臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,111,上易,172,20230208,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第172號
上 訴 人 顏文
訴訟代理人 李代昌律師
蔡文玲律師
被上訴人 謝廖寶治
黃呂嘉代

共 同
訴訟代理人 吳勁昌律師
馬涵蕙律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年4月7日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第736號第一審判決提起上訴，本院於112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊為高雄市○○區○○段0000○000000地號土地（原地號為同區○○○段1049之2、1051，下合稱系爭土地）之所有人，被上訴人謝廖寶治為同段1106、1107、1107-1地號土地(下合稱1106等土地）及其上同段695建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱58號房屋，與1106等土地合稱58號房地）之所有權人，被上訴人黃呂嘉代為同段1109、1110、1110-1地號土地（下合稱1109等土地）及其上同段696建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱60號房屋，與1109等土地合稱60號房地）之所有人。

詎58、60號房屋之2樓以上建物竟有部分位在系爭土地上，分別占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號A（面積33.56平方公尺）、C（面積2.78平方公尺）及B（面積33.99平方公尺）、D（面積2.71平方公尺）部分，損及伊對系爭土地之所有權能，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，請求謝廖寶治、黃呂嘉代拆除占用系爭土地之建物及騰空返還該部分土地，並聲明：㈠謝廖寶治應將系爭土地上如附圖所示編號A、C部分之建物二樓以上拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人；

㈡黃呂嘉代應將系爭土地上如附圖所示編號B、D之建物二樓以上拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人（未繫屬本院部分，不予載述）。

二、被上訴人則以：系爭土地及1106等土地、1109等土地原為林○○、黃○○所有，其中系爭土地及1106等土地於68年9月間移轉登記為訴外人林○○所有，林○○復於69年11月間買賣取得58號房屋所有權，嗣於76年6月間將58號房地所有權移轉予訴外人王○○○，謝廖寶治再輾轉於80年12月間取得58號房地所有權，依民法第425條之1規定法理，在58號房屋得使用期限內，謝廖寶治就系爭土地有租賃關係存在。

又訴外人民有松園零售市場興建58、60號房屋之初，林○○、黃○○即出具土地使用同意書，預期房屋所有人將使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，被上訴人輾轉取得58、60號房屋所有權，亦得基於使用借貸關係而占用系爭土地，且58、60號房屋均已為所有權登記長達40餘年，上訴人買受系爭土地時，可自公示登記制度及系爭土地外觀，知悉系爭土地上有58、60號房屋存在，應推認上訴人亦有默示同意負有與前手相同容忍58、60號房屋使用系爭土地之義務。

再者，系爭土地地面層向來係作為通道使用，土地上方有建物存在，上訴人知悉此現狀仍願買受，顯見其願意承受房屋坐落系爭土地之負擔，且上訴人請求拆除者為集合建物之一部分，此舉可能會危及建物結構影響公共安全，上訴人行使權利違反誠信原則或公共利益等語，資為抗辯。

三、原審駁回上訴人拆屋還地之請求，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人後開第2、3項請求部分廢棄；

㈡謝廖寶治應將系爭土地上如附圖所示編號A、C部分之建物二樓以上拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人；

㈢黃呂嘉代應將系爭土地上如附圖所示編號B、D之建物二樓以上拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭土地所有權人，謝廖寶治、黃呂嘉代分別為58號房地、60號房地之所有權人。

㈡58號及60號房屋起造人為民有松園零售市場，當時之土地所有權人林○○、黃○○等人有出具土地使用權同意書，民有松園零售市場並領有（68）高縣建局管字第3742號建造執照。

嗣該建案於69年3月24日完工後，民有松園零售市場於69年4月17日取得（69）高縣建局管字第6281號使用執照，該建案建物之門牌號碼為高雄市○○區○○街00○00○00○00○00○00○00○00號及同區○○街OO巷O、O、O、O號，為相連之集合建物。

