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臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上易字第290號
上 訴 人 王英弘（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王宗雄（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王世芳（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王碧玲（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王美玲（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王慧玲（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王瑞繹（兼王羅仙理之承受訴訟人）
王瑞煒（即王羅仙理之承受訴訟人）
王嘉儀（即王羅仙理之承受訴訟人）
王鳳儀（即王羅仙理之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李昌明律師
被上訴人 陳冠宇
上列當事人間請求確認契約不存在事件，上訴人對於中華民國106年7月21日臺灣屏東地方法院106年度訴字第100號第一審判決提起上訴，並為訴之變更及追加，本院於107 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○地號土地之買賣契約法律關係不存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原審原告王羅仙理於民國106 年8 月5 日死亡，其繼承人全體即上訴人聲明承受訴訟（本院卷第7-20頁），於法核無不合，應准許之。
二、次按，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；
但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。
上訴人丁○○、甲○○、戊○○、己○○、丙○○、庚○○（下合稱丁○○等6 人）及乙○○、王羅仙理於原審主張，其等於105年5 月18日就所共有之屏東縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（重測前為○○段000-0 、000-0 地號；
以下分別以地號稱之，合稱系爭土地），與被上訴人簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟雙方有諸多未確定之點，買賣意思表示並未合致等情，而求為確認兩造間就系爭買賣契約之法律關係不存在。
原審判決丁○○等6 人、乙○○、王羅仙理敗訴，上訴人上訴後，主張王羅仙理為1296地號土地之共有人，於系爭買賣契約簽立當時為受監護人且未經合法代理，而變更聲明為請求確認兩造間就系爭土地之買賣契約法律關係不存在；
並追加備位聲明，求為確認上訴人就1295地號土地全部及1296地號土地應有部分8 分之7 有優先承購權存在。
核上訴人於本院所為訴之變更、追加，仍係本於兩造就系爭土地買賣契約意思表示並未合致之同一基礎事實，揆之前揭規定，尚無不合，應予准許。
三、再者，上訴人於本院就兩造間買賣意思表示並未合致乙節所主張：王羅仙理經法院選任庚○○為其監護人之更正裁定，迄至105 年5 月25日始告確定，系爭買賣契約關於王羅仙理部分之出賣意思表示，並不生效力，依民法第819條第2項、第111條規定，應屬全部或一部無效等情。
核屬對第一審已提出之攻擊防禦方法為補充。
且上訴人均非法律專業，於原審亦未委任律師為訴訟代理人，如不允其等提出此新攻擊防禦方法，顯失公平。
依民事訴訟法第447條第1項第3 、6 款規定，應許其等提出。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：1295、1296地號土地依序為丁○○等6 人與乙○○、丁○○等6 人與乙○○及王羅仙理所共有。
乙○○於105 年5 月18日以兼任丁○○等6 人及王羅仙理代理人之名義，與被上訴人就系爭土地簽立系爭買賣契約，然王羅仙理經法院選任庚○○為其監護人之更正裁定，迄至105 年5 月25日始告確定，系爭買賣契約關於王羅仙理部分之出賣意思表示，並不生效力，故1296地號土地未經全體共有人同意出售，依民法第819條第2項規定，該部分買賣契約應屬無效。
又系爭買賣契約係將系爭土地一併出售，未區分各筆單價，如除去1296地號土地部分，所剩1295地號土地並無法得知買賣雙方約定之價金，而買賣價金乃買賣契約之要素，此部分買賣契約亦因當事人無此買賣要素之合意，而生不成立或無效之法律效果，依民法第111條規定，系爭買賣契約應全部無效。
退步而言，如認系爭買賣契約僅1296地號土地部分無效，該筆土地與1295地號土地係合併約定以總價新台幣（下同）135 萬元出售，依土地法第34條之1第4項、最高法院98年度台上字第1285號判決，伊等就1296地號土地全部及1295地號土地應有部分8 分之7 ，亦有優先承購權存在。
