羅東簡易庭民事-LTEV,109,羅簡,32,20200811,2

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 109年度羅簡字第32號
原 告 葉金龍
訴訟代理人 林書緯律師
被 告 張翠玲
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於中華民國109年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號建物（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○弄○號二樓）前、後增建如附圖編號A所示面積六點五三平方公尺之鐵皮屋、編號B所示面積十四點九九平方公尺之鋼筋加強磚造建物拆除。

二、被告應給付原告新臺幣肆仟肆佰肆拾元，及自民國一○八年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一○八年四月十四日起至不再使用坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號建物所有權範圍內之室內樓梯通道之日止，按月給付原告新臺幣柒拾肆元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣伍拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告以新臺幣壹仟肆佰捌拾元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣肆仟肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於給付期限屆至時，原告依各期給付以新臺幣貳拾伍元為被告供擔保後，得假執行；

但被告依各期給付如以新臺幣柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。

本件原告起訴時訴之聲明主張：㈠被告應將其所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○路00巷0弄0號2樓房屋之增建部分拆除。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）142,146元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止，依週年利率5%計算之利息。

㈢被告每月應給付原告558元。

㈣前2項判決請准供擔保宣告假執行。

嗣原告於民國109年3月25日具狀變更訴之聲明第1項為：被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○路00巷0弄0號2樓房屋如附圖所示A、B部分增建拆除（見本院卷第179頁、第197頁）；

復於109年7月14日當庭變更訴之聲明第4項為：前三項請准供擔保宣告假執行（見本院卷第232頁）。

核其上開所為，僅係更正事實上之陳述，並非訴之變更，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路00巷0弄0號（建號為冬山鄉義成二段54建號）、同號2樓（建號為冬山鄉義成二段55建號）房屋分別為原告及被告所有，上開二間房屋各為同棟二層公寓（下稱系爭公寓）之第1層、第2層（下稱系爭1樓房屋、系爭2樓房屋），故兩造亦為系爭公寓之區分所有人，並共有系爭土地與系爭公寓屋頂平台。

詎被告未經原告之同意，擅自在系爭公寓一樓屋頂平台建造如本判決附圖（下稱附圖）所示編號A之鐵皮屋（面積6.53平方公尺）、編號B之鋼筋加強磚造建物（面積14.99平方公尺）（以下合稱系爭增建物），無權占用系爭公寓一樓屋頂平台及系爭土地上空面積合計21.52平方公尺，伊自得依民法第821條前段、第767條第1項中段之規定、訴請被告拆除系爭增建物。

㈡被告無權使用位在原告所有系爭1樓房屋所有權範圍內之室內樓梯通道（下稱系爭樓梯通道），供作其所有系爭2樓房屋通行出入系爭公寓使用，致原告受有相當於租金之不當得利損害，如認被告得以使用該室內樓梯通行系爭公寓，被告對原告因此所受之損害亦應支付償金。

故伊自得依民法第179條或第800條之規定，擇一訴請被告給付自起訴日起回溯5年相當於租金之不當得利或使用償金共計33,480元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息5%計算之利息；

暨按月給付原告相當於租金之不當得利或使用償金558元。

㈢被告於系爭2樓房屋飼養寵物犬，卻長期縱容寵物犬於夜晚吠叫，損害公共安寧，致系爭1樓房屋之承租人據此終止租賃契約，使原告損失租賃收入10萬8,666元。

伊自得依民法第184條第2項、公寓大廈管理條例第16條第4項之規定，請求被告賠償10萬8,666元。

㈣為此，原告爰依上開規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將如附圖所示編號A、B之增建拆除。

㈡被告應給付原告14萬2,146元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止，依週年利率5%計算之利息。

㈢被告每月應給付原告558元。

㈣前3項判決請准供擔保宣告假執行。

二、被告則抗辯稱：系爭2樓房屋如附圖編號A所示前側之增建為伊購入該屋後出資增修，惟如附圖編號B所示後側部分之增建在伊於94年6月購買該屋時即已存在，伊僅係用水泥將該增建部分予以塗平，且依稅籍證明可知系爭2樓房屋後側部分之增建係於64年間即建築完成，依地方政府公告，屬既定違建可免拆除。

