福建連江地方法院民事-LCDV,96,簡上,4,20080320,1

福建連江地方法院民事判決 96年度簡上字第4號
上 訴 人 丙○○
被 上訴人 乙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年07月17日本院簡易庭96年簡字第 5號第一審判決提起上訴，本院於民國97年03月06日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、上訴人主張：坐落連江縣北竿鄉○○段0000-0000 地號，面積15.08 平方公尺之土地為其所有，伊固然曾於民國87年10月18日就門牌號碼連江縣北竿鄉○○村○○路200 號建物（斯時名稱為「台北大飯店」，下稱系爭建物）及坐落連江縣北竿鄉○○段730、731地號土地，以總價新臺幣（下同）566萬元之金額與被上訴人訂立買賣契約，惟並未將上開742-1地號土地併同出售予被上訴人。

未料被上訴人於95年10月中旬在同段730、731地號土地上興建建物時，竟逾越疆界，占用上開742-1土地中如附圖所示綠色斜線部分面積6.58 平方公尺之土地（下稱系爭土地），侵害其所有權，依民法第767條規定，伊自得請求被上訴人拆屋還地。

詎原審以上開被占用之土地價值無幾而判決伊敗訴，認事用法顯有違誤，為此提起上訴等語。

並聲明：⑴原判決廢棄。

⑵前項廢棄部分，被上訴人應將占用連江縣北竿鄉○○段742-1 地號土地上之建築物拆除，並將系爭土地交還予上訴人。

乙、被上訴人則以：㈠上訴人於87年10月18日將系爭建物出賣予伊時，係連同建物坐落之基地包括連江縣北竿鄉○○段 730、731地號、系爭土地一同售出，總價金為566萬元，上訴人並告知系爭建物坐落之所有土地均為其所有，被上訴人彼時不知應申請鑑界測量以確認土地界址，迄至上訴人檢舉伊未經主管機關許可修建建物時，始知尚有同段751、752地號土地亦為系爭建物坐落之土地，因兩造簽訂買賣契約時，742-1 地號土地尚未經地政事務所測量，屬無地號未登記之土地，致未將系爭建物坐落之全部地號土地載入買賣契約，然買賣價金確已包含系爭土地，上訴人私自將742-1 地號土地登記為其所有，顯違反誠信原則，此由742-1 地號土地係上訴人於兩造買賣契約簽訂之3 年後即90年08月22日始登記為所有權人，且上訴人登記為所有權人後，被上訴人之系爭建物仍繼續占用系爭土地，始終未見上訴人提出任何異議，益証兩造於87年10月18日簽訂之買賣契約已將系爭土地連同同段730、731地號土地一併出售予被上訴人，伊使用系爭土地乃本於買賣關係，並經上訴人交付，故係有合法正當權源，非無權占有，且被上訴人於95年10月間將系爭建物整修拆建時，係按建物坐落原址改建，並無擴建之情事，衡諸常情，伊焉有可能僅購買系爭建物坐落之部分基地，而使建物基地不全致生糾紛之理，上訴人提起本件訴訟，其行使權利明顯與誠信原則相悖。

㈡退步言之，縱認上訴人未將系爭土地併同系爭建物一併出售，被上訴人有逾越界線使用上訴人所有土地之情，然上訴人並未及時向伊提出異議，反遲至95年11月27日待建物樑柱及基礎結構皆已完成後始向鄉公所提出檢舉，與民法第796條之規定不符。

再者，被上訴人建物使用系爭土地部分為建物之主要樑柱及牆壁，所占面積不過6.58平方公尺，如強行拆除將危及建物結構安全致生極大損害，反觀上訴人對總面積僅15.08 平方公尺，坐落位置夾處於兩棟建物之間，形狀又屬狹長形巷道之742-1 地號土地則無從為任何利用，縱使拆除後上訴人所得利益亦甚少，伊當時為息事寧人曾表示願提供數萬元之金額與上訴人和解，詎其仍執意索回，咸屬權利濫用，上訴人請求伊拆屋還地，要屬無據。

