臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,105,重上,130,20170531,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上字第130號
上 訴 人 洪忠誠
訴訟代理人 何旭苓律師
被上訴人 魏妙樺
訴訟代理人 孫安妮律師
黃俊嘉律師
複代理人 陳秉宏律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國105年8 月26日臺灣高雄地方法院104 年度重訴字第367 號第一審判決提起上訴，本院於106年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：原審共同被告巨峰不動產仲介有限公司（下稱巨峰公司）為住商不動產之加盟業者，對外以「住商不動產五福臨門店」（下稱住商五福店）為營業名稱，原審共同被告蘇俊峯為巨峰公司之代表人及營業員，原審共同被告蔡紘騰、謝琳琳均為巨峰公司之受僱員工。

而蘇俊峯於民國104 年2 月初，向被上訴人表示上訴人有意出售所有坐落高雄市○○區○○○段○000 地號土地（權利範圍萬分之249 ，下稱系爭土地）及其上5204建號即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號房屋（拆除前樓層為1 至7 樓，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），被上訴人隨於104 年3 月4 日與訴外人林振毅前往住商五福店，討論過程中林振毅發現系爭房屋第5 至7 層為違建（下稱系爭違建），然上訴人及蘇俊峯以上訴人就系爭違建已向主管機關關照過，此部分就地合法，絕不會被拆除等不實資訊欺瞞被上訴人，致被上訴人誤信，而與上訴人簽訂買賣契約，約定價金為新台幣（下同）3,700 萬元（下稱系爭契約），附加銀行貸款不足8 成，買賣契約自始無效之約定，並由蘇俊峯及謝琳琳分別擔任兩造仲介。

嗣被上訴人貸款不足，本欲放棄購買，上訴人表示願意再降價470 萬元，而與被上訴人於104 年3 月10日簽定協議，約定價金調降為3,230 萬元（下稱系爭協議），被上訴人依約支付定金10萬元，另將第1 、2 期價款共計740 萬元交付履約保證機構安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）。

而上訴人明知系爭違建，已經高雄市政府（下稱市府）函告限期拆除，負有誠實告知該重大交易資訊之義務，竟故意隱匿上情，致被上訴人陷於錯誤而簽訂系爭協議。

旋經被上訴人於104 年3 月底查悉市府確已公告限期拆除系爭房屋，遂於104 年4 月2 日依民法92條第1項規定向上訴人表示撤銷買受之意思表示，系爭契約視為自始無效，依同法第114條第2項準用第113條規定，被上訴人得請求上訴人返還價金。

其次，系爭違建屬於不能補辦手續之實質違建，並經上訴人於104 年7 月31日雇工拆除，顯不具備上訴人保證之價值與品質，且足以影響契約目的之達成，構成嗣後客觀給付不能，而此給付不能係可歸責於上訴人，被上訴人亦得同時依系爭契約第7條第6項與第8條約定、民法第359條、第256條、第259條、第227條等規定擇一解約，請求返還系爭款項等情。

爰依前揭請求權，聲明：（一）上訴人應給付被上訴人750 萬元，暨自民事變更聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人於原審請求巨峰公司、蘇俊峯、謝琳琳、蔡紘騰（下合稱巨峰公司等）連帶給付750 萬元本息部分，經原審判決敗訴，未據上訴；

暨被上訴人備位聲明請求減少價金350 萬元部分，亦據被上訴人於本院表示不再主張，均不在審理範圍，不予載述）。

二、上訴人則以：被上訴人於103 年12月確認「房地產標的現況說明書」（下稱系爭說明）時，已知悉系爭違建及受報拆通知，上訴人於簽約時已誠實告知，且從未表示系爭違建已合法。

其次，兩造簽訂系爭契約後，被上訴人以系爭違建已受報拆通知為由，認價金不合理，經協商減價470 萬元並簽訂系爭協議，而此減價並非係配合被上訴人申請銀行貸款而減價，上訴人不負瑕疵擔保責任。

