臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,109,重上,36,20200513,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第36號
上 訴 人 王逸芝

訴訟代理人 許泓琮律師
被上訴人 曾月娥
訴訟代理人 蘇俊誠律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109 年1 月16日臺灣高雄地方法院108 年度重訴字第172 號第一審判決提起上訴，本院於109年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人之夫即訴外人朱閔宏任職於被上訴人擔任執行長之高名文理補習班連鎖體系（下稱高名補習班），負責處理各連鎖班之會計、財務等事務。

詎朱閔宏竟利用保管各班所收現金之機會予以侵占，並已自白承認。

嗣朱閔宏為解決侵占款項之債務，向被上訴人稱上訴人願出售其所有如附表所示房地（下稱系爭房地）以為賠償，後上訴人並委任朱閔宏於民國107 年6 月23日與被上訴人簽署不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定系爭房地價金為新臺幣（下同）1,000 萬元，第一期款250 萬元以朱閔宏所欠債款抵付（下稱系爭約定），尾款750 萬元待過戶後向金融機關貸款即時付清。

詎上訴人於同年9 月11日竟通知朱閔宏無權代理其簽訂系爭契約而無效，拒絕辦理過戶登記。

爰依民法第348條第1項規定及系爭契約約定提起本件訴訟，聲明：上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並交付系爭房地（被上訴人逾上開請求部分於本院聲明減縮，非本件審理範圍，不予贅載）。

二、上訴人則以：上訴人係因朱閔宏佯稱「系爭房地向合庫所辦房貸利率過高，改向玉山銀行轉貸可降低利率」云云，始出具經公證之委託書（下稱系爭委託書）委其辦理轉貸，其並無授權朱閔宏出售系爭房地之意，且被上訴人係因高雄市國稅局對高名補習班查帳而與朱閔宏產生嫌隙，方於107 年6月18日要求朱閔宏以Line傳送或出具不實內容之自白書，以擔保朱閔宏日後不敢要脅被上訴人，朱閔宏並無積欠被上訴人任何債務而需抵償。

況其授與朱閔宏之權限亦僅限於收受價金而已，並未授權朱閔宏可以其所欠債務與買賣第一期款抵銷作價，朱閔宏於此自屬越權代理。

上訴人已向被上訴人為拒絕承認之意思表示，系爭契約對於上訴人並不生效力，則被上訴人既未依約給付第一期款，上訴人自無移轉系爭房地所有權登記之義務。

況被上訴人既已違約，上訴人已依系爭契約第13條約定，不經催告而以上訴理由狀對被上訴人為解除契約之意思表示，上訴人不得請求辦理所有權移轉登記或交付系爭房地。

若認被上訴人仍得請求移轉系爭房地所有權登記，惟系爭房地之交付依約須待被上訴人給付尾款後為之，其於此自得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭房地之所有權人，朱閔宏為其配偶。

㈡被上訴人所提107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line之通訊內容，均係由朱閔宏親自出具或傳送予被上訴人。

㈢上訴人於107 年6 月22日出具業經公證之系爭委託書予朱閔宏。

㈣朱閔宏於107 年6 月23日代理上訴人就系爭房地與被上訴人簽訂系爭契約，約定買賣價金1,000 萬元，第一期價金250萬元以朱閔宏積欠被上訴人之借款抵付，尾款750 萬元待過戶後向金融機關貸款即時付清，同時塗銷先順位抵押權，若貸不足則以現金補足，並於尾款交付後辦理點交。

㈤上訴人於107 年9 月11日以存證信函向承辦代書及被上訴人表示並未授權朱閔宏可以不動產價金抵償其個人債務，系爭契約超出授權範圍為無權代理而無效，代書應歸還印鑑、所有權狀。

五、兩造爭點：被上訴人請求上訴人移轉系爭房地所有權登記，並交付房地，有無理由？

六、本院之判斷：㈠系爭契約已因上訴人授權朱閔宏簽立而有效成立：⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第103條第1項、第345條分別有明文。

被上訴人主張上訴人之夫朱閔宏為解決其侵占高名補習班現金之債務，受上訴人有權出售系爭房地之概括委任，代理上訴人與被上訴人簽立系爭契約，就第一期款為系爭約定抵付，上訴人即應將交付有關產權移轉登記所需證件，並協同辦理產權移轉登記，尾款則待過戶後向金融機關貸款即時付清並辦理點交，已提出土地暨建物登記謄本、服務及保密同意書、挪用公款切結書、Line對話截圖、公證書、委任書、不動產買賣契約書、存證信函為證（原審審重訴卷第23至85頁），上訴人於上開文書之形式上真正均不爭執，堪信真實，兩造就系爭房地自已成立買賣契約無誤。

