羅東簡易庭民事-LTEV,107,羅訴,2,20180301,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度羅訴字第2號
原 告 黃鈺珊
訴訟代理人 林火炎律師
彭傑義律師
被 告 沐林生活開發事業有限公司
法定代理人 歐芳吟
被 告 林憲慶
上 2人共同
訴訟代理人 游敏傑律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年 2月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告沐林生活開發事業有限公司應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○段○○○地號土地、門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○號之房屋遷讓返還原告。

被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶應連帶給付原告新臺幣貳仟壹佰柒拾萬元。

被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶應連帶給付原告小國生活民宿兩人房或四人房免費住宿券一百二十張。

訴訟費用新臺幣叁萬叁仟肆佰柒拾貳元由被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶連帶負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告沐林生活開發事業有限公司供擔保後，得假執行；

但被告沐林生活開發事業有限公司如以新臺幣壹佰陸拾伍萬貳仟叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣柒佰貳拾叁萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶供擔保後，得假執行；

但被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶如以新臺幣貳仟壹佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶供擔保後，得假執行；

但被告沐林生活開發事業有限公司、林憲慶如以新臺幣伍拾壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

壹、程序部分

事實及理由按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴時，原訴之聲明第3項為：被告沐林生活開發事業有限公司與被告林憲慶應連帶給付原告「小國生活旗下」免費住宿卷120張（見本院卷第5頁），嗣於民國107年 1月9日本院言詞辯論時將上揭聲明更正為：被告沐林生活開發事業有限公司與被告林憲慶應連帶給付原告「小國生活民宿」2人房或4人房免費住宿卷120張（見本院卷第140頁），以特定請求被告給付之物，按其當事人、訴訟標的及訴之聲明仍屬相同，堪認原告僅係補充事實上及法律上之陳述，要非訴之變更或追加，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：原告於民國102年9月30日與被告沐林生活開發事業有限公司（下稱沐林公司）簽訂淡夢之島租賃合約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自系爭房屋室內裝修工程驗收完成之日起，但至遲不得晚於103年7月1日，計 10年，租金約定以系爭房屋當季營業總收入之比率定之，即第1年、第2年以營業總收入20%計之；

第3年、第 4年以營業總收入25%計之；

第5年、第6年以營業總收入30%計之，以此類推至系爭租約租期屆滿，且全年度租金數額不得低於新臺幣（下同） 1,000,010元，並每季給付原告小國生活民宿2人房或4人房免費住宿券（下稱系爭住宿券）12張，另為擔保系爭租約履行，約定由被告林憲慶擔任連帶保證人並拋棄先訴抗辯權。

詎料被告沐林公司迄今未曾給付租金，經原告催告未獲置理，依系爭租約第3條第8項約定，被告沐林公司租金已達 2季，原告併以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示。

被告沐林公司除拒不返還系爭房屋外，仍積欠原告租金 1,670萬元未給付，尚應賠償原告違約金500萬元，及給付系爭住宿券120張等語。

爰依系爭租約之法律關係起訴請求，並聲明：㈠、被告沐林公司應將系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡、被告2人應連帶給付原告 2,170萬元。

㈢、被告2人應連帶給付原告系爭住宿券120張。

㈣、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告沐林公司固未給付租金，惟原告與被告沐林公司尚於102年9月30日簽訂土地買賣及規劃建設契約書（下稱系爭買賣契約），原告為買受系爭房屋及其坐落土地仍未付系爭房屋建設工程尾款 350萬。

此外，原告與訴外人築現室內裝修設計工作室（下稱築現工作室）於同日簽訂開發案室內設計暨裝修工程合約書（下稱系爭設計裝修契約），約定由築現工作室施作系爭房屋裝修工程，系爭房屋陸續追加工程款410萬元，原告竟拒絕給付，被告於106年 2月20日以上開債權與原告之租金債權抵銷後，已無剩餘，故原告請求為無理由云云，資為置辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。

㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事項（見本院卷第161頁）：

㈠、兩造於102年9月30日簽立系爭買賣契約。

㈡、兩造於102年9月30日簽立系爭租約。

㈢、原告與訴外人築現工作室於102年9月30日簽立系爭設計裝修契約。

㈣、系爭租約成立後，被告沐林公司未曾給付原告租金。

四、得心證之事由：本件原告主張依系爭契約之法律關係請求遷讓房屋、損害賠償、給付系爭住宿卷等節，均為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：㈠、系爭租約是否合法終止？原告請求被告沐林公司遷讓房屋，有無理由？㈡、被告沐林公司以系爭買賣契約之尾款債權 350萬元及追加工程款債權 410萬元與原告系爭租約主張之債權抵銷，有無理由？㈢、原告主張被告應連帶給付總計2,170萬元及系爭住宿券120張，有無理由？（見本院卷第161頁）茲析述如下：

㈠、系爭租約是否合法終止？原告請求被告沐林公司遷讓房屋，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文，次按，系爭租約第3條第8項約定：乙方（即被告沐林公司）積欠租金達2季者，甲方（即原告）得定期催告被告沐林公司繳納，如乙方逾期仍未繳納者，甲方得以書面通至被告終止契約（見補字卷第10頁）。

經查：⒉本件原告主張被告沐林公司未曾給付租金乙節，為被告所不爭執，且自 103年7月1日起算至106年2月13日原告催告被告繳納租金止，已逾 2季，堪信被告沐林公司已遲延給付租金逾2季；

