臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,105,上,308,20170517,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上字第308號
上 訴 人 即 葉榮仁 住高雄市○○區○○○路000號5樓之
附帶被上訴人 7
被上訴人即 陳葉寧蕙 住高雄市○○區○○路00巷00號
附帶上訴人 居台南市○區○○街000巷0號
訴訟代理人 蔡敬文 律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105 年8 月23日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第107 號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於106 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於：㈠駁回上訴人後開第二項之訴部分；

㈡命上訴人對待給付及被上訴人給付逾新台幣肆萬肆仟肆佰元部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。

被上訴人應再給付上訴人以新台幣肆萬肆仟肆佰元計算之自民國一百零三年十月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

上開廢棄㈡部分，上訴人在第一審之訴駁回。

兩造其餘上訴均駁回。

第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人負擔百分之三，餘由上訴人負擔；

關於附帶上訴部分，由上訴人負擔百分之七十六，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。

上訴人原審先位聲明求為判決：被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○00000 地號土地（權利範圍均為萬分之107 ，下稱系爭土地）及其上同段3089建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號5 樓之7 ，權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）於民國97年8 月5 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為上訴人所有。

備位聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人新台幣 （下同）1,508,076 元，及自起訴狀繕本送達翌日，即103年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

原審判決駁回上訴人先位之訴，依備位請求判決被上訴人應於上訴人交付系爭房地予被上訴人之同時，給付上訴人57,600元，而駁回其餘請求。

上訴人就敗訴部分提出上訴後，又撤回對先位聲明之上訴及備位聲明之部分上訴，主張：兩造所約定之買賣價金為1,508,076 元，扣除其有收到的訂金28萬元及代收系爭4 樓之3 房地之租金462,400 元，附帶上訴人尚積欠765,676 元等語。

並減縮上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部份廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人765,676 元，及自103 年10月25日起，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第81頁及背面）。

經核上訴人所為合於前揭規定，應予准許。

二、上訴人起訴主張：上訴人長期罹患重度憂鬱症，於97年7 月23日在無意識或精神錯亂中，就上訴人名下之系爭房地與被上訴人簽立土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（即公契，下稱公契），約定價金1,508,076 元，並於同年8 月5 日辦理所有權移轉登記。

上訴人於無意識或精神錯亂中所為買賣之意思表示，應屬無效，兩造間之買賣及所有權移轉行為，亦為無效。

被上訴人乃上訴人妹妹，知悉上訴人之精神狀態，仍與上訴人為買賣、所有權移轉行為，被上訴人應知兩造間之買賣及所有權移轉行為係屬無效，上訴人自得請求被上訴人回復原狀，將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，回復至上訴人名下。

縱認上訴人非於無意識或精神錯亂中為意思表示，然被上訴人迄未給付系爭房地買賣價金1,508,076 元，上訴人亦得依買賣契約請求被上訴人給付價金。

為此，爰依民法第113條、第367條規定提起預備合併之訴等語。

先位聲明求為判決：被上訴人應將系爭房地於97年8 月5 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為上訴人所有。

備位聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人1,508,076 元，及自103 年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被上訴人則以：兩造為兄妹關係，上訴人經濟狀況不佳，曾於97年5 月底向被上訴人借款，嗣復向被上訴人表示，擬將系爭房地以80萬元售予他人，被上訴人乃表示願向上訴人買受系爭房地，兩造即於97年9 月23日就系爭房地簽立不動產買賣合約書（即私契，下稱私契）及公契，約定買賣價金80萬元，上訴人並非在無意識或精神錯亂中為意思表示，兩造間之買賣及所有權移轉行為應屬有效。

又系爭房地之價金係80萬元，而非上訴人所主張向地政事務所辦理移轉登記所用公契所載之買賣價款總金額1,508,076 元，因該金額僅係據以核課增值稅之公告現值，並非兩造約定之價金，上訴人自不得依公契請求價金。

另兩造於簽立私契時，被上訴人已給付上訴人訂金28萬元，餘款52萬元則以被上訴人委由上訴人代為出租被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000號4 樓之3 房地（下稱系爭4 樓之3 房地），而由上訴人代為收取之租金抵付。