原審判決駁回上訴人之請求，並無違誤等語，資為抗辯。

並聲明：上訴人之上訴駁回。

丙、得心證之理由：

一、兩造前於87年10月18日訂立土地建物買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人就其所有門牌號碼連江縣北竿鄉○○村○○路200 號建物1至3層樓一棟及坐落連江縣北竿鄉○○段730、731地號（重測前為北竿鄉○○○段384、385地號）土地兩筆，以總價566 萬元之金額售予上訴人，並於88年01月19日辦畢所有權移轉登記。

而系爭土地原係同段742 地號土地之一部份，緊鄰上揭730 地號土地，並由上訴人於90年08月22日因土地總登記取得所有權。

被上訴人於95年10月間在上址拆除系爭建物並改建時，上訴人認被上訴人占用到系爭土地，乃於95年11月29日向北竿鄉公所檢舉並請阻止搭建，經北竿鄉調解委員會於96年01月05日就該土地糾紛進行調解，惟調解不成立，上訴人遂於96年01月29日向法院提起訴訟。

嗣經原審於96年06月05日會同地政事務所人員至現場勘驗，上址已有建物正興建中，測繪結果被上訴人興建之建物占用742-1地號土地之面積達6.58 平方公尺，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、土地所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖、上訴人具名之檢舉申請書狀、福建省連江縣北竿鄉公所95年12月11日北民字第0950001115號函、連江縣北竿鄉調解委員會調解通知書及調解不成立證明書等影本，以及勘驗筆錄、現場照片2 張、連江縣地政事務所96年06月28日連地所字第0960002207號函檢附之土地複丈成果圖等影本在卷可稽（見原審卷第48至49頁、第54頁至55頁、第71頁至73頁、第4頁至5頁、第121 頁、第18頁至19頁、第124頁、第106頁至111頁），自堪信為真實。

二、上訴人主張742-1 地號土地為其所有，伊固然曾於87年10月18日以566 萬元之金額將系爭建物及上揭730、731地號土地售與被上訴人，然伊並未將系爭土地售予被上訴人，被上訴人興建建物逾越疆界，占用系爭土地，自屬無權占有等語，被上訴人則以伊使用系爭土地係依據兩造之買賣契約關係，且係由上訴人交付，並非無權占有等語置辯。

是本件首應審究之爭點厥為：兩造於87年10月18日訂立之系爭買賣契約，其標的究有無包括系爭土地，被上訴人使用系爭土地是否係本於賣賣契約之合法權源，以下析述之：

㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

當事人主張積極事實者，就該積極事實負舉證之責任，此為舉證責任分配之原則。

本件上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，請求其拆除地上物交還土地，自應由被上訴人就其抗辯與上訴人間於系爭土地有買賣關係存在之積極事實，亦即其占有系爭土地有合法法律權源存在之事實，負舉證之責。

㈡、經查：

⑴、卷附上訴人所提出兩造於87年10月18日訂立之系爭買賣契約書，其上載明：「坐落馬祖北竿鄉○○村○○路7鄰200號址，自有土地兩筆（地號730 和731 ）與建物（為鋼筋水泥和SRC造材）1-3層樓壹棟，…今適逢設籍北竿鄉白沙村乙○○君願意頂讓…經出賣人承買人雙方同意賣買議價契約條件，列明於左約定事項：一、兩筆土地議價新臺幣肆佰萬元（每坪約估臺幣伍萬元），建物議價新臺幣壹佰陸拾陸萬元，檢附權狀與買賣所有權移轉契約書為憑…。」

，此為被上訴人所不爭執，是依上開買賣契約條款約定之「每坪土地約估 5萬元」以及土地議價400 萬元之價格換算，上訴人售予被上訴人之土地面積應約為80坪，折合平方公尺數即應約為264.4632平方公尺（計算式：3.30579×80＝264.4632 ）。

然坐落連江縣北竿鄉○○段730、731地號土地於88年04月29日辦理更正登記前，即兩造簽定系爭買賣契約時之面積各係185.94平方公尺、48.67平方公尺，總計僅為234.61 平方公尺，有卷附730、731地號土地所有權狀及土地登記謄本可憑（見原審卷第54頁至55頁、第71頁至72頁），上開面積經折合坪數僅為70.9695坪（計算式：0.3025×234.61＝70.9695），再以系爭買賣契約約定之每坪土地約5 萬元價格為計算標準，總價亦不過3,548,475 元，與系爭買賣契約約定之土地價金400萬元相較，竟有高達451,525元之差距，顯非屬些微之找補誤差而已。