⒉上訴人固以其出具系爭委託書僅係委任朱閔宏辦理銀行轉貸事務，並未授權朱閔宏出售系爭房地，朱閔宏為無權代理云云。

惟系爭委託書已載明：「委任人：王逸芝、受任人：朱閔宏，委任人因事忙不克親自處理，特委由受任人處理系爭房地。

委任權限：受任人有權就上述不動產予以出售或出租。

受任人有權與對方簽訂不動產買賣或租賃契約，包含收受價金、受領租金、前往地政機關、銀行、稅務機關等處所辦理不動產移轉登記、申請相關資料、以及申報稅務、繳納稅款及領取文書之一切權限，受任人並有權向戶政事務所申請委任人之印鑑證明書，全權委由受任人代為處理，受任人並有民法第106條雙方代理權，及民法第534條之特別代理權。

授權之期限：至117 年6 月21日止」等語（原審審重訴卷第61頁），顯見委任事務為出售或出租系爭房地，並無上訴人所稱銀行轉貸事宜。

且上訴人自承其為小學教師，學歷為特教研究所畢業（原審重訴卷第48頁），其於民間公證人前簽署系爭委託書時，就其授權內容自無不能分辨之理，所辯並未授權朱閔宏代為出售系爭房地云云，不足為採。

故朱閔宏既經上訴人以書面授權出售系爭房地，其代理上訴人簽立系爭契約，對上訴人本人自已發生效力，系爭契約自已有效成立。

㈡朱閔宏就系爭契約所為系爭約定，已逾上訴人授權範圍：⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法170 條第1項業已明定。

而該條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。

故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。

⒉被上訴人主張系爭契約就第一期款已以系爭約定為抵付完畢，上訴人即應交付產權移轉登記所需證件，並協同辦理產權移轉登記，上訴人則予否認，並以其就系爭房地之出售僅委任朱閔宏收受價金，並未授權得以系爭約定方式抵付，朱閔宏為此約定已越權代理，上訴人就此已向被上訴人為拒絕承認之意思表示，系爭約定對上訴人並不生效力等語為辯。

查系爭房地係於95年10月24日以買賣為原因登記為上訴人所有，且上訴人係於96年10月14日與朱閔宏結婚，有土地暨建物登記謄本及戶籍謄本可稽（原審審重訴卷第23頁、第29頁、第157-1 頁），足認系爭房地屬上訴人之婚前財產而非夫妻共有財產，售屋所得自屬上訴人所有，未得授權，非朱閔宏所得置喙、處分。

又系爭委託書已明載關於出售系爭房地授與朱閔宏之委任權限，除辦理後續過戶手續等外，有關價金部分僅為「收受價金」（原審審重訴卷第61頁），故朱閔宏於此部分之權限，自僅得單純代上訴人受領買賣價金之給付，不及於將其所代領上訴人之系爭買賣價金，與自己對被上訴人所負債務互為抵銷（或抵付）之「處分」行為。

何況依被上訴人之主張，積欠其債務者為侵占高名補習班現款之朱閔宏，此既與上訴人無關，亦非渠等夫妻共負之債務，上訴人就此不負清償之責，於兩造間不生互負債務問題，被上訴人本無從以其所負給付第一期價金之債務主張抵銷，且系爭委託書並未授權朱閔宏得處分售屋價金，被上訴人亦未舉證上訴人另有授權，朱閔宏於締約時逕以其本身對被上訴人所負侵權行為損害賠償債務與上訴人對被上訴人所有之第一期價款債權互為抵銷，此約定自已逾越其代理權範圍，上訴人所辯自屬可採。

又上訴人已於107 年9 月11日以存證信函向被上訴人表示其並未授權朱閔宏得以售屋價金抵償其個人債務，朱閔宏所為系爭約定已超出授權範圍為無權代理等語，此為兩造所不爭執。

足認上訴人並不承認朱閔宏逾越代理權所為之系爭約定，依上開說明，此約定對於上訴人本人自不生效力，被上訴人自仍應依約給付第一期款至明。

⒊被上訴人固以上訴人限制朱閔宏就買賣價金之代理權，非其所得知悉，依民法第107條規定，此限制不得對抗被上訴人，且上訴人亦應依表見代理規定就此負授權人責任云云。

惟被上訴人係與上訴人之代理人朱閔宏而非上訴人本人簽訂系爭契約，此觀系爭契約已載明代理之旨即明（原審審重訴卷第71頁），以不動產之出賣依民法第531 、534 條須經文字書面之特別授權，且被上訴人亦持有朱閔宏所提出之系爭委託書（原審審重訴卷第61頁），是其在與朱閔宏締約時，應已知悉上訴人明示之授權內容、範圍，被上訴人就朱閔宏僅得代理收受價金並不得諉為不知，依民法第107條規定，被上訴人就此即非善意第三人，上訴人仍得以上開代理權限制對抗被上訴人。

