臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上易,244,20240329,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第244號
上 訴 人 鍾世堂

訴訟代理人 陳怡融律師
吳軒宇律師
被上訴人 王弘谷
訴訟代理人 吳佳融律師
沈煒傑律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國112年5月15日臺灣屏東地方法院110年度訴字第733號第一審判決提起上訴，本院於113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

原判決關於命上訴人給付利息部分，減縮為：上訴人應給付自民國一一○年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造前於民國110年8月21日，就上訴人所有門牌號碼屏東巿廣東路000巷0弄000-0號房屋及所坐落土地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人並交付簽約金新臺幣（下同）10萬元，及面額73萬元本票乙紙予上訴人。

另兩造於系爭契約特約條款第2條約定：「買賣雙方同意如買方銀行貸款核貸金額不足新台幣670萬元整且買方亦無法現金補足時，雙方同意解除本買賣契約，互不違約、互不加罰利息，賣方無息退還全部已收之價金…。

貸款最遲應於民國110年9月15日確定。

…」（下稱系爭特約條款），此約定應為系爭契約之解除條件，若該解除條件成就，系爭契約即失其效力，無待伊為解除之意思表示。

又系爭特約條款文義，所載「銀行貸款」應專指房屋貸款（下稱房貸），並不包含信用貸款（下稱信貸）；

而記載「買方亦無法現金補足」，可知是否繼續承購之決定主體在於買方即被上訴人，現金補足與否以買方自行斟酌財力狀況而定。

嗣系爭房地經元大銀行屏榮分行鑑價後告知僅能核貸房貸640萬元，被上訴人籌措資金仍無法補足差額，依系爭特約條款約定，系爭契約即於110年9月15日因解除條件成就而失其效力，被上訴人並於同日向房仲業者告知上情，同年月18日、21日再向房仲業者表示欲解約取回買賣價金，卻遭房仲業者以有其他銀行可承作貸款為由拖延，被上訴人亦未承諾展延解除條件至110年9月27日。

然上訴人竟於110年10月4日以存證信函催告被上訴人履行系爭契約，經被上訴人回覆並催請上訴人依約返還已收受之價金83萬元，惟上訴人於同年11月18日收受迄無回應。

系爭契約既已失效，則上訴人受領買賣價金之法律上原因已不存在，被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人返還所受領之價金等語。

原審聲明：上訴人應給付被上訴人83萬元，及自110年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息（於本院減縮利息自110年12月27日起算）。

二、上訴人則以：依系爭特約條款之文義，須「買方銀行貸款核貸金額不足新台幣670萬元」及「買方亦無法現金補足」之解除條件均成就，始發生解除系爭契約之效力。

又「銀行貸款」除房貸外，解釋上應包含信貸，而被上訴人於110年9月14日獲元大銀行屏榮分行同意貸款670萬元(含房屋貸款640萬元及信用貸款30萬元)，故系爭契約之解除條件並未成就。

況且被上訴人於110年9月11日申請貸款時，至少有現金551,868元，並非無法以現金補足房貸不足之差額30萬元，故系爭契約解除條件並未成就。

再者，房仲業者遂依被上訴人之意另覓貸款銀行，並於110年9月27日覓得彰化銀行同意核貸房貸670萬元，被上訴人已同意將系爭契約「110年9月15日」之條件，展延至110年9月27日，被上訴人應依系爭契約第7條約定主動辦理貸款及以現金付清尾款。

詎被上訴人竟反悔，經上訴人催告後，仍無正當理由拒絕履行，上訴人自得依系爭契約第12條第2項約定沒收被上訴人已給付之價金。

縱認系爭契約因解除條件成就而失效，惟兩造均同意再延用系爭契約以向彰化銀行申請貸款為新解除條件，因而成立新契約，被上訴人嗣後反悔不向彰化銀行申請貸款給付買賣價金，自屬違約，上訴人依約自得沒收被上訴人已給付之價金等語置辯。

三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決廢棄。

（二）被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

（利息減縮自110年12月27日起算）

四、兩造不爭執事項：㈠兩造就系爭房地於110年8月21日簽訂系爭契約，買賣價金838萬元，另訂有系爭特約條款約定：「買賣雙方同意如買方銀行貸款核貸金額不足新台幣670萬元整且買方亦無法現金補足時，雙方同意解除本買賣契約，互不違約、互不加罰利息，賣方無息退還全部已收之價金，唯因審查貸款所產生之相關費用（例如代書簽約費、銀行聯徵費、履保費、登記規費等）由買方負擔。

貸款最遲應於民國110年9月15日確定。

...」等語。

㈡被上訴人已支付頭期款83萬元給上訴人收受。

㈢被上訴人之銀行貸款部分，係經地政士於110年9月11日提供系爭契約給元大銀行屏榮分行評估，經該銀行估算應得以系爭房地抵押核貸640萬元，惟被上訴人認為未達其期望數值而未同意借貸。

