高雄高等行政法院 地方庭行政-KSTA,112,稅簡,12,20240426,1

高雄高等行政法院判決
地方行政訴訟庭第一庭
112年度稅簡字第12號
113年4月19日辯論終結
原 告 林美秀
被 告 財政部高雄國稅局

代 表 人 翁培祐
訴訟代理人 徐宜畇
陳敬中
周靜資
上列當事人間所得稅法事件，原告不服財政部中華民國112年7月20日台財法字第11213919640號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分被告代表人原為陳柏誠，嗣於訴訟進行中變更為翁培祐，被告已具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀（本院卷第53至54頁）在卷可稽，核無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、爭訟概要：緣原告於民國110年11月1日讓與其109年11月9日訂約購買之「銳揚天鵝堡」編號第B2棟7樓（含地下2層225號車位）預售屋及其坐落基地（下稱系爭預售房地）權利，並於110年11月2日辦理個人房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）申報，列報系爭預售房地權利成交價額新臺幣（下同）6,880,000元，課稅所得23,600元，應納稅額10,620元。

經被告依查得資料，核定成交價額為916,000元，課稅所得202,520元，按適用稅率45%，核定應納稅額91,134元，補徵稅額80,514元。

原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告主張：㈠依財政部南區國稅局（下稱南區國稅局）110年6月24日新聞稿，舉例說明成交價額12,000,000元，可減除成本10,000,000元，可減除移轉費用300,000元，等同本案原告主張成交價額6,880,000元，可減除成本6,650,000元，可減除移轉費用應為206,400元（未能提示費用證明文件按成交價額3%計算），原告讓渡之價金為6,880,000元，後續繳款均按預售屋合約書面約定，與成交價額認定無關，原告計算正確無誤。

㈡上開新聞稿教導人民申報方式，並舉例說明計算方式，該新聞稿為公部門對外具公信力文件，原告遵守正確申報無誤。

依行政程序法第8條規定，行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。

被告所認定之成交價額，乃自111年3月起變更計算方式後實施之新制，被告已違反誠實信用原則。

又被告所為並未公正，行政失能，失去人民對行政之信賴，違反行政程序法第1條規定。

另被告違反行政程序法第5條規定，亦違反行政程序法第7條規定有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。

並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。

三、被告則以：㈠預售房地買受人既依合約所訂期程支付部分款項，讓與該權利義務時實際收取之價額，係其已支付與建設公司款項加計讓與預售房地權利時向第三人額外收取之金額，則依規定申報房地合一稅時，自應以其實際收取之讓與權利價額為成交價額，不包含第三人後續支付與建設公司之款項，而計算可減除費用時，倘無法提示支付之費用憑證或所提示之費用證明金額未達成交價額3%，應按所得稅法第14條之6規定以該成交價額3%計算。

㈡原告因讓與系爭預售房地實際收取款項為916,000元，且自其讓與後，概由受讓人郭為元依其110年11月5日簽訂預售屋買賣契約書，分期支付餘款5,964,000元（6,650,000元－686,000元）與建設公司，核屬郭為元與建設公司間債權債務關係，該款項實非屬原告與郭為元間之買賣成交價額，則原告讓與系爭預售房地申報房地合一稅時，成交價額應以實際收取之款項填報，並據此依所得稅法第14條之6規定計算可減除費用（相關費用證明金額未達成交價額3%），始符合收入費用配合原則。

原告所稱其與郭為元簽訂預售屋買賣讓渡書，讓渡總價金為6,880,000元，後續繳款均按預售屋合約書面約定，與成交價額認定無關等語，核與被告認定原告讓渡系爭預售房地成交價為916,000元之前揭理由相符，卻又執詞可減除移轉費用為206,400元（應按成交價額6,880,000元×3%計算），顯見原告主張理由前後矛盾，委不足採。

㈢南區國稅局110年6月24日新聞稿内容係宣導自110年7月1日起交易預售屋時，須申報房地合一稅，此新聞稿非屬解釋函令，未具備法規拘束之法律效力，且該新聞稿内容並未提及轉售時已支付予建商之價款金額，爰尚難以論斷其作成之事實基礎（給付權利交易金額）與本件相同，二者情形既難斷定一致，所稱誠實信用原則於本件自無適用餘地。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本件爭點：㈠系爭預售房地權利之成交價額如何計算？㈡被告核定系爭預售房地權利成交價額916,000元，課稅所得202,520元，有無違誤？

五、本院之判斷： ㈠前提事實：爭訟概要欄所載事實，業經兩造陳明在卷，並有土地買賣契約書（原處分卷第46至49頁）、預售屋買賣契約書（原處分卷第52至59頁）、預售屋權利買賣讓渡書（原處分卷第62頁）、個人房屋土地交易所得稅申報書（第67至68頁）、財政部高雄國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定通知書（第73至74頁）、財政部高雄國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書（第71至72頁）、復查決定書（第103至118頁）及訴願決定書（第154至161頁）等附於原處分卷可證，堪予認定。

㈡系爭預售房地權利之成交價額為916,000元：⒈按所得稅法第4條之4第2項修正理由：「配合整體健全不動產市場政策，修正第2項規定：……（二）個人……交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第14條第1項第7類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，……。