又被上訴人經多次催告履約未果，則上訴人於104 年6 月17日向被上訴人表示解約，並沒收系爭款項充作懲罰性違約金，係屬合法，被上訴人請求無據等語置辯。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人750 萬元，及自105 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

暨為附條件假執行或免為假執行之諭知。

上訴人不服，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（敗訴部分未據上訴，已經確定）。

四、不爭執事項

（一）原審共同被告巨峰公司為住商不動產之加盟業者，對外以住商五福店為營業名稱，原審共同被告蘇俊峯為巨峰公司之代表人及營業員，原審共同被告蔡紘騰、謝琳琳均為巨峰公司之受僱員工。

（二）蘇俊峯於104 年2 月初，向被上訴人表示上訴人有意出售所有坐落高雄市○○區○○○段○000 地號土地（權利範圍萬分之249 ）及其上5204建號即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號房屋（拆除前樓層為1 至7 樓），被上訴人於104 年3 月4 日前往住商五福店，與上訴人簽訂系爭房地買賣契約，約定價金為3,700 萬元，並載明系爭房屋第5 至7 層（契約誤載第4 層為違建【第4 層屬於保存登記範圍內，有原審卷一第149 頁建物第二類謄本影本可稽】）屬於未依法申請增建之違建，已接獲拆除通知，同時以契約第17條但書約定「雙方議定買方貸款2,960 萬元（8成），如未能補足，則雙方同意撤銷本買賣，買方所支付價金原金無息退還，合約自始無效」等語。

兩造簽訂系爭契約時，分別由蘇俊峯擔任買方（被上訴人）仲介，由謝琳琳擔任賣方（上訴人）仲介，蔡紘騰則掛名經紀人。

（三）兩造於104 年3 月10日就系爭契約簽立協議書，買賣價金變更為3,230 萬元，並延至104 年4 月30日前結清價款及點交房屋，取消系爭契約第17條但書約定，被上訴人將定金10萬元、第1 期及第2 期款計740 萬元支付履約保證機構安新公司之履約保證專戶內。

（四）被上訴人於104 年4 月2 日以系爭房地之違建部分有被拆除之情況，載明解除系爭契約及撤銷系爭契約、系爭協議買受之意思表示，通知上訴人，經上訴人於同年月4 日收受該通知；

又於同年4 月10日、5 月19日以系爭契約第7條第6項辦理鑑價減少買賣價金，通知上訴人，經上訴人分別於104 年4 月12日及5 月21日收受上開通知。

上訴人於104 年6 月3 日函催被上訴人履約，該函於同年月5 日送達被上訴人；

上訴人並於同年6 月17日發函向被上訴人表示解除系爭契約及沒收被上訴人已繳納定金及價金計750 萬元，該函於同年月19日送達被上訴人。

（五）系爭房屋第5 至7 層為擅自增建且不能補辦手續之實質違建，市政工務局（下稱工務局）於103 年9 月26日做成處理系爭房屋之新違章建築處分書，並於103 年10月1 日通知上訴人限期自行拆除違建，且於103 年11月5 日派工前往房屋現場，嗣因系爭房屋鎖門而未能執行。

工務局復於104 年1 月22日函請上訴人限期自行改善，上訴人始於104 年7 月31日自行雇工拆除，將5 樓拆除至剩餘2 個房間，6 、7 樓樓頂板拆除至不能使用。

五、兩造協商爭點為：（一）被上訴人先位主張撤銷系爭契約買受之意思表示，是否有據？如屬無據，則備位主張解除系爭契約，是否有據？（二）被上訴人依民法第113條、114 條回復原狀請求權，請求上訴人返還750 萬元，是否有據？如屬無據，則依民法第259條回復原狀請求權，請求上訴人返還750 萬元，是否有據（本院原列包含被上訴人備位聲明主張減少價金350 萬元是否有據？嗣因被上訴人於本院表示不再主張原審備位請求減少價金部分，並經兩造於本院協商同意僅列上開爭點㈠、㈡為審理及判斷之範圍）？爰分述如下：