爰先位聲明：㈠原判決廢棄；
㈡確認兩造間就系爭土地之買賣契約法律關係不存在。
備位聲明：確認上訴人就1296地號土地及1295地號土地應有部分8 分之7 ，有優先承購權。
二、被上訴人則以：丁○○等6 人與乙○○之應有部分合計達8分之7 ，已超過3 分之2 ，且丁○○等6 人已出具授權書表示同意出售系爭土地之全部，乙○○並表示有權代理王羅仙理，雙方於系爭買賣契約「特別約定事項」下亦約明乙○○需向法院申請移轉公文（按指法院許可監護人代理受監護人處分不動產之裁定），伊因此方與乙○○簽約；
伊係善意之第三人，伊不清楚共有人內部之意見，伊已依約給付50萬元定金，上訴人於訂約後始以其他理由否定系爭買賣契約之效力，係屬無據等語，資為抗辯。
並聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠1295地號土地為丁○○等6 人及乙○○所共有，每人應有部分各7 分之1 。
1296地號土地原為丁○○等6 人、乙○○及王羅仙理所共有，每人應有部分各8 分之1 ；
王羅仙理於106 年8 月5 日死亡，其應有部分由上訴人全體繼承。
㈡乙○○於105 年5 月18日以兼任丁○○等6 人及王羅仙理代理人之名義，與被上訴人就系爭土地簽立系爭買賣契約，價金為135 萬元，簽約款為50萬元，完稅款為85萬元；
被上訴人於當日將50萬元存入履約保證專戶，迄未解款予上訴人。
四、系爭買賣契約是否有無效事由存在？如有，係一部無效或全部無效？㈠按受監護人之財產管理為監護人之職務之一，此觀民法第1112條規定可明。
又監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人，同法第1113條準用同法第1098條第1項亦有明文。
經查，上訴人主張王羅仙理經法院選任庚○○為其監護人之更正裁定，迄至105 年5 月25日始告確定，業據提出台灣高雄少年及家事法院（下稱高雄少家法院）105 年度監宣字第134 號裁定確定證明書為證（本院卷第24頁）。
經本院據以調取該事件卷核閱，王羅仙理前於86年9 月8 日經台灣屏東地方法院以86年度禁字第50號為禁治產宣告，由其次子王邦夫任監護人（此類宣告經97年5 月2 日民法親屬編第4 章條文修正為「監護宣告」；
依修正後民法總則第4條第2項規定，王羅仙理視為已為監護宣告）；
嗣王邦夫於103 年1 月15日死亡，庚○○於105 年3 月4 日依民法第1113條準用同法第1106條第1項第1款規定，請求法院另行選定適當之監護人，經高雄少家法院以105 年4 月28日105 年度監宣字第134 號裁定選任庚○○為王羅仙理之監護人，其後並就前揭裁定中誤載王邦夫之死亡時間為33年2 月15日，以105 年5月9 日裁定更正該死亡時間為103 年1 月15日；
前揭105 年4 月28日所為裁定於同年5 月18日確定，同年5 月9 日所為更正裁定則於同年5 月25日確定（見外放該事件影卷）。
鑑此，足認王羅仙理為受監護人，自103 年1 月15日起至105年5 月19日前，並無法定代理人可代為或代受意思表示。
㈡其次，上揭選任庚○○為王羅仙理監護人之裁定，係於105年5 月18日24時始確定，已如前述。
而系爭買賣契約係於105 年5 月18日簽立，有該契約書在卷足憑（原審訴字卷第117-131 頁），衡情系爭買賣契約書簽立之時（即當日24時之前），上揭選任裁定尚未確定，則庚○○尚無代理王羅仙理行使權利之權限至明。
甚者，庚○○於系爭買賣契約簽訂當日，出具授權書授與乙○○出售系爭土地之代理權，有授權書在卷足稽（原審訴字卷第157 頁）。
而觀之該授權書僅表明授權人為庚○○個人，全無記載庚○○併以王羅仙理法定代理人之身分授權乙○○之意旨，足見乙○○並未獲王羅仙理授與出售1296地號土地之代理權。
故乙○○雖於系爭買賣契約書末「立契約書人」賣方（乙方）欄併填載王羅仙理之姓名，並於「代理人」欄表示代理之旨，亦無礙於其無權代理王羅仙理之認定。
㈢按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條定有明文。
又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。
但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，同法第111條明定之。
再者，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。
價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，同法第345條、第346條第1項亦有明文。
承上，王羅仙理於系爭買賣契約簽訂時，法院另行選定庚○○為其監護人之裁定尚未確定，且庚○○亦未授與乙○○代理王羅仙理為出賣意思表示之權限，故乙○○於105 年5 月18日無權代理王羅仙理所為出售1296地號土地之意思表示，事後非經庚○○代理王羅仙理為承認，自不生效力。
