臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上,95,20230912,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第95號
上 訴 人 謝和原

訴訟代理人 張永昌律師
上 訴 人 盧高祥
訴訟代理人 黃政雄律師
被上訴人 李麗珍
李富美
共 同
訴訟代理人 邱芬凌律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國112年1月31日臺灣屏東地方法院110年度訴字第630號第一審判決提起上訴，本院於112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人為屏東縣○○市○○段0地號土地（下稱第8地號土地，重測前為公館段602地號土地）之共有人，被上訴人及其他共有人就上開土地訂有分管契約。

上訴人謝和原前於民國85年間向被上訴人母李陳會承租土地，並於其上興建門牌號碼屏東縣○○市○○路○段000○0號鐵皮建物（下稱系爭建物）。

謝和原嗣於102年3月13日出售該建物權利範圍1/2予上訴人盧高祥。

李陳會死亡後，被上訴人於105年5月3日將該建物所坐落土地（下稱系爭土地）出租予謝和原，並簽立土地租賃契約，約定租期104年6月16日至110年6月15日，租金為每月新臺幣（下同）1萬2000元（下稱系爭租約）。

被上訴人於110年3月16日以存證信函通知謝和原租期屆滿不再續租，上訴人占用土地無正當權源，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依租賃契約法律關係及民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟。

聲明求為判決：㈠上訴人應將建物拆除，將所占用土地返還被上訴人及共有人全體。

㈡上訴人應自民國110年6月16日起至返還上開土地之日止，按月各給付被上訴人675元。

㈢就上開聲明第㈡項部分，願供擔保，請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述）。

二、上訴人分別抗辯如下：㈠謝和原：伊自82年起向全體共有人承租土地，並興建上開建物，於102年3月13日將建物權利範圍1/2售予盧高祥，被上訴人嗣為不續租之意思表示。

伊本欲拆除該建物1/2部分，惟盧高祥以建物為一體式建築，若僅拆除1/2將有崩毀之虞，要求不要拆除。

伊自110年7月30日即遷離，並未繼續占用土地，自無不當得利可言，倘認被上訴人請求有理由，應按公告地價年息10%計算等語，資為抗辯。

㈡盧高祥：第8地號土地為被上訴人之父李世卿之遺產，被上訴人與他共有人就第8地號土地存有分管協議。

伊自97年間陸續受讓該土地之應有部分，並於受讓時知悉分管情事，應受分管契約之拘束。

伊占用第8地號土地並無逾越應有部分權利範圍，被上訴人請求拆除建物及不當得利，並無理由。

況被上訴人已提起分割共有物訴訟，縱得請求不當得利，應按公告地價年息10%計算等語置辯。

三、原審判決被上訴人上開請求勝訴，並為附條件之准、免假執行宣告。

上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審其餘敗訴部分，未據聲明不服而確定）。

四、兩造不爭執之事項（並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠被上訴人為土地之共有人，應有部分均為1/10。

㈡謝和原於82年間在前開土地上興建為未辦理保存登記之系爭建物。

㈢謝和原於102年3月13日將上開建物權利範圍1/2售予盧高祥。

㈣謝和原與被上訴人原訂有租約，該租約已於110年6月15日屆滿未再續約。

㈤原審會同兩造及屏東縣屏東地政事務所（下稱屏東地政事務所）測量人員至現場勘驗，並測量該建物占用位置、面積如原審判決附圖（下稱附圖）所示暫編地號8⑴、面積506平方公尺。

㈥盧高祥陸續自97年間以買賣為登記原因，受讓該土地應有部分，為第8地號土地共有人之一，應有部分為1/8。

㈦第8地號土地位於屏東縣屏東市和生路二段，該路為縱貫公路，附近商業活動繁榮且交通便利，系爭建物之使用目的係供租車、賣車使用等情。

㈧第8地號土地109年申報地價為每平方公尺1600元。

五、本件之爭點：㈠系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴人拆除建物，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人，是否有據？㈡被上訴人得否請求相當於租金之不當得利？如是，金額以若干為適當？

六、本院之判斷：㈠系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴人拆除建物，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人，是否有據？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

⒉被上訴人為第8地號土地之共有人，應有部分均為1/10，謝和原於82年間在該土地上興建未辦理保存登記之系爭建物，後於102年3月13日將建物權利範圍1/2售予盧高祥；

另謝和原與被上訴人原簽立有租約，該租約已於110年6月15日屆滿，未再續約等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及租約足稽（原審卷第51至55頁、第33至35頁），且經原審會同兩造勘驗現場明確，復囑託屏東地政事務所測量屬實，有原審所製作之勘驗筆錄、現場照片及屏東地政事務所函附土地複丈成果圖在卷可佐（原審卷第145至147頁、第151至155頁、第175至177頁），可信為真實。

⒊謝和原就其就系爭土地無占用權源一節，已不爭執（本院卷第123頁）。

依被上訴人與謝和原所簽訂租約第6條約定：「租賃期屆滿，除甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日起將地上物拆除騰空恢復空地交還甲方。」