嗣因被上訴人已陸續付清價金，兩造遂於103 年5 月底結算後，於私契上註記「殘餘款52萬元已付清」等語，並於註記文字上蓋章確認。

縱認兩造並未約定以系爭4 樓之3 房地租金抵付價金，被上訴人委由上訴人出租系爭4 樓之3 房地，上訴人應將所收取之租金交付被上訴人，截至105 年6 月，每月租金5,500 元，扣除有線電視費用每月500 元及上訴人更換電熱器支出7,600 元，上訴人應交付被上訴人462,400 元。

被上訴人得以此部分債權抵銷上訴人之價金債權，經抵銷後，被上訴人僅須給付價金57,600元。

又上訴人迄未交付系爭房地，被上訴人得為同時履行抗辯，於上訴人交付系爭房地之同時，給付剩餘價金予上訴人。

另兩造就系爭房地簽訂買賣契約後，上訴人始終居住於系爭房地未遷出，兩造遂於103 年5 月底就系爭房屋簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋出租於上訴人，租期自97年7 月23日起至103 年7 月23日止，每月租金7,000 元，租期屆滿後未另訂租約而為不定期租約，惟上訴人均未支付租金，直至105 年12月止已積欠租金707,000 元。

又被上訴人曾替上訴人繳交自103 年8 月起至104 年7 月止共12個月之系爭房屋管理費，共13,200元，復曾借款上訴人4 萬元供上訴人做為兒女見面禮，被上訴人得以上開租金請求權、借款請求權抵銷上訴人之買賣價金債權，經抵銷後，被上訴人已無需再給付任何價金於上訴人等語置辯。

四、原審判決駁回上訴人之先位請求，依備位請求判決被上訴人應於上訴人交付系爭房地予被上訴人之同時，給付上訴人57,600元，而駁回其餘請求。

經上訴人就敗訴部分聲明不服，被上訴人就其敗訴部分為附帶上訴並不再主張同時履行抗辯（見本院卷第81頁背面）。

上訴人於本院聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部份廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人765,676元，及自103年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈢附帶上訴駁回。

被上訴人則於本院聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴駁回。

㈢上訴駁回。

五、兩造不爭執之事項：

（一）上訴人名下系爭房地於97年8 月5 日以買賣為原因移轉登記至被上訴人名下。

（二）被上訴人係上訴人妹妹。

（三）系爭房地之公契及私契是經上訴人親自簽名。

（四）被上訴人於99年6 月3 日買受系爭4 樓之3 房地，嗣由上訴人出租該房地，並收取租金5,500 元（扣除有線電視費用，每月實收5,000 元），再扣除上訴人支出維修電熱器費用7,600 元，截至105 年6 月30日止，上訴人已收取租金462, 400元。

上訴人同意以此金額抵付系爭房地買賣契約之價金。

（五）系爭房地於系爭買賣契約簽訂後一直由上訴人居住使用至今。

（六）被上訴人曾替上訴人繳交自103 年8 月起至104 年7 月止共12個月之系爭房屋管理費，共13,200元，有郵政劃行匯款申請書（見本院卷第40頁至第44頁）為證。

（七）兩造曾就系爭房屋簽立系爭租約，約定租金每月7,000 元。

六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

（一）系爭房地之買賣價金若干？被上訴人是否已經給付完畢？1.上訴人主張系爭房地之價金為1,508,076 元，並提出公契為憑（見原審卷一第8 頁至第10頁），惟被上訴人否認之，並提出私契為證（見原審卷一第51頁）。

