臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上易,288,20240131,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第288號
上 訴 人 梁東輝
訴訟代理人 林錦芬律師
被上訴人 寧為心
訴訟代理人 許淑琴律師
馬健嘉律師
李權儒律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年8月9日臺灣屏東地方法院111年度訴字第429號第一審判決提起上訴，本院於113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付逾新臺幣（下同）369,570元本息，及確定部分外訴訟費用負擔之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔6/25，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國106年11月9日向上訴人承租門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00000號1樓房屋（下稱系爭房屋）經營「大埔鐵板燒」餐廳，約定租金每半年1期新臺幣（下同）96萬元（下稱系爭租約），簽約時並交付32萬元保證金，嗣伊即出資逾600萬元進行室內裝潢、購置冷氣與食品冷凍櫃、安裝鐵板、鋪設地磚並架設招牌，並自107年1月起開始經營。

詎伊於000年0月間突收到墾丁國家公園管理處（下稱墾管處）函文表示系爭房屋遭檢舉屬於違建，且占用國有地，經墾管處派員鑑界確認有部分占用交通部公路總局（下稱公路總局）管理之土地，伊僅能依其要求於同年3月底歇業，且因系爭房屋超過1/3面積占用國有地而須拆除，致已無法為餐廳營業，伊遂於同年3月29日通知上訴人依約終止系爭租約，並請求返還保證金及㈠為經營鐵板燒事業而支付之裝潢費53萬7,737元、水電線路架設費26萬6,606元、冷氣風管架設費23萬3,256元、衛浴設備費30萬元、購買廚房設備費用185萬7,450元及冷氣、冷凍庫、冷藏庫購買費用57萬9,950元與；

㈡拆遷餐廳基礎設施、裝潢、冷氣、冷凍庫、鐵板、瓦斯系統、大理石板、招牌所分別支出之15萬7,500元、28萬1,442元、147萬元、3萬5,000元；

㈢8個月無法營業之損失181萬904元等損害賠償。

爰依系爭租約及不當得利、債務不履行之法律關係提起本件訴訟，聲明：上訴人應給付被上訴人784萬9,845元，及其中541萬2,445元自起訴狀繕本送達翌日起、其中243萬7,400元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起均至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、上訴人則以：墾管處、公路總局均未要求被上訴人須於111年3月底前拆除並停止營業，其至少可營業至6月底，於此前之期間自不得向伊請求營業損失，且111年7月至11月之營業損失亦不應以107年4月至110年11月之平均營收計算，應以TTR台灣趨勢研究報告所示以111年821,601元為準。

又被上訴人搬遷時未清潔污水槽，伊已代之付費清理，且其自109年下半年起即短付租金，而被上訴人為營業所為之裝潢、添購設備，本為其營業成本之一部，其已請求營業損失，自不得再請求賠償該段期間之損失等語，資為抗辯。

三、原審判命上訴人給付被上訴人2,228,400元本息，駁回被上訴人其餘之訴。

上訴人就其敗訴部分提起一部上訴，聲明：㈠原判決判命上訴人給付逾100萬元之範圍廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，上訴人就其敗訴之100萬元部分均未聲明不服，已確定在案）。

四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人為經營大埔鐵板燒餐廳向上訴人承租系爭房屋，租期自106年12月1日起至111年12月1日止，租金每6個月為1期，每期96萬元，簽約時被上訴人已支付押租金32萬元。

㈡系爭房屋坐落於屏東縣○○鎮○○段0000○0000○0000○0000地號土地上（下各稱1104、1105、1106、1107土地），其中1104、1105土地為公路總局所管理，1106、1107土地為上訴人所有，分屬一般管制區道路用地、遊憩區商店用地。

因有民眾檢舉系爭房屋為違章建築物且占用公有土地，經墾管處、公路總局會同兩造於111 年3月21日會勘，並於同年4月11日鑑界確認系爭房屋占用1104、1105土地在案。

㈢上訴人於111年6月15日僱工將系爭房屋占用1104、1105土地部分拆除，拆除之面積經測量為28.22平方公尺。

㈣被上訴人於111年3月29日以存證信函通知終止系爭租約，並由上訴人於同月30日收受。

五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：上訴人就原審判決僅爭執：㈠被上訴人得自何時起算營業損失，及其每月營業損失估算標準應為如何？㈡被上訴人可否請求無法如預期期間使用系爭設備、裝潢之損害？㈢上訴人可否請求扣除污水槽清潔費？㈣被上訴人得否請求退還押租金及其金額？餘不再爭執，而被上訴人就原審駁回部分亦未據上訴爭執，本院除上揭爭執外即均不再另行判斷，茲論述如下： ㈠被上訴人得自何時起算營業損失？ 被上訴人因上訴人所交付系爭房屋之一部分占用國有土地、不符土地使用分區管制規定而難以就剩餘部分繼續營業使用，故於111年3月29日依系爭租約第15條第1項約定通知終止租約，且經上訴人於同月30日所收受，系爭租約已於該日適法終止，此已為上訴人所不爭執。