（原審卷第33頁）。

上該建物既為謝和原所興建原始取得所有權，對該建物即有拆除之權限。

則被上訴人依租賃契約法律關係及民法第767條規定，請求謝和原拆除建物，將所占用土地返還與被上訴人，於法有據。

⒋盧高祥抗辯其除為土地共有人外，並於110年3月31日與其他共有人李豐榮簽訂土地租賃契約，乃有權占用等語，為被上訴人所否認，揆諸前揭說明，應由盧高祥就有權占用土地之正當權源負舉證證明之責。

經查：⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。

又當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反之認定（最高法院108 年度台上字第2005號判決意旨參照）。

又自認之撤銷，除自認人應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之，此觀民事訴訟法第279條第3項規定自明。

查，盧高祥就第8地號土地存有分管契約乙節，已於原審陳明：「該土地乃李世卿之遺產，原告（即被上訴人）與其他繼承人李豐榮、李昌榮及原共有人李文正、李文雄、李穎治、李英美之間，就該土地曾有分管協議…盧高祥於97年間陸續受讓土地前手應有部分合計1/8，盧高祥於受讓時，已知悉土地前手有分管之情事，盧高祥應受分管契約之拘束」等語（原審卷第123頁、第127頁），並提出載明盧高祥、被上訴人、李昌榮、盧晉輝、李豐榮就第8地號土地之具體分管位置之共有物分管圖示（原審卷第131頁）。

依該分管圖示所示，被上訴人分管位置與被上訴人主張相符，即分管第8地號土地最東邊之位置（本院卷第313頁），盧高祥此一自認與事實相符。

至盧高祥於本院審理雖否認分管契約存在（本院卷第87頁），然就此並無提出事證證明先前所為之自認與事實不符，復未經被上訴人同意其撤銷自認；

遑論盧高祥於本院所提出上訴理由㈡狀，已再度自承：「系爭建物使用系爭土地，應認有默示分管契約存在」等語相悖（本院卷第161頁）。

兩造及本院應受上開自認之拘束，而認該土地確存有盧高祥、被上訴人所述之分管事實。

是依共有人所訂立之共有物分管特約雖屬債權契約性質，惟受讓該共有物應有部分之人，既知悉該分管契約存在，自應受其拘束(司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨參照)。

盧高祥於購買第8地號土地應有部分時，已知悉有分管契約存在，並同意受該契約之拘束，對非屬其前手所分管範圍內之土地自不得為使用、收益。

⑵盧高祥另否認系爭建物所坐落第8地號土地之範圍乃被上訴人依分管契約所劃定之使用範圍云云。

查第8地號土地固未以書面具體詳細標明各共有人分管範圍，惟參諸第8地號土地共有人原為李世卿及李昌榮，李世卿死亡後，其繼承人為李陳會、李文雄、李文正、李豐榮、李穎治、李英美（下稱李陳會等人）及被上訴人等人，被上訴人及李英美共同繼承李世卿就第8地號土地部分應有部分，後被上訴人再購買李英美所繼承部分，進此登記第8地號土地之應有部分各為1/10等情，為上訴人所不爭（本院卷第85頁），有李陳會等人及被上訴人於83年8月18日所書立之承諾書可憑（原審卷第389至391頁）。

依該承諾書所載，被上訴人及李英美所共同繼承該土地面積為一台分，換算約為969平方公尺或293.4坪；

另依土地登記謄本所載，第8地號土地面積為4771.59平方公尺，以被上訴人應有部分各為1/10計算後約為477平方公尺，合計約為954平方公尺，與承諾書所載面積大致相符。

復依盧高祥所提出之共有物分管圖示所載，被上訴人就第8地號土地所分管具體之位置在土地之最東邊，核與建物坐落位置相符。

該建物係謝和原於82年間所興建，既為兩造所不爭執，依卷附土地租賃契約所示（原審卷第297頁），謝和原係早於82年10月16日起即向李陳會承租第8地號土地面積150坪。

揆諸共有物分管約定，僅須由共有人全體共同協議定之即可，不以書面為必要，以明示或默示為之均無不可，經勾稽上開事證，第8地號土地既存有分管契約，謝和原於82年間建造系爭建物，迄今已歷有30年餘，依附圖所示，該建物占用面積為506平方公尺，未逾被上訴人依第8地號土地之應有部分比例所計算之面積；

且第8地號土地除有系爭建物外，另處尚有5、6棟未辦理保存登記之建物等情（本院卷第86頁），益徵第8地號土地之共有人就該土地實際劃定有各自使用範圍，有分管契約之存在，系爭建物所坐落第8地號土地之範圍，乃被上訴人依分管契約所劃定之使用範圍，盧高祥前開抗辯，尚難憑採。

