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臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度重上字第4號
上 訴 人 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 洪麗惠
邱柏青律師
蔡玫真律師
被 上 訴人 李麗娟
訴訟代理人 沈昌憲律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年11月30日臺灣高雄地方法院105年度重訴字第117號第一審判決提起上訴，本院於民國107年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102 年11月17日至上訴人公司「華人匯」銷售中心參觀，經銷售人員介紹而承購房地編號B1棟21樓房屋乙戶，買賣總價金新台幣（下同）4,038 萬元。
㈠訂購當日上訴人之銷售人員保證銀行核貸成數8 成，並由銷售人員當場拿出契約一整份，未經伊審閱，僅告知此一整份契約均為類似且制式契約，伊不疑有他，即配合簽訂華人匯房屋土地預定買賣合約書、華人匯- 買賣契約之個別磋商條款，隔天簽署協議書，伊依約共給付價金808 萬元（詳如附表所示），上訴人未給予定型化契約合理之審閱期間，且以定型化契約使伊拋棄審閱期間之權利，兩造所簽立之個別磋商條款、協議書內放棄審閱期間及貸款成數之約定無效。
㈡上訴人之銷售人員保證銀行核貸成數8 成，然依上訴人指示向合作金庫銀行貸款，卻僅貸得6 成，且上訴人無法依買賣合約書第9條第2項約定補足不足額，故伊於104 年11月5日委請律師以存證信函向上訴人為解除契約意思表示，請求返還已付價金。
㈢另伊簽約時遭上訴人之銷售人員詐欺而無法仔細閱讀契約內容，致未能察覺契約內容不一致之處，亦委請律師於104 年11月29日，以存證信函向上訴人為撤銷之意思表示。
㈣再者，在本件訴訟審理期間，「華人匯」建案之使用執照已核發逾1 年，上訴人未通知交屋，被上訴人依約亦得解除契約，且已於105 年9 月19日以存證信函為解除契約之意思表示。
系爭契約既經解除、撤銷，上訴人應負回復原狀、返還之義務，依民法第259條第2款、第179條規定提起本件訴訟。
並聲明：上訴人應給付被上訴人808 萬元及如附表各金額欄所示金額自各筆給付日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人於103 年1 月17日收執系爭合約書、協議書、磋商條款，惟遲至104 年11月29日始主張撤銷意思表示，已逾民法第93條規定之除斥期間。
另被上訴人於簽訂系爭契約時，該公司銷售人員已詳盡說明系爭合約內容，並就系爭磋商條款、協議書予以個別說明，經被上訴人充分了解且表示放棄審閱期間後，再於系爭契約上簽名、蓋章，另該公司於收受本件合約書、協議書、磋商條款後5 日內、繳付簽約款前，賦予被上訴人得無條件解約之權利，然被上訴人皆未主張，更依約按時給付2 年之工程期款，亦未見其主張合約有不利之條款未經其審閱而無法接受，足徵被上訴人已充分知悉並同意接受合約內容，竟於合約簽訂後近2 年，始以伊未提供合約審閱期為由，主張相關條款不構成合約內容，顯無足採。
又預售屋承購戶向金融機構核貸之成數，係依據政府政策、法令限制及承購戶本身之資力條件等予以決定，出賣人無法亦不可能保證承購戶所能核貸之成數，被上訴人現今無法核貸8 成，係因法令變更所致，不可歸責於伊，被上訴人以受該公司詐欺而主張撤銷意思表示，洵無可採，又系爭建案之使用執照核發下來，因被上訴人未依約辦理貸款給付價金，故上訴人無通知被上訴人交屋之義務。
又上訴人已退還款項2,023,000 元予被上訴人，若被上訴人之請求有理由，伊得主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，准被上訴人之全部請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於102 年11月17日，向上訴人公司訂購「華人匯」社區房地編號第B1棟第21樓房屋1 戶（坐落高雄市鼓山區龍中段第133 、141 、142 、142-1 、143 號等5 筆土地，地下5 層地上38層住宅社區，停車位在地下1 層編號488 、489 號平面大增設停車空間，下稱系爭房地），約定總價金4,038 萬元，辦理銀行貸款及交屋前，需繳交訂金、簽約金、開工款及10期之工程期款，並有華人匯房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約書，含一審卷第54頁附件）、協議書（下稱系爭協議書）、華人匯- 買賣契約之個別磋商條款（下稱系爭磋商條款）各1 份附卷可稽。
