福建連江地方法院民事-LCDV,110,訴,3,20240110,1

福建連江地方法院民事判決
110年度訴字第3號
原 告
即反訴被告 陳善鑒
訴訟代理人 曾國龍律師
被 告
即反訴原告 陳慶育
訴訟代理人 黃任顯律師
被 告 俞豪
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告俞豪應給付原告新臺幣壹拾伍萬零陸拾元，及自民國一百零六年七月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、本訴訴訟費用由被告俞豪負擔百分之八點六，餘由原告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元為被告俞豪供擔保後，得假執行；

但被告俞豪如以新臺幣壹拾伍萬零陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

六、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰捌拾元，及自民國一百一十二年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

七、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

八、本判決第六項於反訴原告以新臺幣捌萬柒仟捌佰陸拾元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰捌拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面

壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第260條定有明文。

反訴請求金額雖低於50萬元，依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易訴訟程序，惟反訴制度旨在利用本訴之訴訟程序，以符訴訟經濟之原則，在本訴與反訴均係應依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，依現行民事訴訟法並無禁止二者合併辯論及裁判之明文，故於通常訴訟程序提起應依簡易程序之反訴，既可達訴訟經濟之目的，基於紛爭解決一次性原則，應認仍得與本訴同行通常訴訟程序，以達訴訟經濟之目的（臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第22號研討結果參照）。

經查，本件反訴原告以反訴被告未依買賣契約給付之房屋有瑕疵且欠缺保證品質，致反訴原告受有損失或支出修繕費用，而依民法第227條第1項、第226條第1項等規定，提起反訴，請求反訴被告給付上開損失，並於本訴以同一債權，主張與原告尾款債權抵銷，堪認本件反訴標的與本訴防禦方法相牽連，本件反訴標的金額雖應行簡易程序，然揆諸前開說明，於法尚無不合，應予准許。

是反訴被告固抗辯本件反訴應適用簡易程序，係非與本訴得行同種訴訟程序者，自不應提起云云，尚難可採，合先敘明。

貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3項分別定有明文。

本件反訴原告起訴聲明第1項原為「反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）33萬1,200元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息」（見本院卷二第58頁），嗣於民國112年12月20日當庭變更為「反訴被告應給付反訴原告26萬3,580元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」（見本院卷二第484頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。

乙、實體方面

壹、本訴部分：

一、原告主張：㈠原告名下有連江縣○○鄉○○段0000○000000○0000地號土地，於104年間自行在其上建築房屋出售，社區名稱為金士堡華廈。

建物交屋過戶時，僅過戶基地土地持分給買方之方式為馬祖當地建屋出售之常態，先予敘明。

被告陳慶育及俞豪（下合稱被告，分則以其姓名簡稱）分別於105年5月8日及105年11月15日，各以總價488萬元及550萬元，向原告購買基地坐落連江縣○○鄉○○段0000○000000○0000地號，其上門牌號碼分別為連江縣○○鄉○○村000號3樓之1之建物及其法定基地持分（下稱系爭A屋），附一汽車停車位使用權，以及連江縣○○鄉○○村000號6樓之建物及其法定基地持分（下稱系爭B屋，與系爭A屋合稱系爭建物），並分別定有土地及建物預定買賣契約書為憑。

㈡原告得分別向被告請求坪差補貼款項：⒈系爭A屋、B屋之面積分別預先約定為41坪（不含汽車停車位使用權）及51坪，並記載於買賣契約書第1條；

另兩造就系爭建物之房屋面積大小，亦於買賣契約書第2條約定：「面積誤差：前述房屋面積以建築完工後洽專業測量公司複丈面積為準，如有誤差超過百分之一時，應就超過或不足部份，按房屋單價相互補貼價款」，故檢視建築師於建築完工後複丈之結果顯示，陳慶育、俞豪所購買之房屋實際面積分別為42.11坪（不含汽車停車位使用）及51.98坪，故陳慶育、俞豪應分別補貼原告13萬2,117萬元【計算式：488萬/41坪X（42.11坪-41坪）＝13萬2,117萬元】及10萬5,686元【計算式：550萬/51坪×（51.98坪-51坪）＝10萬5,686元】。

⒉陳慶育於110年8月6日履勘期日表示對於調解期日所提供之金士堡華廈新建工程預估銷售面積表（即陳慶育106年4月20日及原告所提）所載私有面積欄、表格下方大公欄、小公欄及梯廳陽台花台、雨遮所載之面積沒有意見，已生自認效力，是於計算陳慶育實際取得之房屋面積時，應以經陳慶育自認且兩造不爭執之42.11坪數據為據。

㈢原告得分別向被告請求給付尾款50萬元、100萬元：原告依約交屋，陳慶育及俞豪已分別於105年9月24日及106年5月交屋並遷入系爭A屋、B屋，更於106年7月11日依房屋實際面積換算基地持分比例而辦竣土地持分之所有權移轉登記，然陳慶育迄今仍有尾款50萬元及補貼款13萬2,117元、俞豪迄今仍有尾款100萬元及補貼款10萬5,686元尚未給付，經原告多次聯繫通知給付未果，原告乃於108年11月27日分別以馬祖郵局57號及58號存證信函（當時存證信函僅分別催討50萬、100萬，未包含補貼價款的部分）向被告為催告，通知其立即給付剩餘價金，惟被告均仍拒不給付。

㈣陳慶育抗辯系爭A屋分戶牆、隔間牆材質為白磚牆，與約定應使用之RC牆、1/2紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符部分；

俞豪抗辯系爭B屋牆面裂縫、發霉、油落，且分戶牆材質未依約採RC牆部分，均無從依民法不完全給付或瑕疵擔保原則請求損害賠償、減少價金，而與原告主張金額相抵銷：⒈陳慶育於105年9月24日即交屋遷入系爭A屋，且其入住前後已全面裝修房屋，即已知悉建物牆壁之建材，惟陳慶育並未為任何通知，依法已視為承認其所受領之物；

甚者，陳慶育不但迄至107年3月31日始以烏日郵局81號存證信函通知原告負有履約及瑕疵擔保責任，敘明未給付剩餘價金之理由，然並未於斯時請求減少價金，遲至110年9月3日民事答辯暨調查證據聲請狀才主張請求減少價金，依民法第365條規定，上揭權利已逾6個月除斥期間。

俞豪亦早於106年5月即已交屋並遷入系爭B屋，迄至本件原告起訴時已逾3年之久，期間從未有任何瑕疵之通知，本應依法視為已承認所受領物，迄至本件原告起訴時，其相關瑕疵請求減少價金之除斥期間早已逾6個月除斥期間。

⒉陳慶育雖主張原告有故意不告知瑕疵之情，然僅憑建築公司成億營造有限公司之負責人與原告有血緣關係，尚未能證明「原告明知有瑕疵卻不告知」，且本建案係由原告提供土地，由建商所興建者，兩造簽訂買賣契約時，系爭建物均已建成，僅水電、油漆等尚未完成，是被告並非購買預售屋，購屋簽約前均已可實地參觀房屋並了解結構、建材及施工等，被告表示簽約時無法知悉裡面的建材為何，然原告也僅係一般人，並非專業建築人員亦非營造公司，自然無法知悉實際建材與買賣契約附件「主要建材說明」有所不同，且簽約時系爭建物已施作完成，原告若知情，豈有以該「主要建材說明」做為買賣契約之附件而陷自己於不利處境之理，何以不直接依實際建材製作契約附件就好？在在顯示原告並無明知有瑕疵而故意不告知瑕疵之情事。

