臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上,211,20240430,2

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第211號
上 訴 人 簡崑益

訴訟代理人 邵沛縈
趙家緯律師
被上訴人 孫財壽
訴訟代理人 黃淑芬律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年6月26日臺灣高雄地方法院111年度訴字第441號第一審判決提起上訴，本院於113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決關於命上訴人應將坐落高雄市○○區○○○段000地號土地，如附圖所示A部分、面積36.66平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人；

暨命上訴人應自民國111年12月6日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人逾新臺幣725元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、其餘上訴駁回。

四、第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人與原審共同被告簡鳳琴為坐落原高雄市○○區○○○段000地號土地（下稱原598地號土地）之共有人。

被上訴人嗣訴請分割土地，經原法院以109年訴字第1518號分割共有物事件受理，雙方成立和解，被上訴人取得分割後同段598地號土地（下稱598地號土地），簡鳳琴則取得分割後同段598-2地號土地（下稱598-2地號土地），並於民國110年9月1日辦理所有權移轉登記完畢。

被上訴人於110年9月22日經高雄市政府地政局大寮地政事務所鑑界發現，上訴人以附圖所示編號A、B、C、D地上物（合稱系爭地上物）無權占用598地號部分土地（下稱系爭土地），因此受有相當於租金之不當得利。

爰依民法第767條、第179條規定，求為命上訴人應將系爭地上物拆除，返還所占用系爭土地，並應自民事追加訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年12月6日）起至返還土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）1067元之判決（被上訴人敗訴部分，未據聲明不服，非本院審理範圍，茲不贅敘）。

原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人以強制執行程序拍得原598地號土地，於拍定前即知悉地上物存在，本件有民法第425條之1、第838條之1規定適用，亦有權利濫用情事等語，資為抗辯。

上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人經臺灣少年及家事法院以107年度監宣字第852號裁定為受輔助宣告人，選定上訴人配偶甲○○為輔助人。

㈡原598地號土地原為上訴人、簡鳳琴所共有，上訴人因積欠債務遭強制執行，其上已建有A地上物，未併付拍賣，後由被上訴人拍定該土地應有部分1/2，經執行法院於109年4月1日核發權利移轉證明書。

㈢被上訴人對簡鳳琴訴請分割共有物訴訟，經原法院109年度訴字第1518號分割共有物事件受理，雙方於110年8月4日成立和解，由被上訴人取得598地號土地、簡鳳琴取得598-2地號土地，且於110年9月1日以「和解共有物分割」為登記原因，辦理所有權登記完畢。

㈣上訴人分於80年、95年、98年間依序自行建造取得A、C、D地上物之事實上處分權或所有權；

另B地上物約於40年建造，上訴人於99年自訴外人簡松四郎處取得B地上物之事實上處分權；

系爭地上物均未辦理保存登記。

㈤系爭地上物狀況於執行法院108年9月27日查封狀況與原審111年10月28日勘驗期日勘驗現狀相同；

A地上物門牌號碼為高雄市○○區○○路000號，為2層鐵皮建物，該地上物除占用598地號土地外，尚占用簡鳳琴598-2地號土地，A地上物納稅義務人為上訴人，現由簡鳳琴占有使用中；

B地上物為一層磚造建物（門窗均已拆除）、C地上物為一層磚造鐵皮物，D地上物為鐵皮貨櫃屋，均無人居住使用。

㈥前開地上物占用598地號土地之位置、面積，如附圖所示，依序為36.66平方公尺（A地上物）、40.37平方公尺（B地上物）、19.22平方公尺（C地上物）、18.07平方公尺（D地上物）。

四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，訴請拆除地上建物及返還土地，並應給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點在於：㈠上訴人占用系爭土地，有無合法權源？本件有無民法第425條之1、第838條之1規定適用？㈡被上訴人訴請拆屋還地，有無權利濫用？㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，其數額應以若干為適當？

五、本院論斷： ㈠上訴人占用系爭土地，有無合法權源？本件有無民法第425條之1、第838條之1規定適用？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，為88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。

其立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。

該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括 「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。

又法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號、109年度台再字第18號判決要旨參照）。

⒉次按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之。

其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，為民法第838條之1第1項明文。

稽諸該立法理由謂：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項40⑺所明定。

如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。

…。

如土地及其土地上之建築物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力，爰增訂第1項。」

，可知土地及其上之房屋原同屬於一人時，土地及房屋所有人因屬同一人，當無成立基地使用關係之可能，是有以民法第838條之1規範於土地及房屋分別拍賣，致土地及房屋所有權人互異時，其基地使用法律關係之必要。

⒊原598地號土地為上訴人及簡鳳琴所有，被上訴人拍得上訴人就該土地應有部分，於109年4月1日取得權利移轉證書；

被上訴人後與簡鳳琴經由原法院109年度訴字第1518號分割共有物事件達成和解，並於110年9月1日以和解共有物分割為登記原因，登記取得598地號土地等情，為兩造所不爭執，有土地登記謄本可佐。