㈣兩造於簽約前未曾直接會面或聯繫，關於買賣不動產相關事宜，被上訴人委由台慶不動產屏東驛站加盟店所屬仲介朱麗安、上訴人則委由同加盟店負責人居間協調、磋商。

㈤上訴人於110年10月4日寄送存證信函予被上訴人，表明：銀行貸款作業已符合被上訴人要求，若不依約履行將沒收已付之83萬元等語；

又於110年10月15日再寄送存證信函予被上訴人，表明：被上訴人已違約，爰將83萬元沒收，並解除系爭契約等語。

㈥被上訴人於110年11月17日委由律師發函給上訴人，表明：因銀行貸款未達670萬元，依約定雙方買賣契約即告解除，上訴人應返還所收取之83萬元等語。

五、兩造之爭點：被上訴人主張於系爭契約約定期限，未經銀行核准房貸金額670萬元，則系爭契約因解除條件成就失其效力，上訴人依約須返還已收取價金83萬元，是否有據？

六、本院之判斷：㈠兩造就系爭房地於110年8月21日簽訂系爭契約，買賣價金838萬元，另訂有系爭特約條款，第2條約定：「買賣雙方同意如買方銀行貸款核貸金額不足新台幣670萬元整且買方亦無法現金補足時，雙方同意解除本買賣契約，互不違約、互不加罰利息，賣方無息退還全部已收之價金，唯因審查貸款所產生之相關費用（例如代書簽約費、銀行聯徵費、履保費、登記規費等）由買方負擔。

貸款最遲應於民國110年9月15日確定。

...」等語（見原審卷第39頁），為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項㈠），並有不動產買賣契約書（含特約條款）、標的物現況說明書在卷可稽（見原審卷第25至43頁），堪認屬實。

依其文義，可知買受人即被上訴人於110年9月15日前，若銀行核撥貸款金額不足670萬元，而被上訴人亦無法現金補足時，則系爭契約失其效力，出賣人即上訴人須無息退還全部已收價金，堪認系爭契約係以「買方銀行貸款核貸金額不足670萬元整，且買方亦無法現金補足時」為契約解除條件，依民法第99條第2項規定，其條件成就則契約失其效力。

㈡系爭契約解除條件是否成就而失其效力？被上訴人主張於110年9月15日約定期限前，其未能貸得670萬元，又不能補足差額，依系爭特約條款約定，解除條件已經成就等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

⒉據證人即元大銀行屏榮分行襄理郭素娥證稱：我是銀行襄理，負責房貸或信貸業務，被上訴人買房子想要貸款，有來跟我諮詢，貸款金額系爭契約是寫670萬元，但元大銀行會先就抵押物估價，估價後大概可以貸款640萬元，我有先在電話中與被上訴人洽談，並約000年0月00日出來見面，被上訴人就是希望借670萬元，但我們估價後認為很勉強，希望不大，我有跟被上訴人說640萬元應該是可以。

被上訴人有寫房貸申請書，金額還是寫670萬元，沒有寫信貸申請書，我有跟被上訴人說如果貸不到670萬元，是否就沒有貸款意願，被上訴人也確認說沒有這金額，他就不要貸款了。

我另外給他建議，如果房貸不夠，可以用信貸來補足，信貸只是口頭建議，被上訴人沒有接受，後來這案子就銷案了。

我在110年9月13、14日有打電話給被上訴人做最後確認，如果沒有670萬元他要不要借，他意思是不要再借了，之後我再做內部整理註記買賣取消字樣於貸款申請書上，時間大約是同年9月25日以後。

以被上訴人資歷及職業，他的薪水階級信用貸款30萬元並沒有問題。

一般客戶一定知道信貸利率會比房貸高一點等語（見原審卷第144至149頁）。

⒊本院認為依上開郭素娥證述，足見被上訴人真意係以系爭房地抵押貸款額度至670萬元，且實際上亦僅有申請房貸，嗣元大銀行核貸金額為640萬元，亦核與元大銀行屏榮分行回覆稱：系爭房地係由該銀行鑑價人員郭素娥親至現場實地查勘，並製作「不動產行情覆核單」後，依「不動產擔保品處理細則」等相關規定由外部鑑價公司回覆鑑估價格約804.55萬元，經該銀行以貸款成數最高80%計算，故估計可抵押金額約為640萬元等語相符，有該銀行111年7月19日函附鑑估資料在卷可稽（見原審卷第165至183頁）。

至於信用貸款則係郭素娥之建議，被上訴人並未接納採行，況且信貸利率比房貸均高，應為兩造知悉，被上訴人綜合考量個人資力狀況及意願，不願另以信用貸款借貸，亦與交易常情無違，是上訴人抗辯：被上訴人房貸連同信貸已借得670萬元，故系爭契約解除條件不成就云云，應屬無據。

⒋再者，系爭約定條款記載「買方亦無法現金補足」，本院認為其意應指被上訴人得斟酌本人財力現況、收支負債情形、財務規畫狀態、預留備用需求、償債能力等客觀條件及主觀意願等因素，為彈性選擇之處理，為被上訴人為己保留之自主權利。

若將系爭特約條款解為被上訴人有現金補足義務，或須以信貸方式借貸支應，此無異要求被上訴人非必買受系爭房地不可，至於貸款缺額以任何方式籌措在所不問，則系爭特約條款約定即形同具文，應認被上訴人在申請房貸而銀行核貸金額不足額之情形，依約亦無補足差額之義務。