⒊依最高法院99年度台上字第2033號、87年度台上字第575號、98年度台上字第1691號判決意旨，民法上不完全給付規定請求損害賠償，必須該給付之瑕疵事由係發生於契約締約「後」，系爭建物交付「前」，始有適用。

則被告抗辯系爭建物分戶牆與隔間牆有與保證品質不符部分，既早於買賣契約成立前即存在，要無適用民法第227條、第226條之餘地。

⒋福建金門馬祖地區建築師公會鑑定報告雖認系爭建物之分戶牆及隔間牆材質與約定不符，然就系爭建物減損價值之計算方式、計算基數及客觀標準多所違誤，其內容粗疏草率，除未查明系爭建物之市價，亦未比較系爭建物買賣當時之市價與買賣價金是否相當，且未查系爭A屋買賣總價488萬元（其中尚包含地下停車位價金57.5萬元），逕以買賣價金乘以瑕疵影響權重之比例計算價值減損之金額，此計算方式與最高法院見解相悖。

再者，白磚隔間在隔音效果、耐震度、防火性等項目上均較紅磚牆為佳，然鑑定報告並未說明認定影響權重比例之客觀標準何在，卻憑空率認白磚就結構安全、消防安全、逃生避難等項之權重均較紅磚為差，並認影響權重為負值，是上開建築師公會鑑定報告並無參考價值。

甚者，原告出售被告系爭建物，僅「建物」具未依約建材致價值減損情事，其等所坐落土地並無任何瑕疵，是房屋計算減損價值時，自應以房屋之價值為計算基礎，不應併計土地價值。

⒌新北市不動產估價師公會所為估價報告，經估價師依其專業，調查土地實際狀況、影響因素、當地慣行及普遍認知後所為評估，應與市場交易價格相當，且鑑定人與兩造並無利害關係，亦無偏頗之虞，自合於交易實況，應屬可採。

上開估價報告採用比較法進行房屋價格評估，認系爭A屋、B屋於買受時若以約定材質建造之客觀交易價值應分別為478萬2,000元、607萬1,000元；

若以非約定材質建造，斯時之客觀交易價值則分別為439萬7,000元、561萬2,000元，均較陳慶育買受之價金430萬5,000元、俞豪買受之價金550萬元為高，被告之買受價格既已低於非約定材質建造之客觀交易價值，自無再請求減少價金之理由。

⒍退萬步言之，縱鈞院認應參考福建金門馬祖地區建築師公會鑑定報告之影響權重比例而計算系爭建物價值減少之數額，則依最高法院見解，應依系爭建物市場價值減損比例與買賣價金並其減少後之價格以為計算之方式：陳慶育得主張減少之價金數額至多僅為19萬2,480元（計算式；

430萬5,000元－411萬2,520元＝19萬2,480元），俞豪得主張減少之價金數額應至多僅為27萬8,940元（計算式：550萬－522萬1,060元＝27萬8,940元）。

若鈞院認本件得適用民法第227條、第226條，仍應審酌系爭建物買賣時之交易價格以為計算損害賠償之方法：陳慶育因系爭A屋未按約定材質建造受有之價差損害為34萬8,705元（計算式：430萬5,000元×0.919＝395萬6,295元，430萬5,000元－395萬6,295元＝34萬8,705元），俞豪因系爭B屋未按約定材質建造受有之價差損害則為41萬8,000元（計算式：550萬元×0.924＝508萬2,000元，550萬元－508萬2,000元＝41萬8,000元）。

⒎另就俞豪抗辯系爭B屋有牆面裂縫、發霉、油漆剝落之瑕疵部分，均未舉證證明，且俞豪入住至今，已經發生多起裂痕地震，並不能證明隔間牆裂縫係原告交屋時既有之狀況，此部分亦經鑑定報告鑑定結果載明「系爭B屋天花板、牆面現況未具明顯瑕疵現象」，且被告提出之相關照片亦經鑑定報告載明「無法鑑定106年5月交屋時即有該等瑕疵」，且俞豪主張隔間牆面有裂痕之瑕疵因非屬「施工不良所致」，自無從依兩造買賣契約第6條約定請求原告修補，遑論俞豪自始並未提出任何客觀單據，僅泛稱其自行尋覓第三人估計非必要性之修補實為裝潢之費用後，向原告請求負擔該費用，未能提出具體事證以實其說，自無從為有利於俞豪之認定。

㈤至陳慶育主張同時履行抗辯，然同時履行抗辯權之作用在於暫時拒絕自己債務之履行，延緩他方債權之行使，他方當事人若已為對待給付或已提出給付，此項抗辯權即歸消滅。

本件依契約附件分期付款表所示，契約最後尾款之期數乃「辦理土地持分過戶」及「完成交屋」。

今原告已經交屋完畢，且陳慶育業已於105年9月入住，土地持分亦已於106年7月11日完成移轉登記，是陳慶育此一抗辯於法無據。

㈥爰各依兩造買賣契約第2條、第3條及契約附件三之分期付款表、民法第345條、第367條、第369條規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈ 陳慶育應給付原告63萬2,117元及自106年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉俞豪應給付原告110萬5,686元及自106年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊原告願以現金或同額之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳慶育則以：㈠原告向陳慶育請求坪差補貼款項並無理由：⒈陳慶育於110年8月6日履勘期日表示對於調解期日所提供之金士堡華廈新建工程預估銷售面積表（即陳慶育所提106年4月20日及原告所提）內所載面積，業已積極向法院表示完全不同意之意見，並無自認之問題。

⒉有關系爭A屋共有及專有部分實際面積若干，原告應依買賣契約書第2條約定，洽專業測量公司複丈後方得對陳慶育請求補貼價款。

原告既無法依約提出專業測量公司複丈之結果，且陳慶育對系爭A屋共有及專有部分實際面積若干有所爭執，則原告未盡舉證責任，其請求陳慶育給付坪數面積補貼款11萬6,550元，自無理由。

㈡原告向陳慶育請求給付尾款50萬元並無理由：⒈原告自簽約時即知系爭A屋分戶牆及隔間牆材質均為白磚牆，與兩造約定之保證品質不符，而有可歸責於原告之自始瑕疵。

是以陳慶育得依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求原告賠償陳慶育所受之損失共61萬5,580元，並與原告請求給付之尾款相抵銷：⑴兩造買賣契約書後附「主要建材說明」第1點即明載：「本建案採筏式基礎建物周邊設立邊坡檔牆，主建物外牆及分戶牆採RC牆，室內隔間牆採1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆」，已明定牆壁材質。

原告在110年10月18日準備程序已表示，在兩造簽約時，系爭A屋已經蓋完了，在105年5月簽約當時，只有水電、油漆尚未完成，顯然簽約當時，建物主體均已建設完備，當時分戶牆、隔間牆使用材質也已確定。

又原告在112年9月2日新北市不動產估價師公會至系爭建物進行會勘時，更是自認「為減輕載重，全棟分戶牆及隔間牆皆採用白磚牆（泡沫混凝土類材質），並未有差別待遇」等語，是以兩造簽約時，早已知道所使用的建材與買賣契約約定及保證材質不同，顯有可歸責於原告之自始瑕疵情形，而原告於締約時更故意未告知該瑕疵，使陳慶育在不知有建材瑕疵之情形而購買系爭A屋，依最高法院94年度台上字第1112號判決要旨，原告本應對陳慶育負不完全給付責任，陳慶育自得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求原告賠償陳慶育之損失。

