高雄高等行政法院 地方庭行政-KSTA,112,簡,10,20240430,1

高雄高等行政法院判決
地方行政訴訟庭第一庭
112年度簡字第10號
113年4月10日辯論終結
原 告 洪平森
被 告 高雄市政府工務局

代 表 人 楊欽富
訴訟代理人 陳耀南
楊森閔
余佩君
上列當事人間公寓大廈管理條例事件，原告不服高雄市政府民國111年4月13日高市府法訴字第11130292200號訴願決定，向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提起行政訴訟，嗣因行政訴訟法於112年8月15日修正施行，乃由高雄地院移撥本院接續審理，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：原告為高雄市○○區○○號綠洲」大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，「六號○○管理委員會」（下稱六號○○管委會）向被告通報原告有將其所有門牌號碼高雄市○○區○○街00號21樓建物（下稱系爭建物）通往頂樓樓梯間進入瞭望塔出入口往屋頂避難平臺之防火門上鎖之情事，經被告於民國109年6月11日通知六號○○管委會，該等情事違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，請六號○○管委會依同條例第48條規定予以制止並促其改善，如經制止仍不改善者，請檢具住戶違規情事之制止及相關資料報請被告憑辦，六號○○管委會於109年6月17日檢具原告違規相關資料函請被告依法處理。

被告爰於109年7月1日命原告於文到7日內改善完成，原告逾期未改善亦未回復。

被告再於109年7月17日通知原告，原告於000年0月00日出具陳述意見書表示其未將頂樓樓梯間通往瞭望塔之處設置門扇並將其上鎖等語。

被告嗣於110年9月27日派員至現場勘查，發現通道遭門鎖無法進入。

案經被告於110年10月8日通知原告涉違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，給予陳述意見之機會。

原告雖於同年10月14日提出書面意見，惟經被告審酌調查事實證據及陳述意見後，核認原告違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定之事實明確，乃依同條例第49條第1項第4款規定，於110年10月25日以高市工務建字第11039526100號函裁處原告新臺幣（下同）4萬元罰鍰（下稱原處分）。

原告不服，提起訴願，經高雄市政府以111年4月13日高市府法訴字第11130292200號訴願決定駁回其訴願（下稱訴願決定），原告仍不服，遂提起本件訴訟。

二、原告起訴主張：㈠系爭建物屋頂突出物一層瞭望臺及因退縮建築所形成之露臺，未經起造人國城建設股份有限公司(下稱國城公司)移轉登記所有權予系爭大樓全體區分所有權人共有共用(國城公司於77年間取得建築執照，並於80年間興建完成取得使用執照)，因此，此次裁罰所指「瞭望臺」、「露臺」及「瞭望臺進入露臺之門」非屬管委會得依公寓大廈管理條例及組織規約規定管理之共有共用部分，自不因其後公寓大廈管理條例第3條第4款及配合修法之民法第799條第2項公布施行而為相反之認定。

又國城公司於84年間將「瞭望臺」及其附屬北側露臺之事實上處分權合併頂樓即高雄市○○區○○街00號21樓、○○號21樓房屋均讓與原告後，原告從未變動，並信賴使用執照圖說「露臺」之記載與周遭實際情狀相符而使用迄今，自有行政程序法第8條所揭示之信賴保護利益存在。

㈡被告雖引述六號○○管委會反映瞭望臺進入露臺之門上鎖云云，惟從建築物最外緣起至瞭望臺外緣退縮而形成之平臺即為露臺，此露臺僅能由瞭望臺進出，水電亦由瞭望臺接出使用，不具使用上獨立性，故為瞭望臺之附屬建物，六號綠洲管委會主張瞭望臺及露臺為共有部分，應提出相關權利證明以實其說。

本案瞭望臺既為原告專有專用之生活空間，非供公眾避難使用，非為公寓大廈管理條例第16條第2項規定之處所。

且瞭望臺進入露臺之「D8」門(喇叭鎖防火門1座)與「DW29」(可上鎖之落地玻璃窗2座)往北側露臺方向處，依法規及原建築圖說均得設鎖，縱「D8」、「DW29」確有於瞭望臺內部上鎖，仍符合興建時建築技術規則建築設計施工編(下稱施工編)第76條第7款規定以及內政部營建署營屬建管字第1020005600號函意旨，即不妨礙避難逃生之原則，基於行政自我拘束原則，被告亦不得認有違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定情事。

