臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,112,上易,347,20240326,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第347號
上 訴 人 蘇敏華
被上訴人 邱煌碧

陳慧瑜
蔡瑩賞
賴昱蓁
兼 上四人
訴訟代理人 林德泉
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國112年9月13日臺灣高雄地方法院111年度訴字第1589號第一審判決提起上訴，本院於113年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人前借用訴外人即胞妹蘇美妃名義，於民國80年9月30日分向訴外人即地主涂淑玲、建商越盛建設股份有限公司（下稱越盛公司）購買高雄市○○區○○段000號地號土地（下稱內湖段822地號土地）權利範圍13/10000（下稱系爭土地）及其上同段1267建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號10樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。

涂淑玲、越盛公司以合建分售方式出售系爭房地，上訴人與涂淑玲、越盛公司分簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書；

涂淑玲於83年10月12日將系爭土地移轉登記予蘇美妃，越盛公司因故未辦理系爭房屋所有權移轉登記，上訴人於88年入住該屋。

越盛公司嗣將系爭房屋轉讓予被上訴人林德泉、陳慧瑜、蔡瑩賞、賴昱蓁（下稱林德泉等4人）後，林德泉等4人再於000年00月00日出售予被上訴人邱煌碧，並於111年1月14日辦理所有權移轉登記完畢。

系爭房地既由涂淑玲、越盛公司以複合交易型態出賣予上訴人，該出售系爭土地、房屋應視為同一主體之買賣契約無從割裂，故涂淑玲將土地移轉登記予蘇美妃時，應視為房地同為一人所有，越盛公司將房屋轉讓予林德泉等4人時，有民法第425條之1條法定租賃權之適用，蘇美妃自得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權。

又系爭房屋為區分所有權建物，並建造於83年10月12日物權編修正前，林德泉等4人出售系爭房屋時，無專有部分而僅有基地所有權之蘇美妃，應具有優先承買權。

林德泉等4人出售系爭房屋時未通知蘇美妃，亦否認蘇美妃有優先承買權，上訴人與蘇美妃間就系爭房地有借名登記之關係，上訴人本於委任債權人地位，自得代位蘇美妃確認對系爭房屋之優先承買權並行使等語。

聲明求為判決：㈠確認蘇美妃就系爭房屋之優先承買權存在。

㈡邱煌碧應將系爭房屋於111年1月14日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈢林德泉等4人應就系爭房屋按其與邱煌碧所訂買賣契約之同一條件，與蘇美妃訂立買賣契約，並於蘇美妃履行該買賣契約之義務後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記予蘇美妃。

二、被上訴人則以：上訴人應舉證證明與蘇美妃間具有借名登記關係存在。

上訴人訴請確認蘇美妃對系爭房屋具有優先購買權，無從將所主張其自始擁有系爭房地所有權之法律上不安之地位，予以除去。

涂淑玲、越盛公司於80年間與蘇美妃簽立土地買賣契約，並於83年10月12日將土地應有部分移轉登記予蘇美妃，然系爭房屋於83年3月11日完成第一次登記迄今均未移轉登記予蘇美妃。

上訴人於88年間入住系爭房屋，當知該屋後於92年、104年間遭法院查封拍賣，上訴人就系爭房屋縱有民法物權編施行法第8條之5第5項規定優先購買權，然未於同條第7項規定期限主張優先購買權；

且民法第425條之1、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第5項規定，係專屬於土地所有人之權利，上訴人無從代為行使，縱得行使，亦需證明蘇美妃怠為行使等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，上訴請求將原判決廢棄，改判如上揭聲明；

被上訴人則請求駁回上訴。

四、兩造不爭執之事項：㈠內湖段822地號土地原為涂淑玲所有，其上坐落15層鋼筋混凝土之建物「標緻陽明山莊」（下稱系爭建物），為越盛公司所起造。

㈡蘇美妃於80年9月30日向涂淑玲購買內湖段822地號土地權利範圍13/10000，並於83年10月12日取得所有權。

㈢蘇美妃於80年9月30日向越盛公司簽立房屋預定買賣契約書，約定購買系爭房屋。

㈣涂淑玲、越盛公司曾因積欠債務，經臺灣高雄地方法院民事執行處（下稱執行法院）109年度司執字第91769號強制執行程序（下稱系爭執行事件），以標別2合併拍賣涂淑玲所有內湖段822地號土地應有部分189/10000 ，越盛公司所有系爭建物區分所有部分（⒈高雄市○○區○○段000○號、1574建號共同使用部分156/100000。

⒉高雄市○○區○○段0000○號、1574建號共同使用部分126/100000（即系爭房屋）。

⒊高雄市○○區○○段0000○號、1573建號、1574建號共同使用部分1268/100000），標別2於110年9月1日由林德泉等4人各以應有部分4/10、1/10、3/10、2/10拍定，於110年9月16日取得權利移轉證書。