㈡被上訴人就上開買賣契約已繳交訂金、簽約金、開工款及10期之工程期款合計808 萬元。
㈢上訴人公司於104 年3 月11日、9 月8 日，通知被上訴人辦理系爭買賣契約之銀行貸款申辦程序。
㈣被上訴人委請律師於104 年11月5 日寄發存證信函，以上訴人無法履行銷售人員保證之8 成銀行貸款，及無法依房屋土地預定買賣合約書第9條第2款第1 目約定，就貸款不足差額部分，以原承諾貸款相同年限及條件由其分期清償，通知依該條約定解除系爭買賣契約，請求返還已繳納之805 萬元。
㈤被上訴人委請律師於104 年11月29日寄發存證信函，以被詐欺為由，通知撤銷系爭買賣契約，並請求返還已給付之價金。
五、兩造爭執事項：㈠系爭協議書、磋商條款之效力為何？㈡被上訴人委請律師以104 年11月5 日存證信函解除系爭買賣契約，委請律師以104 年11月29日存證信函撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，於105 年9 月19日以本人存證信函解除系爭買賣契約之效力，各為何？㈢上訴人106 年3 月16日匯給被上訴人款項2,023,000 元，如何扣抵？經扣抵後，被上訴人得請求之金額為多少？
六、本院之判斷：㈠關於系爭協議書、磋商條款之效力如何？被上訴人主張系爭磋商條款形式上雖非打字繕印，但本質上仍為定型化契約，上訴人以定型化契約條款，使被上訴人拋棄得於審閱期間審約之權利，依消費者保護法第11-1條第2項規定，系爭協議書、磋商條款中放棄審閱期間及貸款成數之約定無效等語（見一審卷第4 頁起訴狀所載、第225 頁言詞辯論筆錄），上訴人抗辯被上訴人係自願放棄審閱期間，另兩造約定繳付簽約金前，或簽約後5 日內，被上訴人均得無條件解除契約，然被上訴人未依前揭約定解除契約，更依約給付2 年之工程期款，足徵被上訴人已充分知悉並同意接受契約之約定，不得再質疑契約內容等語（見一審卷第47頁答辯㈠狀所載），經查：⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；
企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；
違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；
中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，現行消費者保護法第11-1條第1至4 項定有明文。
又依行政院消費者保護處101 年1 月編印之消費者手冊第62頁所示，預售屋定型化契約條款之審閱期間為5 日。
⒉查，依證人即系爭房地之銷售人員龐宗豫於原審證稱略以：個別磋商條款內容大致相同，客戶如果有意見，再加上去，系爭個別磋商條款是建設公司寫的，當天就已經擬好，不是當場寫的，有沒有修改不記得等語（見一審卷第137 至138頁），核與另證人即介紹並偕同被上訴人至銷售中心購屋簽約之陳雅芳於原審證稱略以：系爭個別磋商條款是事先寫好，那麼多不可能當天寫，龐宗豫拿出時就已經寫好等語（見一審卷第92頁），大致相符，且龐宗豫為上訴人公司之銷售人員，通常無可能故為上訴人公司不利之證述，則上開所證，均堪信為真實，依上開證人所證，參酌該條款長達4 頁，且各條款間密接緊實，並無臨時添加之痕跡，顯難認有依被上訴人之意思個別添加之情形，足見系爭個別磋商條款為上訴人公司所預定用於本件銷售房地同類買賣契約之約定條款，性質上屬定型化契約條款，不因其名稱註明為「買賣契約之『個別』磋商條款」，並以手寫文字繕寫非電腦繕打，而影響其為定型化契約條款之事實。
