臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,111,上,313,20240329,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第313號
上 訴 人 中華財經廣場大廈管理委員會

法定代理人 賴美享
訴訟代理人 黃建雄律師
被上訴人 段思雲


段蓓蓓

段思燕
共 同
訴訟代理人 蕭聖澄律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國111年9月28日臺灣高雄地方法院111年度訴字第638號第一審判決提起上訴，本院於113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決廢棄。

二、被上訴人不得將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號1樓及地下1樓房屋出租他人或自為經營餐廳。

三、第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：上訴人之法定代理人由林昆海變更為賴美享，據賴美享聲明承受訴訟，合乎法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：被上訴人於民國96年1月18日，取得門牌號碼高雄市○○區○○○路000號1樓及地下1樓房屋所有權（下稱系爭建物)，而成為中華財經廣場大廈(下稱系爭大廈）之區分所有權人。

系爭大廈於95年12月22日召開第1屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），訂定「系爭大廈住戶規約」（下稱系爭規約），其中第14條第3項規定系爭大廈為單純之辦公大樓，所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV、KTV、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等），經區分所有權人半數以上同意不在此限（下稱系爭條款）。

被上訴人段思雲、段蓓蓓、訴外人段思霞(即段思燕之前手，下稱段思雲等3人）擬在系爭建物開設餐廳，但受限系爭條款規定，而於96年間對上訴人提起確認系爭規約無效之訴（下稱系爭前案），經臺灣高雄地方法院以96年度訴字第1672號受理，審理中追加備位請求確認系爭條款無效，均遭駁回，上訴後，由本院以97年度上字第13號判決駁回上訴確定。

詎被上訴人近日將系爭建物出租他人經營餐廳，營業時間自晚間至翌日凌晨2時許，顯為「正常上班時間以外」之時間，上訴人乃於110年9月8日召開第8屆第2次臨時區分所有權人會議討論被上訴人之要求，經全體12位區分所有權人出席討論後，決議被上訴人應遵守系爭條款規定，不得出租為上開之營業。

詎被上訴人執意將系爭建物出租他人經營餐廳，承租人並於000年00月間開始裝潢，上訴人復於110年11月4日召開第8屆第3次臨時區分所有權人會議，討論系爭建物動工裝修及後續處理案，決議授權上訴人採取後續因應措施。

被上訴人將系爭建物出租他人經營餐廳，營業時間至隔日凌晨時分，其雖尋求全體區分所有權人表決，惟未獲過半數同意，自應受系爭條款之規範，不得將系爭建物出租他人經營餐廳。

且系爭建物現由承租人經營「水煙餐酒館」，營業時間為晚上9時許至翌日凌晨3時許，並由系爭大廈後巷進出，半夜甚至傳出樂器敲擊聲，足徵該餐廳之營業有妨害住戶安寧、安全及衛生之情。

為此，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第6條第1項第1款、第5款、第6條第3項、第15條第1項及系爭條款等規定，提起本件訴訟。

聲明：被上訴人不得將系爭建物出租他人或自為經營餐廳。

二、被上訴人抗辯：系爭前案與本件相隔近15年，本案除發生具體出租之新事實外，高雄地區餐廳之普及性及民眾晚間外食需求、社會思潮、經濟狀況皆有巨大變化，是本件之判斷自不應受前案確定判決既判力之拘束。

且系爭大廈坐落所在為第5種商業區，系爭建物之用途為店舖，系爭條款對系爭建物區分所有權人所有權之限制，顯非適法等語。

三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，請求廢棄原判決，改判如前揭聲明所示。

被上訴人則請求駁回上訴。

四、不爭執事項：㈠系爭房屋屬坐落系爭大廈之區分所有建物。

㈡被上訴人段蓓蓓、段思雲於96年1月25日以買賣為原因；

被上訴人段思燕於106年3月7日以（段思霞）遺贈為原因，取得系爭建物之所有權，應有部分各1/3 。

㈢系爭大廈召開系爭區分所有權人會議，訂定包括系爭條款在內之系爭規約。

㈣段思雲等3人前對上訴人訴請確認系爭條款無效，經系爭前案判決駁回其等之請求確定。

㈤系爭大廈於110年9月8日召開第8屆第2次區分所有權人會議，其中「捌、議題討論：一、1樓店面經營餐飲業牴觸規約案之討論」，表決結果；

1.1票同意，9票不同意；

2.應是否同意1樓店面開設餐飲業之表決結果未達出席人數1/2以上之同意，故遵照系爭條款之規定，不得開設餐飲業」。

㈥系爭大廈於110年11月4日召開第8屆第3次區分所有權人會議「捌、議題討論：一.因應1樓動工裝修其後續處理討論案」，表決結果9 票同意，1 票不同意，通過針對系爭建物住戶與承租戶違反住戶規約一事，授權管理委員會採取後續因應措施。