㈢被告認定原告違法事實係憑違章建築處理大隊於110年9月27日前往系爭建物現場勘查紀錄記載通道遭門鎖無法進入云云，然違章建築處理大隊勘查當日並未通知原告到場，亦無任何不能通知之情事，其程序明顯違法；

況且原告於109年7月24日陳述意見書已陳明未有上鎖情事，臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)109年度雄簡字第905號排除侵害事件承審法官於109年10月8日、110年8月24日2次至現場履勘時均無上鎖情事，則被告據以裁處之事實顯非客觀上明白足以確認，被告對於本案重要之基礎事實漏未查明，自屬裁量濫用之違法等語。

㈣並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。

三、被告答辯略以：㈠公寓大廈管理條例第16條第2項所定樓梯間等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，係為達維護公共安全目的，以免妨礙逃生避難。

原告認定系爭建物瞭望塔之範圍均為其個人專有，而以將通往屋頂避難平臺之處設置門扇並將門關閉、上鎖、設置磚牆構造物，及在南側平臺搭設支架之方式，用以阻隔其個人目前實際居住使用之私人空間，已變更避難平臺原應供全體住戶逃生、避難之用途，而為排他性之個人使用，顯已妨害或變更避難平臺之設置目的及通常使用方法，影響全體住戶之安全，違反公寓大廈管理條例第16條第2項及相關建築法令之規定，自不應准許。

㈡六號○○管委會及被告107年至110年間，經多次通知原告依規定限期改善仍未改善，已然違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，被告於110年10月25日依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定，對原告裁處罰鍰4萬元，未違反法律不溯既往原則及行政罰法第4條處罰法定主義原則等語。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：㈠本件應適用之法規及相關法令：⒈公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項：「（第2項）住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

……（第5項）住戶違反前4項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」

⒉公寓大廈管理條例第49條第1項第4款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；

屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……四、住戶違反第16條第2項或第3項規定者。」

。

⒊施工編(82年4月12日修正前)：⑴第1條第7之1款：「屋頂突出物：突出於屋面之附屬建物：㈠樓梯間、電梯間、機械房、廣告塔、無線電塔、瞭望臺、屋頂窗、水箱。

㈡煙囪、屋脊裝飾物、避雷針、旗竿、無線電桿、風向器、防火牆、女兒牆及露天機電設備。

㈢其他經中央主管建築機關認可者。」

。

⑵第1條第17款：「露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺。」

。

⑶第1條第30款：「避難層：具有出入口通達基地地面或道路之樓層。」

。

⑷第1條第35款：「直通樓梯：建築物地面以上或以下任一樓層可直接通達避難層或地面之樓梯（包括坡道）。」

。

⑸第99條：「建築物在5層以上之樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平臺，其面積不得小於建築面積之二分之一。

在該面積範圍內不得建造其他設施。」

。

㈡本件事實概要欄所述情節，有被告109年6月11日高市工務建字第10935185200號函（稿）、六號○○管委會109年6月17日(109)六號○○管字第109061701號函、被告109年7月1日高市工務建字第10935904400號函、109年7月17日高市工務建字第10937027700號函、原告109年7月24日陳述意見書、被告110年10月8日高市工務建字第11039277700號函、高雄市政府工務局違章建築處理大隊110年9月29日高市工違隊拆字第11070670500號函及會勘紀錄、原告110年10月13日陳述意見書、原處分、訴願決定等件在卷可稽（臺灣高雄地方法院111年度簡字第37號卷【下稱雄院卷】一第83至85、87至88、89、91至92、93至96、103至108、111至112、29至47頁），且經本院依職權調閱高雄地院109年度雄簡字第905號、110年度簡上字第268號卷宗核閱屬實，堪信為真實。