（一）被上訴人先位主張撤銷系爭契約買受之意思表示，是否有據？如屬無據，則備位主張解除系爭契約，是否有據？１、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

民法第92條第1項前段定有明文。

次按因被詐欺而訂立買賣契約，受詐欺之當事人得於民法第93條所定1年之除斥期間行使撤銷權（最高法院80年度台上字第289號裁判要旨參照）；

民法上之詐欺，以詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者屬之（最高法院98年度台上字第171 號裁判要旨參照）；

因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。

被上訴人主張：上訴人明知系爭違建，已經主管機關通知限期拆除，仍以上訴人已向主管機關關照過，系爭違建可就地合法，不會被拆除等不實資訊向被上訴人表示，致被上訴人誤信，而與上訴人簽訂系爭契約及系爭協議，自得以被詐欺買賣為由，向上訴人為撤銷買受系爭房地之意思表示等情。

上訴人否認之，並抗辯：上訴人於簽約時已誠實告知系爭違建報拆情形，且未表示違建已合法。

其次，兩造簽訂系爭契約後，被上訴人以系爭違建已受報拆通知為由，認價金不合理，經協商減價470 萬元並簽訂系爭協議，足見被上訴人知悉違建將被拆，並予同意，上訴人未詐欺被上訴人云云。

２、經查，兩造透過巨峰公司代表人兼營業員蘇俊峯、員工謝琳琳仲介，於104 年3 月4 日簽訂系爭契約，被上訴人以3,700 萬元，購買系爭房地，並載明系爭房屋第5 至7 層屬於未依法申請增建之違建，已接獲拆除通知，且於契約第17條但書約定「雙方議定買方貸款2,960 萬元（8 成），如未能補足，則雙方同意撤銷本買賣，買方所支付價金原金無息退還，合約自始無效」等語；

暨於104 年3 月10日就系爭契約簽立協議書，買賣價金變更為3,230 萬元，並延至104 年4 月30日前結清價款及點交房屋，取消系爭契約第17條但書約定，被上訴人將定金10萬元、第1 期及第2 期款計740 萬元支付安新公司之履約保證專戶內乙節，為兩造不爭執，並有契約書、履約保證書、協議書、履約保證申請書現況說明書（以上均影本）附卷（見原審卷一第11-21 、68-75 頁）為證，堪認兩造透過巨峰公司之蘇俊峯、謝琳琳簽訂系爭契約、系爭協議，且被上訴人已支付750 萬元（含10萬元定金及第1 、2 期合計740 萬元之價金共計750 萬元）價金予上訴人。

而參酌系爭協議記載：兩造於104 年3 月4 日簽訂系爭契約，總價3,700 萬元，雙方協議原契約總價更改為3,230 萬元，交付尾款及交屋均延後，並取消原契約第17條但書約定等語相互以觀，足見兩造簽訂系爭協議之目的，僅在部分變更及補充系爭契約的總價款、交付尾款及交屋日期，非另訂新約，此參諸蘇俊峯於原審就系爭契約是否解除（被取代）乙節，證稱：「因為代書說，不用寫解除，直接延續（系爭契約），我們就沒有打另外一份的契約。」

（見原審卷二第36頁背面）等語，益堪認定，先此敘明。

其次，系爭契約買賣標的即系爭房屋其中第5 至7 層為增建且不能補辦手續之實質違建，除經系爭契約載明（見原審卷一第71頁），並據上訴人於系爭說明第10條勾選無訛（見原審卷一第74頁），同堪認定。

又參酌兩造於簽約時，分別於系爭契約第7條第6項前段約定：「違章建築部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；

若在交屋後被拆除，則由買方自行負擔風險…」（見原審卷一第70頁，下稱系爭約款）、第17條其他約定事項第2項約定：「確認告知增建有報拆通知過，買方知悉無誤」（見原審卷一第71頁）；