五、本院之判斷：㈠本件是否系爭前案既判力所及：⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。

又判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之事實，固不受其既判力之拘束（最高法院39年台上字第214號判決先例、109年度台聲字第1471號裁定意旨參照），惟所指事實審言詞辯論終結後發生之新事實，係指足以影響經確定終局判決之訴訟標的之判斷，或有消滅或妨礙請求之事實而言，並非泛指一切因時間推移所生之經濟情勢變化或社會思潮之變遷。

⒉查，段思雲等3人於系爭前案主張：上訴人區分所有權人大會決議通過系爭條款剝奪其等開設餐廳之權利，係以非法律之方式限制其受憲法保障之財產權，該限制之方式與目的、手段間應保持衡平之比例原則有違，復違反管理條例第4條第1項、都市計畫法第35條、建築法第73條、民法第765條等規定，依民法第71條、第72條規定無效等語，訴請確認系爭規約、系爭條款無效。

經前案受訴法院審理後，係以：管理條例第4條第1項雖規定：「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，惟同條例第15條第1項：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」及第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，即屬管理條例第4條第1項所稱「法律另有限制」。

並認系爭規約乃公寓大廈所有之住戶，為了所居住環境及使用上的相互關係，達成區分所有權人之共同利益，經由多數合意而形成之「自治規章」，尚無違反憲法第15條、管理條例第4條第1項及民法第765條等規定，侵害段思雲等3人所有權、財產權之情事。

又都市計畫法第35條係規定「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利」，並非禁止之規定；

建築法第73條第2項規定「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。

但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」，僅係就建築物應依核定之使用類組使用而為規定，均非強制或禁止區分所有權人不得為住戶規約約定之規範，系爭建物依高雄市政府工務局所發使用執照記載，雖可作為「店鋪（G-3）」使用，但仍應受住戶共同利益之限制。

況系爭條款附帶有「經區分所有權人半數以上同意不在此限」之條件，顯已基於全體住戶之利益而斟酌如有過半數住戶之同意，仍可認無違共同利益。

因認系爭條款並無段思雲等3人所指違反強制或禁止規定、背於公共秩序或善良風俗，依民法第71條、第72條為無效之情形，有系爭前案確定判決可考（原審審訴卷第31-49頁）。

⒊段思雲等3人於系爭前案據以主張系爭條款所違背之憲法第15條、管理條例第4條第1項、都市計畫法第35條、建築法第73條、民法第765條等規定，及該確定判決引為論據之管理條例第5條、第15條第1項之規定，在該案97年6月3日言詞辯論終結後，迄今均無修正，而系爭條款內容自訂立以來，亦無變動，依上說明，系爭確定判決事實審言詞辯論終結後，並無發生新事實之情形。

被上訴人以系爭建物已具體出租，現今房產價值及租金行情均已上漲，高雄餐廳夜間營業甚為普及、民眾晚間外食需求亦有所增加等社會事實之變化，謂有新事實發生，本件不受前案既判力之拘束云云，自非可採。

⒋再按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。

被上訴人段思燕在系爭前案確定判決後，於106年3月7日以遺贈為原因，取得段思霞就系爭建物應有部分1/3所有權乙節，為兩造所不爭執，依上規定，段思燕與前案當事人段思雲、段蓓蓓均受系爭前案確定判決效力之拘束，於本件不得為與該確定判決意旨相反之主張，再事爭執系爭條款之效力。

㈡上訴人依管理條例第6條第1項第5款、第3項、第15條第1項及系爭條款等規定，請求被上訴人不得將系爭建物出租供他人經營餐廳或自營餐廳，有無理由？ ⒈按住戶應遵守規約規定事項；

住戶應依規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，管理條例第6條第1項第5款及第15條第1項分別定有明文。

又住戶違反規約規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，亦為同條例第6條第3項所明文。

如前所述，系爭大廈經區分所有權人會議合法通過之條款規定：「本大廈為單純之辦公大樓，所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV、KTV、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等），經區分所有權人半數以上同意不在此限」，上該條款並經系爭前案確定判決認定未違反民法第71條及第72條規定而無效，系爭大廈全體區分所有權人自應共同遵守。

而被上訴人將系爭建物出租第三人經營「水煙餐酒館」，營業時間為晚上9時許至翌日凌晨3時許，且未經系爭大廈區分所有權半數以上之同意等情，業據上訴人提出該餐廳官網照片、截圖及區分所有權人會議紀錄為證（本院卷一第161-169、175頁；

原審審訴卷第51-57頁），並為被上訴人所不爭，堪認被上訴人未取得系爭大廈區分所有權半數以上之同意，即將系爭建物出租第三人經營提供飲食及酒類之餐館使用，且營業時段係自晚間9點至凌晨3點之「非正常上班時間」，顯已違反系爭條款之規定。

被上訴人雖辯稱其承租人所營餐酒館非屬高雄市特定行業管理自治條例所訂之「八大特種行業」云云（本院卷二第56頁），然觀系爭條款之規範意旨，原非以政府機關所訂之特定行業為限，故該條款既將「餐飲」明列在其所定義之「八大特種行業」項目中，自亦為系爭大廈欲加禁止經營之對象，被上訴人以此節為辯，並非可採。

