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臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第128號
上 訴 人 楊姵妤
蔡佩玟
蔡盈潔
蔡熹瀅
蔡宗昌
共 同
訴訟代理人 吳春生律師
被上訴人 蔡宗榮
蔡明峯
共 同
訴訟代理人 王恒正律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年3月24日臺灣高雄地方法院108年度訴字第1215號第一審判決提起上訴，本院於111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按民事訴訟法第182條第1項規定所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。
若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。
上訴人於原審以上訴人蔡宗昌對被上訴人就本件分割標的即高雄市○○段0000○0000○0000○0000○號建物（下合稱系爭建物）所坐落之土地（即高雄市○○段0000○0000地號土地，下合稱系爭土地），提起確認公同共有關係存在訴訟，現繫屬於原審法院（即原審110年度審重訴字第198號，下稱另案，見原審審訴卷第299-313頁）為由，向原審聲請裁定停止訴訟程序，經原審於110年10月27日裁定以另案訴訟非本件分割共有物訴訟之先決問題駁回其聲請，上訴人提起抗告，經本院於110年12月1日以110年度抗字第342號裁定駁回其抗告確定。
上訴人除重申上開事由外，復以原審就系爭建物鑑定價值過低，被上訴人就系爭建物與系爭土地間之利用關係，已另訴請上訴人給付租金達新臺幣（下同）1,659萬餘元及利息（即原審法院108年度雄簡字第80號給付租金事件，目前上訴二審法院審理中），如被上訴人給付租金請求有理由，則上訴人依原審裁判之分割方案所定補償金，尚不足以支付被上訴人請求之租金，有失公平，亦悖於被上訴人及上訴人蔡宗昌之父母建造系爭建物欲供所有兒子永久合力經營之原意，實有待系爭土地所有權屬判決確定再行本件系爭建物裁判分割之必要等為由，聲請停止本件訴訟程序等語。
惟另案有關系爭土地是否屬上訴人蔡宗昌與被上訴人實質公同共有之法律關係並非本件分割共有物訴訟之先決問題，上訴人其餘所辯亦僅涉本件分割方案之主張（即找補金額是否合理公允），均非得聲請停止訴訟之事由，上訴人復聲請裁定停止本件訴訟程序，仍無理由，不能准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段0000○號建物（即門牌編號高雄市○○區○○○路000號）、0000建號建物（即門牌編號高雄市○○區○○○路000號）、0000建號建物（即門牌編號高雄市○○區○○○路000號2樓）、0000建號建物（即門牌編號高雄市○○區○○○路000號3樓，與前述3建物即系爭建物，個別則以各建號稱之）為兩造共有，應有部分分別如附表二所載。
系爭建物無不得分割約定，亦無依其使用目的不能分割情事，惟各共有人無法達成協議分割，爰依民法第824條規定，請求裁判分割系爭建物。
又因系爭建物坐落之系爭土地為被上訴人所共有，應有部分各1/2，如使房地所有權合一，應較有利於分割後整體經濟效用之發揮，請求將系爭建物分配予被上訴人，再由被上訴人以金錢補償上訴人；
如上開方案未經採納，則主張將系爭建物予以變價分割等語，並聲明：系爭建物准予分割。
分割方法如前開所示。
二、上訴人則以：上訴人蔡宗昌已提出另案訴訟，倘獲勝訴判決確定，則被上訴人主張將系爭建物分配予被上訴人，可使系爭土地及系爭建物間利用關係單純化之基礎即不存在；
又依原審囑託鑑價結果，系爭土地價值約9億元，系爭建物價值卻僅2,000多萬元，明顯被低估，由上訴人受金錢補償之方案，使上訴人喪失對系爭建物之利用，且持分較少之被上訴人反而取得系爭建物，對上訴人亦屬不公，應將系爭建物分配予上訴人保持共有，上訴人願以3,500萬元為系爭建物價值，以此為計算基準，以金錢補償上訴人；
又或採變更分割方式，經公開拍賣提高金額，既有利於全體共有人，兩造亦均可參與投標及主張優先承買權，基地所有人亦得依土地法第104條第1項行使具物權效力之優先承買權，並無變價拍賣將使系爭建物與系爭土地之利用關係複雜化之疑慮等語置辯。
三、原審判命兩造共有之系爭建物分歸被上訴人取得，並依應有部分各1/2之比例保持共有，被上訴人應分別補償上訴人如附表一「受補償金額」欄所示金額。
上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡兩造共有系爭建物應分歸上訴人取得，依應有部分各1/5比例保持共有，並以金錢補償被上訴人，或系爭建物應予合併變價分割。
被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第86-87頁）：㈠系爭建物為兩造共有，應有部分分別如附表二所載。
㈡系爭建物有一地下室，並無獨立建號，與系爭建物一同起造，用途為避難室、配電室、台電受電室、地下室水池等公共設施，為系爭建物之附屬部分，按兩造共有系爭建物面積比例共有，為本件分割共有物範圍。
㈢系爭建物外觀為相連之土黃色三層鋼筋混凝土建物，位於中華三路與中正四路交岔路口，該建物之地下室出入口通往旺盛街；
前金段0000、0000建號為上開建物之第一層，前金段0000、0000建號分別為上開建物第二、三層，系爭建物內部相通，共用二出入口，一個通往中正、中華路口，一個通往旺盛街。
㈣系爭建物坐落之基地為系爭土地，系爭土地於土地登記簿上記載為被上訴人所共有，應有部分各1/2 。
