臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上,148,20230829,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第148號
上 訴 人 黃金南
居高雄市○○區○○街00號0樓 特別代理人 李淑妃律師
上 訴 人 鄭世文

羅文佐
被上訴人 鍾采軒

訴訟代理人 方春意律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年3月15日臺灣高雄地方法院110年度訴字第299號第一審判決提起上訴，本院於112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決所命給付部分減縮為：上訴人黃金南應自高雄市○○區○○街00號4樓房屋如附圖所示A房間；

上訴人鄭世文應自上開房屋如附圖所示B房間；

上訴人羅文佐應自上開房屋如附圖所示C房間遷出；

上訴人均應自上開房屋共同使用部分遷出，將占用部分騰空返還予被上訴人。

第二項給付部分，被上訴人各以新台幣9萬5000元為上訴人黃金南、鄭世文、羅文佐供擔保後，得假執行；

但上訴人各以新台幣28萬5千元為被上訴人供擔保後，免為假執行。

第二審訴訟費用由上訴人各負擔三分之一。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年8月26日向原法院民事執行處109年度司執字第20477號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得債務人詹惠玲所有坐落高雄市○○區○○段000號（權利範圍100000分之453）、000地號土地（權利範圍1000000000之9690，下合稱系爭土地），及其上同段1702（權利範圍全部）、1894（權利範圍10000分之45）、2088（權利範圍10000分之19）及2201（權利範圍10000分之51）建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00號4樓房屋（下稱系爭房屋）所有權，該院於同年9月7日核發系爭房屋不動產權利移轉證書，被上訴人於同年月24日辦妥移轉登記，為系爭房地所有人。

惟遭黃金南、鄭世文及羅文佐各自占有如判決附圖（下稱附圖）所示之房間，為無權占有，被上訴人得依民法第767條規定，請求上訴人自其等各自占用房間遷出，及自系爭房屋之共同使用部分遷出，將占用部分返還予與被上訴人等語，先位聲明：㈠黃金南應自系爭房屋如附圖所示A房間遷出；

鄭世文應自附圖所示B房間遷出；

羅文佐應自如附圖所示C房間遷出，上訴人並均應自系爭房屋共同使用部分遷出，將占用部分騰空返還予被上訴人。

㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。

備位聲明㈠黃金南應自附圖所示A房間遷出；

鄭世文應自如附圖所示B房間遷出；

羅文佐應自如附圖所示C房間遷出，上訴人均應自系爭房屋共同使用部分遷出，將占用部分騰空返還予被上訴人。

㈡鄭世文、羅文佐應各給付被上訴人1萬4千元之本息（未繫屬本院部分不予贅述，詳後述）。

二、上訴人部分：㈠黃金南則以：其與原審被告詹惠玲簽訂租約（下稱系爭A租約），並經公證，並非通謀虛偽，因詹惠玲積欠黃金南154萬元，二人乃約定以租金抵付借款債務，租約有效，雖系爭房屋嗣經被上訴人拍定取得所有權，然依民法第425條第1項規定，A租賃契約對於受讓人即被上訴人仍繼續存在，其為有權占有。

又其並無受意思表示之能力，被上訴人以起訴狀繕本對其催告給付租金為不合法等語為辯，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡鄭世文、羅文佐則均以：其等各自與詹惠玲簽訂租約（依序稱B租約、C租約），租金則以詹惠玲積欠其等之借款債務抵扣，雖系爭房屋嗣為被上訴人拍定，但依民法第425條第1項規定，租賃關係對於拍定人繼續存在。

實則羅文佐一開始住在客廳，因租屋之李明倫搬到同棟大樓○○街00號6 樓，她的物品還放在客廳、陽台，等物品搬走後，羅文佐才住系爭房屋之一間房間。

又李明倫與吳怡瑩於系爭房屋拍賣時，曾向法院提出租賃契約，陳報承租系爭房屋，但並未告訴其等二人，故其等不知房屋遭拍賣，才沒向法院主張租賃權利。

另地院法官於111 年10月24日到系爭房屋調查時，曾問羅文佐認不認識李榆柔，因李榆柔是叫李明倫或Y倫，所以羅文佐當時才回說不認識李榆柔，實際有承租系爭房屋，並不是通謀虛偽承租要阻撓拍賣，為有權占有等語置辯，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。