查私契上立合約人欄位「葉榮仁」3 字確為上訴人所親簽一情，為上訴人所不爭執（見本院卷第47頁、第48頁背面、第70頁、第82頁），並經原審將私契送請法務部調查局鑑定之結果，認私契上立契約書人甲方之「葉榮仁」筆跡，與上訴人不爭執之公契、房屋租賃契約書、上訴人於原審言詞辯論時書寫、85年8 月28日郵政儲金帳戶立帳申請書、77年5 月30日彰化銀行苓雅分行開戶資料、100 年4 月12日玉山銀行七賢分行活期儲蓄存款印鑑卡、臺外幣開戶申請書、92年12月16日華南商業銀行前鎮分行存款戶約定書、92年8月29日聯邦商業銀行過民現金卡申請書、84年7 月19日臺灣土地銀行存款印鑑卡、91年7 月10日合作金庫商業銀行新興分行存款印鑑卡、87年12月1 日中國信託商業銀行股份有限公司活期儲蓄存款印鑑卡、存款相關服務性業務申請約定書、94年3 月16日國泰世華商業銀行高雄分行印鑑卡、日盛國際商業銀行股份有限公司87年2 月16日、88年1 月16日存摺存款相關業務往來申請暨約定書、89年5 月23日開戶申請書、活期性存款約定轉存支票存款業務約定書、91年1 月18日新開戶建檔登錄單、95年4 月6 日高雄市第三信用合作社存款相關服務性業務往來申請約定書、合作金庫商業銀行信用卡、103 年8 月26日民事起訴暨訴訟救助申請狀、財團法人法律扶助基金會專用委任狀上之「葉榮仁」筆跡，結構佈局、態勢神韻相符，書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆劃細部特徵）相同，有法務部調查局105 年6 月16日調科貳字第10503238120 號函附鑑定書、鑑定分析表在卷可考（見原審卷二第139 頁至第142 頁）。

故兩造就系爭房地之買賣除立有公契外，另立有私契一情，應堪認定。

2.上訴人雖稱其簽名於私契上之原因係表示有收到28萬元訂金，買賣價金應以公契為準云云。

然上訴人於私契上簽名處係位在立合約書人欄位下方，並非於該契約第二條所書寫「乙方先付定金28萬元」下方，參諸交易常情，於買賣契約立約當事人欄位簽名即表示同意該買賣契約之內容包括標的、價金等，上訴人稱其於私契上簽名僅代表有收到定金云云，顯難認與事實相符。

又徵諸一般民間交易習慣，公契乃辦理不動產所有權移轉登記時所需具備之文件，其性質為物權契約，其上所載之價金通常是依照不動產之公告現值及課稅現值加以計算，與實際之買賣價金並不相符，復參諸證人即代書陳晉勛證述：私契是伊幫雙方寫的，買賣價金應該依照私契，公契是要辦理稅捐申報，私契才是買買雙方私底下支付的價金，價金就是私契所載80萬元等語（見原審卷一第139頁至第140頁背面），足認兩造間就系爭房地約定之價金，應以私契所載金額80萬元為準。

另證人游素英亦證述：伊在97年以前與上訴人共同生活約10幾年，97年間上訴人有意要以80萬元出售系爭房地，伊原有意願買，想藉此阻止上訴人賣給別人，但後來被上訴人知悉此事後，表示不能賣給伊，伊就不清楚兩造如何處理等語（見原審卷一第141頁、第143頁及背面），可證上訴人先前曾有意將系爭房地以80萬元之價格出售，且於證人陳晉勛前同意以80萬元出賣系爭房地，故兩造確定約定系爭房地之買賣價金為80萬元，上訴人主張兩造就系爭房地約定之買賣價金為1,508,076元等語，難予採信。

3.上訴人主張被上訴人尚未給付系爭房地買賣價金完畢一情，雖為被上訴人所否認，辯稱：伊除支付訂金28萬元，並以上訴人代收系爭4樓之3房地之租金462,400 元抵付外，其已陸續付清剩餘價金，兩造並於103 年5 月底結算後，於買賣契約上註記「殘餘款52萬元已付清」等字樣且於註記文字上蓋章確認等語。

然上訴人否認註記文字上印文真正，經送請法務部調查局鑑定之結果，該局函覆：因契約書上「葉榮仁」印文印色不勻且紋線粗化，致紋線細部特徵不明，歉難鑑定，有鑑定書在卷可考（見原審卷二第141 頁背面），被上訴人復無其他舉證，自難認兩造對於此部分文字加註均已同意，是以被上訴人抗辯其另已陸續付清剩餘價金云云，自非可採。

（二）被上訴人主張有下列請求權，並以下列請求權與上訴人之買賣價金請求權相抵銷，是否有理？①被上訴人為上訴人支付管理費所生之請求權。

②被上訴人借款上訴人4 萬元供上訴人做為兒女見面禮之借款請求權。

③被上訴人就系爭房地之租金給付請求權。

1.被上訴人曾替上訴人繳交自103 年8 月起至104 年7 月止共12個月之系爭房地管理費，共13,200元一節，有郵政劃行匯款申請書（見原審卷第40頁至第44頁）為證，並為上訴人所不爭執（見本院卷第70頁、第82頁），上訴人並自陳上開款項乃伊向被上訴人所借用以支付管理費，並同意抵銷賣賣價金等語（見本院卷第69頁、第81頁背面），應認上訴人確積欠被上訴人13,200元之借款未清償。