系爭說明第10條載明：「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事；

是否接獲影響前項現況之報拆通知…」等語，上訴人均勾選「是」，並由被上訴人其上簽名確認（見原審卷一第74頁）等情以觀，固堪認上訴人有將接獲主管機關報拆系爭違建之事，告知被上訴人，然上訴人是否據實將主管機關限期拆除及已派員前往拆除未果等詳情告知上訴人（另詳後述），則無從依上開約定，資為證明。

３、其次，工務局針對系爭違建，於103 年9 月26日即以高市工違鳳字第2329號處理新違章建築處分書，依法查報處分；

又於103 年10月1 日以高市工務隊字第10370549000 號函限期要求上訴人於103 年11月4 日前自行拆除完畢，並回報拆除大隊銷案，如逾期未拆，該局將於103 年11月5日派工前往拆除，嗣因上訴人未依限拆除，工務局即派員前往拆除，然因現場門鎖而未能執行。

再於104 年1 月22日以高市工務隊字第10470055400 號函限期要求上訴人應於104 年3 月16日前自行拆除完畢，並回報拆除大隊銷案，如逾期未拆，該局將自104 年3 月17日派工前往拆除，嗣上訴人於104 年7 月31日自行雇工拆除5 樓至剩下2 間單元（符合無租賃使用原則附切結），6 、7 樓樓頂板拆除至不堪使用等情，有工務局104 年11月12日高市工務隊字第10470830500 號函及附件各函示、照片及切結書附卷（見原審卷一第121-132 頁）可稽，堪認工務局早於103年9 月26日即以處理新違章建築處分書，依法查報系爭違建，暨於103 年10月1 日限期要求上訴人於103 年11月4日前自行拆除完畢，並因上訴人逾期未拆，而於103 年11月5 日派工前往拆除，嗣因現場門鎖而未能執行，又於104 年1 月22日限期要求上訴人應於104 年3 月16日前自行拆除完畢無訛。

而參諸兩造於104 年3 月4 日簽訂系爭契約及於同年月10日簽訂系爭協議乙節以觀，足見兩造簽訂契約及協議前，工務局除對上訴人作成新違章建築處分書外，並已兩度發函限期要求上訴人拆除系爭違建，其中並於103 年11月5 日派工前往現場欲執行拆除，嗣因現場門鎖致未能順利執行拆除。

又兩造於簽訂契約及協議前，上訴人已兩度接獲工務局發函限期要求拆除系爭違建，並包含工務局於103 年11月5 日派員前往拆除未果，顯見系爭建違於簽約前，已接獲主管機關限期拆除及主管機關曾派員前往拆除未果之情形，即表示系爭違建屬於必須拆除之違建，此與系爭約款約定：簽約後至交屋前，遭主管機關通知須拆除者，兩造同意按估價師就被拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；

若係簽約及交屋後被拆除，則由被上訴人自行負擔危險等語，僅表示簽約後，依何時接獲主管機關要拆除違建之情形，而分別賦予不同之契約效果截然不同。

則依誠信原則，上訴人於簽約前，自應將上開已接獲主管機關限期拆除及主管機關曾派員前往拆除未果之情形之重要交易資訊，主動告知被上訴人，並載明於系爭契約或系爭說明，以明責任，然揆諸系爭契約第17條第2項及系爭說明第10條，均僅簡易載明告知增建有報拆通知過等語，致上訴人是否已依誠信原則，於簽約時，將上開重要交易資訊確實告知被上訴人，生有疑義。

４、又被上訴人主張上訴人於簽訂系爭契約前，透過蘇俊峯向被上訴人表示就系爭違建已向主管機關關照過，此部分違建就地合法，絕不會被拆除乙節，業據蘇俊峯於原審具結後證稱：「（簽約前，如何跟被上訴人說？）賣方說過完年很急著要賣，跟我說他處理不好，入不敷出，要將房子賣掉，就叫我找買方，我之前有找蔡小姐（應係蔡淑芳），但蔡小姐說沒有很便宜，她不要，後來我就找到原告來看這個房子，洪忠誠叫我約他們來談談看，那天坦白來說也沒有說一定要成交，那天原告有帶一個銀行的人（林振毅）來，銀行的人說房子好像有增建的部分，我進去問洪忠誠，洪忠誠跟我說那個都處理好了，但是我說它的謄本是1 至4 樓，寫5 至7 樓是增建，洪忠誠說沒有事，那已經很久的事情，你跟她（指被上訴人）說沒有關係…」、「（被上訴人對於違建有疑慮，證人說上訴人跟證人說，他都處理好了，證人出去如何跟被上訴人說？）我就將洪忠誠跟我講的話，再跟原告說一次。」