三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、被上訴人主張：系爭房屋為詹惠玲所有，經系爭執行事件強制執行，由被上訴人拍定，執行法院於109年9月7日核發權利移轉證書，被上訴人並於同年月24日辦妥所有權移轉登記，黃金南、鄭世文、羅文佐各自占用如附圖所示A、B、C房間，及共同占用客廳、餐廳等共同使用部分等情，有該權利移轉證書、不動產登記謄本、判決附圖可憑（原審審訴卷第23至26頁），且為上訴人不爭執（本院卷第101至106頁、第139頁、157頁），復經原審調閱系爭執行卷無誤，堪信為真。

又被上訴人主張上訴人與詹惠玲各自簽訂之租約，為通謀虛偽意思表示而無效，其得依民法第767條第1項規定，先位請求上訴人遷出。

縱租約非虛偽意思表示，因上訴人積欠租金，其於催告給付租金未果，已終止租約，租賃關係歸於消滅，上訴人為無權占用，備位亦得依民法第455條、第767條第1項規定，擇一請求上訴人自系爭房屋遷出返還予伊等情。

則為上訴人抗辯其等與詹惠玲簽訂租約，並合意租金以詹惠玲各自積欠上訴人之借款債權抵扣，詹惠玲積欠之借款既未清償或抵扣完畢，依民法第425條第1項規定，各該租約於被上訴人取得系爭房屋所有權後仍繼續存在，其非無權占用等語置辯，是本件爭點：㈠A租約，是否為通謀虛偽意思表示為無效，被上訴人依民法第767條第1項規定，先位請求黃金南自附圖所示A房間及共用部分遷出，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？㈡A租約是否經被上訴人終止而消滅，被上訴人依民法第767條第1項規定、第455條規定，擇一請求黃金南遷出A房間、共用部分，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？㈢鄭世文、羅文佐與詹惠玲簽訂之B、C租約，是否通謀虛偽為無效，被上訴人依民法第767條第1項規定，先位請求鄭世文、羅文佐自附圖所示B房間、C房間及共同使用部分遷出，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？㈣B、C租約是否經被上訴人終止而消滅，被上訴人依民法第767條第1項規定、第455條規定，擇一請求鄭世文、羅文佐遷出B、C房間及共同使用部分，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？

五、本院論斷：㈠A租約，是否為通謀虛偽意思表示為無效，被上訴人依民法第767條第1項規定，先位請求黃金南遷出附圖所示A房間及共用部分，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？ 1.按民法第87條所謂通謀虛偽表示 指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示為非真意之合意，始為相當，且主張通謀虛偽意思表示者，就該事由有舉證之責 任。

2.黃金南抗辯與詹惠玲簽訂A租約（即主臥室部分），約定租賃期自103 年5 月16日至123年5月15日止，每月租金為500元，應於每月10日給付等情，已據提出原法院103年度雄院公字第000000000號公證書及附件房屋租賃契約書可查（審 訴卷第27至30頁）。

且原審於111年10月24日勘驗系爭房屋，被上訴人訴訟代理人鍾張蕋進入黃金南承租房間，確認該人為黃金南，有原審勘驗筆錄可憑（原審卷一第369至372頁）。

又A租約係於103年5月16日公證，系爭執行事件則是於109年3月23日查封系爭房屋，二者相隔5年以上，客觀上難認A租約係為規避拍賣而製作。

至系爭房屋雖於103年2月18日曾經查封登記，惟該查封登記早於103年4月28日即遭塗銷（審訴卷第39至42頁），縱A契約簽訂期間103年5月16日距同年4月28日塗銷查封日僅10餘日，但債務人於其所有物經查封，因與債權人協商而得塗銷查封登記後，自得為占有使用或出租其所有物，如無其他事證，不得依此認查封登記塗銷後之租賃行為必是通謀虛偽。

