臺灣高等法院高雄分院民事-KSHV,98,上易,301,20100317,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度上易字第301號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 張名賢律師
呂政庭律師
上列當事人間請求返還所有權狀事件，上訴人對於民國98年9 月23日臺灣高雄地方法院97年度訴字第1508號第一審判決提起上訴，本院於99年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、被上訴人主張：伊於民國95年9 月23日將伊與訴外人財政部國有財產局等人共有坐落於高雄市○○區○○段8 小段975地號土地（下稱系爭土地）應有部分6/10，以新台幣（下同）267 萬6000元之價格，出售予上訴人（以下稱買賣契約），約定價金分3 期給付，上訴人已給付第1 、2 期款合計81萬元，餘款約定於國有財產局核定出售共有國有土地應有部分2/10，開始辦理系爭土地移轉登記手續後給付，伊於訂約當日交付所有權狀（權狀字號89鹽狀字第3913號，下稱系爭所有權狀）1 紙予上訴人。

其後兩造又於97年12月11日簽訂不動產補充買賣契約書（下稱補充契約），約定第3 期款修正為188 萬4000元，上訴人同意於取得土地增值稅單3 日內代伊繳納該筆稅款完畢後、於翌日送件辦理移轉登記。

詎上訴人於收受系爭權狀後，未依買賣契約約定以伊名義向國有財產局申購該局應有部分2/10，亦未依補充契約履行繳納土地增值稅之義務，致未辦理所有權移轉登記手續及給付買賣餘款事宜，經伊解除買賣契約及補充契約，上訴人自負有返還系爭權狀之義務。

爰依解除契約回復原狀之規定，求為：上訴人應將系爭所有權狀返還被上訴人。

二、上訴人則以：伊與被上訴人固簽訂買賣契約及補充契約，但依國有財產法第52條之1第1項與同法施行細則第55條之1第1項第3款規定承購國有土地須共有人始得為之，第三人縱持有所有權狀亦無從辦理申購，兩造雖於97年12月11日作成補充契約，惟系爭土地既由第三人無權占有，被上訴人無法依前開契約第5條規定將系爭土地交付伊，亦無排除第三人占有之作為，縱使伊依約支付土地增值稅及第3 期買賣價金，亦不能實際占有使用系爭土地，伊無違約等語，資為抗辯。

三、原法院判決被上訴人勝訴。上訴人提起上訴求為：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則求為駁回上訴。

四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地係被上訴人與財政部國有財產局等人共有，被上訴人應有部分為6/10，國有財產局應有部分為2/10。

兩造於95年9 月23日簽訂買賣契約，由被上訴人將所有系爭土地應有部分6/10出售予上訴人，買賣價金原訂為267 萬6000元，分3 期給付，上訴人亦已給付第1 、2 期款合計81萬元（第3期款為186 萬6000元），被上訴人於訂約當日交付系爭所有權狀予上訴人；

其後兩造於97年12月11日簽訂補充契約，將第3 期款金額更改為188 萬4000元，並將買賣契約第9條內容修訂為兩造應於97年12月15日備齊辦理所有權移轉登記相關文件交予雙方指定之地政士蔣宗修，配合辦理所有權移轉手續外，上訴人同意先行代繳原約定由被上訴人所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，其餘約定事項則援引買賣契約所載。

㈡系爭土地原有3戶人家居住其上，使用現況如原審卷第107至115頁照片所示。

五、本院判斷：㈠兩造簽訂買賣契約時，是否約定應由上訴人負責向國有財產局辦理洽購該局應有部分土地？按解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。

兩造買賣契約第9條產權移轉約定：「甲（被上訴人）乙（上訴人）雙方應於國有財產局核准出售後，備齊辦理所有權移轉登記所需各項證件及印章（印章蓋完後返還），交付雙方指定之地政士專責辦理過戶手續」、第13條等特約事項第2款亦載明：「本案甲方（被上訴人）所出售之土地上，現與中華民國（管理機關為財政部國有財產局）之土地共有，權利範圍2/10。