又系爭2間房屋為同一棟公寓，系爭樓梯通道為系爭2樓房屋對外通行之唯一通道，伊係依慣例使用，原告不得請求不當得利或損害賠償。

另伊固有養狗，但伊於狗吠叫時均會加以制止，且承租人終止租約原因多端，無從認定係伊行為所致。

且租約終止後，原告仍可繼續使用收益系爭1樓房屋，自難認原告有何損失。

況原告所提出租約上所載出租人並非原告，系爭租約既係由承租人與租約上之出租人合意終止，更難認被告有何租金損金。

綜上，原告之主張無理由，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告起訴主張系爭1樓房屋及2樓房屋分別為原告及被告所有；

被告對系爭增建物有事實上處分權；

系爭2樓房屋對外通行之系爭樓梯通道坐落在原告所有系爭1樓房屋之所有權範圍內等情，業據提出系爭1樓房屋建物謄本、系爭1樓及2樓第一次建物複丈成果圖、系爭公寓現場照片等件為證（見本院卷第9頁至第12頁），且經本院會同兩造及宜蘭縣羅東地政事務所人員至現場勘驗，並製有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷第57至66頁），復有宜蘭縣羅東地政事務所108年6月28日羅地登字第1080005723號函所檢附系爭1樓及2樓建物登記謄本及68年收件羅建字第1765、1766號所有權登記案件影本存卷可參（見本院卷第78頁至第113頁），互核相符，堪信為真正。

被告除否認原告主張系爭增建物係無權占有系爭土地及系爭公寓之屋頂平台，及其通行系爭樓梯通道受有相當於租金之不當得利，與原告因被告行為而受有租金損失，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件爭點即為：㈠原告依民法第821條前段、第767條第1項中段之規定、訴請被告拆除系爭增建物，有無理由？㈡原告請求被告給付使用系爭樓梯通道自起訴日起回溯5年相當於租金之不當得利或使用償金；

暨按月給付原告相當於租金之不當得利或使用償金，有無理由？若有，則金額應以若干為適當？㈢原告依民法第184條第2項、公寓大廈管理條例第16條第4項之規定，請求被告賠償10萬8,666元，有無理由？茲分述如下。

四、法院之判斷：㈠原告依民法第821條前段、第767條第1項中段之規定、訴請被告拆除系爭增建物，為有理由：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。

占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。

又按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。

共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之」，民法第799條第1項、第2項、第4項分別定有明文。

次按公寓、大樓樓頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係公寓、大樓各區分所有人之共有部分（最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號民事判決意旨參照）。

⒉查被告不爭執系爭增建物係搭建於系爭公寓之一樓屋頂平台上，僅抗辯自己有事實上處分權之系爭增建物非無權占有，依首揭說明，被告即應就其以系爭增建物占有系爭公寓一樓屋頂平台之合法正當權源負證明之責。

就此，被告僅辯稱如附圖編號B所示之增建物乃系爭公寓於64年間建築完成時即已存在，當時結構為木造，伊購入系爭2樓房屋後只是再用水泥牆方式予以補強云云，並提出房屋稅籍證明書為證。

然觀之被告所提之系爭2樓房屋房屋稅籍證明書（見本院卷第173頁）所載，該屋總計有3個不同構造別之部分，其等之房屋稅起課年月亦不相同，分別為「加強磚造（面積43.6平方公尺）」，起課年月為64年2月；

「木石磚造（面積12.2平方公尺）」，起課年月為74年1月；

「鋼鐵造（面積4.5平方公尺）」，起課年月為107年7月。

再參照系爭公寓係於64年1月31日建築完成，系爭2樓房屋於辦理建物所有權第一次登記時之面積為44.16平方公尺（長9.6公尺、寬4.6公尺）、構造材質為「加強磚造」，此有系爭2樓房屋辦理所有權第一次登記時檢附之宜蘭縣羅東地政事務所建物複丈（勘測）結果、複丈圖在卷可憑（見本院卷第103頁至第104頁）。

復對比宜蘭縣羅東地政事務所經本院囑託測量系爭2樓房屋除附圖編號A、B以外部分之長、寬結果分別為長9.6公尺、寬4.6公尺乙情，亦有該所109年6月18日羅地測字第1090005687號函檢附之土地複丈成果圖可稽（見本院卷第219頁至第220頁）。