㈢被告核認原告違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，依同條例第49條第1項第4款規定，以原處分裁處原告4萬元罰鍰，並無違誤：⒈按公寓大廈管理條例第16條第2項之立法意旨及規範目的，係為維護建築物公共安全及避免妨礙逃生避難為其目的，爰明定住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備「等處所」堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道「妨礙出入」。

職是，公寓大廈住戶不得妨礙建築物公共安全及逃生避難者，其處所並不限於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊或防空避難設備，且其行為亦不限於堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業使用、違規設置廣告物、私設路障及停車位侵占巷道，只要其行為確有妨礙建築物公共安全及逃生避難者，依法即應受到限制，此乃維護公共利益所必要（最高行政法院96年度判字第1839號判決意旨參照）。

又依現行公寓大廈管理條例第55條第1項及第2項規定：「（第1項）本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

（第2項）前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。

但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」

可見在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於本條例施行後仍應設立管理委員會，並依現行公寓大廈管理條例規範住戶間之權利義務關係。

是以，現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定之住戶應維護公共安全義務，屬於全體住戶於公寓大廈共同生活存續期間內均應履行之持續性義務，不分公寓大廈取得建造執照係在公寓大廈管理條例施行之前或之後，均有適用。

……主管機關對於住戶在公寓大廈管理條例施行之前，如有公寓大廈管理條例第16條第2項規定之危害公共安全行為，於該條例施行後，基於處罰法定原則，固不得適用該條例第49條規定逕行裁罰。

但因該住戶依現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定，負有不得危害公共安全之不作為義務，自須對於現存仍危害公共安全之設施負改善義務，如經管理委員會通知改善仍不履行者，主管機關據報後，自得適用該條例第49條第1項第4款規定，令其限期改善，屆期不改善，即得予以處罰，並再令其限期改善，此時，住戶應予裁罰之責任基礎，並非其在現行公寓大廈管理條例施行前所為之危害公共安全行為，而係其在施行後，未履行不得危害公共安全之不作為義務，且未遵依主管機關限期改善之違規行為(最高行政法院109年度上字第14號判決意旨參照)。

⒉經查，系爭大樓領有(80)高市工建築使字第933號使用執照(雄院卷二第209頁)，依當時施行之施工編第99條規定：「建築物在5層以上之樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平臺，其面積不得小於建築面積之2分之1。

在該面積範圍內不得建造其他設施。」

又施工編第1條第35款：「直通樓梯：建築物地面以上或以下任一樓層可直接通達避難層或地面之樓梯（包括坡道）。」

可知系爭大樓於取得建造執照及核發使用執照時，依法應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平臺，其面積不得小於建築面積2分之1，且於該面積範圍內不得建造其他設施。

其目的在於如低樓層發生火災或其他緊急事故，無法從地面出口離開時，即須前往高樓層之屋頂平臺避難、等待救援，於逃生動線之設計、規劃，須確保各樓層有直通樓梯通往屋頂避難平臺。

又現行公寓大廈管理條例第16條第2項明定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」

該條立法目的係為維護公共安全，避免妨礙公寓大廈住戶逃生避難而設。

而查，被告110年12月30日高市工務建字第11041126700號函載明：「…四、…查(80)高市工建築使字第0093號使用執照竣工圖說，本案屋頂避難平台分別坐落於第12層、17層、18層、19層、21層、22層及屋頂突出物一層……。」

等語（雄院卷一第189頁），可知系爭大樓屋頂突出物一層乃屬於依法設置之避難屋頂平臺無訛。

又依80年使用執照屋頂平面圖（突出物一層）可知（雄院卷一第109頁、第193頁），系爭大樓屋頂突出物一層除瞭望塔、機械室及屋頂避難平臺外，並無其他設備，且屋頂避難動線為：住戶可經由兩側樓梯（D2）通往屋頂突出物一層，再由兩側樓梯之出入口（D1）經由瞭望塔前方之出入口（D8）通往系爭屋頂避難平臺，且自左右兩側樓梯（D2）延伸之走道間均無隔牆且可互通，確保避難動線通順。