茲為配合乙方（上訴人）順利取得上開2/10所有權，如有需要，甲方同意無條件幫助乙方向國有財產局承購土地。

惟向國有財產局所承購土地所需價金（含代辦費及各項費用）應由乙方支付。

另甲方於取得所有權後，應盡速將上開不動產過戶予乙方或指定之人，不得拖延」，足見兩造簽訂買賣契約時，係以向國有財產局承購該局在系爭土地應有部分2/10為要件。

證人即買賣契約見證人曹哲儒證稱：買賣契約簽訂當日買方（上訴人）想要以賣方（被上訴人）名義去向國有財產局買2/10的應有部分，所以買方才會要求賣方把所有權狀交予伊、讓伊找代書辦理云云（原審卷169 頁），被上訴人亦於簽約當日已交付系爭所有權狀予上訴人（原審卷14頁），且由買賣契約第13條第2款約定「為配合乙方（上訴人）順利取得上開2/10所有權，如有需要，甲方同意無條件幫助乙方向國有財產局承購土地」，可知被上訴人係居於協助之地位。

而國有財產法施行細則第55條之1第1項第3款：「依本法第52條之1第1項辦理讓售，其讓售對象如下：三、共有不動產之國有持分，為他共有人」規定，雖須由共有人始得承購系爭土地國有土地應有部分，然兩造既已約定由被上訴人交付系爭所有權狀，委由上訴人以被上訴人名義承購，被上訴人亦於簽訂契約交付其系爭土地應有部分之所有權狀予上訴人，其已依買賣契約第13條第2款約定盡協助之義務。

上訴人主張其非系爭土地之共有人，其持被上訴人名義之所有權狀，亦不能申請承購國有財產局與被上訴人共有系爭土地之應有部分，兩造非約定由其向國有財產局洽購國有土地之應有部分云云（本院卷64至65頁），核無足採。

㈡被上訴人得否以上訴人未依約向國有財產局辦理洽購國有土地應有部分為由，解除買賣契約並據以請求返還系爭所有權狀？兩造於95年9 月23日簽訂買賣契約後，被上訴人以上訴人未依買賣契約第9條規定履行向國有財產局承購國有土地應有部分之義務為由，於96年11月20日以存証信函催告上訴人應於3 個月內以被上訴人名義儘速辦理申購，逾期未履行將以該存証信函兼作解除契約之意思表示，依買賣契約第10條規定解除契約，於97年3 月12日再以存證信函向上訴人表示因上訴人未於3 個月期限內履行申購國有土地應有部分之義務，通知解除契約，有存證信函2 件附卷（原審卷18至25頁），兩造間之買賣契約已解除，應堪認定。

兩造買賣契約既已解除，上訴人即負有回復原狀即返還系爭所有權狀之義務。

惟兩造於解除買賣契約後，於97年12月11日簽訂補充契約，該補充契約內容除雙方約定第3 期餘款金額修正為188 萬4000元，及將買賣契約第9條內容修訂為兩造應於97年12月15日備齊辦理所有權相關文件交予雙方指定之地政士蔣宗修且須配合辦理過戶手續外，上訴人亦同意先代被上訴人繳納原約定由被上訴人所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，其餘約定事項則援引前開契約所載內容，則兩造就系爭土地應有部分重新成立買賣契約，並以已解除之買賣契約及補充契約為雙方權利義務之內容。

上訴人於解除買賣契約後返還系爭所有權狀予被上訴人前，兩造重新簽訂新買賣契約即補充契約，被上訴人負有交付系爭所有權狀予上訴人之義務，則被上訴人於簽訂補充契約之際，即有同意上訴人不用返還系爭所有權狀，以盡被上訴人應交付系爭所有權狀，協助上訴人辦理申購國有共有土地應有部分之義務。

