臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,111,再易,43,20221230,2

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度再易字第43號
再審原告 葉順成
葉秀琪
共 同

再審原告 吳嘉文
廖秀蘭
再審被告 許淑惠
許靖惠

上列當事人間請求確認優先購買權事件，再審原告對於中華民國111年8月24日本院110年度上易字第315號確定判決提起再審之訴，判決如下：

主 文

再審之訴駁回。

再審訴訟費用由再審原告負擔。

事實及理由

一、按再審之訴，形式上雖為程序上之新開，但實質上則為前訴訟程序之再開及續行。

倘前訴訟程序之訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，則共同訴訟人中之一人提起再審之訴，效力應及於共同訴訟人全體。

查再審被告於前訴訟程序主張其等為坐落高雄市○○區○○段0000000 地號土地（下稱系爭土地）法定租賃關係之承租人，依土地法第104條規定，就系爭土地有優先承買權，再審原告吳嘉文與廖秀蘭（下稱吳嘉文等2人）分別因繼承及贈與而取得系爭土地所有權，嗣出售予葉秀琪，並辦理所有權移轉登記予葉秀琪及葉順成（下稱葉秀琪等2人），應有部分各1/2，再審被告乃依土地法第104條規定，請求確認就系爭土地優先購買權存在，及請求葉秀琪等2人塗銷以買賣為原因所為之系爭土地所有權移轉登記，暨請求吳嘉文等2人以同樣條件與其等訂立買賣契約，並移轉系爭土地應有部分各1/2等情，有原確定判決足稽。

葉秀琪等2人對於原確定判決聲明全部不服（本院卷第7頁），核前訴訟程序之訴訟標的對於葉秀琪等2人與吳嘉文等2人全體，係屬必須合一確定，葉秀琪等2人提起再審之訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於吳嘉文等2人，爰將之併列為再審原告，合先敘明。

二、再審意旨略以：依土地法第104條第1項規定，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權，且該項優先購買權具有物權之效力，縱因民法第425條之1規定推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項所規定之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別，依物權法定原則，自不宜擴張解釋認未保存登記房屋事實上處分權人得享有土地法第104條第1項規定之優先購買權。

再者，適用民法第425條之1 規定或其相同法理之前提，須「土地及土地上之房屋同屬一人」、「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」、「或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」，在此所讓與者須為土地或房屋之所有權，並不包括未保存登記房屋之事實上處分權在內。

且未保存登記房屋之事實上處分權並非法定之物權，即便系爭房屋仍有「所有物」之概念，但因未依法保存登記，不生法定物權之效力，亦無法進行任何物權之處分行為，僅能轉讓事實上處分權，無法讓系爭房屋之所權直接發生物權之變動。

本件系爭房屋乃未保存登記之房屋，依民法第425條之1 規定暨其法理，根本不適用所謂法定租賃關係之效力。

原確定判決將解釋範圍擴及未保存登記房屋，認定再審被告就系爭土地有法定租賃權，並依土地法第104條第1項規定，認定再審被告取得系爭房屋，就系爭土地有法定租賃權，並認有土地法第104條第1項規定之優先購買權，其適用民法第425條之1及土地法第104條第1項規定顯有錯誤，而有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由。

爰求為判決：㈠原確定判決廢棄。

㈡再審被告於前訴訟程序之上訴駁回。

三、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之大法官解釋顯然違反，或消極的不適用法規顯然影響裁判者而言，不包括認定事實錯誤、證據取捨失當、理由不備及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異之情形在內。

查，原確定判決以：民法第425條之1 之增訂（88年4月21日），乃將最高法院48年台上字第1457號判決意旨及法理予明文化。

若房屋及土地轉讓之事實，發生在上開規定施行前，即與該判旨及法理相符，得以該裁判或法規為基礎，推斷土地或房屋受讓人與讓與人間或房屋讓與人與土地受讓人間，在房屋得使用權限內，有租賃關係，並認未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，故在就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，亦應認有增訂民法第425條之1 之法理之適用，判斷於民法第425條之1增訂前發生之房屋、土地轉讓，是否成立法定租賃關係，並認定吳基福為舊539-12地號土地（含系爭土地）共有人之ㄧ，經其他共有人同意，於舊539-12地號土地上起造系爭房屋，而有「土地及房屋同屬一人」之情事，吳基福於61年3月間將系爭房屋出賣與許登志、許孟盛時，有房屋與土地非同屬一人情形，房屋占有土地即有法定租賃權關係存在，吳嘉文等2人於82年、89年因繼承或受贈而取得系爭土地，系爭房屋於102 年5 月間由再審被告買受，均繼續原來之法定租賃關係，且系爭房屋尚未達不堪使用，再審被告主張依民法第425條之1規定，就系爭房屋有法定租賃權，核屬有據；

及原確定判決参照最高法院101年度台上字第1643號判決意旨，謂土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權，並以土地法第104條第1項優先承買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭，並以舊539-12土地（含系爭土地）與系爭房屋原同屬吳基福所有，吳基福先將系爭房屋出賣予許登志、許孟盛，系爭房屋占有土地即有法定租賃關係存在，再審被告於102 年 5 月21日輾轉買受系爭房屋，均繼續原來之法律關係，再審被告與吳嘉文2人間就系爭土地有法定租賃關係，再審被告既為系爭土地之承租人，於吳嘉文2人出賣系爭土地予葉秀琪時，依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，應堪認定，且就葉秀琪2人另辯稱：基地承租人所建築之房屋需為合法建物，始得主張土地法第104條規定之優先承買權，系爭建物為違章建築，自不得援引土地法第104條規定云云，已在判決理由內表示：違章建築，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，除移轉時有反對約定外，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權；

且依土地法第104條第1項規定立法目的觀之，當無排除承租人為事實上處分權人之適用。

況上開條文規定僅承租人有優先購買權，而承租人本不限於房屋所有權人，尚包括房屋之事實上處分權人，故基地出賣時，應認承租人（包括所有人或事實上處分權人）均有優先購買權，再審原告所辯就土地法第104條第1項採取狹義解釋，顯與立法目的不符，尚不足採等語，係本乎其獨立見解，依職權所為判斷，並無所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之大法官解釋顯然違反，或消極的不適用法規之情形，再審原告執與原確定判決相異之法律見解，主張原確定判決適用民法第425條之1及土地法第104條第1項規定顯有錯誤，並非可採。

又再審原告另關於系爭房屋已超過60年，顯已幾無保障其使用基地之經濟上利益可言之主張，無非係就原確定判決認定系爭房屋尚未達不堪使用之認定事實職權行使所為論斷，亦非屬適用法規顯有錯誤之情形。

四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款之規定，提起本件再審之訴，顯無再審理由，爰不經言詞辯論，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 徐文祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 周青玉