而原告於 106年2月13日以存證信函（下稱系爭存證信函）對被告沐林公司為催告支付租金之意思表示等情，業據提出系爭存證信函、系爭存證信函之函覆為證（見本院卷第73至78頁），且為被告所不爭執，是依前揭規定，原告自得以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，於被告沐林公司收受本起訴狀繕本後即 106年8月2日合法終止系爭租約，有本院送達證書可佐（見本院卷第24頁）。

⒊原告既已合法終止系爭租約，被告沐林公司於契約終止後繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，則原告依民法第455條、規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。

㈡、被告沐林公司以系爭買賣契約之尾款債權 350萬元及追加工程款債權 410萬元與原告系爭租約主張之債權抵銷，有無理由？⒈關於系爭買賣契約之尾款債權350萬元部分：本件被告2人抗辯以系爭買賣契約之尾款債權350萬元主張抵銷，固據提出系爭買賣契約、存證信函、房地價付款明細及付款憑證影本、LINE通訊軟體對話紀錄為證（見本院卷第43至57頁；

第76至78頁；

第95至97頁；

第100至102頁），然被告2人主張原告於103年7月1日給付 7,465,000元予訴外人陳阿幼，其中 4,550,000元係給付被告沐林公司之房地價款，就應給付被告沐林公司之房地價款，尚有尾款 3,500,000元未付等節，為原告爭執，被告應就此一利己事實負舉證責任，惟觀諸系爭買賣契約第2章第2條約定及付款明細表記載：原告於取得建物使用執照後，經繳款通知後15日內或產權移轉登記完成後20日內，給付價金17,500,000元（見本院卷第44頁反面、第51頁）。

原告遂於 103年7月1日分別給付訴外人陳阿幼系爭買賣契約之土地價款 7,455,000元及被告沐林公司系爭買賣契約之建物價款 9,750,000元，有存款存摺影本可稽（見本院卷第97頁反面、第 116頁），觀諸存款存摺影本記載：原告於103年7月1日轉存房地價款9,750,000元（見本院卷第 97頁反面），足認原告於103年7月1日已依約給付買賣價金，尚難遽認原告給付訴外人陳阿幼 7,455,000元，其中房地價金 4,550,000元為系爭買賣契約之房地價款，其餘2,915,00元為裝修費用，並約定房地價款 3,500,000元尾款未付，又被告2人未為積極舉證證明有3,500,000尾款未付之約定，即遽以系爭買賣契約之尾款債權 3,500,000元主張抵銷，洵屬無據。

⒉關於系爭設計裝修契約追加工程款債權410萬元部分：①按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。

民法第334條第1項前段及第335條第1項分別定有明文。

②本件被告2人復抗辯以系爭設計裝修契約追加工程款債權410萬元主張抵銷，固據提出系爭設計裝修契約書、系爭存證信函之函覆、房地價付款明細及付款憑證影本、LINE通訊軟體對話紀錄為憑（見本院卷第58至61頁；

第76至78頁；

第98至 102頁），惟系爭設計裝修契約係由原告與訴外人築現工作室簽立，有系爭裝修契約可稽（見本院卷第58、59頁），被告沐林公司既非系爭設計裝修契約之一方，亦未舉證其獲債權之讓與，與前開規定「二人互負債務」之要件未合，自不得以系爭設計裝修契約所生之追加工程款債權與原告之租金債權，被告前揭抗辯，難認有據。

㈢、原告主張被告應連帶給付總計2,170萬元及系爭住宿券120張，有無理由？經查，被告2人未依約給付租金，已如前述，且被告2人亦不爭執其曾未給付原告系爭住宿券，稽諸原告主張被告沐林公司積欠租金數額及被告提出租金計算明細表（見本院卷第36頁、第42頁），均未逾1,670萬元，依系爭租約第3條第5項、第6項及第8項約定：如租期屆滿或可究責於乙方（即沐林公司）之事由致使租賃契約提前終止時，乙方給付總額未達1,670 萬元時，乙方應另行給付差額予甲方（即原告）…；

乙方每季應給付甲方12張2人或4人之免費住宿券；

乙方除應給付甲方之損害，並應給付甲方懲罰性違約金 500萬元整等內容，被告沐林公司遲延給付租金逾 2季，致原告終止系爭租約，應屬可歸責於被告沐林公司之事由致無法履行系爭契約，依系爭租約，因被告2人給付總額未達1,760萬元，被告2人應給付差額即1,670萬元及懲罰性違約金 500萬元，共計2,170萬元。

又且系爭租約自103年7月1日起至被告沐林公司收受本件起訴狀繕本後即 106年8月2日止，已逾10季，原告自得依約請求被告2人給付系爭住宿券120張。

五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告沐林公司將系爭房屋遷讓返還予原告，以及被告2人連帶給付原告 2,170萬元、系爭住宿券120張，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

至被告 2人聲請本院委由宜蘭縣建築師公會就上開追加工程之合理金額鑑定部分（見本院卷第37頁），因此部分被告 2人所主張之追加工程款債權並無法與原告之租金債權相抵銷，業如前述，故就此自無再予調查之必要，併予指明。

七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。本件訴訟費用額確定為33,472元（即第一審裁判費33,472元）。

中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 吳孟竹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
書記官 陳怡潔