上開建物於69年7月25日完成建物總登記，經發給建物所有權狀。

㈢58號房屋之登記謄本上所載二層之一部分面積懸空位於系爭土地上，範圍如附圖編號A、C所示。

60號房屋之登記謄本上所載二層之一部分面積懸空位於系爭土地上，範圍如附圖編號B、D所示。

㈣上訴人於107年5月7日購買系爭土地後，復於108年6月15日向黃呂嘉代買受58、60房地後方之同段1116至1118地號土地之應有部分。

五、本件之判斷：㈠上訴人主張謝廖寶治以58號房屋占用系爭土地如附圖所示編號A、C部分，黃呂嘉代以60房屋占用系爭土地如附圖所示編號B、D部分等情，為被上訴人所不爭執。

惟上訴人主張被上訴人無占用系爭土地之法律權源，則為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，自應由被上訴人就其等有占用權源之有利於己之事實，負舉證責任。

㈡被上訴人抗辯林○○於68年9月間取得系爭土地及1106等土地之所有權後，復於69年11月間買賣取得58號房屋所有權，嗣於76年6月間將58號房地所有權移轉予王○○○，謝廖寶治再輾轉於80年12月間自謝○○取得58號房地所有權，系爭土地所有權則於103年7月間由訴外人林○○拍賣取得，再於107年5月間由上訴人買受取得等情，為上訴人所不爭執，並有土地及建物登記簿謄本、異動索引及被上訴人製作之土地及建物所有權異動狀況表在卷可稽（本院卷第165至224、245至256、265、267頁），則58號房屋與所坐落之系爭土地曾同屬林○○所有，嗣58號房地所有權先後讓與王○○○、謝○○、謝廖寶治，系爭土地所有權輾轉由上訴人取得之事實，堪予認定。

被上訴人復抗辯依民法第425條之1規定法理，在58號房屋得使用期限內，謝廖寶治就系爭土地有租賃關係存在一節，則為上訴人否認。

經查：⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文。

其立法意旨謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟房屋性質上不能與土地分離而存在。

故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號裁判要旨、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，爰將其明文化。

又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。

爰增訂第1項。」

。

而於89年5月5日上開條文施行前，如有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。

⒉58號房屋及所坐落之系爭土地原均屬林○○所有，嗣58號房地所有權輾轉由謝廖寶治取得，系爭土地所有權輾轉由上訴人取得之情，已如前述，林○○於76年間將58號房屋移轉登記予王○○○時，58號房屋與所坐落之土地即生非同屬一人所有，依前開說明，王○○○之58號房屋於得使用期限內，就系爭土地應有租賃關係存在。

又58號及60號房屋均僅第二層之一部分面積懸空位於系爭土地上，範圍如附圖編號A、C及B、D所示，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），而對照該2棟房屋建造執照之土地使用圖說（原審訴字卷第149頁，紅色部分屬該建案之建築面積）及建物登記謄本（原審審訴卷第61、65頁，第一層面積38.18平方公尺，第二層面積84.73平方公尺，騎樓面積11.21平方公尺），顯示民有松園零售市場當初即係以58號及60號房屋第2層一部分騰空位在系爭土地上之方式申請建造執照，興建完成後亦經核准辦理建物所有權登記在案，足見58號及60號房屋第二層懸空位於系爭土地部分非事後增建而成，再觀之現況相片（原審審訴卷第45、203頁），58號、60號房屋與相鄰之同一建案其他連棟建物外觀一致，益足徵前述懸空部分並無改建情事，可認謝廖寶治受讓之58號房屋與王○○○當初取得之房屋相同，對系爭土地自應有租賃關係存在。

再者，58號房屋現仍由謝廖寶治居住使用，業據被上訴人陳明在卷，且依現況相片，58號房屋外觀狀況完整，無破損毀壞致不能居住之情形，是被上訴人抗辯58號房屋仍屬可使用狀態，堪予採信，則謝廖寶治就系爭土地之租賃關係尚屬存在，非無權占用系爭土地。

⒊至上訴人主張：縱認謝廖寶治於80年12月間受讓58號房屋時，與系爭土地當時之地主林○○有成立法定租賃關係，因該租賃關係未經公證且租賃期限逾5年或未定期限，依民法第425條第2項規定，該租賃關係對上訴人不存在云云。