被上訴人又主張A租約每 月租金僅500元顯然低於行情，惟黃金南承租房間為主臥室而非系爭房屋全部，參以租金多寡，繫於租賃房屋之位置、交通狀況、公共設施、生活機能等週邊環境，並屋齡、屋況、個人情感考量（如後述上訴人主張黃金南與詹惠玲關係）等，且為契約當事人所得協商，何況原審勘驗時黃金南確居住於A房間。

3.被上訴人於本院主張黃金南申請身心障礙初次鑑定時，記載住所位於高雄市○○區○○○路00○0號，第二次鑑定以詹鈺馨為監護人，二人為父女關係，記載住所同為上址，且依高雄少年及家事法院107年司繼字第3425號公告，黃金南與詹鈺馨均拋棄繼承，佐以詹惠玲常代理黃金南提出身心障 礙鑑定申請、異議，合理推論詹鈺馨為詹惠玲與黃金南所生之女，而冠母姓等語，足認A 租約係詹惠玲與黃金南通謀締約等語。

惟查，依黃金南之個人戶籍資料查詢結果，其先後與二人結婚，再離婚，該二人並無詹惠玲之記載（外放證物卷第5、6頁），足見被上訴人主張詹惠玲為黃金南之女之 母為主觀臆測之辭而不可採。

反而，依上訴人所陳，可見 詹惠玲與黃金南或有其他親屬、親戚關係，或互動良好或 考量黃金南之身心狀況，而願以較低租金出租A房間予黃金南，並無違常情。

4.綜上，A租約既非通謀虛偽，黃金南本於A租約占用系爭A房間及共用部分等，為有權占有，則被上訴人先位依民法第767條第1項規定，請求黃金南自系爭A房間及共用部分遷出，將占用部分返還予被上訴人為無據。

㈡A 租約是否經被上訴人終止而消滅，被上訴人依民法第767條第1項規定、第455條規定，擇一請求黃金南遷出A房間、共用部分，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文，學說稱為買賣不破租賃。

即出租人將租賃物交付承租人後，再將租賃物所有權讓與他人，受讓租賃物所有權之人，當然繼受為出租人而行使或負擔租賃契約所生之權利義務。

又民法第425條第1項所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定義之契約而言，此乃民法第425條第1項係因法定而生租約繼續存在效力，受讓租賃物之人不能因此法定效力而受有不能預測之風險，何況繼受為出租人之租賃物受讓人，無從就原租約另為意思表示，是以除租賃關係之要件即一方以物租予他方占有使用，他方支付租金等意思合致外，其餘凡有損於租賃有償對價性之約定，對於受讓租賃物之繼任出租人，並非當然有效，方足以保障法定出租人之權益。

次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。

2.經查，被上訴人係自109年9月7日取得法院核發之系爭房屋權利移轉證書取得所有權，而A租約，租期自103年5月16日起至123年5月15日止，每月租金為500元，按月10日給付等情，已如前述，依民法第425條第1項規定，被上訴人自取得系爭房屋所有權後，A租約對被上訴人繼續存在，準此，是自109年9月10日起，黃金南應按月給付租金予被上訴人。

又A租約雖經原租約雙方約定以詹惠玲積欠黃金南之借款債務與黃金南應給付之租金債務相互抵扣，惟承上所示，被上訴人並無須受此租金抵扣之約定拘束，且未承擔詹惠玲積欠黃金南之借款債務，即自109年9月10日起，黃金南並無債務可資抵扣或主張抵銷，是黃金南前開所辯，自非可採。

3.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。

土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；

承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。

4.經查，黃金南自109年9月10日起即應依A租約給付租金予被上訴人，已如前述，然黃金南自承租金是以對詹惠玲之債權抵扣，即其未實際給付予被上訴人（原審卷一327至328頁），A租約復未另訂擔保金條款（審訴卷第27至30頁），兩造亦未陳明A租約另有押租金約定，即不生應先行扣抵押租金問題，約言之，黃金南積欠租金顯達2個月以上，可資採認。

又被上訴人於109年11月18日起訴狀載明「原告（即被上訴人）特以本起訴狀請求黃金南應於接獲本起訴狀之翌日起10日內，清償已積欠之109年9月、10月2個月租金共1,000元，並應給付11月份之租金500元，......。