而上訴人固辯以墾管處、公路總局均未要求被上訴人須於111年3月底前停止營業，其至少可營業至6月底，應自7月份起始得計算營業損失云云，惟交付合於約定使用、收益之租賃物予被上訴人營業，並於租賃關係存續中保持其合於約定之狀態，本為上訴人之義務，而上訴人就系爭房屋之前揭可歸責於己事由而無法正常使用瑕疵，致租約提前終止，以終止後被上訴人即應履行回復原狀交還房屋之義務，自不得以公路總局於會勘時係要求占用人應自申請鑑界，並於釐清界址後2個月內即至6月30日前拆除（本院卷第85頁公路總局函參照）為由，認被上訴人可營業至6月底時止。

況墾管處於111年3月21日至現場會勘確認占用國有地之事實時，已令使用人應於4月30日前拆除「大埔鐵板燒」廣告招牌T霸部分，有會勘紀錄可參（原審卷一第201頁），以拆除廣告招牌將嚴重妨害被上訴人招攬客人營業，且拆除T霸亦非數日之功，加以租約終止後被上訴人就可再利用之營業設備等之拆除及回復原狀以交還房屋本需相當時間（詳下述），自無強求被上訴人於租約終止後繼續營業至期間屆滿，上訴人所辯應自111年7月份起始得計算營業損失云云，並無可採，被上訴人因停止營業所受營業損失，自得自租約終止後之同年4月起算。

㈡被上訴人因系爭租約提前終止所受營業損失應為若干？ 被上訴人就其每月營業損失數額之計算，主張應以其自107年1月1日起至110年12月31日止該店之平均每月盈餘22萬6,363元為標準，並提出107年1月至111年3月收入支出明細表為據（原審卷一第75至169頁、卷二第55至59頁），而上訴人就各該收支明細所載之每月盈餘金額並不爭執（原審卷二第128頁），惟辯應以110年7月至11月總盈收，依TTR台灣趨勢研究報告所示餐飲業111年業績成長較110年高17.7%計算即821,601元，再除以5個月即164,320元為準云云。

而查，原審係審酌被上訴人經營之鐵板燒餐廳係位於墾丁地區，營收來源當以觀光客居多，會隨有無連假、特殊節慶、寒暑假期間而受影響，故應以損失期間之歷年同時段營收為準。

次衡新冠疫情自109年初開始有本土確診病例發生，000年0月間則疫情警戒提升至第三級，民眾因避免外出及外食而使餐飲、旅遊業大受影響，直至7月27日調降警戒標準至第二級始逐步趨緩，惟大部分餐飲業至000年0月間仍尚未回復至疫情前水準，如僅以109或110年度計算，將對被上訴人不公，認應採計此前3年度即自疫情前之108年起按每年4至11月之盈餘平均計算所得的每月20萬9,710元為標準。

核此已綜合考量當地營業之特殊情況，並營業未受干擾之疫情前及疫後營運遭嚴重衝擊期間之營收狀況，以3年之期間為盈餘平均，本較單一年度之數值貼近於事實，且上訴人所辯者為全台餐飲業之平均狀況，與墾丁當地賴觀光營業之情況已然不同，況被上訴人111年度營收應會因疫後旅遊業大爆發而較110年度增長，上訴人主張者顯較原審所採計之標準未妥。

本院審酌上情，暨上訴人所據之TTR研究報告所示增長比例（本院卷第61頁），認原審以被上訴人於4至11月平均月盈餘為20萬9,710元，應屬適當。

準此，被上訴人自111年4月1日至同年11月30日之營業損失即計為167萬7,680元。

㈢被上訴人可否請求無法如預期期間使用系爭設備、裝潢之損害？被上訴人主張系爭租約因提前終止，其應受有無法如預期使用剩餘8個月租期之裝潢、設備損害云云，為上訴人所否認。

而查，被上訴人已對上訴人請求租約提前終止後，其因此無法如預期於111年4月1日至同年11月30日營業所受之損失，且經認為應予准許，已如上述。

以其營業利潤本需藉原有裝潢、設備之使用而得，被上訴人既已請求應使用該諸設備始得獲利之該段期間全部的營業損失，自不得再重複計算原有裝潢、設備於該段期間為不能使用之損害，原審准之按租期比例計算損害共23萬720元，應有不當，上訴人所辯應屬可採。