又上訴人於系爭委託書就價金部分已載明授權範圍僅為「收受價金」而別無其他，自無以自己之行為表示授與朱閔宏得以己之債務與買賣價金抵銷之代理權，或知朱閔宏表示得代理上訴人同意以己債務與買賣價金抵銷而不為反對表示之表見事實可言，上訴人就系爭約定自不負授權人之責任，被上訴人所辯均無可取。

㈢系爭契約並未經上訴人適法解除：上訴人固辯以：被上訴人未依約於107 年6 月23日給付第一期款，已違反系爭契約第2條約定，其已依第13條約定，得不經催告對被上訴人通知解除系爭契約，被上訴人不得再據以請求云云。

查朱閔宏於系爭契約與被上訴人為系爭抵扣約定雖屬無權代理，然此約定在上訴人為拒絕承認之表示或確答前僅係效力未定仍非無效。

又被上訴人依約雖應於107 年6 月23日給付第一期款250 萬元，然有代為受領價金給付權限之朱閔宏於同日即表示以其積欠被上訴人之同額款項抵付，足認其已預示受領第一期款之意思，且不可歸責於被上訴人，是被上訴人未於107 年6 月23日給付價金250 萬元予上訴人，自未違約。

況上訴人既係於此後之107 年9 月11日始通知被上訴人其拒絕承認，系爭約定即於該通知到達時始告確定不生效力，惟此時既已逾原約定之給付期日，被上訴人自已無得溯及重於斯時給付。

以系爭約定既為上訴人之代理人朱閔宏故意越權代理所為，在上訴人就其代理人關於債之履行所為故意行為，原應與自己之故意負同一責任之情下，自不得反使被上訴人承擔未於締約日給付第一期款之遲延後果，否則上訴人豈非得因其代理人之詐偽行為而得獲取被上訴人違約之契約利益。

況上訴人原係以其並未授權朱閔宏出售系爭房地，系爭契約應對其全部不生效力而要求承辦代書歸還印鑑、所有權狀，，其自不可能於拒絕承認後，受領被上訴人給付第一期款以使買賣繼續履行，可認其為該通知時即已預示拒絕受領之意思。

於此情形，自無仍以朱閔宏與被上訴人約定締約日為第一期款給付日，即為給付之確定期限，始符公允。

故上訴人於拒絕承認系爭約定時既已預示拒絕受領，其欲再受領第一期款時，自須再催告被上訴人給付，並在被上訴人未為給付時始負遲延責任。

則被上訴人既未違反系爭契約第2條約定，且上訴人於拒絕承認後復未催告被上訴人給付，所辯其得依系爭契約第13條約定不經催告解除系爭契約，並無理由，系爭契約自仍有效存在。

㈣被上訴人尚不得請求上訴人移轉系爭房地所有權登記及辦理交付：朱閔宏與被上訴人所為系爭約定屬無權代理，上訴人就此已對被上訴人為拒絕承認之表示，此約定對於上訴人並不生效力，被上訴人仍應給付第一期款，已經認定如上。

而系爭契約第3條已定：「甲方（即上訴人）於收取第一期款應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（即被上訴人），並協同辦理產權移轉登記」等語（原審審重訴卷第67頁），以被上訴人既須先行給付第一期款後始得請求辦理移轉登記，惟其迄未給付，自無得請求上訴人辦理系爭房地所有權之移轉登記，遑論嗣後之交付系爭房地，被上訴人主張，自屬無據。

七、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項規定及系爭契約約定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並交付系爭房地，均無理由，應予駁回。

原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。

又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敍明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官 林佳蓉
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

附表：
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│編號│  土地坐落                                                  │
│    ├───┬────┬───┬────┬──────┬─────┤
│    │縣市  │鄉鎮市區│段    │地號    │面   積     │權利範圍  │
│    │      │        │      │        │（平方公尺）│          │
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│ 1  │高雄市│鼓山區  │青海  │315     │2,360.64    │120/10000 │
└──┴───┴────┴───┴────┴──────┴─────┘
┌──┬──┬─────┬──────┬──────────┬────┐
│編號│建號│基地坐落  │建物門牌    │建物面積（平方公尺）│權利範圍│
├──┼──┼─────┼──────┼──────────┼────┤
│１  │3883│高雄市鼓山│高雄市鼓山區│七  層：125.27      │全部    │
│    │    │區青海段31│美術館路259 │總面積：125.27      │        │
│    │    │5 地號    │號7 樓之1   │附屬建物：          │        │
│    │    │          │            │陽台：12.57         │        │
│    │    │          │            │雨遮：1.77          │        │
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│共用部分建號3891，面積6,421.11平方公尺尺，權利範圍10,000分之127 。（│
│含停車位編號46，權利範圍10,000分之37。）                            │
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