故被上訴人主張其已解除買賣契約，請求上訴人返還系爭權狀，即無足取。

㈢被上訴人可否以上訴人未依約於期限內繳納土地增值稅為由，解除買賣契約，請求返還系爭所有權狀？⒈兩造於97年12月11日所簽訂補充契約第4條增訂上訴人同意先代被上訴人繳納原約定由被上訴人所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，惟被上訴人收受高雄市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書（繳款期限自98年1 月1 日起至同年月30日止）後，於97年12月26日將上開土地增值稅繳款書寄送上訴人，上訴人於同日收受，上訴人未於期限內繳納，被上訴人於98年2 月12日以存證信函催告上訴人應於3 日內繳納完畢，否則解除契約等語，該存証信函於同年月13日由上訴人收受，然上訴人於受催告後仍未繳納，被上訴人乃於同年2 月19日寄送存証信函予上訴人，以其未履行繳納土地增值稅之義務為由，解除契約，上訴人於同年月23日收受，有存證信函及郵件收件回執各3 件附卷（原審卷87至97頁），故被上訴人主張兩造間其已解除系爭土地其應有部分之買賣，核屬可採。

⒉依買賣契約第13條特約事項第1款約定：「本案甲方（被上訴人）所出售之土地，權利範圍為6/10，地上另有其他共有人及第三人所有之建物，不在本案不動產買賣範圍內。

本案甲方純出售土地持分予乙方（上訴人），如土地與另其他共有人及第三人所有之建物有產權糾葛者，由乙方自行與地上建物所有權人協商解決，甲方不負協商義務」，第5條標的物之交付（點交）日期則約定：「於取得第3 期款同時將土地交付乙方（上訴人）或登記名義人，乙方並同意以土地現況。

如共有土地現有分管協議書，同意繼續甲方（被上訴人）目前分管之位置交付」，而補充契約第3條約定：「原買賣契約第9條修正為甲乙雙方應於97年12月15日於易理法律事務所，備齊辦理所有權登記所須証件及印章（印章蓋完後返還），交付雙方指定之地政士蔣宗修先生專責辦理過戶手續」（原審卷86頁）。

故上訴人主張：系爭土地既由第三人無權占有，被上訴人無法排除第三人占有及依約將系爭土地交付上訴人，縱使其依約支付土地增值稅及買賣價金餘款後，反不能實際占有使用系爭土地，故並未違約云云，核非可採。

⒊按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。

所謂給付，乃係依債之本旨而為契約所定應為之特定行為。

兩造既約定上訴人須完成繳納土地增值稅，該繳納土地增值稅之行為，即為上訴人應負之給付義務行為。

被上訴人以上訴人經其催告履行繳納土地增值稅之義務，上訴人卻未為之，致系爭土地無法為所有權移轉登記，完成雙方之買賣交易，上訴人已違反其給付義務，應堪認定。

被上訴人因上訴人違反買賣契約買受人應盡之義務，解除買賣契約，進而請求上訴人返還系爭所有權狀，依上開說明，即屬有據。

上訴人主張其未繳納土地增值稅，致被上訴人所有系爭土地應有部分不能移轉予上訴人，不影響被上訴人得向上訴人請求給付買賣價金，故受不利益者為上訴人，且土地增值稅之繳納，並非民法第229條第2項及第254條所稱之給付，故被上訴人解除契約不成立云云（本院卷66頁），亦無可採。

⒋上訴人迨於本院言詞辯論時，始而具狀以：兩造於97年12月11日簽訂補充契約，對買賣契約第5條約定並未修正，足見被上訴人依現狀交付土地之義務並未變更，其因慮及被上訴人不能履行，為免生稅款繳納後無法請求退還之困擾，主張同時履行抗辯權，而暫緩繳納，並非無正當理由云云（本院卷66頁）。

然上訴人行使同時履行抗辯權，須以意思表示向被上訴人為之，上訴人未舉証証明其於被上訴人催告其繳納土地增值稅時或於解除契約前，曾對被上訴人主張上述同時履行抗辯權，故上訴人至事實審最後言詞辯論時，始突然執此主張，乃臨訟編篡之詞，洵無可採。

六、綜上所述，被上訴人之主張為有理由。其依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還系爭所有權狀，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人給付，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 徐文祥
法 官 李炫德
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
書 記 官 盧雅婷