考量不動產經紀業管理條例第4條第1款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。」

準此可知，所得稅法第4條之4第2項之修正，係針對個人於105年1月1日以後就「預售屋及其坐落基地」為交易，乃規定該交易視同前項之房屋、土地交易。

易言之，所得稅法第4條之4第2項規定所稱「預售屋及其坐落基地」之交易，係針對房屋、土地預定買賣契約所生「將來取得房屋、土地之權利」為交易標的。

⒉次按預售屋買受人與建設公司簽訂房屋土地預定買賣契約書，即負有依合約所訂期程付款之義務，及日後取得特定房屋土地所有權之權利，預售屋完工交屋前，預售屋買受人僅有將來得向建設公司請求特定房屋土地所有權登記之請求權，需待建設公司取得建築執照完成興建並完成第1次登記後，預售屋買受人始可向建設公司請求移轉登記特定房屋土地所有權，取得該房屋土地之所有權及權狀，故預售屋買受人將其與建設公司間預售屋之買受權利讓與第三人時，尚非移轉興建完成之房屋土地，而係由第三人繼受取得將來興建完成房屋土地所有權之權利，並承受依合約所訂期程支付後續款項與建設公司之義務，且需經建設公司確認後，交易才謂成立。

原買受人與新買受之第三人間之預售屋權利買賣讓渡書，與原買受人與建設公司間之預售屋買賣契約，乃2個不同之契約法律關係。

從而，預售屋原買受人既依合約所訂期程支付部分款項，讓與該權利義務時實際收取之價額，係其已支付與建設公司款項加計讓與預售屋權利時向第三人額外收取之金額，則依規定申報房地合一稅時，自應以其實際收取之讓與權利價額為成交價額，而非以原買受人與建設公司間預售屋買賣契約約定之預售屋總價認定。

⒊經查，原告與郭為元簽訂之預售屋權利買賣讓渡書載明：「郭為元應支付原告230,000元」、「原告已繳給建設公司價金計686,000元，由郭為元繳給建設公司」等語，嗣建設公司於收到郭為元給付之款項後，旋於110年11月30日匯款退還683,990元（原告已繳付之金額686,000元－原由建設公司吸收之刷卡手續費2,000元－匯款手續費10元）予原告等情，有前揭預售屋權利買賣讓渡書（原處分卷第62頁）、營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單（原處分卷第32頁）、臺灣土地銀行匯款申請書（原處分卷第84頁）、電子發票證明聯（原處分卷第81頁）等在卷可參，原告因轉讓系爭預售房地買受權利實際收取之價額為建設公司退還原告已支付予建商之款項686,000元，及出售系爭預售房地買受權利之利潤230,000元，是系爭預售房地權利之成交價額應為916,000元（686,000元＋230,000元）。

原告主張成交價額為6,880,000元，洵無足採。

㈢被告核定系爭預售房地權利成交價額916,000元，課稅所得202,520元，並無違誤：⒈應適用之法令：⑴所得稅法：①第4條之4第1項、第2項：「（第1項）個人……交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第14條之4至第14條之8……規定課徵所得稅。

（第2項）個人……於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。」

②第14條之4第1項、第3項：「（第1項）第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；

……。

（第3項）個人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，……不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為百分之45。

……。」

③第14條之6：「……個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之3計算其費用，並以30萬元為限。」

⑵房地合一課徵所得稅申報作業要點： ①第3點：「房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

但有下列情形之一者，依其規定：……（四）本法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地，為訂定買賣契約之日。

……。」

②第15點第1項、第3項：「（第1項）個人交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，得列為費用減除。

……。

（第3項）未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之3者，稽徵機關得按成交價額百分之3計算其費用，並以30萬元為限。」

⒉經查，系爭預售房地權利成交價額為916,000元，業如上述，被告核定成交價額916,000元，原告已支付予建設公司之款項686,000元為可減除成本，又因原告轉讓系爭預售房地所支付之費用2,010元（刷卡手續費2,000元＋匯款手續費10元）未達成交價額916,000元之3%，乃按成交價額916,000核算可減除之費用27,480元（916,000元×3%），並核定交易所得額及課稅所得202,520元（916,000元－686,000元－27,480元），應納稅額91,134元（202,520元×45%），應補稅額80,514元（91,134元－自繳稅額10,620元），揆諸前揭規定及說明，並無違誤。

㈣原告雖主張其遵守南區國稅局110年6月24日新聞稿所舉例說明之計算方式，正確申報無誤。

被告所認定之成交價額，乃自111年3月起變更計算方式後實施之新制，有違誠實信用原則云云。

惟查，上開新聞稿僅係南區國稅局以新聞稿方式進行之法令宣導，宣導交易預售屋應依規定申報房地合一稅，以及修法前後之課稅重點，不具法律上之拘束效力，尚不足以構成信賴保護之信賴基礎，尚難據此認為被告依法令規定作成系爭預售房地交易稅捐之核課有違誠信原則或信賴保護原則。

原告此部分主張，無足憑採。

另原告空言主張被告所為違反行政程序法第1條、第5條、第7條規定，難認本件有何違反前揭規定之處，原告此部分主張，容有誤解，並不可採。

六、綜上所述，原告之主張，均不可採。被告核定系爭預售房地成交價額為916,000元，課稅所得202,520元，按適用稅率45%，核定應納稅額91,134元，補徵稅額80,514元，經核於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提訴訟資料，經本院斟酌後核對判決結果不生影響，爰不逐一審論，併予敘明。

八、結論︰原告之訴為無理由。

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
法 官 蔡牧玨
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），其未載明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本，如未按期補提上訴理由書，則逕予駁回上訴），並應繳納上訴裁判費新臺幣3,000元。
中 華 民 國 113 年 5 月 3 日
書記官 駱映庭