另系爭協議書係以打字列印，且其中第1條約定記載：「緣甲方購買乙方興建坐落於高雄市鼓山區龍中段第133 、141 、142 、142-1 、143 地號土地上之【華人匯】（以下稱本案）社區ˍ棟ˍ樓房地暨地下層編號ˍ號停車空間，…」等語（見一審卷第24頁），由上開在購買之房地特定棟、特定樓層、特定停車空間欄前，均留空白待填寫之文件設計，足見該協議書亦係用供購買上訴人公司「華人匯」房地之不特定多數人所使用，其同屬定型化契約，亦可認定。
⒊被上訴人主張其於102 年11月17日至上訴人公司「華人匯」銷售中心，當天即簽訂系爭合約書、系爭磋商條款，隔天簽署系爭協議書，直到103 年1 月18日，始接獲上訴人公司寄送之上開3 份文件之事實，為上訴人所不爭執（一審卷第164 頁言詞辯論筆錄），且核與被上訴人提出之寄送信封上所蓋郵戳日期（見一審卷第85頁）相符，與證人陳雅芳所證被上訴人當天即有簽署買賣文件，不知道簽署文件何時交給被上訴人之情（見一審卷第91至92頁），亦大致相符，該主張自堪信為真實，則屬企業經營者之上訴人公司，在與消費者被上訴人簽訂與系爭買賣契約相關而屬定型化契約之系爭協議書、系爭磋商條款前，並未依上開消費者保護法第11-1條授權主管機關所制訂，給予被上訴人5 日審閱期間，以事前審閱該條款內容之事實及依系爭合約、系爭磋商條款、系爭協議書所載之日期，應可認定。
⒋如前所述，可見系爭合約、系爭磋商條款係被上訴人於102年11月17日所簽訂，系爭協議書係於翌日即102 年11月18日所簽訂，而上訴人係於103 年1 月13日用印簽立上開三文件，而現行消費者保護法第11條之1第2項「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效」之規定係於本件訂約後之104 年6 月17日所增訂，即在本件訂約時，若企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄「審閱期間」之權利者，其效力如何，法律並未明文規定，此種自應就具體情形審酌消費者拋棄審閱期間是否有顯失公平之情形，以定其效力。
經查，有關審閱期間之約定，無論系爭合約書、或系爭個別磋商條款均係記載於第1條，該第1條位置為消費者閱讀條文時易於注意之處，且系爭合約書該條處並有被上訴人之簽名及用印之印文（一審卷第10頁），顯見上訴人已有特別提醒被上訴人而要求被上訴人於該條處簽名、用印；
另個別磋商條款該條記載：「甲方（指被上訴人）審閱期間如少於五日者，本契約簽立後五日內如甲方解除本契約者，乙方同意無條件解約，並無息返還甲方已兌現之買賣價金，但超過簽約五日，則不得再以契約審閱期為由，要求解除契約」（一審卷第3 頁），該條除係第1條之顯眼位置外，文字亦淺顯易懂，依常理，實難認被上訴人簽約時會有不注意該條內容之情形，且該條約定審閱期間如少於五日者，於簽立後五日內，被上訴人可要求解約，上訴人同意無條件解約並無息返還被上訴人已兌現之買賣價金，此對消費者之保護實已較系爭合約書為佳，且依被上訴人所述，其於102 年11月17日簽約當日因未帶印章，故當日並未用印，而係上訴人之銷售人員於翌日帶已由被上訴人簽名之系爭合約書、系爭個別磋商條款及另帶系爭協議書至台南被上訴人處由被上訴人在系爭合約書、系爭個別磋商條款上補用印，並在系爭協議書上簽名及用印，是既係於翌日在被上訴人處有補印之機會，實亦難認被上訴人會未再審視系爭合約書、系爭個別磋商條款第1條有關審閱期間規定之理，又系爭協議書僅1 頁，條文4 條，內容簡短，且係在被上訴人之處所簽名、用印，依常理，實難認被上訴人會有未予審閱之情形。
本件審酌上情，實難認被上訴人拋棄5 日之審閱期間有顯失公平之情形，從而，被上訴人主張：系爭協議書、系爭個別磋商條款中有關放棄審酌期間及無法正常貸得8 成貸款時，如何補足該未滿8 成部分貸款之相關約定無效等情，自不可採。
㈡被上訴人委任律師以104 年11月5 日存證信函解除系爭買賣契約，委任律師以104 年11月29日存證信函撤銷系爭買賣契約，於105 年9 月19日以存證信函解除系爭買賣契約，其效力各為何？⒈被上訴人委任律師於104 年11月5 日以存證信函解除系爭買賣契約，其效力如何？⑴被上訴人委任律師於104 年11月5 日以存證信函通知上訴人公司解除系爭買賣契約，係以系爭合約書第9條二㈠第3 點⑵因可歸責於上訴人公司致核貸金額少於預定貸款金額之約定為得解除契約之依據，此有該存證信函在卷可稽（一審卷第27至30頁）。