㈤系爭建物並未約定不為分割，上訴人亦無主張依物之使用目的有不能分割之情事。
五、系爭建物之分割方法以何為適當？ ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
本件被上訴人主張系爭建物為兩造共有，應有部分分別如附表二所示，並未約定不為分割，亦無因使用目的不能分割之情形，惟無法達成協議分割等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈤），並有建物登記謄本附卷可稽（見原審審訴卷第29-43頁），堪認屬實，被上訴人訴請裁判分割系爭建物，核屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第824條第1項、第2項及第3項亦有明文。
是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。
若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣一途（最高法院107年度台上字第547號裁判意旨參照）；
又按上述所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用等），最高法院104年度台上字第1792號判決意旨可資參照。
查， ⒈兩造共有之系爭建物，外觀為相連之土黃色三層鋼筋混凝土建物，位於中華三路與中正四路交岔路口，該建物有一地下室，地下室出入口通往旺盛街；
前金段0000、0000建號為上開建物之第一層，前金段0000、0000建號分別為上開建物第二、三層，系爭建物內部相通，共用二出入口，一個通往中正、中華路口，一個通往旺盛街等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），並有勘驗筆錄、現場照片及高雄市政府地政鹽埕地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷第115-129、135-141頁）。
又系爭建物前述地下室，並無獨立建號，與系爭建物一同起造，用途為避難室、配電室、台電受電室、地下室水池等公共設施，為系爭建物之附屬部分，按兩造共有系爭建物面積比例共有，為本件分割共有物範圍一節，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），且有高雄市政府工務局函附（72）高市工建築使字第1193號之建築物竣工圖說、結構圖附卷可憑（見原審卷第207-219頁及存卷外附資料），均堪認為真實。
⒉系爭建物坐落之基地為系爭土地，於土地登記簿上記載為被上訴人所共有，應有部分各1/2（見不爭執事項㈣），而系爭建物內部相通，共用二出入口，以往曾出租作為百貨商場，目前閒置未使用（本院卷第73頁，及參前開勘驗筆錄所附照片、外附估價報告書第29頁），依其外觀及結構設計，以整體規劃作為辦公室及商場用途，較能發揮系爭建物之經濟上利用價值；
而系爭建物及地下室之總面積合計3,715.1平方公尺，有前開土地複丈成果圖可參（見原審卷第137-141頁），如原物分配予各共有人，依各共有人持份比例換算面積，每人獲分配之建物面積為282.3至1062.5平方公尺不等，將使同一層由數個共有人使用，及地下室與第二至三層上下時均須穿越其他各樓層之私人空間，有其困難且徒增法律關係複雜。
又兩造關係不睦，目前尚有多件訴訟（見原審卷第42頁，本院卷第88頁），被上訴人為系爭土地之共有人，並表明願意就系爭建物維持共有關係，如系爭建物分歸其等2人所有，可使房地所有權關係單純化，利於系爭建物及坐落基地之整體規劃使用，可使系爭建物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，兼衡系爭建物使用現況、臨路情形、兩造應有部分比例、意願等，認系爭建物為原物分配，雖無事實上之困難，惟各共有人均受原物之分配則顯有困難，系爭建物（含地下室）以分歸部分共有人即被上訴人，並各以應有部分1/2保持共有，再由被上訴人以金錢補償上訴人，既可保留系爭建物，又可適度簡化共有人關係，核屬公平適當之分割方法。
上訴人辯稱應將系爭建物分配予上訴人保持共有，或變價分割較為公平，尚不足採。
⒊上訴人雖辯稱另案訴訟結果，倘經確認上訴人蔡宗昌為系爭土地之公同共有人，上訴人主張之上開方案可使系爭土地及系爭建物間利用關係單純化之基礎即不存在，足以影響本件分割方案云云。
惟系爭土地自47年間起即已登記於上訴人蔡宗榮及蔡明峯之父蔡宗輝（嗣由蔡明峯分割繼承）名下迄今，為上訴人所自陳，並有土地登記謄本在卷可參（見原審雄司調卷第23-25頁、原審卷第293頁），上訴人於原審法院108年度雄簡字第80號給付租金事件中，對於系爭土地登記為被上訴人共有亦未見爭執，僅辯稱系爭建物非無權占有系爭土地，有該案一審判決書可參（見本院卷第61-69頁），惟嗣於另案復請求確認上訴人蔡宗昌就系爭土地有公同共有關係存在（見原審卷第299-313頁），所述前後已有不符，另案起訴書內容亦未見上訴人蔡宗昌有明確之法定或約定公同共有關係依據之主張，且土地登記有絕對效力，此為土地法第43條所明定，於主張其為真正權利人者訴請塗銷登記並獲勝訴確定判決前，仍應以土地登記為權屬之依歸，故系爭土地目前之共有人及應有部分範圍，自應以土地登記謄本之記載為準，上訴人徒以結果仍高度不確定之另案訴訟，否認本件上開分割方案之妥適性，尚乏憑據。
㈢按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。