又參酌證人朱麗安證稱：系爭特約條款是被上訴人可以貸款670萬，如果沒有貸到這麼多錢，差額就會用現金補足。

如果差額只有一點，看被上訴人是否能用現金去補，沒有硬性規定被上訴人一定要拿出現金補足，也沒有約定差額的範圍等語（見原審卷第267至268頁）亦明，益證系爭契約訂立時，被上訴人本意為希望系爭房地抵押貸款額度達至670萬元，若房貸未達此金額，被上訴人並無以現金補足差額之義務，若有不足額，被上訴人亦無法以現金補足時，契約即行失效，買賣雙方互不違約。

⒌上訴人抗辯：被上訴人於110年9月11日申請貸款時，至少有現金551,868元，並非無法以現金補足房屋貸款不足之差額30萬元云云，固經上訴人聲請本院向地政士杜憲琳調取被上訴人於簽立系爭契約時提供予元大銀行進行貸款評估之財力證明，可知被上訴人設於郵局帳戶於110年8月19日存款餘額尚有396,109元、臺灣銀行帳戶於110年8月23日存款餘額為76,568元等情為真（見本院卷第105至137頁），惟關於系爭特約條款之約定，係被上訴人申請銀行核准房貸金額未達670萬元，被上訴人亦無補足現金差額之義務，業如前述，此與被上訴人有無足夠存款、財力尚無直接關聯，上訴人此抗辯亦不足採。

㈢系爭契約是否展延至110年9月27日？兩造是否成立以「找尋彰化銀行申請貸款」為解除條件之新契約？⒈上訴人固抗辯：被上訴人有同意再向彰化銀行詢問是否貸款，系爭契約約定110年9月15日之期限，因此展延至110年9月27日云云，為被上訴人所否認。

經查，被上訴人於110年9月21日以訊息向朱麗安表示：「朱小姐那我應該明天下班可以過去，那就可以直接辦解約退款了嗎？」，朱麗安回以：「...還有別間銀行說成數他們可以承作所以不急著解約喔」（見原審卷第49頁）。

本院認為由以上談話內容，可知朱麗安係於110年9月21日之後方與被上訴人提及是否另找他銀行承作貸款乙事，此有其與被上訴人當日、翌日即22日、24日、27日及28日之對話訊息紀錄在卷可稽（見原審卷第49、99、87、101頁），然系爭契約於110年9月15日約定期限解除成就而失其效力，已如前述，斯時系爭契約既已失效，自無從展延系爭特約條款該解除條件之約定期限，進而認系爭契約效力尚屬存在。

故上訴人上揭抗辯，並無可採。

⒉參酌證人朱麗安於原審證稱：我和被上訴人通電話中有說再送一間銀行看看，至於是我提議還是如何，時間太久我忘記了。

（指110年9月28日對話內容）我有跟被上訴人詢問是否同意再送一間銀行去核貸，被上訴人也有同意最後一間，如果有過他就買，才會送彰化銀行。

彰化銀行他們有派人去鑑價，是可以貸款到670萬等語（見原審卷第269至272頁），又參酌朱麗安於110年9月27日告知被上訴人，關於彰化銀行鑑價人員於當日前往鑑價，並表示借貸670萬元應該沒什麼問題，待翌日由主管批示應該就「OK」等語，有當日Line訊息紀錄附卷可參（見原審卷第89、101頁）。

本院認為從上開對話，可知朱麗安曾向被上訴人建議另外詢問他銀行是否願意承作本件貸款案，雖為被上訴人所同意，另上訴人固曾同意送彰化銀行核貸，然經原審向彰化銀行函詢上情，回覆稱：本行未留存系爭房屋估價紀錄等語，有彰化商業銀行鳳山分行111年6月7日函在卷可稽（見原審卷第155、157頁），則朱麗安所證述彰化銀行可核貸金額為670萬元，是否屬實，即有疑問，況且就貸款利率，上訴人亦自承：另尋得彰化銀行可貸款，但貸款利率是否跟元大銀行利率相同，並不清楚等語（見本院卷第178頁）。

且由彰化銀行前揭函文無從知悉房貸利率為何；

此外，並無其他證據可資證明彰化銀行曾就系爭房地有鑑價、核估且認可核撥貸款670萬元及貸款利率若干等情以觀，自難認兩造成立以「找尋彰化銀行申請貸款」為解除條件之新契約。

故上訴人此部分抗辯，委無可採。

㈣綜上，被上訴人並無違約之情事，上訴人抗辯得依約沒收已付款項，委無可採，系爭契約因解除條件成就而失其效力，如前所述。

則被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還已給付價金83萬元，應屬有據。

七、綜上所述，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付83萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年12月27日（於110年12月16日寄存送達，見原審卷第75頁之送達證書，於同年月26日發生送達效力）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決（被上訴人利息請求於本院減縮自110年12月27日起算），並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴，並減縮其利息自110年12月27日起算。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 陳宛榆
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 馬蕙梅