如逾期未付，原告即主張終止此租賃契約」等語。

顯見被上訴人有以此起訴狀繕本送達充作對黃金南催告給付租金並終止A租約之意思表示，該起訴狀繕本於110年1月18日送達予黃金南（審訴卷第67頁），當時黃金南尚未受有任何監護或輔助宣告，仍具完全之行為能力，送達應屬合法。

審酌被上訴人所定10日催告給付租金並無顯不相當之情，而生催告給付租金，並如逾期未繳則終止A租約之意思表示，而黃金南迄至本院言詞辯論終結時，並未繳付租金，故A租約已經被上訴人合法終止。

⒌黃金南特別代理人另辯稱，黃金南患有身心障礙並無單獨受意思表示之能力，原審已於111年4月13日裁定為黃金南選任特別代理人在案，故被上訴人以起訴狀繕本送達黃金南之翌日為催告等情為不合法等語。

查黃金南係於110年9月29日完成鑑定為障礙類別第1類心智功能、障礙類別之程度為中度；

障礙類別第7類神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功能、障礙類別之程度為輕度，障礙類別共2類，等級為重度，故由原審於111年4月13日裁定選任李淑妃律師為其特別代理人，該裁定已於同日確定等情，有原審111年度聲字第50號裁定正本可稽（原審聲字卷第23至25頁）。

李淑妃律師於111年4月19日收受該裁定正本，並於111年4月29日聲請閱覽卷證等情，有送達證書及高雄地方法院閱卷聲請書足參（原審卷一第263頁、聲字卷第31頁），則縱黃金南於起訴狀繕本送達時，確有無法受意思表示之智能障礙等情，然起訴狀繕本之意思表示既於其特別代理人李淑妃律師閱覽卷證即111年4月29日知悉，而生合法催告之效力，黃金南迄未繳納遲付之租金，應認被上訴人已向黃金南合法終止A租約。

A租約法律關係既經合法終止而消滅，黃金南即無再占用A房間及共用部分之權利，卻仍占用，為上訴人自承（詳如附圖），為無權占有。

是被上訴人依民法第767條第1項規定，備位請求黃金南應自A房間及共有部分遷出，將占用部分騰空返還予被上訴人為正當，應予准許，則被上訴人另依民法第455條規定請求，無庸贅述。

㈢鄭世文、羅文佐與詹惠玲簽訂之B、C租約，是否通謀虛偽而無效，被上訴人依民法第767條第1項規定，先位請求鄭世文、羅文佐自附圖所示B房間、C房間及共同使用部分遷出，將占用部分返還予被上訴人，是否有理由？ 1.按原告以無權占用所有物，請求被告返還占有物之訴，如被告對於原告為占有物所有人並無爭執，而僅抗辯非無權占有者，應由被告就其主張有權占有之有利事實負舉證之責，又私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。

查系爭房屋為被上訴人拍定取得所有權乙節，業經本院認定如上，鄭世文、羅文佐對被上訴人主張其為系爭房屋所有人並無爭執，而僅提出B租約、C租約（原審卷二第67至84頁），抗辯本件有民法第425條第1項規定之適用，其非無權占有等語，然被上訴人否認租約真正（原審卷二第87頁）。

依上規定，鄭世文二人即應就其各自有權占用B房間、C房間及共用部分之有利事實舉證證明。

2.次按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要。

經查：⑴依B租約約定：鄭世文承租系爭房屋即4樓「全部」，租期自109年2月28日起至114年1月30日止、租金每月500元，並以詹惠玲積欠鄭世文68萬2千元，詹惠玲無力清償，雙方合意以欠款抵扣租金等文（原審卷二第79至83頁）；

C租約約定：羅文佐承租系爭房屋即4樓「全部」，租期自109年3月5日起至114年2月28日止、租金每月500元，並以詹惠玲積欠羅文佐87萬元，詹惠玲無力清償，合意以欠款抵扣租金等字（原審卷二第67至77頁）。

若再參之本院認定租賃屬實之A租約約定：黃金南承租系爭房屋之「主臥室」及與詹惠玲「共用客廳」，租期自103年5月16日起至123年5月15日止，租金每月500元，繳付方式，同樣以詹惠玲積欠其154萬元，而以租金抵扣，有A租約可稽。