㈣上訴人可否請求扣除污水槽清潔費？上訴人主張被上訴人於搬遷時未清潔地下之污水槽，估價需支出清理費38,850元，並提出估單為證（本院卷第89頁），而被上訴人否認其未清潔，並以污水槽位置為占用公路總局土地之正下方，同應予拆除而無庸支付為辯。

惟系爭污水槽雖位於占用公路總局土地之下方，有照片可稽（本院卷第121至125頁），然系爭污水槽於被上訴人搬離前既仍存在，自仍為其應回復原狀返還之範圍，除經上訴人同意，不因將來應否拆除而異，況系爭污水槽於上訴人拆除地上建物時並未隨同拆除，公路總局亦無異議。

則被上訴人就其搬遷時已清潔系爭污水槽乙節既未舉證證明，已違反其回復原狀義務，上訴人主張此清理費38,850元應於押租金中扣除，自屬有據。

㈤被上訴人是否短付租金？上訴人固主張被上訴人自109年下半年起即短付租金，並提出存摺明細為證（本院卷第91頁），已為被上訴人所否認。

而查，被上訴人於匯付租金予上訴人後，均會以Line通知，並由上訴人確認無誤，而被上訴人於110年7月18日前之一個月租金係給付16萬元，於同年8月16日則以Line傳訊上訴人「我們後續4個月的租金您不知考慮得如何？這幾天有空我們可以來談..」，並自110年9月以後均以每月10萬元給付，上訴人復均於受通知後回以已查收且無任何異議，更於110年9至12月、111年1月自稱當月租金10萬元者，有Line截圖可稽（本院卷第128至137頁）。

足見兩造已因疫情合意調整租金為每月10萬元，否則上訴人於上開各期租金，自當於Line中表明僅部分清償租金，從而上訴人此部分主張並無理由。

㈥被上訴人得否請求退還押租金及其金額？⑴按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

⑵查系爭租約已於111年3月30日終止，業如上述，則兩造間之租賃關係既已消滅，依前揭說明及系爭租約第4條約定（原審卷一第31頁），上訴人於被上訴人交還房屋並扣除其所積欠之債務後，自應無息退還。

又依系爭租約第8條第2項約定：「餐廳、廚房、地板、廁所等裝潢及固定設施，於交還租賃房屋時，乙方應負責保持原狀」（原審卷一第33頁），被上訴人自須將經營餐廳時之裝潢、設備等拆除，以回復原狀交還系爭房屋。

惟被上訴人為經營鐵板燒餐廳已支出裝潢及購買設備費用共3,474,999元，且至終止租約時，其中仍有價值計1,744,600元之設備可拆除再使用，此經原審認定在卷，並為上訴人所不爭執（本院卷第96至97頁），以被上訴人於終止租約後就可再利用之營業設備等為拆除及回復房屋原狀本需相當時間，且本件係因可歸責於上訴人事由，導致被上訴人須提前終止租約，並無從預先安排原應搬遷之後續工作以交還房屋，為維被上訴人權益並減少其損失，自須給其不計租之合理搬遷時間以進行拆除裝潢、遷移可用設備等工作始符公允。

審酌兩造係於106年11月9日締約，並自同年12月1日起計租，有系爭租約可稽（原審卷一第31至35頁），核此應係予被上訴人為開店所需裝潢、建置設備及廣告招牌等之必要整備期間。

則上訴人於簽約後既予被上訴人整備期間約1個月，則於要求其履行回復原狀義務時，自亦應予被上訴人相當之不計租拆遷期間，為兼顧兩造權益，暨被上訴人所陳實際拆除工項所用時間共22日（本院卷第119頁），認回復原狀期間應以1個月為當，被上訴人主張需時2個月云云尚無足採。

⑶被上訴人於終止租約後，應於1個月之相當時間內拆遷回復原狀並交還房屋，已認定如上，惟被上訴人既延遲至2個月始行遷離，於5月份之當月自應以違約逾期搬遷給付與先前相當之租金10萬元，此債務與上述未回復原狀所應支出之清理費38,850元既均屬被上訴人因租賃關係所生之債務，上訴人依上開約定自得於32萬元押租金中先予扣除後退還，經扣除後，被上訴人得請求返還者即為181,150元（320,000-100,000-38,850） ㈦綜上，被上訴人得請求返還及賠償之金額計1,858,830元（1,677,680+181,150），逾此即為無據。

六、綜上所述，被上訴人依系爭租約及債務不履行之法律關係請求上訴人給付1,858,830元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月14日（原審卷一第183頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予逾100萬元部分廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分【上訴人就1,228,400元本息部分上訴（2,228,400-1,000,000），應給付者為1,858,830元，仍指摘者即為630,430元】不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 陳宛榆
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 梁美姿