惟依被告所屬人員於110年9月27日實際前往現場會勘情形，前往屋頂避難平台之通道遭門鎖而無法進入(雄院卷一第106頁)，復參酌六號綠洲管委會於高雄地院109年度雄簡字第905號排除侵害事件中曾提出管理員巡邏影片顯示通往系爭大樓屋頂避難平台之6號電梯DW29防火門已遭原告上鎖而無法開啟(雄簡卷一第331至337頁)，原告亦於該案中自承對於6號電梯DW29防火門上鎖部分不爭執(雄簡卷一第352頁)，原告並於本件審理中陳稱系爭大樓並無其他路線可以直通屋頂避難平臺（雄院卷一第141至142頁）；

另依本院112年12月25日勘驗筆錄可知，系爭大樓屋頂突出物一層南側之DW30ㄇ字型避難平臺，亦遭原告設置白色欄杆障礙物及堆置雜物阻礙避難動線（本院卷第50、69、77頁），顯見系爭大樓之屋頂平台等公共空間已遭原告以私設門鎖、欄杆、堆置雜物等方式而妨礙其他住戶之出入，足以阻礙避難逃生動線。

⒊原告既有上開私設門鎖、柵欄、堆置雜物等阻礙公眾出入及妨礙避難逃生動線之行為，自該當公寓大廈管理條例第16條第2項之要件，且經六號○○管委會依公寓大廈管理條例第16條第5項規定通知其限期改善仍不履行，則被告核認原告違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定，乃依同條例第49條第1項第4款規定裁處原告4萬元，經核並無不合。

㈣原告雖主張此次裁罰所指「瞭望臺」、「露臺」及「瞭望臺進入露臺之門」，為原告專有專用之生活空間，非供公眾避難使用云云。

惟按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條定有明文。

又建物頂樓之屋頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。

經查，系爭大樓於80年間取得使用執照，層數為22層，原告所有之系爭建物於80年9月3日辦理第一次登記，並於84年9月27日登記為原告所有，依建物謄本所載之範圍為○○街80號、○○號之層次21層（面積117.9平方公尺）、22層（面積104.83平方公尺）、陽台（面積9.3平方公尺）及花台（面積6.36平方公尺），而原告於民事排除侵害事件中陳明前開建物謄本所載之陽台、花台係位於21層及22層，非指屋頂北側露臺或南側平臺，且參竣工圖所示，無論南側通道或北側平臺，均已規劃為屋頂避難平臺之面積範圍等情，業經本院調閱高雄地院109年度雄簡字第905號排除侵害事件卷宗查核屬實(詳參高雄地院109年度雄簡字第905號【下稱雄簡卷】卷一第22至23頁、第27至29頁、第51頁、第391頁)；

此外，系爭建物屋頂平臺之性質是否為法定可供避難使用之屋頂平臺乙節，前經高雄高等行政法院以109年度訴字第6號判決列為主要爭點，並於判決理由中載明其性質上非屬一般平臺，而係屬屋頂避難平臺，且原告專有部分範圍僅及於21層、22層，並不包含位於屋頂突出物一層之平台，該平台屬六號○○大樓之共用部分，並不得為約定專用部分等節明確（該判決事實及理由欄六、(二)、2.、(3)、B.部分；

(4)、B.部分參照）。

可知系爭大樓屋頂避難平臺並未登記為原告單獨所有，自難遽認屋頂避難平臺為原告專有部分，而有單獨所有權。

再依現行民法第799條第2項之規定，專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。

共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

查屋頂避難平臺依前述並未登記為原告專有，且依其構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬於專有部分之附屬建築物，而應係供全體住戶共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，因此不許分割而獨立為區分所有之客體。

