羅東簡易庭民事-LTEV,105,羅簡,72,20160726,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 105年度羅簡字第72號
原 告 林世正
訴訟代理人 高亘瑩律師
被 告 蔡宜均
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路○○○巷○○○號五樓及六樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬元，並自民國一百零五年四月二十八日起至騰空遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由被告負擔新臺幣貳仟捌佰柒拾肆元，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告如以新臺幣貳拾陸萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠兩造於民國103年7月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱「系爭契約」），約定由原告將其所有之門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路00巷0○0號5樓及6樓房屋（下稱「系爭房屋」）出租予被告，約定租期為103年7月26日至108年6月25日，每月租金新臺幣（下同）10,000元。

被告應給付原告104年10、11、12月之租金，迄今尚未給付；

又被告對於系爭房屋應盡善良管理人之注意義務，然104年9月28日杜鵑颱風造成系爭房屋內部嚴重積水，原告曾多次電話聯絡被告出面處理，惟被告均不接電話亦拒原告入內查看，致使原告無法進入得知確切損害程度，被告恣意放任損害之持續，嚴重侵害原告之權益。

是被告顯然違反系爭契約第3、11條之約定，原告爰依系爭契約第14條約定，以起訴狀繕本送達被告之日終止租賃之法律關係。

兩造間之租賃關係既已終止，被告自應搬遷並返還系爭房屋，並給付積欠之租金3萬元，又被告迄今仍無權占用系爭房屋，原告並得主張被告按月給付10,000元相當於租金之不當得利至遷讓返還系爭房屋為止等語。

並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

⒉被告應給付原告30,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。

㈡對被告抗辯之陳述：原告否認因系爭房屋屋簷與牆面的銜接處的縫隙過大且未做縫隙填補施工，致蘇迪勒颱風與杜鵑颱風來襲時系爭房屋屋內淹水。

二、被告抗辯：㈠104年8月7日蘇迪勒颱風來襲時系爭房屋6樓牆面、窗台及嚴重滲水，地面也嚴重積水。

被告於同年9月12日向原告提出屋簷與牆面的銜接處有滲水的可能，惟原告並未採納。

原告將牆面重新粉刷，並喝斥為被告之問題，非系爭房屋有問題。

104年9月28日杜鵑颱風來襲之前一日，被告即將系爭房屋門窗關閉，拍照並以通訊軟體Line傳送予原告，28日房客告知屋內淹水，水自排水管倒灌入內，約晚間8時系爭房屋5樓前後陽台、兩間廁所排水孔排水倒灌，臥室牆面窗台嚴重漏水，造成室內淹水，被告傳送照片及影片予原告，原告以人在南、中部為由，於同年10月1日表示同年月2日日將前往系爭房屋，原告於該日獨自前往系爭房屋，被告便與原告相約同年月3日於系爭房屋碰面，並告知原告杜鵑颱風來襲時滲水狀況與蘇迪勒颱風來襲時相同，且更加嚴重，然原告仍執意以重新粉刷方式修復，並要被告繼續承租。

嗣兩造於羅東鎮調解委員會調解時被告均同意原告進入系爭房屋維修，並無原告主張拒其入屋、放任損壞拒不修繕等情；

原告未曾打過電話給被告，被告自未曾拒接電話，亦無原告所稱催告未果之情。

㈡被告未返還系爭房屋之鑰匙，惟否認現仍占有系爭房屋，被告已於104年10月29日將個人物品自系爭房屋清空。

㈢兩造於104年10月3日即口頭終止租約，已給付104年10月份之租金，未積欠租金。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張之事實，業據提出系爭契約、系爭房屋建物登記第一類謄本為憑，堪信屬實。

茲就原告各項請求是否有理由，分述如下：㈠返還租賃物部分：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。

當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。

⒉被告雖抗辯其已於104年10月29日將個人物品自系爭房屋遷出，未占有系爭房屋云云，惟查被告自承其迄未將系爭房屋之鑰匙返還原告，又被告於本院言詞辯論期日原稱其未將遷出系爭房屋之訊息告知原告，嗣改稱有將上開事項告知原告，然此經原告否認，而系爭房屋自承租後，原由被告占有使用，是被告應舉證證明其已將系爭房屋之占有返還原告。

就此，被告雖提出免用統一發票收據3紙（本院卷第47頁），惟僅能證明購買床組等家具支出2萬元、購買電視等電器支出3萬元、打掃清潔支出8,000元，顯與被告是否將系爭房屋之占有返還原告無關；

另被告所提出照片編號52雖能證明原告曾於104年9月12日以簡訊表示：「妳如不想租，五、六樓看妳什麼時候搬空、還原，打電話給我，我隨時跟妳當面交屋」，惟之後未見任何關於被告將系爭房屋當面交還之訊息，自應認系爭房屋仍處於被告占有之狀態。

又兩造不爭執系爭契約業已終止（惟原告主張終止時點為起訴狀繕本送達被告之日；

被告主張為104年10月3日），原告自得依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡積欠租金部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。

且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。

⒉被告抗辯系爭契約已經兩造於104年10月3日口頭終止，被告已支付104年10月租金，並未積欠租金云云，經原告否認，又查系爭契約第3、4條約定「租金每個月新臺幣壹萬元…租金應於每月26日以前繳納」，而被告所提出之匯款單據最後繳納日期為104年9月25日，恰為系爭契約所約定當月繳款期限之前，被告復未舉證此前已預繳10月份租金，堪認被告僅支付租金至104年9月份。

又被告未能舉證證明系爭契約確已經於104年10月3日合法終止，被告仍有依約給付租金之義務，然被告僅給付租金至104年9月，經原告於104年11月27日催告被告繳納租金（被告所提出照片編號69、70），被告迄未給付，原告復以本件起訴狀繕本作為終止系爭契約之意思表示，則系爭契約於起訴狀繕本送達被告之日即105年4月27日起即為終止，原告自得請求被告給付尚積欠104年10至12月之租金共計30,000元。

⒊原告前已依租賃契約第5條約定持有被告交付之押租保證金20,000元，則依前引法條及最高法院判決意旨，該押租金即應發生當然抵充之效力，用以抵充已屆清償期之租金債務，經抵充後被告尚積欠原告租金10,000元（計算式：30,000－20,000＝10,000），故原告請求被告給付租金10,000元，應予准許；

逾此部分之請求，則不應准許。

㈢相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

⒉查被告於105年4月27日租賃關係終止後，仍無權占有系爭房屋，顯已獲致相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念，則依上開法條規定及判例要旨，原告得向被告請求返還自租賃關係終止日之翌日即105年4月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當利益。

參以兩造簽訂系爭契約所約定之租金數額為每月10,000元，堪認被告自105年4月28日起繼續占有系爭房屋，而受有相當於租金之利益為每月10,000元。

故原告請求被告自105年4月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，於法有據，應予准許。

四、從而，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求：㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應給付原告10,000元，並自105年4月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核於判決結果無影響，爰不逐一論列。

六、本件原告勝訴部分，依民事訴訟法法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額確定為3,090元（即第一審裁判費3,090元）。

中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 黃祿芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
書記官 劉婉玉