從而，上訴人依前揭管理條例規定，訴請法院命被上訴人不得將系爭建物出租供他人經營餐廳或自營餐廳，核屬有據。

⒉被上訴人雖抗辯縱認系爭條款有效，然該條款於95年12月22日訂立後迄今之數十年間，系爭建物所在區域房產價值及租金行情明顯上漲，夜間營業之餐廳在高雄地區亦甚為普遍，諸多重要社會經濟情況已生變化，如繼續限制系爭建物不得經營餐廳使用，將令被上訴人承受難以出租或出售之損失，顯失公平，應有民法第227條之2第1項情事變更原則之適用云云（本院卷二第74-77頁）。

惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。

又住戶規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，性質上為全體區分所有權人多數相同方向的意思表示趨於一致而成立之法律行為（共同行為或合同行為），與當事人間相互對立之意思表示趨於一致而成立之契約，性質殊異（參考最高法院103年度台再字第46號判決意旨）。

準此，系爭條款乃系爭大廈經區分所有權人大會以多數決通過之共同遵守事項，其性質自與對立之當事人間意思表示達成合致之契約行為，迥然有別，自無民法第227條之2第1項規定之適用。

被上訴人雖舉臺灣高等法院109年度重上字第883號、109年度重上更一字第51號、106年度重上字第935號判決，主張「規約」亦該當民法第227條之2第1項所稱契約云云，惟上開判決乃其他法院就其個案之意見，自不能拘束本院，況其中前2案件之當事人係主張其「協議書」或「分管協議」有上述情事變更原則之適用，亦非針對「規約」而發，被上訴人以此為辯，自非可採。

遑論被上訴人自96年12月起至新冠疫情爆前之107年10月期間，曾分別出租系爭建物供他人經營精品磁磚買賣、農業生技公司及服飾店之用，各次實際出租期間為1年10月至3年不等，有卷存店面照片、管理費收支明細暨收據可憑（本院卷一第242-243、249-260頁），亦見被上訴人所辯系爭條款將令其承受其房地難以出售及出租之損失乙節，顯與實情不符，並非可採。

至證人即仲介林傑程雖證稱系爭建物所在區域以餐酒館類型招租最熱絡等語（本院卷一第502頁），惟此僅係其個人工作經驗，非能逕為有利被上訴人之認定；

反由其所證：我給被上訴人介紹的客戶大部分是餐廳業者，也有瑜珈業者，但帶看後都因室內通風及騎樓停車問題，所以沒有成交（本院卷一第502、503頁），可徵系爭建物縱有未能順利出租情事，亦係因本身結構及周邊停車問題所致，而與系爭條款之限制無涉。

⒊再者，被上訴人抗辯土地使用分區管制及建築物使用限制，乃為主管機關綜合考量改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，及實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻等目的所訂定（都市計畫法第1條、建築法第1條參照），具有更高之公益性，系爭建物依使用執照既得合法經營餐飲業，上訴人拒絕被上訴人經營餐飲業，即屬權利濫用，應為無效云云（本院卷二第77-80頁）。

按都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區；

商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利，為都市計畫法第32條第1項、第35條所明文。

而系爭大樓坐落所在為第5種商業區，系爭建物之用途為店舖（G-3）等情，有卷附土地使用分區證明書、使用執照可憑（原審訴字卷第65、67頁），固堪認定。

然系爭大廈為維護多數住戶之共同利益而訂立系爭條款，惟亦僅就特定項目之經營規定應經半數以上住戶之同意始得為之，而無全面禁止不得從事任何一切商業行為，自與上開都市計畫法規定無違。

而本件被上訴人係因出租他人經營「水煙餐酒館」，營業時間為晚上9時許至翌日凌晨3時許，顯係專為夜生活之民眾開設，且除一般餐食外，尚提供「水煙」及「酒類」，自與一般餐飲業有別，故上訴人為此於110年間兩度召開區分所有權人大會討論後，均決議否決被上訴人所請，自難謂有何權利濫用。

此觀被上訴人不顧多數住戶反對而執意出租，該餐酒館於營業期間，即多次遭檢舉投訴妨害安寧等情，業據證人陳明仁及陳潤澤到庭證述明確（本院卷一第456-460、499-501頁），並有報案紀錄及通話譯文可憑（本院卷一第203-215、261-266頁），益徵該餐酒館之經營，非無妨害系爭大廈共同利益之虞，上訴人未能同意在系爭建物內為上開營業，難謂有濫用權利之情。

六、綜上所述，上訴人依管理條例第6條第1項第5款、第3項、第15條第1項及系爭條款等規定，請求被上訴人不得將系爭建物出租他人或自為經營餐廳，洵屬有據，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 張維君
法 官 周佳佩
法 官 蔣志宗
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 駱青樺
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。