按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

系爭買賣契約約定內容既有上揭疑義之處，即不得拘泥於其所用之辭句，而認上訴人售予被上訴人之土地僅限於前揭730、731地號兩筆土地，尚須詳為探究兩造當時訂立系爭買賣契約時之真意為何，先予敘明。

⑵、查上訴人於原審提出兩份（87）連使字第001 號連江縣政府建設局使用執照，其中一份載明略以：「北竿鄉塘岐村 200號參層一座之建物，基地坐落地點：北竿段北東小段 384、385、未登錄地號。

建築物第一、二層面積：258.7平方公尺。

…發照日期：中華民國87年07月13日」；

而另一份則載明略以：「北竿鄉塘岐村200 號參層一座之建物，基地坐落地點：北竿段北東小段384、385、未登錄地號。

建築物第一、二層面積：266.6 平方公尺。

…發照日期：中華民國87年07月13日」（見原審卷第51頁、52頁），經本院質之何以相同字號、相同發照日期之使用執照，所載建築物第一、二層面積竟有差異，上訴人則稱有關266.6 平方公尺之資料是連江縣政府建設局誤繕，業已更正為258.7平方公尺，故以258.7平方公尺為正確，惟經本院依職權向連江縣政府函調上開（87）連使字第001 號使用執照之相關申請資料，上訴人於使用執照申請書上皆記載建築物第一、二層面積為266.6 平方公尺，有福建省連江縣政府96年10月23日連工都字第0960030211號函檢附之上開使用執照申請案資料在卷可稽（見本院卷第53頁至56頁），其陳稱266.6 平方公尺是連江縣政府建設局誤繕，已更正為258.7 平方公尺云云，難認可採。

而上揭使用執照所載「北竿鄉塘岐村200 號參層一座之建物」即為本件系爭買賣之建物，此迭經上訴人於本院準備程序、言詞辯論程序中自承售予被上訴人之建物乃係上揭使用執照所載之建物等語明確（見本院卷第31頁、第99頁），是系爭建物於87年07月13日連江縣政府建設局核發使用執照時，第一、二層樓之面積應為266.6 平方公尺，再依上揭使用執照之記載，系爭建物坐落之基地除北竿段北東小段384、385地號（按即重測後之北竿鄉○○段730、731地號）外，另占有未登錄地號之土地，則兩造於87年10月18日簽定系爭買賣契約時，上訴人售予被上訴人之系爭建物，彼時坐落之基地除上訴人售予被上訴人之上揭730、731地號（面積合計234.61平方公尺）外，另占有其他之未登錄土地達31.99 平方公尺（計算式：266.6－234.61＝31.99）等情，洵堪認定。

⑶、再者，上訴人前於82年間在上開730、731地號土地及緊鄰之同段742 地號、未登記地號土地上改建鋁鋅鋼建物（即系爭建物），以供經營飯店，並於87年10月18日將之出售予被上訴人，經檢察官認其涉犯竊佔、詐欺等罪嫌而提起公訴，偵查中檢察官曾於89年01月18日會同地政人員至現場履勘，測量結果系爭建物占用同段742地號土地面積為10.67平方公尺，業經本院調閱福建金門地方法院檢察署88年度連偵字第96號卷證核閱無訛，有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖一份在卷可按（見本院卷第92頁至95頁），嗣上揭742 地號土地之所有權人劉德偉因認系爭建物占用742地號土地面積10.67平方公尺部分，實屬上訴人之土地僅誤登記於其名下，遂於89年04月20日立具同意書，承諾願將該10.67 平方公尺之土地自上揭742 地號土地分割歸還予上訴人，並於90年03月15日辦理分割登記，而自上揭742地號土地分割出742-1地號土地，面積達15.08 平方公尺，嗣再由上訴人於90年08月22日辦理土地所有權總登記，登記為742-1 地號土地之所有權人，此亦有上訴人提出之同意書乙紙，及742-1 地號土地登記謄本附卷可按。

