臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,111,上易,215,20221228,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第215號
上 訴 人 洪台安
訴訟代理人 梁馨云律師
被上訴人 王寶蓮
訴訟代理人 黃宏綱律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國111年5月31日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第53號第一審判決提起上訴，本院於111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國109年4月6日向伊承租所有門牌編號高雄市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自同年5月10日起至114年5月9日止，應於每月10日前支付租金新台幣（下同）3萬元及管理費300元，上訴人於簽立租賃契約書（下稱系爭租約）後，已交付押金6萬元及至7月止之租金，嗣即未再依約付租，經多次催告置之不理後，伊已於同年12月18日向上訴人催告如不依期給付即於期限屆至時終止租約，惟其於同月21日收受通知後仍未於7天期限內清償，系爭租約已於同月28日終止，然上訴人卻遲至110年5月5日始以手機通知伊願返還系爭房屋，並交待大樓管理員轉交鐵門遙控器及以LINE傳送「『注意』鑰匙棄置於地面上」之照片訊息予伊而返還系爭房屋，其計積欠伊自109年8月起至返還日止之租金及相當於租金之不當得利共266,000元、自109年5月起至返還日止之管理費共3,560元、依系爭租約第12條約定自109年12月29日起至返還日止之違約金計128,000元、自109年7月至返還日之電費計2,848元、回復房屋原狀之費用共109,150元。

經扣除押金6萬元後，上訴人仍積欠伊共449,558元，爰依民法第439條、第179條規定及系爭租約約定提起本件訴訟，聲明：上訴人應給付被上訴人449,558元，及其中275,568元自起訴狀繕本送達之翌日起、其餘173,990元自追加聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5％計算之利息。

二、上訴人則以：伊於109年7月間即依系爭租約第11條約定通知被上訴人將於9月9日提前終止租約，並於同日18時前點交系爭房屋，惟被上訴人並未到場，嗣伊再以信件通知於9月17日前點交亦未果，依約應視為完成點交。

又伊於給付9月6日以前之租金後，已於該月停止營業並搬離系爭房屋，依約被上訴人僅可沒收1個月押金，其餘押金於扣除水電費後返還，被上訴人請求給付109年9月9日以後之租金、管理費、電費及違約金，均無理由。

另被上訴人於簽約時已同意伊可拆除玻璃牆及玻璃門，且依系爭租約第8條約定，搬離時並不需恢復原狀，被上訴人各該請求均無理由等語，資為抗辯。

三、原審判決命上訴人給付被上訴人333,963元本息，駁回被上訴人其餘之訴。

上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定在案）。

四、兩造不爭執事項：⑴被上訴人於109年4月6日將所有系爭房屋出租予上訴人，並簽立系爭租約約定租賃期間自109年5月10日起至114年5月9日止，每月租金3萬元，租賃期間之水、電費及管理費由上訴人負擔，上訴人於簽約時業交付押金6萬元。

⑵上訴人已給付109年5月至7月之租金，惟未給付管理費，且7月以後之電費係由被上訴人繳納。

⑶被上訴人曾於109年10月23日、11月10日分別以存證信函向上訴人催告給付租金，經上訴人各於10月26日、11月11日收受。

上訴人則於109年11月13日以原證15所示存證信函通知被上訴人且經收受。

後被上訴人於109年12月18日以存證信函向上訴人催告於函到7日內給付租金及管理費，逾期未給付即終止租約，經上訴人於同月21日收受。

⑷被上訴人至遲於110年5月5日取回系爭房屋之占有。

⑸如上訴人應給付109年7月至110年5月間之電費，其金額應為2,848元，又若上訴人有回復系爭房屋原狀之義務，其費用應以109,150元計算。

五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠系爭租約終止之時點為何？⑴按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項定有明文。

又租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於扣除擔保金抵償後，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

⑵被上訴人主張上訴人自109年8月起即未給付租金，上訴人雖予否認，並以被上訴人催告給付租金及聲請調解，均主張其積欠自109年9月起之租金云云為辯，且提出Line訊息、存證信函及調解聲請書為證（原審審訴卷第57至59、77頁）。