⑵系爭A屋所使用建材有瑕疵且與契約約定不符，業經福建金門馬祖地區建築師公會鑑定確認在案，且認原告使用非約定材質興建房屋，已影響「結構與安全」、「消防安全」、「電氣安全」、「逃生避難安全」、「室內健康安全」、「房屋恆久性品質」等事項，影響交易價格達14%。

又社團法人新北市不動產估價師公會就系爭A屋客觀交易價值出具之不動產估價報告，該份報告援引比較標的4、5、6（即金士堡華廈6樓及7樓房屋）之買賣契約書作為鑑定之分析基礎，經鑑定後認為系爭A屋之客觀交易價值為439萬7,000元（不含車位之價格），雖然該價格是上開估價報告中原係為確認系爭A屋在有瑕疵（分戶牆、隔間牆為泡沫混凝土類材質建造）時之實際交易價值，才援引比較標的4至6之買賣契約進行分析，但因實際上不論被告或比較標的4至6所屬社區各住戶，都是約定分戶牆及隔間牆材質使用RC牆、1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆材質，是上開估價報告依據比較標的4至6所鑑定出來的價值，實際上就是「如果系爭A屋之建材均如約定所承諾之建材」的情況下，市場上接受系爭建物之客觀交易價值，從而系爭A屋在105年間兩造做成本件買賣契約時，客觀交易價值應為439萬7,000元（不含車位之價格），是考量原告未使用所約定建材建築房屋導致價值減損14%後，系爭A屋實際價值實質上僅剩378萬1,420元（計算式：439萬7,000元×86%＝378萬1,420元），客觀價值減損所受損害為61萬5,580元，原告雖主張計算損失應以「系爭A屋市場價值之減損比例與買賣價金並其減少後之價格為計算方式」，惟損害賠償目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，因此損害額之計算應是客觀交易價值之減損本身，且無需考慮買賣價金與實際客觀交易價值減損之差額，是陳慶育本得依民法第227條第1項、第226條第1項規定向原告請求61萬5,580元之損害賠償，與原告請求之尾款50元，為同種類之債務，乃依民法第334條規定主張互相抵銷，自無庸再給付原告任何款項。

⒉因原告交付之系爭A屋有與保證品質不符之瑕疵，陳慶育亦得依民法第354條第2項、第359條之規定，請求減少價金60萬2,700元，其請求減少之價金數額，已逾原告請求陳慶育給付之尾款50萬元，是原告再請求給付尾款，自無理由：⑴陳慶育係直到原告向其請求尾款後，才重新檢視工程當時的相關照片及比對買賣契約發現分戶牆非RC牆之事實，並在發現此一情形後隨即於107年3月31日以烏日郵局81號存證信函通知原告相關瑕疵情形，並未承認所受領之物，況牆面材質為何，本要進行鑽探取樣後才能確定，是陳慶育亦直到鑑定報告出來後，才真正確定牆面材質與約定不符。

此外，由於原告為系爭建物之起造人，對於所使用之建築材料為何，並無推諉不知之理。

且原告在112年9月2日新北市不動產估價師公會至系爭建物進行會勘時，更是自認「為減輕載重，全棟分戶牆及隔間牆皆採用白磚牆（泡沫混凝土類材質），並未有差別待遇」，顯然原告是刻意使用與買賣契約不符之白磚牆材質，以減輕載重，但兩造簽約時，既然明知為了減輕載重而在分戶牆、隔間牆使用白磚牆材料，且當時建物主體已經完備，原告卻未主動告知陳慶育其所使用之建材實際狀況，甚至仍在買賣契約所檢附之主要建材說明為保證，顯然原告確有故意不告知瑕疵情形，而不適用6個月除斥期間。

⑵綜上，系爭A屋若無瑕疵之客觀交易價值為439萬7,000元，但因原告未使用約定建材建築房屋導致價值減損14%，有瑕疵之物的價值差額佔無瑕疵物即為14%，則陳慶育請求減少價金金額自為買賣價金之14%，即60萬2,700元（計算式：430萬5,000元×14%＝60萬2,700元），並得與原告請求之尾款相抵銷，是原告請求陳慶育給付尾款50萬元，即無理由。

⒊原告給付系爭A屋有瑕疵，在原告未依約給付無瑕疵且符合其保證品質之建物前，陳慶育亦得依民法第264條第1項之規定，主張同時履行抗辯權，拒絕剩餘款項之給付等語，資為抗辯。

併為答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告俞豪則以：根據原金仕堡華廈新建工程預估銷售面積表，原告並無拿出具有公信力之證據證明，其要求補差額之價款10萬5,686元為無理由。

我搬進系爭B屋後發現屋子狀況滿多，例如：冷氣排水預留孔無收尾外露、廁所便桶接縫處常滲水阻塞、颱風天氣密窗緣大量滲水，此部分我自行吸收。

另系爭B屋存有牆面裂縫、發霉與油漆剝落、分戶牆及隔間牆未依約採RC牆、1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆等瑕疵。

就此，擇一主張民法不完全給付債務不履行之損害賠償（房屋交易價值的減損）、物之瑕疵擔保責任之減少價金。

我於106年期間多次向原告反應未果後，請裝潢公司估價，估算修繕金額為118萬9,650元，加上上開損害賠償金額，已超過原先尚未給付之尾款100萬元，而主張全數抵銷。

而後因本件衍伸的福建金門馬祖地區建築師公會鑑定費用11萬元、社團法人新北市不動產估價師公會鑑定費用15萬元等，原告甚至還要額外給我44萬9,650元等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第59至62頁）㈠原告與陳慶育於105年5月8日，以總價488萬元，訂定坐落連江縣○○鄉○○段0000○000000○0000○0○地號，其上門牌號碼為連江縣○○鄉○○村000號3樓之1之建物及其法定基地持分（即系爭A屋），附一價值57萬5,000元之汽車停車位使用權之土地及建物買賣契約，並約定分期付款於交屋及土地持分過戶之日前付清尾款。

陳慶育已於105年9月24日交屋並遷入上開房地，且於106年7月11日辦竣土地持分之所有權移轉登記。

陳慶育迄今已給付價金438萬元，尚有尾款50萬元未給付。

㈡原告與俞豪於105年11月15日，以總價550萬元，訂定坐落連江縣○○鄉○○段0000○000000○0000○0○地號，其上門牌號碼為連江縣○○鄉○○村000號6樓之建物及其法定基地持分（即系爭B屋）之土地及建物買賣契約，並約定分期付款於交屋及土地持分過戶之日前付清尾款。

俞豪已於106年5月交屋並遷入上開房地，且於106年7月11日辦竣土地持分之所有權移轉登記。

俞豪迄今已給付450萬元，尚有尾款100萬元未給付。

㈢原告與陳慶育、俞豪分別訂立上開土地及建物買賣契約，依上開土地及建物買賣契約第1條所載，買賣建物標的物之面積預先約定為41坪及51坪（註：不含汽車停車位使用權）。

另兩造就買賣標的物面積大小，亦於上開買賣契約第2條均約定：「面積誤差：前述房屋面積以建築完工後洽專業測量公司複之（按應為複丈）面積為準，如有誤差超過百分之一時，應就超過或不足部份，按房屋單價相互補貼價款。」