2.被上訴人又辯稱曾借款4 萬元供上訴人做為兒女見面禮之借款請求權云云，惟上訴人否認之，稱係被上訴人及伊弟弟各包一包2 萬元之紅包，由被上訴人交由伊轉交給伊之兒女等語。

是上訴人雖不否認被上訴人確有交付4 萬元上訴人，然交付金錢之理由多端，上訴人既否認兩造就此部款項有借貸之合意，被上訴人復自陳無法證明交付之原因確係基於兩造間之借貸關係等語（見本院卷第82頁），自難僅憑交付金錢之事實即證明兩造有成立借貸契約，故被上訴人此部分辯解，尚難憑採。

3.被上訴人復辯稱兩造就系爭房地簽訂買賣契約後，上訴人始終居住於系爭房地未遷出，兩造遂於103 年5 月底就系爭房屋簽立系爭租約，將系爭房屋出租於上訴人，租期自97年7 月23日起至103 年7 月23日止，每月租金7,000 元，租期屆滿後未另訂租約而為不定期租約，惟上訴人均未支付租金，直至105 年12月止已積欠租金707,000 元等語，並提出系爭租約為證（見本院卷第39頁）。

上訴人對有簽立系爭租約一情固不爭執（見本院卷第49頁），惟稱因其經濟有困難，欲向社會局申請房租津貼及補助補貼，故須簽立租約，兩造並無就系爭房地成立租約之真意等語。

經核系爭租約簽定之日期為103 年5 月間，而上訴人於97年8 月5 日出賣系爭房地與被上訴人後，猶得繼續占有使用，且被上訴人始終未要求上訴人交付占有，依常情而論，若兩造確有訂立租約之真意，應早於系爭房地買賣契約成立之時即應簽訂，卻遲至5 、6 年後始簽訂租約，已有可疑。

且被上訴人既多年來從未向上訴人要求交付系爭房地，又未收取租金，且未舉證曾催告上訴人繳納租金，復於上訴人提起本件訴訟時，被上訴人於原審時亦從未提及兩造有系爭租約存在，甚至以上訴人於簽訂買賣契約後迄未交付系爭房地而為同時履行抗辯，原審並據此抗辯為對待給付之判決，此觀諸被上訴人於原審之陳述、主張即明。

易言之，若兩造確有簽訂系爭租約，上訴人即屬有權占有系爭房屋，於租約終止前，被上訴人又豈能請求上訴人交付系爭房地？足認系爭租約係為協助上訴人聲請社會救濟而通謀虛偽簽立。

是以被上訴人主張上訴人積欠租金707,000 元云云，難認屬實。

4.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

又借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還。

又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第367條、第478條、第334條第1項前段分別定有明文。

本件系爭房地之買賣價金為80萬元，上訴人同意以其收到的訂金28萬元及代收系爭4 樓之3 房地之租金462,400 元抵付部分買賣價金（見本院卷第81頁背面），尚餘57,600元未支付。

又上訴人尚積欠被上訴人13,200元，此借款依兩造所述並未約定清償期，被上訴人自得隨時請求上訴人清償，上訴人復同意上訴人抵銷買賣價金（見本院卷第82頁背面）。

故兩造所互負之債務給付種類均相同，並均已屆清償期，是被上訴人主張以其借款請求權與上訴人之買賣價金請求權相抵銷，應屬於法有據。

經抵銷後，上訴人尚得向被上訴人請求給付買賣價金44,400元。

七、綜上所述，上訴人依據買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付44,400元，並自103 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

從而原審就上開應准許部分，命被上訴人應於上訴人交付系爭房地與被上訴人時始為給付，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。

又原審就超過上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，亦有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第三項所示。

另原審就上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，及就上開不應准許之部份，為上訴人敗訴之諭知，均核無不合。

兩造此部分之上訴及附帶上訴，均無理由，應予分別駁回。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人之附帶上訴為一部有理由、一部無理由。

依民事訴訟法第463條、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第五庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 邱泰錄
法 官 管安露
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 陳雅芳