惟證人卓莉蓁即本件租賃仲介已證稱：「房東（即被上訴人）於9月告知我8月份房租沒收到，我聯絡上訴人此事，後兩造請我到現場協調房租的事」等語（原審訴卷第90頁），且上訴人自陳8月份租金係以現金交付（本院卷第109頁），與系爭租約第3條約定須以匯入被上訴人指定之左營果貿郵局帳戶方式支付（雄簡卷第17頁），及上訴人先前租金均依此匯款給付不符（見雄簡卷第31至33頁存摺明細），自難僅以被上訴人係催告請求自109年9月起之租金，即得推認上訴人已給付8月份租金之事實。

而上訴人就其已給付8月份租金之事實並未舉證證明，應認其尚未清償該月份之租金，被上訴人主張應屬可採。

⑶上訴人係自109年8月起即未給付租金已如上述，而被上訴人曾於109年10月23日、11月10日分別以存證信函向上訴人催告給付租金，後再於12月18日以存證信函向上訴人催告於函到7日內給付租金及管理費，逾期未付即終止租約，且經上訴人於同月21日收受，為兩造所不爭執。

是上訴人計至109年12月18日止，已積欠4個月以上之租金，扣除押金6萬元即相當2個月租金後，所欠租金額仍達2個月以上，其經被上訴人限期催告後仍未給付，依上開規定，被上訴人終止系爭租約自屬有據，系爭租約即已於上訴人收受上開存證信函翌日起算7日期滿之109年12月28日終止。

至被上訴人雖於109年10月23日、11月10日以存證信函向上訴人通知逾限期催告給付期限即終止租約（原審審訴卷第59至65頁），惟斯時上訴人所積欠租金額於扣除擔保金抵償後尚達2個月以上，依法並不生終止之效力，附此敘明。

⑷上訴人雖辯稱其已於109年7月間，依系爭租約第11條約定通知被上訴人自9月9日起終止租約云云，並提出錄音譯文（本院卷第59頁）為證，已為被上訴人否認。

而上訴人所提錄音僅有其擷取之「上訴人：我就把房子還給你」、「被上訴人配偶：但是你約還沒到」2句，並無前後對話內容可供對照，且證人卓莉蓁已證稱：「兩造請我到現場協調房屋的事時，上訴人只有提到賠償的事，但被上訴人沒同意，終止的事情是我提的，但雙方沒有達成共識，所以當天就沒有處理鑰匙的事情」等語（原審訴字卷第90至91頁），並有被上訴人所提當日對話之錄音譯文可佐（同前卷第81至85頁），足徵上訴人於兩造協調過程中並未表示其欲提前終止系爭租約，且雙方於證人提議後亦未達成提前終止之共識，自不得僅以上訴人前開一語，即可認其已通知欲提前終止租。

況系爭租約第11條提前終止租約之第2項約定：「依約定終止租約者....」，該「約定」應係指第15條承租人終止租約：「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：一、房屋損害而有修繕之必要時..經承租人定相當期限催告仍未修繕完畢。

二、有第十規定之情形（即房屋部分滅失）。

三、房屋有危及承租人安全或健康之瑕疵時」（雄簡卷第21頁），而非可任意終止者，且兩造就相互間之通知方式亦已於第17條約定以郵寄為之（同前卷第23頁），上訴人所辯其可依系爭租約第11條約定並已通知被上訴人提前終止租約云云，並無可採。

㈡被上訴人得請求給付之租金及相當於租金之不當得利若干？⑴上訴人係自109年8月起未付租金，系爭租約已於109年12月28日適法終止，已如上述。

則被上訴人依約得請求之租金即為109年8月10日起至12月28日止共139,000元〔計算式：（4＋19/30）×30,000＝139,000），扣除上訴人給付之押金60,000元後為79,000元。

⑵又被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人係至110年5月5日始通知返還系爭房屋，並交付鐵門遙控器及鑰匙，伊得依系爭租約第12條約定，請求至該時止之相當月租金，已提出Line通知照片截圖為證（雄簡卷第109頁），上訴人雖予否認，辯稱其已以信件通知被上訴人於109年9月17日前點交未果，依系爭租約第12條約定，應視為已完成點交云云。

然上訴人並未提出任何證據證明有通知被上訴人點交之事實，況其亦未依系爭租約第11條約定及通知被上訴人提前終止租約，復如上述，所辯難為採憑。

又被上訴人雖曾於109年11月19日、25日分別通知上訴人點交系爭房屋，否則依系爭租約第16條辦理，有存證信函及掛號回執可憑（原審審訴卷第69至75頁），惟系爭租約係至109年12月28日始經被上訴人適法終止，其於此前通知返還房屋，自不生效力，亦無從依系爭租約第12條第2項所定視為點交完成。