本件建築完工後均未洽專業測量公司複丈，兩造亦認無調查必要，而未聲請鑑定。

㈣兩造分別就系爭A屋、B屋之土地及建物預定買賣契約書，均已就主要建材為約定，約定內容如下：「結構部分：本建案採筏式基礎建物周邊設立邊坡檔牆，主建物外牆及分戶牆採RC牆，室內隔間牆採1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆」。

㈤陳慶育曾於107年3月31日以郵局存證信函（烏日郵局存證號碼000081號）向原告反應系爭A屋存有牆面瑕疵、銷售面積表公設面積計算有誤，故未給付剩餘尾款價金。

原告則於108年11月27日以郵局存證信函（馬祖郵局存證信函第57號）催告陳慶育給付剩餘尾款50萬元。

五、兩造爭執之事項（見本院卷二第59至62頁，並依客觀事實與語句通順等稍作修正）：㈠原告依買賣契約第2條約定，分別向陳慶育、俞豪請求坪差補貼款項有無理由？⒈陳慶育於110年8月6日履勘期日表示對於調解期日所提供之金士堡華廈新建工程預估銷售面積表（被告所提106年4月20日及原告所提）内所載私有面積欄、表格下方大公欄、小公欄及梯廳陽台花台、雨遮所載之面積沒有意見，是否生自認效力？㈡原告分別向陳慶育、俞豪請求給付尾款50萬元、100萬元有無理由？⒈陳慶育抗辯系爭A屋建物分戶牆材質為白磚牆，與約定應使用之RC牆保證品質不符；

隔間牆材質為白磚牆，與約定應使用之1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符，乃請求擇一依：⑴民法不完全給付即第226條、第227條規定請求損害賠償、⑵瑕疵擔保原則請求減少價金，與原告主張金額互相抵銷，有無理由？⒉若㈡、⒈無理由，陳慶育主張同時履行抗辯有無理由？⒊俞豪抗辯系爭B屋牆面裂縫、發霉、油漆剝落，且分戶牆材質為白磚牆，與約定應使用之RC牆保證品質不符；

隔間牆材質為白磚牆，與約定應使用之1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符，乃請求擇一依：⑴民法不完全給付即第226條、第227條規定請求損害賠償、⑵瑕疵擔保原則請求減少價金，與原告主張金額互相抵銷，有無理由？

六、本院得心證之理由：㈠原告依買賣契約第2條約定，分別向陳慶育、俞豪請求坪差補貼款項，為無理由：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

經查，原告分別與陳慶育、俞豪所訂之土地及建物預定買賣契約書，其中第2條均載明「面積誤差：前述面積以建築完工後洽專業測量公司複之（按應為「丈」之誤寫）面積為準，如有誤差超過百分之一時，應就超過或不足部分，按房屋單價相互補貼價款。」

等語（見本院卷一第23、37頁），本件系爭A屋、B屋於完工後，均未洽專業測量公司重新複丈面積，且兩造均認無調查必要，而未聲請此部分面積之鑑定乙節，為兩造所不爭執，是本件既未經任何專業測量公司複丈面積，自無從認定系爭A屋、B屋於完工後存有面積誤差，原告復未提出其他證據以實其說，則其分別依土地及建物預定買賣契約書第2條約定，向陳慶育、俞豪請求坪差補貼款13萬2,117元、10萬5,686元，均屬無據，不應准許。

⒉至原告主張陳慶育於本院110年8月6日履勘期日表示，對原告於調解期日所提供之金士堡華廈新建工程預估銷售面積表（即106年4月20日版本）内所載私有面積欄、表格下方大公欄、小公欄及梯廳陽台花台、雨遮所載之面積沒有意見，已生自認效力，自應依其自認之面積給付坪差價款云云，為被告所否認。

按民事訴訟法之自認，該法第279條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前，積極的表示承認之情形，此為當事人真正為自認之行為；

同法第280條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執，視同自認，此乃法律擬制之自認。

前者自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符，即得為之，原不以「即時」撤銷為必要，此觀同法第279條第3項之規定自明。

而後者即擬制自認，因本無自認行為，原不生撤銷自認之問題，自應許當事人在第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力（最高法院71年度台上字第3516號判決、99年度台抗字第313號裁定、89年度台上字第832號判決意旨參照）。

經查，陳慶育固於本院110年8月6日履勘期日時表示對原告於調解期日所提供之金士堡華廈新建工程預估銷售面積表（即106年4月20日版本）内所載私有面積欄、表格下方大公欄、小公欄及梯廳陽台花台、雨遮所載之面積沒有意見等語（見本院卷一第183頁），然旋即於同日爭執銷售面積表有2份，應以最初買賣的第一次銷售面積表（即106年3月21日版本）為準等語（見本院卷第184頁），依上開規定，陳慶育雖表示「沒有意見」，然此為消極不爭執，乃法律擬制之自認，而陳慶育業於同一期日向本院稱不同意以原告所提面積表格為計算，其本得於言詞辯論終結前隨時為追復爭執，使擬制自認失其效力，故原告主張陳慶育業已自認而不得再為爭執乙節，尚無足取。

㈡原告向陳慶育請求給付尾款50萬元，為無理由；

向俞豪請求給付尾款100萬元，於15萬60元內為有理由：⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。

又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。

再按出賣人因可歸責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認該給付內容與當事人締約之債之本旨相符，自不應因瑕疵存在或發生之時點係在買賣契約成立前、後而異其責任（最高法院94年台上字第1112號判決意旨參照）。

物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。

上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民法第356條規定之適用（最高法院105年度台上字第2245號判決意旨參照）。

且於可歸責於出賣人之事由致其應負不完全給付之債務不履行責任時，並無民法第365條規定之適用（最高法院93年度台上字第1507號判決意旨參照）。

又在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。

故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號判決意旨參照）。

⒉經查，陳慶育抗辯系爭A屋分戶牆及隔間牆材質均屬白磚牆 ，與約定使用RC牆、1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆之保證品質不符，另俞豪則抗辯系爭B屋存有牆面裂縫、發霉、油漆剝落，且分戶牆未依約採RC牆面等情，業據其等提出牆面裂縫照片、土地及建物預定買賣契約書及主要建材說明等件為證（見本院卷一第139至143、375至389頁）。

就此，本院囑託福建金門馬祖地區建築師公會鑑定，鑑定結果認為：「㈢現場於爭議牆面鑽心取樣檢查，取樣點1-6取得牆材料樣品，均為外表石矽酸鈣板，其為交屋後被告自行新作，當事人均無異議，内為有氣泡之輕隔間材料（詳附件八P.85-87.92-94)，陶粒輕隔間牆材料樣品詳如（附件八P95照片S-1)，比對後研判其為泡沫混凝土類材料（俗稱白磚）。」

、「⒈160號3樓之1，牆面取樣點1位置為分戶牆（詳附件五P.18) ，與買賣契約約定分戶牆為RC牆不符。」

、「⒉160號3樓之1，牆面取樣點2.3位置為隔間牆（詳附件五.P18)，與買賣契約約定隔間牆為1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆不符」、「⒊161號6樓，牆面取樣點4.5位置為分戶牆（詳附件五P.19)，與買賣契約約定分戶牆為RC牆不符。」