、「（何謂處理好了？）就是洪忠誠已經有請人，用有力的人士，去後面打完通關了。」

、「（如何打完通關？）他就跟我說，應該是不會拆了。」

、「（有向被上訴人轉告，並說應該是不會拆了？）對啊，我們進去簽約的時候，他（上訴人）又說那是有丈量過，但已經處理好了。」

、「（在系爭契約簽訂之前，證人就已經向被上訴人說，上訴人表示，他已經找人處理好了？）對。」

、「（證人轉述上訴人講的那段話，而契約上又有勾選曾經受報拆的通知，則被上訴人當下有表達任何疑問或是意見？）我們談完之後，就是3月4 日那天，我們進去簽的時候，我們在簽約當下，代書也有講，這東西有報拆，並且寫在上面，寫的相當的清楚，我們也有跟原告說，有報拆的過程，我們還有問洪忠誠，這個東西是怎麼過程，他說那是人家去丈量，他說都已經處理好了，沒有問題，才要賣給原告，我們就在契約書上，用但書寫的一清二楚。」

、「（上訴人跟證人講的報拆是什麼樣的事情？）報拆，我跟他問，他說那個在去年八、九月份。

就處理好了，我做了十幾年的仲介，我沒有遇過這種事情，但我就想他已經處理好了，他還說花了很多錢，請有力人士處理好了，只是要想要趕快脫手就好了。」

（見原審卷二第33-36 頁）綦詳，顯見上訴人於簽約前，先透過蘇俊峯向被上訴人表示主管機關雖通知要拆除系爭違建，然上訴人已處理好，並不會被拆，嗣於兩造正式簽約時，復由上訴人向被上訴人表示上開意旨。

其中蘇俊峯證述有向被上訴人表示上訴人說，系爭違建都已經處理好，不會有問題乙節，核與簽約時，陪同被上訴人前往系爭房屋之銀行負責房貸業務經理林振毅於原審到庭證述：「（當時你有聽到蘇俊峯或是上訴人說，房子違建的部分不會被拆除，已經就地合法？）因為我本身在銀行從業，我會提醒客戶說，這有增建的部分，增建的部分，現場有問店長，蘇先生是說這個違建都已經有處理過，應該不會有問題…」（見原審卷二第40頁背面）等語相符。

而蘇俊峯雖係掛名被上訴人之仲介，然參諸蘇俊峯於原審證述，伊與謝琳琳分別為巨峰公司之代表人及營業員，因由蘇俊峯偕同被上訴人看屋，故由蘇俊峯掛名，擔任被上訴人之經紀人，至於買方即上訴人就由謝琳琳掛名擔任經紀人（見原審卷二第33頁）等語，足認蘇俊峯雖掛名為被上訴人之仲介，然由其與同為巨峰公司員工之謝琳琳分別擔任兩造之仲介觀之，足見蘇俊峯與謝琳琳所以分別擔任兩造之仲介（蘇俊峯證稱屬經紀人性質），應係出於系爭房地之買賣，係來自於巨峰公司之個案，故由彼二人分別出任兩造之仲介，自不得因蘇俊峯掛名為被上訴人之仲介，即遽認蘇俊峯上開有利於被上訴人之證述，不可採信。