復經將上開偵查中檢察官勘驗測繪系爭建物所占用土地之土地複丈成果圖（見本院卷第95頁）與原審勘驗測繪被上訴人興建建物占有742-1 地號土地之複丈成果圖（見原審卷第110 頁）兩相比對，現被上訴人興建之建物占用之系爭土地，實為系爭建物於89年01月18日占用同段742 地號土地之部分。

參諸證人甲○○證稱略以：我有帶被上訴人去上訴人家看房子，當時前面是水泥房子，後面是鐵皮屋，它是前後連在一起的，上訴人的家總共有兩個樓梯，一個是在水泥房與鐵皮屋的中間，另一個樓梯是在鐵皮屋的後方，當時上訴人有說要賣的話就是一起賣等語（見本院卷第75頁至76頁），經本院提示原審卷第180 頁所附系爭建物原貌圖片，詢以圖片中之樓梯是否即為水泥房與鐵皮屋中間之樓梯，證人則答稱：「那是鐵皮屋後方的樓梯」，再詢以被上訴人樓梯所在巷道之土地地號是否即為742-1 地號土地，上訴人亦答稱：「是」，有本院96年12月19日準備程序筆錄可按，是兩造訂立買賣契約之際，系爭建物即已占用系爭土地等情，堪以認定。

⑷、末查，系爭賣賣契約之標的為系爭建物及該建物坐落之土地，此迭經上訴人於原審96年07月11日言詞辯論期日及本院96年09月28日準備程序屢次自認：「系爭賣賣契約之標的為塘岐村200 號之建物及該建物坐落之土地」、「我賣她（按即指被上訴人）建在房子那裡的土地」等語詳確在卷（見原審卷第177頁、本院卷第31頁）。

參以系爭建物面積為266.6平方公尺，折合坪數為80.6465坪（計算式：266.6×0.3025＝80.6465 ），如以該面積做為系爭建物基地面積，並依系爭買賣契約條款約定之「每坪土地約估5 萬元」作為計算標準，總價金為4,032,325 元，相較於若僅以730、731地號土地面積（即234.61平方公尺，70.9695坪）計算土地價金之3,548,475元，明顯較接近於兩造皆不爭執之400 萬元土地買賣價金。

⑸、綜互上情以觀，既系爭建物於兩造賣賣契約訂立時，其坐落基地除上揭730、731地號土地外，確包含系爭土地，上訴人並自承系爭契約買賣標的包括系爭建物及建物坐落之土地，再參酌系爭買賣契約書所載「每坪土地約估5 萬元」、「土地總價400 萬元」之約定，顯然兩造買賣土地範圍不僅上揭730、731地號土地，而係包括系爭建物之坐落基地，足認系爭買賣契約標的已包含系爭土地，被上訴人興建建物占用系爭土地，是本於系爭買賣契約之法律關係，自非無權占有。

三、綜上所述，被上訴人抗辯伊使用系爭土地係依據兩造之買賣契約關係，且係由上訴人交付，並非無權占有等語，核屬有據。

本件上訴人主張被上訴人無權占有其所有742-1 地號土地，為不足採，其執此主張被上訴人應拆除前揭土地上如附圖所示綠色斜線部分面積6.58平方公尺之建物，並將系爭土地交還上訴人云云，自屬無據。

從而，上訴人主張本於民法第767條之規定，請求被上訴人拆屋還地，為無理由，不應准許。

原審以兩造之買賣契約標的並未包括系爭土地在內，上訴人為742-1 地號土地之所有權人，惟因被上訴人興建之建物為3 層樓之鋼筋混凝土造建築，占有系爭土地部分為建物樑柱及牆壁，該建物旁尚有其他整排有人居住之建物存在，上訴人於被上訴人興建建物之際未能即時提出異議，已然漠視其權益，若令被上訴人拆除占有系爭土地之建物，被上訴人將因上訴人行使權利受有更大之損失，對被上訴人而言猶不合理，因認上訴人權利之行使已悖離所有權之目的，超出其機能範圍而為權利之濫用，故而駁回上訴人之請求，其理由雖有不當，惟結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 03 月 20 日
民事庭 審判長法 官 趙文淵
法 官 呂綺珍
法 官 劉淑玲
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 03 月 20 日
書記官 李唐聿