、「⒋161號6樓，牆面取樣點6位置為隔間牆（詳附件五.P19)，與買賣契約約定隔間牆為1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆不符」、「㈣綜合以上各項研判如下：⒈160號3樓之1 ，分戶牆材質為泡沫混凝土類材料（俗稱白磚），室内隔間材質為泡沫混凝土類材料（俗稱白磚），總面積為48.82＋90.92＝139.75m2（詳附件六P.20)。

⒉161號6樓，分戶牆材質為泡沫混凝土類材料（俗稱白磚）總面積為57.80m2（詳附件六P.20)」等語，有上開鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷可參（見外放之系爭鑑定報告第4至5頁），堪認系爭A屋、B屋之分戶牆材質均為白磚牆，與約定應使用之RC牆保證品質不符；

隔間牆材質均為白磚牆，與約定應使用之1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符，而存有瑕疵。

至俞豪抗辯系爭B屋存有牆面裂縫、發霉、油漆剝落乙情，系爭鑑定報告雖認為無法鑑定於106年5月交屋時即存有該等瑕疵，然該等瑕疵之原因係因缺輕鋼骨架，有氣泡之輕隔間材料易因溫度變化、振動，或與鋼筋混凝土交接處產生裂縫所致（見系爭鑑定報告第8頁），又系爭B屋之隔間牆材質業已鑑定為泡沫混凝土類材料，而認與約定品質不符，亦足以認定系爭B屋之牆面之所以產生裂痕，係因隔間牆使用泡沫混凝土類材料所致，復佐以俞豪所提系爭B屋修復前天花板、牆面照片，均顯示牆面有明顯裂痕、油漆脫落等情（見系爭鑑定報告第4、43至78頁），是俞豪主張系爭B屋有牆面材質與約定品質不符，致牆面出現裂縫、發霉、油漆剝落乙節，應屬可採。

⒊陳慶育、俞豪分別向原告購買系爭A屋、B屋時，系爭A屋、B屋即存有分戶牆材質為白磚牆，與約定應使用之RC牆保證品質不符；

隔間牆材質為白磚牆，與約定應使用之1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符之瑕疵，顯不具其應有之效用或品質，原告身為系爭建物之起造人及出賣人，縱未有故意不告知瑕疵之情，亦得認其乃過失未告知瑕疵於買受人，原告復未舉證證明前開隔間牆、分戶牆材質之瑕疵不可歸責於己，則被告均不知有瑕疵仍為購買，原告所為給付之內容顯不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。

是原告所交付之系爭A屋、B屋分戶牆、隔間牆材質與約定材質不符，致系爭A屋、B屋所生客觀交易價值貶損，此屬原告債務不履行所生之瑕疵結果損害，被告復已多次催告原告補正前開瑕疵，原告迄今仍未補正，揆諸上開規定，原告自應就被告所受損害負損害賠償之責。

至原告雖主張瑕疵如在契約簽訂前即已存在者，僅會構成瑕疵擔保，而不會同時構成不完全給付，且陳慶育已罹於除斥期間、俞豪已違反其應盡之「發現瑕疵後之從速通知」義務乙情，惟揆諸前開判決意旨，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，且物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任於請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，即無民法第356條規定之適用。

是本件縱原告主張被告依民法第359條價金減少之請求權逾除斥期間，然被告均仍得依民法第227條、第226條規定主張不完全給付之請求權，請求原告賠償其等之損害，並與原告請求之尾款為抵銷。

⒋次按不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

民法第215條、216條第1項分別定有明文。

又債務人因債務不履行，依民法第227條、第226條第1項規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內；

故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準；

債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（最高法院108年度台上字第97號判決意旨參照）。

復按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，亦為民事訴訟法第222條第2項所明定。

經查：⑴被告均主張系爭A屋、B屋存有交易性貶值乙節，業經本院囑託福建金門馬祖地區建築師公會鑑定，鑑定報告之鑑定意見略以：系爭建物無論從購屋者之心理面，或其他相關方面來看，即使回復原買賣契約約定所示狀態後，買方仍會想買其他相同條件，但沒此瑕疵的房子，因此對交易價格會有減損，研判其影響幅度視周圍環境、區位坐落、外觀造型、平面格局、建築材料等因素而不盡相同，一般交易價格為正常價格之70%以上（此交易價格係指以買賣系爭建物包括房屋與土地價格之綜合考量），一般採所有因素分配權重，依影響權重多寡估算其價值差額比率，而系爭建物之分戶牆與隔間牆非係約定之材質，對不動產（建築物＋土地）結構與安全、消防安全、電氣安全、逃生避難安全、室內健康品質、房屋恆久性品質將造成影響等語（見系爭鑑定報告第5至7頁），參酌系爭A屋、B屋之分戶牆、隔間牆均涉及整棟建物結構體，除非取得金士堡華廈全體區分所有權人同意，整棟建物拆除重新建構，否則並無法全面修繕與改善回復至無瑕疵之狀態，且將全面影響結構、消防、電氣、逃生避難等安全，另衡諸我國不動產交易習慣，若有其他條件均相同之房屋二戶，一戶隔間牆及分戶牆為泡沫混凝土類材料所建、一戶隔間牆及分戶牆為RC牆、1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆，而非由泡沫混凝土類材料所建，則一般買受人應有極高之概然性會對泡沫混凝土類材料牆面之房屋為減價之磋商要求。

基上，足證明系爭A屋、B屋確有因牆面瑕疵影響交易價值之事實，且牆面瑕疵顯然足以降低轉手之可能及價格，對於日後交易價值應有相當之影響，且系爭A屋、B屋存有難以回復至無瑕疵之狀態，應得以請求金錢賠償，是陳慶育、俞豪向原告主張請求系爭A屋、B屋交易價值減少之損害，均為有理由。

⑵本件係經兩造同意而由法院委請福建金門馬祖地區建築師公會就系爭A屋、B屋有瑕疵之牆面對建物價值減損之比例為鑑定，鑑定結果略以：⒈系爭A屋之分戶牆與隔間牆非係約定之材質，對不動產（建築物＋土地）影響權重為：結構與安全影響-7%、消防安全-2%、電氣安全-1%、逃生避難安全-1%、室內健康品質-1%、房屋恆久性品質-2%，整體價值之權重影響共計為-14%；

⒉系爭B屋之分戶牆非係約定之材質，對不動產（建築物＋土地）影響權重為：結構與安全-6%、消防安全-1.5%、電氣安全-0.5%、逃生避難安全-0.5%、室內健康品質-0.5%、房屋恆久性品質-1%，整體價值之權重影響共計為-10%；

⒊系爭B屋之隔間牆非係約定之材質，對不動產（建築物＋土地）影響權重為：結構與安全-1%、消防安全-0.5%、電氣安全-0.5%、逃生避難安全-0.5%、室內健康品質-0.5%、房屋恆久性品質-1%，整體價值之權重影響共計為-4%等語（見系爭鑑定報告第5至7頁），堪認鑑定人已就影響幅度視周圍環境、區位坐落、外觀造型、平面格局、建築材料等因素為詳盡之說明，是就系爭A屋、B屋瑕疵影響價值之權重比例認定均為14%，應屬可採。

原告雖主張白磚隔間在隔音效果、耐震度、防火性等項目上均較紅磚牆為佳，系爭鑑定報告並未說明認定影響權重比例之客觀標準為何，而無參考價值云云。

惟系爭鑑定報告係經由專業鑑定單位所選任之鑑定人，親自現況勘查，對系爭建物分戶牆及隔間牆面鑽心取樣檢查，以此詳細且專業之鑑定方法，查悉與比對系爭建物牆面之材質，而核其鑑定過程、說明與結論並無邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事，應認該鑑定結果為合理可採。