從而，上訴人以蘇俊峯於本件買賣關係上，係屬被上訴人之仲介，即指蘇俊峯之證述不可採信云云，尚難採信。

況林振毅係銀行業務經理，因偶然而陪同被上訴人前往系爭房屋看屋，與兩造並無特別利害關係，自無故為有利於被上訴人證述之必要，足認上訴人於簽訂系爭契約前，先透過蘇俊峯向被上訴人表示主管機關雖通知要拆除系爭違建，然上訴人已處理好，並不會被拆，嗣於兩造正式簽約時，再由上訴人向被上訴人表示上開意旨。

５、再者，兩造簽訂系爭協議，係因為被上訴人於系爭契約簽訂後，無法向銀行貸出款項，因此，向上訴人表示依系爭契約約定，不願購買系爭房地乙節，業據蘇俊峯於原審到庭證述：「（被上訴人於系爭協議簽訂時，為何會降價？）因為原告貸不過，她想說不要買，我就跟洪忠誠說，原告不買了，我有跟原告及蔡小姐談過，我們談完了之後，有一個價錢，才又去跟洪忠誠談…」、「（簽系爭協議時，折價的470 萬元過程為何？）這是我與原告、蔡小姐商量過，才商量出來，我們本來是用3,000 萬元跟洪忠誠談，談完了之後，才以3,230 萬元成交。」

（見原審卷二第34頁正背面）等語，核與林振毅及陪同被上訴人簽訂系爭協議之友人蔡淑芳分別於原審證稱：「（有無向被上訴人說銀行估價後，系爭房地大概可以核貸多少？還是完全不核貸？）因為它的違建比較誇張，基本上如果是少部份的違建，應該還是可以接受的，但我們送到台北，我們的審查部門覺得，它的違建的部分，已經超過它主建物的二分之一，所以我們就不承受這個產品。」

、「（銀行後來就再沒有接受原告的貸款？）對。」

（見原審卷二第41頁林振毅證述）等語；

「（104 年3 月10日簽系爭協議時，當時有誰在場？）我與原告、蘇俊峯、洪忠誠都有在場，我忘記謝玲玲有沒有在場了，代書也有在場…」、「應該是說3 月10日那天，因為當初原告貸款貸不過…」（見原審卷一第168 頁背面、172 頁背面蔡淑芳證述）等詞相符，參以系爭協議約定內容，特別刪除系爭契約第17條第3項特別約定，即被上訴人銀行貸款不足2,960 萬元（3, 700萬元之8 成），堪可認定。

至於上訴人抗辯兩造簽訂系爭契約，係出於被上訴人認為主管機關要拆除系爭違建，因此要求減價，足見兩造於簽訂系爭協議時，被上訴人已明確知悉系爭違建將被拆除，故要求減價云云，並未舉證以實其說，不能採信。

況上訴人抗辯上情，如屬實在，衡諸常情，上訴人就此有利於己之情事，即被上訴人已明確知悉主管機關將拆除系爭違建，兩造同意以減價方式達成協議乙節，自應明確記載於系爭協議上，以杜紛爭。

乃系爭協議並無任何隻字片語提及上訴人抗辯上情，自難資為有利於上訴人之認定。

另上訴人於本院聲請傳喚證人江明華到庭，以證明謝琳琳曾向江明華表示：系爭房屋不會難賣，增建部分也不會有問題乙節；

暨傳喚證人葉沛琪到庭證述：葉沛琪曾於104 年1 月底，陪同上訴人前往巨峰公司，向謝琳琳及蘇俊峯出示工務局104 年1 月22日函文及限期拆除之事。

固據江明華證述：謝琳琳於江明華在104 年2 月回國後，有向江明華表示系爭房地不會難賣，一切都不會有問題（見本院卷第95頁）等語，然此部分證述，僅足證明謝琳琳有向江明華陳稱系爭房地不會難賣之事實，並不足以推翻本院前開認定上訴人先透過蘇俊峯向被上訴人表示主管機關雖通知要拆除系爭違建，然上訴人已處理好，並不會被拆，暨於兩造正式簽約時，再由上訴人向被上訴人表示上開意旨等事實，自不足為有利於上訴人之認定。