依前揭判決及現行民法規定意旨，屋頂避難平臺應推定為系爭大樓各樓層之區分所有人所共有。

再徵以原告於前揭排除侵害民事事件中所提出之國城公司與住戶簽署之房屋買賣預定合約書（雄簡卷一第117至132頁），於第12條約定：「屋頂平台歸頂樓住戶保管及使用，露台歸當層所有，但不得拒絕緊急事件時必要之使用或必要之維護等」，足見系爭大樓之建商即國城公司以該合約書第12條之約款，與各承購戶約定系爭大樓之屋頂平台歸頂樓之住戶保管、使用，惟同時並特別約明不得拒絕緊急事件時必要之使用或必要之維護，益見系爭大樓屋頂平台之設計，確屬國城公司於興建之初，即預定用以作為系爭大樓於緊急時避難使用之避難平台，亦即前開施工篇第99條所稱「可供避難使用之屋頂平臺」，否則實無特別加以約明之必要。

又依前所述，原告固就系爭建物之屋頂平台與其他區分所有權人約定其具有專用權，然其使用方法，除不得違反前開「不得拒絕緊急事件時必要之使用或必要之維護等」之限制外，亦不得有違反法令之情形，原告自不得謂其對於瞭望臺、露臺及瞭望臺進入露臺之門等處具有專有專用權源存在，而擅自以設置門鎖等方式阻礙公共避難空間之出入，原告此部分主張，並不可採。

㈤原告又主張違章建築處理大隊勘查當日並未通知原告到場，亦無任何不能通知之情事，其程序明顯違法云云；

然查，被告分別於109年7月1日、109年7月17日以高市工務建字第10935904400號、10937027700號函告知原告六號○○管委會反映原告於系爭大樓(位於高雄市○○區○○街00○00號21樓)頂樓樓梯間進入瞭望塔出入口往屋頂避難平台之防火門上鎖一事，並分別命原告限期改善以及限期給予原告陳述意見之機會(雄院卷二第167頁、第313頁)，嗣被告所屬違章建築處理大隊110年9月27日上午前往系爭大樓現場勘查並檢送相關公文予被告所屬建築管理處後(雄院卷二第163至165頁)，被告又於110年10月8日以高市工務建字第11039277700號函通知原告有關六號○○管委會反映系爭大樓○○街○○號21樓屋頂突出物一層瞭望臺進入露臺之門上鎖一案，並依行政程序法第102條規定給予原告陳述意見之機會(雄院卷二第155至156頁)，原告嗣於同年10月14日向被告所屬建築管理處提出陳述意見書，就通往北側屋頂平台之門鎖予以說明(雄院卷二第157至158頁)，則被告已多次通知原告上開違規事實並命其限期改善，且於裁處前依法踐行予處分相對人陳述意見機會之程序，核其程序尚無原告所指明顯瑕疵存在。

況且，原告於系爭建物通往屋頂避難平臺之樓梯間以私設門鎖等方式阻礙公眾出入該屋頂避難平台公共空間之行為業如前述，則被告據以裁罰之基礎事實認定並無違誤，原告猶執前詞主張原處分違法云云，核無可採。

㈥原告另稱其於109年7月24日陳述意見書已陳明未有上鎖情事，高雄地院109年度雄簡字第905號排除侵害事件承審法官於109年10月8日、110年8月24日2次至現場履勘時均無上鎖情事云云；

按公寓大廈私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所應隨時保持暢通無礙，以免妨礙緊急逃生避難動線，始能維護公共安全；

系爭大樓屋頂避難平臺6號電梯DW29防火門於管理員巡邏時發現已遭原告上鎖而無法開啟，原告對此亦不爭執，已如前所述(見本院之判斷欄㈢⒉第36至38行)，顯見原告確實未能常保系爭大樓頂樓樓梯間通往屋頂避難平臺之門維持開啟狀態無訛，是以，原告之行為已然變更系爭大樓屋頂平臺原應供全體住戶逃生、避難之用途，而為排他性之個人使用，顯已妨害或變更該平臺之設置目的及通常使用方法，影響全體住戶之安全，其行為自該當公寓大廈管理條例第16條第2項規定之要件無疑，原告前開主張，顯無可採。

五、綜上所述，原告違規事實核屬明確，被告以其違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，而依同條例第49條第1項第4款對原告裁處4萬元之法定最低罰鍰，於法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。

原告訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。

六、本案事證已明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
法 官 謝琬萍
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 林秀泙