故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得原物及未分得原物之共有人均為多數時，該每一分得原物之共有人即應就其補償金額對於未分得原物之共有人全體為補償，並依各該未受分配之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨(最高法院85年度台上字第2676號判決意旨參照）。
⒈本件分割方案，參酌原審依聲請囑託大有國際不動產估價師聯合事務所就系爭建物分歸被上訴人共有而應補償被上訴人金額等事項為鑑價，鑑價結果系爭建物價值合計2,192萬6,520元，計算上訴人各應補償被上訴人之金額如附表一所示，有該所110年8月24日以(110)大有估字第234號函檢附不動產估價報告書附卷可憑（存卷外放）。
⒉上訴人雖抗辯估價報告書之鑑價單純僅就建物結構及折舊率，再參酌系爭建物之營造施工費為基礎，未將系爭建物坐落位置及當地商業繁榮指數列入評估因子，鑑價金額過低等語（見本院卷第153頁）。
惟上訴人並未能提出相近條件建物之成交價格或客觀事證供本院審酌是否鑑價偏低，且本院審酌上開估價報告係由專業估價人員，實地現場勘查系爭建物，並說明系爭建物主要因素分析包括：一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、及建物個別因素分析(包含系爭建物坐落位置、臨路條件、建築現況、維護保養情況及建物與基地及周遭環境適合性分析) ，採用成本法為估價方法評估系爭建物（含地下室）之價格，並依此計算本件分割方案所示之分割方式，兩造於分割後應相互找補如附表一所示之受補償金額。
可認估價報告已審酌充分考量前揭分析因素，其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其評估系爭建物之時價應屬合理，而得採為共有人間系爭建物分割後補償之依據，認被上訴人依附表一所示金額找補上訴人應屬適當。
上訴人辯稱估價報告未將系爭建物坐落位置及當地商業繁榮指數列入評估之抗辯，要無可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第824條第2項規定訴請裁判分割，請求准予將系爭建物分歸被上訴人取得，依應有部分各1/2之比例保持共有，並由被上訴人分別補償上訴人如附表一「受補償金額」欄所示之金額，核屬允當，應予准許，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
民事第一庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳
法 官 林雅莉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
書記官 陳雅芳
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
建物號碼（含地下室） 應補償人及應補償金額 （新臺幣） 受補償金額 （新臺幣） 蔡宗榮 蔡明峯 受 補 償 人 及 受 補 償 金 額 蔡宗昌 前金段0000建號 303,501元 303,501元 607,002元 前金段0000建號 663,887元 663,886元 1,327,773元 前金段0000建號 973,925元 973,925元 1,947,850元 前金段0000建號 1,192,637元 1,192,638元 2,385,275元 6,267,900元 楊姵妤 前金段0000建號 127,790元 127,790元 255,580元 前金段0000建號 180,037元 180,037元 360,074元 前金段0000建號 261,456元 261,456元 522,912元 前金段0000建號 365,486元 365,486元 730,972元 1,869,538元 蔡佩玟 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元 蔡盈潔 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元 蔡熹瀅 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元
附表二：
建號：高雄市前金區前金段 編號 共有人 地號 應有部分比例 分割後應有部分比例 原審訴訟費用負擔比例 1 蔡宗榮 前金段0000建號 5分之1 2分之1 5分之1 前金段0000建號 前金段0000建號 前金段0000建號 2 蔡明峯 前金段0000建號 5分之1 2分之1 5分之1 前金段0000建號 前金段0000建號 前金段0000建號 3 蔡宗昌 前金段0000建號 100分之19 0（另以金錢補償之） 100分之28 前金段0000建號 1000分之295 前金段0000建號 1000分之298 前金段0000建號 100分之31 4 楊姵妤 前金段0000建號 100分之8 0（另以金錢補償之） 100分之8 前金段0000建號 100分之8 前金段0000建號 100分之8 前金段0000建號 1000分之95 5 蔡佩玟 前金段0000建號 100分之11 0（另以金錢補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13 6 蔡盈潔 前金段0000建號 100分之11 0（另以金錢補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13 7 蔡熹瀅 前金段0000建號 100分之11 0（另以金錢補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13
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