⑵被上訴人主張系爭買賣契約預定之貸款成數為8 成，然其於104 年3 月27日，委由上訴人公司向土地銀行辦理貸款時，銀行同意核貸之成數為5 成，於104 年10月委由上訴人公司改向合作金庫銀行貸款時，銀行同意核貸之成數為6 成之事實，為上訴人所不爭執，且核與系爭合約書第9條約定，系爭買賣契約之貸款金額如付款明細表，貸款可委由上訴人公司辦理，而依付款明細表核算之貸款金額大約買賣價金8 成之情相符（見一審卷第12頁、第54頁），堪信為真實。
⑶被上訴人主張：因上訴人有保證貸款成數為8 成，而事後僅能貸到6 成，且不依原承諾貸款予被上訴人以補足不足額，故伊得解除契約等語，上訴人則辯稱：預售屋承購戶向金融機構核貸之成數，係依據政府政策、法令限制及承購戶本身之資歷條件等予以決定，出賣人不可能保證承購戶所能核貸之成數，而依一審被證4 之中央銀行於104 年8 月13日發布調整中央銀行對金融機構辦理購買住宅貸款及土地抵押貸款業務規定，自104 年8月14日起，高雄地區購買建物金額在4000萬元以上者即屬高價住宅，最高核貸成數僅得為買賣金額之6 成，被上訴人所述現行核貸成數不足8 成實係因政府政策、法令變更所致，不可歸責於上訴人等語（一審卷第48、49頁）。
經查，依證人陳雅芳（本件買賣之介紹人）於原審之證述，其有向被上訴人表示若選購上訴人公司之房屋可貸款8 成，選興富發之房屋可貸7 成5 等語；
證人龐宗豫證稱：有向上訴人表示選上訴人公司之房屋自備款20% ，選興富發之房屋自備款要多一點，但被上訴人沒有說一定要貸到8 成才購買，伊亦未向被上訴人保證一定會貸到幾成，因為法令會改，客戶財力狀況伊也不知情等語（一審卷第92、93、94、139 、140 、142 頁），且依系爭協議書第1條之約定：雙方同意甲方（指被上訴人）向銀行貸款之預定貸款金額調整為買賣總價款之80% ，第2條約定「惟日後倘甲方申辦本案貸款之核貸金額少於預定貸款金額時，甲方同意應於產權移轉用印時以現金一次補足差額予乙方」（一審卷第24頁），是自難認上訴人有擔保被上訴人可貸得買賣價金之8成之成數，且本件購屋貸款成數6 成係受政府政策所影響，有被證4 之中央銀行規定可稽（一審卷第63頁），亦不可歸責於上訴人，故被上訴人主張得以104 年11月5 日之存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，於法無據，不能生解約之效力。
⒉被上訴人委任律師以104 年11月29日以存證信函撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，其效力如何？⑴被上訴人委任律師以104 年11月29日之存證信函通知上訴人公司，以無法閱讀3 份買賣契約文件，且3 份契約內容不一致，且上訴人保證貸得8 成之貸款，故伊係受詐欺而簽約，且係於104 年10月經上訴人公司催告要求對保始發現三份契約內容不一致，故依民法第92條、第93條規定撤銷簽約之意思表示，此有該存證信函在卷可稽（一審卷第31至34頁）。
⑵查，被上訴人簽署系爭買賣契約之系爭合約書、系爭磋商條款，時間在102 年11月17日，簽署系爭協議之時間在翌日即同年11月18日，已如前述，而依上開文件記載之訂約時間為103 年1 月13日（一審卷第23至26頁），則上開文件之實際協議簽約日期至晚為103 年1 月13日，且被上訴人收受上開三份文書之日期為103 年1 月18日，已如前述，而被上訴人委請律師寄發存證信函以受詐為由通知撤銷系爭買賣契約之時間為104 年11月29日（見一審卷第31頁），上訴人公司收受該存證信函之時間當在104 年11月29日之後，距上開簽約時間及被上訴人收受三份合約之時間已超過1 年除斥期間之規定，被上訴人此部分撤銷簽約之意思表示之主張，因已逾除斥期間，亦不可採。
⒊被上訴人於105 年9 月19日以存證信函解除系爭買賣契約，其效力如何？⑴被上訴人於105 年9 月19日以存證信函通知上訴人，以上訴人公司已領得使用執照逾1 年，卻未依契約約定通知伊交屋而依系爭合約第20條第1項約定，以存證信函為解除契約之意思表示，有該存證信函在卷可稽（一審卷第200 頁）。