況依江明華證述：伊未於電話中，向謝琳琳告知已收受工務局104 年1 月22日函文及限期拆除之事（見本院卷第95頁）等詞，益徵江明華證述，無從為有利於上訴人之認定。

此外，葉沛琪雖證述：上訴人將104 年1 月22日函文拆除通知單交給謝琳琳，並告訴謝琳琳又收到限期拆除的通知單，謝琳琳看完後，就將公文交給店長蘇俊峯（見本院卷第95頁背面）等語，然葉沛琪前開證述，並不影響本院前開關於上訴人於簽訂系爭契約前，先透過蘇俊峯向被上訴人表示主管機關雖通知要拆除系爭違建，然上訴人已處理好，並不會被拆，嗣於兩造正式簽約時，再由上訴人向被上訴人表示上開意旨之認定，自無從資為有利於上訴人之認定。

６、本院審酌系爭違建占系爭房屋比例已近2 分之1 ，並參諸林振毅於原審證述：系爭違建部分，已經超過主建物的2分之1 ，所以銀行就不接受貸款（見原審卷二第41頁）等語，認系爭違建於兩造簽訂系爭契約時，是否確定將遭主管機關拆除乙節，係屬簽約前之重大交易資訊事項，上訴人應據實告知，詎上訴人明知工務局已限期拆除，且曾派員前往拆除系爭違建未果，即表示系爭違建於簽約前，已處於確定要拆除之狀態，仍先透過蘇俊峯向被上訴人表示主管機關雖通知要拆除系爭違建，然上訴人已處理好，並不會被拆，嗣於兩造正式簽約時，再由上訴人向被上訴人表示上開意旨等不實訊息，致使被上訴人誤認系爭房屋之違建部分已經合法化，不會再遭拆除，因此陷於錯誤而與上訴人簽訂系爭契約，揆諸前揭說明，自屬受詐欺而為買受系爭房地之意思表示，則被上訴人於104 年4 月2 日依民法92條第1項規定向上訴人表示撤銷買受之意思表示，即屬有據。

末者，被上訴人基於被詐欺而撤銷買受意思表示之主張既有理由，則其同時依系爭契約第7條第6項與第8條約定、民法第359條、第256條、第259條、第227條等規定，以備位法律關係主張解除系爭契約，即無審究必要，併予敘明。

（二）被上訴人依民法第113條、114 條回復原狀請求權，請求上訴人返還750 萬元，是否有據？如屬無據，則依民法第259條回復原狀請求權，請求上訴人返還750 萬元，是否有據？１、按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；

法律行為經撤銷者，視為自始無效，當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。

民法第113 、114條定有明文。

２、經查，被上訴人於104 年4 月2 日依民法92條第1項規定向上訴人表示撤銷買受之意思表示，係屬有據，如前所述。

其次，上訴人簽訂系爭契約前，已兩度接獲工務局發函限期要求拆除系爭違建及工務局曾於103 年11月5 日派員前往拆除未果，顯見系爭違建屬於必須拆除之違建，竟仍向透過蘇俊峯或以自己行為向被上訴人表示主管機關要拆除系爭違建之事，都已處理好，並不會被拆，足見上訴人於簽訂系爭契約時，係以詐術行為，致被上訴人陷於錯誤而為意思表示，堪認上訴人知悉系爭契約存有得撤銷之事由，則揆諸前揭說明，被上訴人於撤銷系爭契約買受之意思表示後，依民法第113 、114 條規定，請求上訴人回復原狀，將收受之750 萬元返還被上訴人，即屬有據。

末者，被上訴人依民法第113 、114 條規定，請求上訴人回復原狀，將收受之750 萬元返還被上訴人，既屬有據，則被上訴人另依民法第259條回復原狀請求權，請求上訴人返還750 萬元，自無審究必要。

六、綜上所述，被上訴人依民法第113 、114 條回復原狀請求權，請求上訴人給付750 萬元，暨自民事變更聲明狀送達之翌日即105 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。

上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 黃悅璇
法 官 李昭彥
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書 記 官 戴育婷
附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。