而系爭買賣契約訂立後迄至王羅仙理死亡前，被上訴人並未主張及舉證已經庚○○代理王羅仙理為承認，則系爭買賣契約關於王羅仙理出售1296地號土地應有部分，對王羅仙理即確定不生效力。
又系爭買賣契約就系爭土地2 筆並未分別約定價金，而係以135 萬元為總價，有契約書在卷足稽（見原審訴字卷第121 、123 頁）。
故除去上開確定不生效力部分，丁○○等6 人、乙○○與被上訴人間就其他部分土地（即1296地號土地應有部分合計8 分之7 及1295地號土地全部）之價金為何，並無從由系爭買賣契約探求得知，亦即，丁○○等6 人、乙○○與被上訴人間就此等部分土地之價金並非可得而定。
基此，除去前揭王羅仙理確定不生效力部分後，系爭買賣契約其他部分，於丁○○等6 人、乙○○與被上訴人間，無從認有價金相互同意之情事，而無可成立買賣關係，揆之前引法條，系爭買賣契約之全部應皆為無效。
㈣被上訴人雖辯稱：丁○○等6 人與乙○○之應有部分合計達8 分之7 ，已超過3 分之2 ，且丁○○等6 人已出具授權書表示同意出售系爭土地之全部，乙○○並表示有權代理王羅仙理，雙方於系爭買賣契約「特別約定事項」下亦約明乙○○需向法院申請移轉公文，伊因此方與乙○○簽約，而為善意第三人，乙○○等一方不得於事後否定系爭買賣契約之效力云云。
查：⒈按土地法第34條之1第1 至3 項固規定：共有土地之處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；
共有人依前項規定為處分時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之；
第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明各節。
惟此係指共有人中之一人或數人欲處分共有土地，如有超逾上開法定比例之應有部分數或人數，經踐行書面通知其他共有人或公告之程序，即得為之，毋需受民法第819條第2項所定須得全體共有人同意之限制。
⒉惟觀之乙○○於系爭買賣契約書末「立契約書人」賣方（乙方）欄，係填載其本身、丁○○等6 人及王羅仙理等8 人之姓名，並於「代理人」欄記載其本身之姓名；
於第17條「特別約定事項」末亦同記載上開8 人姓名，並於其姓名旁註記「兼代理人」。
由此，上開記載當係表彰系爭土地之全部共有人出售全部土地之意（其中王羅仙理部分，已據本院認定不生效力），而非共有人中之一人或數人依土地法上揭規定處分系爭土地。
復以，土地法上揭規定自89年1 月26日修正公布以來，迄至系爭買賣契約105 年5 月18日訂立時，已普為不動產交易業界所知，而丁○○等6 人、乙○○與被上訴人係經不動產仲介業者從中媒合而簽立系爭買賣契約，此為兩造於原審所不爭（見原判決不爭事項㈠）；
惟遍閱系爭買賣契約書，全無出賣方應通知共有人之約定，是益可徵媒合買賣雙方之不動產仲介業者亦知丁○○等6 人、乙○○等一方，係以共有人全體同意出售之意而為該簽約行為，始未建議雙方於契約內約明應通知其他共有人乙情。
基上，丁○○等6 人、乙○○等一方，既非依土地法第34條之1 規定處分系爭土地，雖王羅仙理部分之買賣契約事後經本院認定為確定不生效力，被上訴人亦不得因丁○○等6 人及乙○○就1296地號土地應有部分合計達8 分之7 、超逾土地法第34條之1 所定3 分之2 之比例，逕行片面主張丁○○等6 人、乙○○等該方，係依該規定處分系爭土地，或進謂系爭買賣契約係屬有效。
⒊至乙○○於簽約時雖表示有權代理王羅仙理，惟王羅仙理並未授與乙○○代理權，已如前述。
且乙○○於簽約當時提出之授權書，亦無王羅仙理出具者（丁○○等6 人出具之授權書，詳見原審訴字卷第149-161 頁），是王羅仙理於簽約當時並無任何行為足致被上訴人信乙○○係經授與代理權，或知乙○○表示為其代理人而不為反對之表示可言，自無從僅因乙○○單方表示其有權代理王羅仙理，而使系爭買賣契約對王羅仙理發生效力。
⒋此外，系爭買賣契約「特別約定事項」下載有：「…王羅仙理為被監護人，甲方（指被上訴人）知悉，乙方（指賣方）需向法院申請移轉公文（按指法院許可監護人代理受監護人處分不動產之裁定）…」等詞（原審訴字卷第129 頁）。
準此，足見被上訴人於諦約當時對王羅仙理已為受監護人，需經監護人代理、並經法院許可，始得處分1296地號土地等情，顯非不知情，則其主張為善意第三人、系爭買賣契約應對上訴人全體生效，殊屬無據。
㈤綜上所述，系爭買賣契約關於王羅仙理出售1296地號土地應有部分，確定不生效力，除去此部分，其他土地部分之買賣契約無可成立，依法應認為全部無效，堪予認定。
五、從而，上訴人先位聲明求為確認兩造間就系爭土地之買賣契約法律關係不存在，係屬正當，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
本院依上訴人先位聲明為上訴人勝訴之判決，就其等之備位請求即毋庸再予審究，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 楊國祥
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書 記 官 許珈綺
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