⑶原告主張系爭鑑定報告並未查明系爭A屋、B屋之市價，亦未比較系爭A屋、B屋買賣當時之市價與買賣價金是否相當情形下，若逕以買賣價金乘以瑕疵影響權重之比例計算價值減損之金額，有違事理衡平而顯失公平云云。

就此，經兩造合意再次委請社團法人新北市不動產估價師公會就「系爭A屋若分戶牆與隔間牆以約定材質建造，於105年5月8日之客觀交易價額為何？若非以約定材質所建造，而係以泡沫混凝土類材質建造，則於105年5月8日之客觀交易價額為何？」、「系爭B屋若分戶牆與隔間牆以約定材質建造，於105年11月15日之客觀交易價額為何？若非以約定材質所建造，而係以泡沫混凝土類材質建造，則於105年11月15日之客觀交易價額為何？」等事項為鑑定，並作成社團法人新北市不動產估價師公會112年10月16日112估字第031號估價報告書（下稱系爭估價報告），其鑑定結果略以：⒈系爭A屋若分戶牆與隔間牆以約定材質建造，於105年5月8日之客觀交易價值為478萬2,000元（不含停車位）；

⒉系爭B屋若分戶牆與隔間牆以約定材質建造，於105年11月15日之客觀交易價值為607萬1,000元等語，有系爭估價報告可參（見外放之系爭估價報告第3頁）。

審酌系爭估價報告關於系爭A屋、B屋價值鑑定，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘驗標的當地慣行及普遍認知之情況下，由鑑定人專業意見分析後，認因勘估標的非屬收益性不動產，且市場上缺乏租賃實例，故不能使用收益法評估，次因勘估標的坐落基地為保護區，不得為建築使用、破壞地形或改變地貌，故不能使用土地開發分析法評估，又因勘估標的市場性極佳，成本價格無法合理反映該產品價值，故無法使用成本法評估，而因勘估標的為區分所有建物，且為住商混合用華廈，估價目的僅需評估市場交易價格，是僅能使用比較法單一估價方法進行房地價格評估，最終決定勘估標的房地於價格日期當時不動產市場條件下之客觀市場交易價格如上，足見系爭估價報告就鑑定分析過程已為詳細說明，尚無明顯瑕疵可指，故系爭估價報告中關於系爭A屋、B屋於105年5月8日、105年11月15日締約時之正常市價鑑定結果，應值採納。

至陳慶育辯稱應以系爭估價報告所估之439萬7,000元作為系爭A屋於105年5月8日締約時之正常市價云云，參酌系爭估價報告內容，業經國家考試合格之不動產估價師估價師詳述其估價資料來源，親自赴標的現場勘查，依都市計劃及地籍等相關資料查證，並現場實際訪查交易、收益及成本資訊，依估價師檔案資料共同整理而得（見系爭估價報告第14頁），其結果應屬可採。

⑷綜上，系爭建物既無法完全修繕至無瑕疵情狀，被告均仍受有客觀交易價值之減損，被告據此主張依民法第227條第1項、第226條規定請求損害賠償，應屬有據。

又兩造締約時距本件為請求時，既無證據可認期間曾發生足以影響不動產市場價格之重大事故，是應得以478萬2,000元、607萬1,000元作為陳慶育、俞豪請求時系爭A屋、B屋無瑕疵之正常市價，再依系爭鑑定報告所鑑定交易價格減損比例14%計算，本件陳慶育得請求原告賠償系爭A屋因牆面瑕疵受有交易價值減少之損害，即應為66萬9,480元【計算式：478萬2,000元×14%＝66萬9,480元】；

俞豪得請求原告賠償系爭B屋因牆面瑕疵受有交易價值減少之損害，即應為84萬9,940元【計算式：607萬1,000元×14%＝84萬9,940元】。

⑸至俞豪抗辯尚有估算修繕金額118萬9,650元、鑑定費用等全數抵銷云云。

惟查，俞豪所提專案設計暨工程估價單中（見本院卷一第391頁），雖工程項目有提及防止現有隔間牆面持續龜裂需兩面封板（9mm矽酸鈣板），然尚包含補強現有隔間牆隔音不足需牆體雙面貼（日本大建隔音毯）、全室油漆、材料搬運、材料海運裝卸費等，且該工程估價單僅為模糊之影本，並未提及施作工程標的為系爭B屋，尚無從確認修繕工程確係系爭B屋以及有無實際施作、施作工程項目是否全屬於修繕瑕疵之必要工程等節，自無從遽採為本件系爭B屋之修繕費用，不足為有利於俞豪之認定。

另外，就本件鑑定費用之支出，係屬俞豪舉證證明其所有系爭B屋因原告不完全給付致牆面存有瑕疵所受損害之必要方法，自應由俞豪預納鑑定費用，與裁判費同屬訴訟費用之一部分，並非因原告上開行為所致之損害，而最終鑑定費用應由何造負擔，將嗣本件判決確定後，再行確認，俞豪於本案中請求原告賠償鑑定費用，亦屬無據，應予駁回。

⑹原告雖主張系爭A屋、B屋所坐落之土地並無瑕疵，不應以房地總價為基數計算應減少之價金或損害賠償額云云。

然建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。

再者，房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態，區分房屋及土地價格均係基於稅捐考量，就實務上之市場交易價格並無實質意義。

是房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，實屬合理。

查本件被告分別向原告購買系爭A屋、B屋及其基地係為居住使用，並無隨時拆除改建之打算，且兩造個別均係以系爭建物及其基地整體作為單一交易標的物及約定總價，並未就土地、房屋分別約定價格，縱系爭A屋、B屋房屋坐落之土地並無瑕疵，但因系爭建物存在於其基地之期間，該基地無從為其他利用，而房屋通常存在於其基地之期間又長達數十年，則系爭A屋、B屋既具有瑕疵，該基地之價值當然亦同受影響。

是計算減損價值自得合併計算房與地之價值為基準。

從而，原告主張不應納入坐落土地之價值計算損害賠償乙節，即屬無據，洵不可採。

⑺原告另主張：依系爭估價報告記載系爭A屋無瑕疵時之交易價格為478萬2,000元，有牆面瑕疵之交易價格為439萬7,000元，然買賣交易價格僅430萬5,000元、系爭B屋無瑕疵時之交易價格為607萬1,000元，有牆面瑕疵之交易價格為561萬2,000元，然買賣交易價格僅550萬元，買受價格均已低於有瑕疵之客觀交易價格，自無再請求減少價金之理由云云。

惟查，原告於105年間分別與陳慶育、俞豪買賣系爭A屋、B屋時，均未告知被告分戶牆與隔間牆有與保證品質不符乙情，顯然兩造於議約時均未以分戶牆與隔間牆係以泡沫混凝土類材料一事，作為決定買賣價格之考量因素，而一般交易市場，當事人願以低於市場價格出售，其原因本有多端，如欲迅速出售以求供財務週轉等情形，是本件原告既非因告知該瑕疵後而減價出售，即難認被告未受有溢付價金之損失；

況原告所提最高法院86年度台上字第1615號、99年度台上字第1972號民事判決意旨，係因個案主張民法第359條請求減少價金，而本件被告均主張民法不完全給付請求損害賠償，買受人本得不請求減少價金，而請求不履行之之損害賠償。

