係在增值稅單出來後，始有支付二、三期價款之義務，已如前述，則上訴人自行要求代書中止辦理後續過戶應辦手續，致未辦理增值稅完稅，當亦無從再進行上開②由被上訴人簽具同餘（尾）款價金2091萬元2627元面額之本票交代書保管，而後配合交由代書辦理完成系爭3 筆土地所有權移轉登記（如有增值稅，上訴人應先完稅）予被上訴人之程序（即進行系爭契約第3條付款期別「其他」欄之程序），及被上訴人支付尾款之程序。

是上訴人對於其有先辦理完稅之給付義務而未為之，竟抗辯有權以被上訴人未確保退縮3 米道路及簽發本票等事由，提出同時履行抗辯，自屬無據。

⑷另上訴人雖辯稱被上訴人承諾原54-1等3 筆土地均退縮3 米及讓伊繼續耕種荔枝兩年，才以便宜價格出售系爭3 筆土地，惟代書並未將此等內容記載於系爭契約，被上訴人復耍賴而未為之，伊屬因錯誤或被詐欺訂立系爭契約，爰依法撤銷系爭契約之意思表示云云，惟上訴人所辯被上訴人承諾之情事，與事實未符，已如前述，又上訴人係國小畢業，且有買賣不動產之經驗，先前並委由代書及友人處理系爭3 筆土地買賣事宜，及寄送存證信函予蘇秀春，請其暫時中止辦理過戶，此為上訴人所自承（見本院卷第84頁背面），並有卷附存證信函及上訴人與他人簽訂之買賣契約可稽（見原審卷第26頁、第143 至145 頁）），足見上訴人乃具有一定智識及能力，理應足以辯識兩造於系爭契約及約定書約明之買賣條件及權利與義務。

又依系爭契約第13條記載系爭契約所列各條款係經雙方同意並經雙方詳審閱，充分瞭解並同意確實履行而簽署，系爭契約之備註欄約定之內容亦無難以理解之處，且上訴人就易滋生疑義之處，尚委由代書協調而再簽署約定書約明，已如前述，難認上訴人訂立系爭契約或約定書時，有何錯誤或受被詐欺之情，上訴人就此節亦未能舉證以實其說，其所辯自難認屬實。

況縱令上訴人存有錯誤情事，惟上訴人陳稱其早於102 年訂約後，即發現代書蘇秀春未將其原54-1等3 筆土地均退縮3 米及讓上訴人耕作2 年之內容訂入系爭契約，乃請求代書暫停辦理登記等情（見本院卷第101 頁、103 頁背面），則其遲至本院二審訴訟中，於104 年7 月28日具狀及於104 年8 月5 日言詞辯論時，始表示行使撤銷被詐欺或因錯誤所簽訂系爭契約之意思表示（見本院卷第100 頁背面、110 頁背面），亦已罹於1 年之除斥期間，無從再為撤銷權之行使。

故上訴人主張其撤銷系爭契約之意思表示，被上訴人之請求無理由云云，亦屬無據。

⑸綜上，上訴人就系爭契約依約負有先辦理增值稅完稅及過戶移轉登記予被上訴人之義務，而後始生被上訴人辦理貸款以付清尾款之義務，惟因上訴人以兩造未合意約明之前開事由，自行違約中止進行申報增值稅，致被上訴人應付第二、三期款價及請求辦理系爭3 筆土地所有權移轉登記之手續無從進行，故被上訴人以上訴人未履約，主張願放棄以貸款方式，而以現金一次給付尾款予上訴人之同時，請求上訴人辦理系爭3 筆土地過戶登記手續，並交付土地，其主張既對上訴人有利，此為上訴人所是認（原審卷148 頁），則被上訴人依系爭契約之法律關係，先位請求上訴人應於被上訴人給付第二、三期之尾款價金共2091萬2627元之同時，將系爭3 筆土地所有權移轉登記予被上訴人，並交付土地，自屬有據，應予准許。

上訴人上開所辯，則屬無據。

㈡被上訴人先位之訴請求之原因既經認為有理由，則相排斥之備位之訴，自不能併為裁判，是上訴人備位之訴雖併生移審之效力，亦無庸裁判，故其餘有關備位之訴之爭點，亦無庸加以審論，併予敘明。

六、綜上所述，被上訴人先位請求上訴人應於被上訴人給付之2091萬2627元之同時，將系爭3 筆土地所有權移轉登記予被上訴人，並交付土地，於法有據，應予准許。

原審就被上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。

上訴意旨指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，自無逐予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞
法 官 魏式璧
法 官 楊淑珍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
書 記 官 黃月瞳
附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。