⑵經查，本件「華人匯」建案之使用執照於104年9月15日核發，此為兩造所不爭（一審卷第226 頁及第218 頁執照資料），而上訴人曾於104 年3 月1 日及9 月8 日以書面通知被上訴人辦理對保及銀行貸款之相關程序，惟被上訴人並未依通知配合辦理，有上訴人所提出之存證信函可稽（一審卷第199 頁），依系爭合約第25條第2項約定，被上訴人自屬違約，上訴人既未依通知辦理對保及貸款手續，亦未依約自行繳款，已屬違約，故上訴人未於領得使用執照6 個月內通知被上訴人進行交屋，尚無不當（一審卷第19頁系爭合約第20條約定），故被上訴人以此存證信函為解除契約之意思表示，不生合法解約之效力。
㈢上訴人於106 年3 月6 日匯給被上訴人款項2,023,000 元，如何扣抵？經扣抵後，被上訴人得請求之金額為多少？如上，本院認被上訴人解約或撤銷買賣契約均不生效力，自不能向上訴人請求返還已給付之附表之款項，則此匯款如何扣抵，經扣抵後，被上訴人得請求給付之金額為多少，不予論述。
七、綜上所述，被上訴人主張伊已以上開三件存證信函合約解除或撤銷系爭買賣契約，既無可採，則其依民法第259條第1款、第2款規定及第179條規定訴請上訴人返還已付價金808 萬元，及該價金各如附表金額欄所示金額，自給付日期欄所示給付日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為無理由，原審予以准許，自有未當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄改判，如主文所示。
八、兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不予論述，併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第一庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 黃國川
法 官 黃科瑜
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書 記 官 葉淑華
附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌──┬───────┬─────────┐
│期數│ 給付日期 │給付金額（新台幣）│
├──┼───────┼─────────┤
│1 │102 年11月17日│ 200,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│2 │於102 年11月18│ 5,290,000元 │
│ │日簽發102 年11│ │
│ │月29日之支票 │ │
├──┼───────┼─────────┤
│3 │103 年2 月20日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│4 │103 年3 月31日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│5 │103 年6 月3 日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│6 │103 年7 月30日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│7 │103 年9 月20日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│8 │103 年11月7 日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│9 │104 年1 月7 日│ 320,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│10 │104 年2 月17日│ 350,000元 │
├──┼───────┼─────────┤
│ │ 合 計 │ 8,080,000元 │
└──┴───────┴─────────┘
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