㈤林德泉等4人於111年1月14日將內湖段822地號土地應有部分13/100000、高雄市大寮區內湖段系爭房屋，以買賣為原因移轉登記與邱煌碧。

五、本院論斷：㈠按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。

但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條固有明文，惟此代位權之行使，需以具有債權人之身分為其要件，並須債務人果有此權利，且在可以行使之狀態，始有債權人代位行使之可言。

上訴人主張其與蘇美妃間就系爭房地存有借名登記契約，其將系爭土地借名登記在蘇美妃名下，為蘇美妃之債權人，得代位蘇美妃對系爭房屋行使優先承買權云云，既為被上訴人所否認，揆諸舉證責任分配原則，自應由上訴人就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院101年度台上字第1775號判決參照）。

上訴人就此主張僅提出蘇美妃與涂淑玲、越盛公司之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，並以其為系爭房屋現占有人為憑。

前開土地、房屋之預定買賣契約書之簽名者雖均為蘇美妃，然充其量僅能認定蘇美妃確向涂淑玲、越盛公司購買土地、房屋，尚無法憑認上訴人係借用蘇美妃之名義，向涂淑玲、越盛公司購買系爭房地，上訴人及蘇美妃間存有借名登記法律關係存在。

又上訴人雖為系爭房屋之現占有人，惟占有房屋之原因多端，如使用借貸、承租、無權占有等等，不一而足，自不能僅憑上訴人占有房屋，作為上訴人與蘇美妃間有借名登記關係存在之證明，上訴人前開舉證仍猶未足，其主張為蘇美妃之借名登記之債權人，自難採認。

㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。

惟其立法意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，如土地及房屋本屬不同人所有，則非有適用。

經查，內湖段822地號土地（包括系爭土地）、系爭建物（包含系爭房屋）原分為涂淑玲、越盛公司所有，非同屬一人所有，為兩造所不爭執，且有地籍異動索引可憑（原審卷一第223頁），則內湖段822地號土地、系爭建物之移轉，自無從援引前開規定，推定有法定租賃關係。

上訴人雖主張就系爭土地、房屋之買賣應視為同一主體之買賣契約，於二者之行為上亦應視為一體而無從割裂，故系爭土地由涂淑玲移轉登記予蘇美妃時，應視為系爭房地同為一人所有云云。

然按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則；

又所謂具有依存關係之聯立契約，係指數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係，依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但如其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。

故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。

上訴人主張購買系爭土地、房屋契約具有一體性，無從割裂云云，僅為系爭土地、房屋買賣之債權契約為具有依存關係之聯立契約，應同其命運，此與物權之移轉無涉，不因涂淑玲移轉系爭土地，即認系爭房屋視為蘇美妃所有，上訴人此部分主張，悖於法律規定，委無足採。

㈢復按物權施行法第8條之5第5項規定就區分所有建築物之專有部分與其基地之權利，於99年2月3日民法物權編修正施行前已分屬不同一人所有，依同條第2項有分離出賣之情形時，限於其基地之所有人無專有部分始能優先承買，所稱「基地之所有人」，於立法理由中謂係專指區分所有建築物之基地所有人中，就區分所有建築物尚無專有部分者，且依該規定需為土地及建築物分離出賣而言。

茲查，涂淑玲、越盛公司因積欠債務，經執行法院於系爭執行事件於標別2合併拍賣涂淑玲所有內湖段822地號土地應有部分189/10000 ，越盛公司所有包括系爭房屋在內之系爭建物區分所有部分，經林德泉等4人於110年9月1日以應有部分4/10、1/10、3/10、2/10拍定，於110年9月16日取得權利移轉證書等情，亦為兩造所不爭，並有卷附土地暨建物登記謄本、異動索引、異動清冊足稽（審訴卷第197至214頁），前開土地、房屋並無分離出賣，林德泉等4人不僅為內湖段822地號土地之共有人，就其上即系爭建物亦有專有部分（即系爭房屋），核與物權施行法第8條之5第5項規定優先承買權之要件係以區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分之情形，尚屬有間。

林德泉等4人出售系爭房屋時，併同將系爭土地應有部分13/10000售予邱煌碧，亦無施行法第8條之5第2項將專有部分及基地分離出賣之情形，上訴人主張得依物權施行法第8條之5第5項優先承買，亦屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第242條、土地法第104條第1項、施行法第8條之5第5項規定，代位蘇美妃確認並行使就系爭房屋之優先承買權，請求㈠確認蘇美妃就系爭房屋之優先承買權存在。

㈡邱煌碧應將系爭房屋於111年1月14日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈢林德泉等4人應就系爭房屋按其與邱煌碧所訂買賣契約之同一條件，與蘇美妃訂立買賣契約，並於蘇美妃履行該買賣契約之義務後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記予蘇美妃，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
民事第三庭
審判長法 官 張維君
法 官 蔣志宗
法 官 周佳佩
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
書記官 黃璽儒