⑶再按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約。

是共有物倘經共有人為分管之約定時，共有人只能就各自分管部分為使用、收益(最高法院86年度台上字第1656號判決意旨參照)。

共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，無須得其餘共有人之同意。

被上訴人依分管契約就系爭建物所坐落第8地號土地範圍有單獨管理使用權，被上訴人將該部分土地出租於謝和原，無須徵得其他共有人之同意。

縱盧高祥因買賣取得第8地號土地之應有部分1/8，再與他共有人李豐榮簽訂土地租賃契約，承租第8地號土地部分土地（本院卷第239至242頁、第253至256頁），然盧高祥僅取得其前手及李豐榮就該第8地號土地依分管契約所約定分管範圍之使用收益，並不影響被上訴人依據分管契約就該土地本得使用收益權能之範圍，被上訴人不受盧高祥嗣後成為土地共有人或因與他共有人簽立租約效力之拘束，亦即盧高祥並不因此而有權占用被上訴人所分管範圍之土地，盧高祥就占用被上訴人分管土地部分，應為無權占用。

此情復據盧高祥於原審就其是否無權占用土地予以闡明時，已自承：「（法官：以現況情形論，盧高祥占用系爭土地為無權占有，是否爭執？）不爭執」等語可明（原審卷第234至235頁），盧高祥此一所辯，亦無足取。

⑷另按共有人就共有物其所分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照）。

又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民事庭會議決議參照）。

房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決要旨供參）。

盧高祥於102年3月13日向謝和原購買該建物權利範圍1/2，進而取得謝和原讓與該建物部分事實處分權，該建物拆除須由上訴人2人為之，謝和原與被上訴人之租約因屆滿後未再續約，上訴人以該建物占用被上訴人所分管第8地號土地範圍即系爭土地均屬無權占用，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求盧高祥拆除該建物，返還所占用土地，核屬有據。

又該建物所坐落之系爭土地雖為被上訴人所單獨管理，被上訴人固得為自己之利益，為回復共有物即交還該處土地予己之請求，則被上訴人請求盧高祥、謝和原將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人，自無不可，應予准許（至於在分管契約消滅前，被上訴人以外之其他共有人，非得被上訴人同意，不能據而占有、使用被上訴人所分管部分之土地，自無贅論）。

㈡被上訴人得否請求相當於租金之不當得利？如是，金額以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

上訴人所有建物無權占用系爭土地，業經本院認定如前，上訴人占用既無法律上之原因，揆諸前揭裁判意旨，上訴人就占用土地部分受有相當於租金不當利益。

被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人賠償相當於租金之不當得利，自屬有據。

至謝和原雖辯稱已自系爭建物搬離，現況並未使用該建物云云。

惟建築物不能脫離土地而存在，建築物之所有人（含事實上處分權人）或占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人。

因此，縱認謝和原現況未利用該建物，其亦應就自身所共有建物繼續占用系爭土地負不當得利返還責任，謝和原此一抗辯，應非可採。

準此，被上訴人請求自110年6月16日起至返還土地予被上訴人之日止之不當得利，均屬有據。

⒉復按建築房屋之基地租金，以不超過土地申報價額年息10%為限，為土地法第105條準用同法第97條所明定；

所謂土地價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價，土地法第148條及土地法施行法第25條亦分別定有明文。

而建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算。

尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

查，系爭土地位於屏東縣屏東市，面臨屏東市和生路二段（為縱貫道路），附近商業活動繁榮且交通便利，並參以該建物之使用目的係供租車、賣車使用之商業活動，該土地之申報地價為每平方公尺1,600元等情，為兩造所不爭執，復有現場照片、土地登記第一類謄本可考（原審卷第51至53頁、第151至155頁）。

是認被上訴人請求上訴人給付占用土地所獲相當於租金之不當利益，以該土地申報地價年息10%計算，核屬適當，至於上訴人辯以應依公告地價10%計算云云，與前開規定未合，自無可採。

⒊依此計算，被上訴人請求上訴人自110年6月16日起至返還土地之日止，按月各給付被上訴人675元（計算式：申報地價1,600元×占用面積506平方公尺×10%÷12個月×被上訴人應有部分2/10×建物權利範圍1/2≒675元，小數點以下四捨五入），應屬有據，均予准許。

七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定、租賃契約法律關係（就謝和原部分），請求上訴人將附圖所示暫編號8⑴部分，面積506平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還；

及依民法第179條規定，請求上訴人自110年6月16日起至返還土地之日止，按月各給付被上訴人675元，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並准附條件分別宣告假執行或免為假執行，經核並無違誤。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。

又盧高祥請求通知其他共有人盧晉輝、李豐榮到庭為證，以證明彼等同意盧高祥繼續使用系爭建物於所分管之土地一節，然本院依前開事證已足認定第8地號土地確存有分管契約，該建物所占用之系爭土地乃被上訴人所分管範圍，自無贅為無益調查之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩
法 官 張維君
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
書記官 黃璽儒
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。