上訴人分於80年、95年、98年間依序自行建造或受讓取得A、C、D地上物之事實上處分權或所有權；

另於99年間自簡松四郎處取得B地上物之事實上處分權；

上該地上物狀況於執行法院108年9月27日查封狀況與原審111年10月28日勘驗現狀相同；

其中A地上物門牌號碼為高雄市○○區○○路000號，為2層鐵皮建物，現為簡鳳琴居住使用；

B地上物為一層磚造建物（門窗均已拆除）、C地上物為一層磚造鐵皮物，D地上物為鐵皮貨櫃屋，均無人居住使用等情，亦為兩造所不爭執，均可信為真實。

⒋揆諸民法第425條之1規定僅限於土地及其土地上之房屋，民法第838條之1規定亦限於土地及其土地上之建築物；

而依房屋稅條例第2條第1款規定，房屋係指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者；

另依建築法第4條所規定建築物則為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。

基此，凡非定著或固定於土地上之建築物，自不得援引前開規定而主張法定租賃關係或地上權。

是此，598地號土地原為上訴人、簡鳳琴所共有，上訴人土地應有部分被強制執行時，該土地已建有A地上物，未併付拍賣，上訴人彼時符合前開規定所稱土地及土地上之房屋或建物同屬一人之情形，該A地上物在得使用期限內，兩造就A地上物所占用土地部分（即附圖所示36.66平方公尺），依民法第425條之1規定，推定有法定租賃關係存在。

至於C、D地上物雖配有水電設備，並安裝有冷氣，然均非定著於土地上而屬可移動乙節，亦為兩造所不爭執，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（原審卷第48至49頁、第52至53頁、第57頁、第127至133頁），揆諸前開說明，C、D地上物非該當房屋或建築物之要件，無從依民法第425條之1或第838條之1規定有法定租賃權或地上權之適用；

B地上物雖為磚造建物，並固定於土地上，然該建物年久失修，門窗均已拆除，屋頂並有部分倒塌，破舊不堪，無獨立經濟使用之價值，現亦無人居住使用，復為兩造所不爭，有照片足參（原審卷第47至48頁、第51頁、第123頁、第133頁），兩造復不爭執B地上物乃40年間所興建，迄今已70年餘，非但顯逾財政部103年2月3日台財稅字第10604512060號令修正發布固定資產耐用年數表所定磚構造建築物之最高耐用年數25年；

且依該B地上物客觀情形觀察，不具經濟價值，非屬可繼續使用狀態，與民法第425條之1、第838條之1規定之立法目的係本於房屋或建築物之價值高，為兼顧土地或房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋或建築物得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係或設定地上權，避免危害社會經濟相違，難認有占用正當權源。

⒌從而，兩造就A地上物占用598地號土地部分，依民法第425條之1規定，存在法定租賃關係，屬有權占有，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除A地上物，並返還占用土地部分，即無理由；

至於B、C、D地上物因無適用民法第425條之1或第838條之1規定，難認有占用正當權源，被上訴人依上開規定，請求上訴人拆除B、C、D地上物，並將所占用之土地依序為40.37平方公尺、19.22平方公尺、18.07平方公尺返還與被上訴人，於法有據。

㈡被上訴人訴請拆屋還地，有無權利濫用？ ⒈按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號等判決意旨參照）。

⒉被上訴人訴請上訴人拆除B、C、D地上物，雖損及上訴人對該等地上物之事實上處分權，然該地上物所占用之土地乃被上訴人所有，被上訴人基於所有權人身分，行使物上請求權，請求上訴人拆除建物返還土地，屬權利之合法行使，並未欠缺權利保護要件，客觀上難認係以損害他人為主要目的。

再者，上訴人既無合法占有土地之權源，且拆除B、C、D地上物無技術上困難，並無被上訴人因權利行使所能取得之利益甚少，上訴人及國家社會因其權利行使將遭受重大損失情事，核與禁止權利濫用原則無違。

此外，上訴人復未提出其他事證，以資證明被上訴人提起本件請求有其他權利濫用之事實，其此部分抗辯，亦非可採。

㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，其數額應以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別設有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。

⒉上訴人所有A地上物就占用598地號土地部分，係具有合法占有權源，非屬無權占用，業如前述，自無不當利益可言，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付A地上物占用土地之不當得利部分，不應准許；

至於B、C、D地上物無權占用598地號土地，面積依序為40.37平方公尺、19.22平方公尺、18.07平方公尺，合計為77.66平公尺部分，則屬無法律上原因而受有使用土地之利益，致被上訴人受有不能使用被占有土地之損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自111年12月6日起至返還該部分土地之日止之不當得利，核屬正當。

⒊又按城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。

所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。

另以土地申報總價年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

審酌598地號土地位在高雄市大寮區上寮路，四周為農田及住家，109年度申報地價每平方公尺2240元等情，為兩造所不爭執，並有地價查詢、原審勘驗筆錄及現場照片供參(原審卷第39至66頁、第101至134頁、第267頁），本院認上訴人占用土地所受相當於租金之利益，以按土地申報地價年息5%計算為適當。

據此計算，上訴人每月不當得利為725元（計算式：2240元×77.66平方公尺×5%÷12=725元，元以下四捨五入）。

⒋從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自民事追加訴之聲明狀繕本送達之翌日即111年12月6日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人725元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條及第179條規定，請求上訴人應將B、C、D地上物拆除，返還該等地上物所占用土地，及自111年12月6日起至交還上開占用土地之日止，按月給付被上訴人725元，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

原審就前開不應准許部分，判決被上訴人勝訴，並依職權假執行之宣告，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回此部分上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗
法 官 張維君
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 黃璽儒