亦即詹惠玲出租系爭房屋予黃金南時已採分租房間（A房間「主臥室」）方式，且黃金南占用A房間迄今，則其嗣於109年2月28日、000年0月0日出租系爭房屋時，既明知A房間已租給黃金南，自應同樣採分租房間方式而非系爭房屋全部，乃竟於B租約上約定出租系爭4樓「全部」、C租約上租賃範圍勾選全部房屋，而非第幾間、第幾室（按：C租約上除全部出租外，另有分房間租之選項）。

又詹惠玲分租A房間予黃金南，約定租金每月500元，何況其與黃金南可能有前述之特殊或互動、互助關係而租金從低，然出租予鄭世文、羅文佐者為系爭房間全部而非B房間、C房間，租金卻亦按月500元計算，以租用面積計算，有關係之黃金南承租A房間每單位租金反而高於鄭世文及羅文佐，則詹惠玲是否真有出租系爭房屋全部予鄭世文、羅文佐，鄭世文、羅文佐是否有承租之意，即均有疑。

⑵如另參之系爭房屋拍賣期間，李榆柔與吳怡瑩亦曾分別提出與詹惠玲名義簽訂之系爭房屋租賃契約書（依序稱D租約、E租約），D租約承租範圍均為系爭房屋即4樓「全部」，租期20年，自105年8月20日起至125年8月30日止，租金每月4千元，亦採租金抵扣款項方式（審訴卷第31至34頁）、E租約承租範圍同為4樓「全部」，租期30年，自103年12月30日起至133年12月30日止，租金每月3千元，亦採積欠款項抵扣租金方式給付（審訴卷第35至38頁）。

雖被上訴人嗣後撤回對李榆柔與吳怡瑩之訴，然基於證據共通原則，D租約、E租約自得引為本件認定事實之證據資料。

亦即詹惠玲105年出租系爭房屋全部時，租金為每月4千元、103年出租相同租賃範圍時，租金每月3千元，然於109年出租系爭房屋全部時，租金卻僅500元，何況上開各筆租約期間，全部均有長達數年租期重疊情形。

按所謂承租係承租人支付租金予出租人，出租人將租賃物交付與承租人為占有使用，而具有排他性，如除黃金南之上開各租約屬實，何人始為系爭房屋之承租人而得占有使用系爭房屋，勢必爭端再三，然除黃金南外承租人間數年來竟相安無事，凡此，均與承租使用及常情顯然有違，是本院綜合上情，認詹惠玲與鄭世文、羅文佐締結之B租約、C租約係乃為避免系爭強制執行而相互為非真意表示，依民法第87條第1項規定，各該租約均為無效。

⑶B租約、C租約既經認定為無效，鄭世文、羅文佐無正當權源占用各該B房間、C房間及共用部分，為無權占有，是被上訴人先位依民法第767條第1項規定請求鄭世文、羅文佐各自B房間、C房間及共用部分遷出，將占用部分返還與被上訴人亦屬正當。

先位請求既有理由，備位請求因解除條件成就而訴訟繫屬消滅，不予論述。

六、綜上所述，被上訴人依民法767條第1項規定，請求黃金南、鄭世文、羅文佐依序自附圖A房間、B房間、C房間及共同自共用部分遷出，將占用部分騰空返還予被上訴人，均為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴判決，於減縮範圍內並無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分，於法不合，求予廢棄改判為無理由，應駁回其上訴，惟被上訴人既減縮請求，原判決及假執行之宣告應減縮如主文第2項、第3項所示。

本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻防不逐一論述；

另被上訴人請求鄭世文、羅文佐金錢給付部分，依原判決所示，無論主文、理由欄並據上論結欄，均未就該部分論斷，核係缺漏，應依民事訴訟法第233條第1項規定，由原審職權或依當事人聲請補充為之。

縱令被上訴人於本院答辯㈠狀中曾為備位聲明，該部分既未經裁判而訴訟繫屬原審，即非對不利於己之原審判決聲明不服，本院無從以附帶上訴為之，均並敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 黃宏欽
法 官 何佩陵
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 吳新貞
附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。