依民法第227條、第226條第1項規定，債務人對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，是二者法律關係顯有不同，自不得比附援引而為有利於原告之認定。

⒌又按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。

上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之。

承前所述，本件被告均主張擇一並優先依民法不完全給付規定請求原告賠償客觀交易價值減損之賠償等語（見本院卷二第484頁），既受有利判決，本院自無庸審酌其等另依民法第354條、第359條規定請求減少價金部分。

⒍末按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

民法第345條、第367條分別定有明文。

另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；

抵銷，應以意思表示，向他方為之；

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335條第1項亦定有明文。

本件陳慶育得請求原告賠償系爭A屋建物因牆面瑕疵受有交易價值減少之損害66萬9,480元，俞豪得請求原告賠償系爭B屋因牆面瑕疵受有交易價值減少之損害84萬9,940元，均認定如前，兩者均屬金錢給付債權且均已屆清償期，則被告均得以該債權與原告對被告之買賣價金債權互為抵銷，經抵銷後，就系爭A屋部分，原告已不得向陳慶育請求任何尾款給付；

就系爭B屋部分，原告尚得對俞豪請求給付15萬60元【計算式：100萬－84萬9,940元＝15萬60元】，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利息較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別有明文。

經查，依原告與俞豪所定之土地及建物預定買賣契約書第3條載明付款辦法按照附件三之分期付款表，而分期付款表之約定為「第三期交屋後再付最後100萬元整」等情（見本院卷一第37至49頁），而俞豪於106年6月遷入系爭B屋，原告並於106年7月11日依房屋實際面積換算基地持分比例而完成土地所有權移轉登記，是本件係屬有確定期限之給付，其給付期限於106年7月11日屆滿，故俞豪應自106年7月12日起，負遲延責任。

是原告請求被告給付自106年7月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。

七、綜上所述：㈠原告依其與陳慶育之土地及建物預定買賣契約書、民法第367條規定，請求陳慶育給付坪差補貼款項13萬2,117元、買賣價金尾款50萬元及其利息，均為無理由，不應准許。

原告此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其依據，併予駁回。

㈡原告依其與俞豪之土地及建物預定買賣契約書、民法第367條規定，請求俞豪給付15萬60元，及自106年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

原告與俞豪分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告陳慶育主張：㈠反訴被告即本訴原告陳善鑒（下稱陳善鑒）自始即知系爭A屋之分戶牆及隔間牆材質為白磚，與約定品質不符而有可歸責於陳善鑒之自始瑕疵情形，陳慶育自得依民法第227條第1項及第226條第1項規定，請求陳善鑒賠償因給付有瑕疵之物致所受之損害61萬5,580元【計算式：439萬7,000元×14%＝61萬5,580元】，扣除經抵銷之50萬元後，剩餘之11萬5,580元。

退萬步言之，如鈞院審理後認陳慶育不得依民法第227條第1項及第226條第1項規定請求賠償因該瑕疵所受之損害共11萬5,580元，由於陳慶育得依民法第354條第2項及第359條規定請求減少價金至370萬2,300元，已如本訴中抗辯所述，由於系爭A屋不含車位部分，陳慶育已支付買賣價金380萬5,000元（已給付之438萬元扣除車位價金57萬5,000元），而已溢付10萬2,700元，此溢付部分乃無法律上之原因，陳慶育另得依民法第179條規定請求陳善鑒返還之。

㈡系爭A屋因於保固期內發生梁柱、隔間牆龜裂，經陳慶育於107年3月31日通知後，陳善鑒未依約於受通知有龜裂問題後，於10日內修繕處理龜裂問題，故陳慶育乃依兩造土地及建物預定買賣契約書第6條約定自覓廠商修繕，支出相關費用共14萬8,000元，依上開約定，應由陳善鑒負擔。

㈢爰依民法第227條第1項及第226條第1項規定、土地及建物預定買賣契約書第6條約定提起本件反訴等語，並聲明：⒈反訴被告陳善鑒應給付反訴原告陳慶育26萬3,580元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。

⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告陳善鑒則以： ㈠依最高法院99年度台上字第2033號、87年度台上字第575號、98年度台上字第1691號判決意旨，民法上不完全給付規定請求損害賠償，必須該給付之瑕疵事由係發生於契約締約「後」，系爭建物交付「前」，始有適用。

則陳慶育主張系爭A屋分戶牆與隔間牆有與保證品質不符部分，既早於買賣契約成立前即存在，要無適用民法第227條、第226條之餘地。

縱鈞院認本件得適用民法第227條、第226條，陳慶育得主張減少之價金數額應僅為34萬8,705元，業已說明如本訴主張之內容，縱以陳慶育尚積欠陳善鑒系爭A屋尾款50萬元抵銷之，陳慶育尚應給付陳善鑒15萬1,295元，是陳慶育主張依民法第227條、第226條之規定向其請求11萬5,580元（61萬5,580元扣除抵銷之尾款50萬元），仍無理由。

㈡陳慶育主張隔間牆裂縫瑕疵，並為此尋找廠商修繕並支出新14萬8,000元，然查陳慶育於「105年9月24日」即已交屋並遷入系爭A屋，卻直至109年1月17日才提出樸石室内設計工程報價單，並於入住近4年後，始於109年7月間修繕隔間牆，然陳慶育入住至今，已經發生多起裂痕地震，並不能證明隔間牆裂縫係交屋時既有之狀況，佐以系爭鑑定報告已載明鑑定結果「160號3樓之1天花板、牆面現況未具明顯瑕疵現象」，甚且陳慶育提出之相關照片，亦經鑑定報告載明「無法鑑定105年9月24日交屋時是否存在該等瑕疵」；

縱使隔間牆裂縫於交屋時即已存在，樸石室内設計工程尚不能證明施作之工項與報價即為修復瑕疵之必要方法與費用（依報價單所示陳慶育係採用全牆面施作之方法而非限於有裂痕之處進行修補，而係屬裝潢之施作即非必要），是陳慶育就隔間牆裂痕之瑕疵向陳善鑒請求損害賠償14萬8,000元，應無理由。

㈢再退步言之，兩造之土地及建物預定買賣契約書第6條約定既已約明：「……保固期限自本工程全部竣工業主驗收合格交屋之日起三年内如因施工不良造成漏水及龜裂…」，而依系爭鑑定報告就隔間牆牆面有裂痕之原因載明「有氣泡之輕間隔『材料』易因溫度變化、震動、或與鋼筋混凝土交接處產生裂縫」，顯見隔間牆有陳慶育主張之裂痕瑕疵，非屬因「施工不良」造成龜裂之範疇；

毋寧係因隔間牆本身之「材質」所致而與所謂「施工不良」專指施工「工法」未達標之情形有間。

故陳慶育主張隔間牆牆面有裂痕之瑕疵因非屬「施工不良所致」，自無從依上開契約第6條約定請求陳善鑒修補，遑論自行尋覓第三人非必要性之修補實為裝潢之費用後再向陳善鑒請求負擔該費用。

此外，依系爭鑑定報告所載「因本戶隔間牆材質不符鑑定之價值差額已包括在内，未再鑑估」，即隔間牆材質不符鑑定之價值差額已包括隔間牆面裂痕部分在内，則陳慶育就隔間牆裂痕修復向陳善鑒請求損害賠償14萬8,000元部分即與其請求減少價金之數額屬重複之請求，而應無理由等語，資為答辯。

併聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均驳回。

三、兩造不爭執之事項：同上述乙、壹、四。

四、兩造爭執之事項（見本院卷二第59至62頁）：㈠陳慶育依民法第227條第1項、第226條第1項規定向陳善鑒請求損害賠償11萬5,580元，有無理由？ ㈡陳慶育依兩造土地及建物買賣契約第6條約定向陳善鑒請求損害賠償14萬8,000元，有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠陳慶育依民法第227條第1項、第226條第1項規定向陳善鑒請求損害賠償11萬5,580元，為有理由：⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。

再按出賣人因可歸責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認該給付內容與當事人締約之債之本旨相符，自不應因瑕疵存在或發生之時點係在買賣契約成立前、後而異其責任（最高法院94年台上字第1112號判決意旨參照）。

⒉經查，陳慶育向陳善鑒購買系爭A屋，系爭A屋即存有分戶牆材質為白磚牆，與約定應使用之RC牆保證品質不符；

隔間牆材質為白磚牆，與約定應使用之1/2B紅磚或陶粒輕隔間牆保證品質不符之瑕疵，顯不具其應有之效用或品質，陳善鑒身為系爭A屋之起造人及出賣人，縱未有故意不告知瑕疵之情，亦得認其乃過失未告知瑕疵於買受人，陳善鑒復未舉證證明前開隔間牆、分戶牆材質之瑕疵不可歸責於己，則陳慶育均不知有瑕疵仍為購買，陳善鑒所為給付之內容顯不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。

而陳慶育因系爭A屋瑕疵所受客觀交易價值減損之損害金額為66萬9,480元，業經認定如上，扣除本訴中經抵銷之50萬元後，尚餘16萬9,480元，而陳慶育於反訴中僅請求陳善鑒給付11萬5,580元，迄至言詞辯論終結前，均未擴張其聲明，則陳慶育請求陳善鑒給付11萬5,580元，為有理由。

㈡陳慶育依兩造土地及建物買賣契約第6條約定向陳善鑒請求損害賠償14萬8,000元，為有理由： ⒈依兩造土地及建物預定買賣契約書第6條約定「工程保固：工程完工交屋後乙方（即陳善鑒）支付甲方（即陳慶育）契約總價1%之工程保固金。

保固期間自本工程全部竣工業主驗收合格交屋之日起三年內如因施工不良造成漏水及龜裂。

結構體部分保固十年。

上開保固期間如發生漏水及龜裂情形，經甲方通知乙方應於10日內無償修復，如乙方未能在通知期限內修復時，甲方得另覓廠商施作，所需費用由乙方負擔，不得異議」等語（見本院卷一第23頁），已明定因施工不良造成漏水及龜裂情形，保固期間為驗收合格交屋日起3年內。

陳慶育主張系爭A屋之分戶牆、隔間牆為白磚牆材質，與所約定材質不符，導致室內牆多處產生大、小裂縫，尤其樑下及牆交界處更為明顯與嚴重，業已於107年3月31日以郵局存證信函（烏日郵局存證號碼000081號）向陳善鑒反應系爭A屋分戶牆面存有上開瑕疵（見本院卷一第111至115頁），而陳善鑒亦未於10日內無償修復，嗣陳慶育乃另覓廠商施作，並支出修繕費用14萬8,000元，此有陳慶育提出樸石室內設計工程報價單、樸石企業有限公司111年4月29日回函暨所附裂縫及施工相片可證（見本院卷一第135頁、卷二第463至504頁），是陳慶育依兩造土地及建物預定買賣契約書第6條約定請求陳善鑒給付修繕費用14萬8,000元，為有理由，應予准許。

⒉陳善鑒抗辯：陳慶育無法證明系爭A屋隔間牆存有裂縫，且無法證明施作工項與報價即為修復瑕疵之必要方法與費用，另裂痕瑕疵非屬因「施工不良」造成龜裂之範疇，而係施工工法未達標，另隔間牆材質不符之價差已包含隔間牆裂痕價差，是陳慶育主張此部分與其請求減少價金數額屬重複請求云云。

惟查，系爭鑑定報告鑑定結果略以：系爭A屋隔間牆有裂痕部分，參照陳慶育提供相片等資料，顯示陳慶育修復前隔間牆有裂痕現象，惟無相關鑑定技術及儀器，故無法鑑定105年9月24日交屋時是否存有該等瑕疵，該等瑕疵之原因係缺輕鋼骨架，有氣泡之輕隔間材料易因溫度變化、振動，或與鋼筋混凝土交界處產生裂縫等語（見系爭鑑定報告第7頁），可知於修復前系爭A屋之隔間牆即有裂痕，且牆面裂縫係因缺乏輕鋼骨架而使用有氣泡之輕隔間材料所致，即牆面裂縫係因隔間牆使用非約定材料所致。

為有效處理裂縫問題，施作廠商乃以隔間牆面補貼6MM矽酸鈣板及水泥漆粉刷（含AB膠，補土）方式為修補，足認此為修復牆面裂痕瑕疵之必要方式，而非陳善鑒所辯之裝潢費用。

另按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。

惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。

而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。

然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。

查本件土地及建物預定買賣契約書第6條約定所稱「如因施工不良造成漏水及龜裂」，綜合考量陳善鑒為提供土地自行興建房屋之起造人兼出賣人，且陳慶育於107年3月31日以郵局存證信函通知「屋內隔間牆與梁下接合處施工不良產生裂縫」乙情，況材料瑕疵與施工工法未達標準乃交互影響，客觀上難以辨別龜裂係何者所致，是上開約定所稱「施工不良」解釋上應包含材料瑕疵進而導致施工後出現牆面龜裂之情形，而非專指承攬人工法上未達標準之情形，是此部分抗辯，亦不可採。

末者，系爭鑑定報告雖有載明系爭A屋隔間牆有裂痕部分，無此等瑕疵與有此等瑕疵之價值差額，因隔間牆材質不符已鑑定之價值差額已包括在內，而未再鑑估等語（見系爭鑑定報告第7頁），究其含意係指隔間牆有裂痕瑕疵而造成價值損害部分，業已包含於隔間牆材質不符約定品之所致生之價差，而無庸再為鑑估一事，並非指涉修復所需費用已包含於價值損害部分，況陳慶育此部分之主張係依兩造買賣契約書所定保固期間致生修繕費用之特約約定為請求，並無陳善鑒所辯有重複請求之餘。

基上，陳善鑒上開抗辯，均難以憑採。

㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定甚明。

查陳慶育之民事反訴起訴狀繕本係於112年5月8日送達被告，此為兩造所不爭執（見本院卷二第58頁），則其請求陳善鑒給付自112年5月9日起算法定遲延利息，並無不合。

六、綜上所述，反訴原告陳慶育依兩造之土地及建物預定買賣契約書、民法第227條、第226條規定，請求反訴被告陳善鑒給付26萬3,580元（即11萬5,580元＋14萬8,000元），及自112年5月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

反訴原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額宣告之；

反訴被告部分，本院得依民事訴訟法第392條第2項規定依職權宣告預供擔保免為假執行，故酌定相當之擔保金額，宣告反訴被告得為反訴原告預供擔保免為假執行。

參、本件本訴與反訴事證均已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
民事庭 審判長法 官 卓進仕
法 官 周子宸
法 官 李容萱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
書記官 賴永堯