再者，上訴人於自行搬離系爭房屋後，至109年12月20日時止仍未返還房屋鑰匙，有Line訊息可參（原審訴字卷第59頁），且上訴人係遲至110年5月5日始通知已交待大樓管理員轉交鐵門遙控器及傳送鑰匙置於地面之照片訊息予被上訴人，亦有前揭Line通知照片足稽。

則上訴人於搬離後既遲至110年5月5日始交還鐵門遙控器及鑰匙，其於此前即仍得進出、控制系爭房屋而不得認已返還，而上訴人復未提出其他事證證明已依系爭租約第12條第2項約定將系爭房屋點交予被上訴人，自應以兩造均不爭執之被上訴人已於110年5月5日取回系爭房屋之占有，為上訴人未再占用之認定。

則上訴人於系爭租約終止後既仍無權占有系爭房屋至110年5月5日止，被上訴人依系爭租約第12條第3項約定請求給付自109年12月29日起至110年5月5日間之相當月租金不當得利計128,000元【計算式：（4＋8/30）×30,000＝128,000】，自有理由。

㈢上訴人得請求給付之管理費、電費、違約金及回復原狀數額若干？⑴查系爭租約第5條第1項業約定租賃期內之管理費及電費由承租人，且特別約定亦約以管理費300元匯入被上訴人帳戶（雄簡卷第19、25頁），而上訴人自109年5月起即未給付管理費，且7月以後之電費係由被上訴人繳納，此為兩造所不爭，又系爭房屋自109年7月1日至同年12月24日間之電費分別為1,640元、1,013元、65元，109年12月25日至110年3月1日間之電費亦為65元，有電費收據可證（雄簡卷第41至43、111頁），則上訴人於租賃期間應繳之電費即為2,722元（計算式：1,640＋1,013＋65＋4＝2,722）；

管理費則為2,290元〔計算式：（7＋19/30）×300＝2,290〕。

⑵另系爭租約第12條約定，上訴人未於系爭租約終止時返還系爭房屋時，被上訴人除得請求未返還房屋期間之相當月租金外，並得請求相當月租金一倍之違約金至返還為止（雄簡卷第21頁），則被上訴人依上開約定請求給付違約金，自屬有據。

又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。

以上開約定並未表明係屬懲罰性之文字，復無除上開違約金外出租人另得請求其他損害賠償之約定，且該違約金係上訴人未依約返還房屋時即得請求，依上開說明，堪認此應屬賠償總額預定性之違約金。

另依民法第252條規定，約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

本院審酌上訴人雖違約未返還系爭房屋，惟被上訴人於此已得另行請求給付相當於租金之不當得利及管理費、水電費支出等，足填補其未能收回系爭房屋之損害，認上訴人依約請求相當月租金一倍之違約金應屬過高，原審酌減為10％應屬適當。

則被上訴人可得請求之違約金即為12,800元（計算式：未返還期間之相當月租金128,000×10％＝12,800）⑶再查系爭租約第8條第3項、第4項係約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。

前項情形承租人返還房屋時，□應負責回復原狀□現況返還（未約定時以回復原狀為原則）」（雄簡卷第19頁），以該第4項之2個□均未勾選，自未為約定，依括號之備註，即應以回復原狀為原則，而上訴人並未舉證證明被上訴人已免除其回復原狀責任或其他例外情事，所辯其依該條約定並無須為回復原狀云云顯有誤會。

又兩造已不爭執如依系爭租約約定上訴人有回復原狀之義務時，其費用應以109,150元計算，則上訴人既應依約回復原狀，被上訴人請求其給付109,150元，自有理由。

㈣綜上，被上訴人得請求上訴人給付之金額應為333,963元（計算式：79,000＋128,000＋2,723＋2,290＋12,800＋109,150＝333,963）。

六、綜上所述，被上訴人依民法第439條、第179條規定及系爭租約約定，請求上訴人給付333,963元，及其中275,568元自起訴狀繕本送達之翌日即110年5月6日起（雄簡卷第93頁）、其餘自追加聲明狀繕本送達翌日即110年6月11日起（雄簡卷第123頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。

原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 梁美姿