查，民法第425條第2項係於88年5月5日施行，該修正規定於民法債編施行法未定有回溯規定，基於維護民法債編修正前之既有秩序，維繫法律之安定性，依民法債編施行法第1條後段規定，在修正施行前已成立未經公證、其期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用（最高法院98年度第2次民事庭會議決議、98年度台上字第764號及96年度台上字第976號判決意旨參照），故上訴人此部分主張，委無足採。

⒋基上所述，謝廖寶治於58號房屋得使用期限內，有占用系爭土地之合法權源，非無權占用，從而，上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求謝廖寶治將系爭土地上如附圖所示編號A、C部分之建物拆除，將該土地返還上訴人，自屬無據。

㈢被上訴人另抗辯：民有松園零售市場於68年間申請興建含60號房屋在內之集合建物時，土地所有權人林○○、黃○○等人均出具土地使用同意書，預期房屋所有人將使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，上訴人買受系爭土地時可自公示登記制度及系爭土地外觀，知悉系爭土地上有60號房屋等建物存在，上訴人應繼受此使用借貸關係等情。

經查：⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。

次按默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

⒉60號房屋起造人為民有松園零售市場，當時之土地所有權人林○○、黃○○等人有出具土地使用權同意書，民有松園零售市場於興建完成後，於69年7月25日完成建物總登記等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），堪認屬實。

又民有松園零售市場當初即係以58號及60號房屋第2層一部分騰空位在系爭土地上之方式申請建造執照，興建完成後亦經核准辦理建物所有權登記在案，該懸空位於系爭土地上方之建物非事後增建而成，且無改建情事等節，業如前述，而林○○、黃○○係於該建案完工前之68年9月間，將系爭土地所有權讓與林○○，嗣於103年7月間，林○○因拍賣取得系爭土地所有權，再將之出售予上訴人等情，為兩造所不爭執，並有前揭土地登記簿謄本及上訴人製作之土地所有權異動狀況表在卷可稽，林○○、黃○○既同意以其土地供民有松園零售市場興建房屋時，基於經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，其等已得預期60號房屋所有人將使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，林○○於68年9月間受讓系爭土地所有權時，尚處於建物興建期間，其仍許民有松園零售市場在系爭土地上完成60號房屋之興建，對於60號房屋所有人將使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，亦已有所預見，且自69年間60號房屋興建完成時起迄至103年7月間系爭土地所有權移轉予林○○時止，長達34年任由60號房屋所有人使用系爭土地，依此客觀情事，應足認林○○與60號房屋所有人即黃呂嘉代（於69年10月6日取得60號房屋所有權）間就系爭土地有使用借貸之默示合意存在。

系爭土地所有權雖於103年7月間由林○○拍賣取得，林○○再將之出售予上訴人，然林○○、上訴人自系爭土地及其上建物外觀、現況，暨60號房屋為有辦理所有權登記之建物，登記謄本記載之第二層面積大於第一層及騎樓面積之加總達35.34平方公尺等不動產公開資訊，均可知悉林○○與黃呂嘉代就系爭土地有使用借貸之情事，依前揭說明所示債權物權化之效力，該使用借貸關係對於上訴人即應繼續存在，上訴人應受拘束。

從而，上訴人以黃呂嘉代無權占有系爭土地為由，請求黃呂嘉代拆除系爭土地上如附圖所示編號B、D部分之建物，將該土地返還上訴人，亦屬無據。

㈣至上訴人聲請囑託高雄市結構工程工業技師工會鑑定如將系爭土地上之58、60號房屋拆除，是否會影響該2棟房屋結構安全部分，對本院認定謝廖寶治、黃呂嘉代就系爭土地分別有租賃關係、使用借貸關係存在之事實，不生影響，故無調查之必要。

六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求謝廖寶治將系爭土地上如附圖所示編號A、C部分之建物二樓以上拆除並返還該部分土地，及請求黃呂嘉代將系爭土地上如附圖所示編號B、D部分之建物二樓以上拆除並返還該部分土地，均無理由，不應准許。

原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 賴文姍
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
書記官 黃楠婷