羅東簡易庭民事-LTEV,106,羅小,24,20170316,1

臺灣宜蘭地方法院小額民事判決 106年度羅小字第24號
原 告 陳明財
被 告 徐偉傑
林士奎
上 一 人
訴訟代理人 徐嘉威
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣參萬陸仟捌佰貳拾捌元，及被告徐偉傑自民國一百零五年十一月十三日起、被告林士奎自民國一百零五年十月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾元由被告連帶負擔新臺幣肆佰元，其餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣參萬陸仟捌佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

理由要領

一、原告主張：被告徐偉傑向原告承租門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋，其租賃契約為系爭租約），租期自民國105年3月15日起至106年3月15日止，每月租金新臺幣（下同）20,000元，並經被告徐偉傑給付押租金4萬元，嗣被告徐偉傑自7月15日起積欠租金未付，兩造於105年10月26日起終止系爭租約並遷出系爭房屋，期間所欠租金66,666元扣除前述押租金後，尚欠26,666元，尚應依系爭租約第8條約定，自105年9月15日起給付原告租金2倍之違約金53,332元，並應返還原告為其墊付之水電費10,162元，上述金額共計90,160，並應加計法定遲延利息；

系爭租約之連帶保證人被告林士奎並應連帶給付上述本息等語。

並聲明：⒈被告應連帶給付原告90,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋鐵門邊軌有問題且無鎖匙，抽油煙機承租不到1週即損壞，且系爭房屋滲漏水，廚房地板管線水管逆流淹水，經通知原告，均拒不修繕，有違民法第430條之規定，被告遂向原告終止租約並於105年10月26日遷出系爭房屋，被告並未違約，毋庸給付原告請求之租金及違約金等語置辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。

三、本院之判斷：㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

被告辯稱系爭房屋有前揭損壞需修繕，原告經通知後拒不修繕云云，為原告所否認，應由被告負舉證責任。

惟被告所提出照片1張（本院卷第87頁），僅見樓梯間之一隅，全然無從證明系爭房屋有何瑕疵；

其所提出之存證信函影本（本院卷第84至86頁），僅能證明被告徐偉傑於105年8月19日對原告所為片面主張，在無其他佐證之情形下，自不能遽認該存證信函中之片面之詞為真實。

從而，被告未舉充分證據證明「系爭房屋確於承租期間損壞而有修繕之必要」、「該損壞非可歸責於被告徐偉傑，而應由原告負擔修繕費用」、「被告因自行修繕而支出費用」等要件事實，自不得依民法第430條規定扣除租金。

被告復自認其應給付水電費10,162元，且不爭執自105年7月15日起即未付租金（本院卷第126頁），則原告依租賃契約、不當得利、連帶保證之法律關係，請求被告2人連帶給付36,828元（即租金26,666元、水電費10,162元），及自起訴狀繕本送達之翌日起，即被告徐偉傑自105年11月13日起（本院卷第60頁）、被告林士奎自105年10月29日起（本院卷第61頁），均至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

㈡按以現金為租賃擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額；

已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第99條定有明文。

又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約，此觀民法第440條第1、2項規定自明。

是承租人支付之擔保金超過2個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約，最高法院100年度台上字第725號判決參照。

經查，原告雖於105年8月16日寄發存證信函向被告2人催告於文到7日內給付租金，惟被告徐偉傑於同年月19日以存證信函函復爭執原告之催告不合法，並言及已付2個月押租金等語（本院卷第7至9頁），究其真意，已寓押租金得抵償租金之意，則經以押租金抵償後，當時所欠租金尚未達兩個月之租額，尚難認系爭租約於105年8月間已合法終止。

次查，系爭租約第8條約定：「乙方（即被告徐偉傑）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告林士奎）絕無異議。」

（本院卷第15頁）原告自認該租約於105年10月26日終止，且被告徐偉傑於當日即遷出系爭房屋（本院卷第75至76頁），則被告徐偉傑於105年10月26日租期提前屆滿之日，已即時遷讓交還房屋，自與系爭租約第8條「於租期屆滿時…不即時遷讓交還房屋時」之要件顯然不符，原告自不得依該條約定請求被告連帶給付違約金。

㈢原訴一併請求遷讓房屋部分嗣因被告徐偉傑之遷出而撤回，因原告於105年9月21日起訴時，系爭租約尚未合法終止，該遷讓房屋部分之訴訟費用仍應由原告負擔。

中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 黃祿芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容；
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 劉婉玉
附錄：
民事訴訟法第436條之18第1項：
判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。