綜上各情，堪認系爭2樓房屋於64年1月31日建築完成時所存在之構造體僅有長9.6公尺、寬4.6公尺之加強磚造建物，而無木石磚造或鋼鐵造結構體，即系爭2樓房屋於64年間建築完成時僅有如附圖編號A、B所示部分以外之構造體，而不存在系爭增建物甚明，此由前揭房屋之房屋稅籍證明書所載被告所稱木造構造之起課年月為74年1月，而非64年2月亦明。

是被告辯稱如附圖編號B所示之增建物乃系爭公寓64年間建築完成時即已存在云云，與上開客觀事證顯然不符，洵不足採。

⒊系爭1樓、2樓房屋乃系爭公寓之分層，業如前述，則依上開法條規定及說明，系爭公寓之各層屋頂平台即為系爭公寓各區分所有人即兩造之共有部分。

而被告迄至本件言詞辯論終結時均未能舉證證明系爭增建物占有兩造共有之系爭公寓1樓屋頂平台有何合法正當占有權源，則系爭增建物占有系爭公寓1樓屋頂平台無合法正當權源之事實，應堪認定。

從而，原告依民法第821條前段、第767條第1項中段之規定，請求被告拆除如附圖編號A、B所示之系爭增建物，於法有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付使用系爭樓梯通道自起訴日起回溯5年相當於租金之不當得利或使用償金；

暨按月給付原告相當於租金之不當得利或使用償金，有無理由？若有，則金額應以若干為適當？⒈按「第799條情形，其專有部分之所有人，有使用他專有部分所有人正中宅門之必要者，得使用之（第1項）；

因前項使用，致他專有部分之所有人受損害者，應支付償金（第2項）」，民法第800條定有明文；

又此所謂第799條情形，係指數人區分一建築物而各有其一部者之情形而言，樓房之分層所有，即屬該條所揭情形之一種，其正中宅門雖非共同部分，仍有第800條之適用。

至第800條所謂有使用他人正中宅門之必要者，係指依客觀事實有使用之必要者而言，如非使用他人之正中宅門，即無從通行出外者，自包含在內（最高法院52年台上字第1056號判例意旨參照）。

⒉查依系爭1樓、2樓房屋辦理所有權第一次登記之複丈成果圖所載，系爭1樓、2樓房屋之寬度均為4.6公尺，系爭1樓房屋之長度為12.86公尺、系爭2樓房屋之長度則為9.6公尺（見本院卷第90、103頁），足徵系爭1、2樓房屋於建築完成時之寬面相同，系爭2樓房屋之長度則較1樓房屋內縮，又系爭樓梯通道門面所在位置係在系爭1樓房屋寬面之內，且系爭樓梯通道自門面入內起至最高一階梯面位置均在系爭2樓房屋樓地板之下，此有本院會同兩造及地政人員至現場履勘所拍攝之現場照片附卷可佐（見本院卷第61頁至第64頁），由此堪認原告主張系爭樓梯通道坐落在屬原告所有之系爭1樓房屋區分所有權範圍內之事實，應可採信。

⒊又民法第800條區分所有人使用他人正中宅門之權利係為解決區分所有人通行之問題而為之規定。

查系爭樓梯通道雖非原告之正中宅門，但確實為系爭2樓房屋區分所有人對外通行系爭公寓所必要，此為兩造所不爭執，則依前揭規定意旨，實與使用他人之正中宅門無異，是就系爭樓梯通道自有民法第800條規定之適用。

職是，系爭樓梯通道雖坐落在系爭1樓房屋區分所有權範圍內，然依前揭規定意旨，其他樓層專有部分所有人即被告，因通行之必要，固得使用之。

然原告系爭1樓房屋區分所有權因此未能利用系爭樓梯通道占用面積所受之損害，依民法第800條第2項之規定，被告亦應支付償金。

從而，原告依民法第800條第2項之規定，請求被告給付使用系爭樓梯通道自起訴日起回溯5年內之使用償金；

及自起訴狀繕本送達翌日起至不再使用系爭樓梯通道通行之日止，按月給付原告使用償金，於法有據，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

⒋再查，系爭樓梯通道自自門面入內起至最高一階梯面位置所占用原告所有系爭1樓房屋區分所有權面積為5.71平方公尺乙情，業經本院囑託地政人員測量明確，此有本院勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷第57頁至第66頁），並有宜蘭縣羅東地政事務所108年6月5日羅地測字第1080005050號函檢附之複丈成果圖在卷可參（見本院卷第67頁至第68頁）。

被告辯稱系爭樓梯通道之使用面積僅有系爭樓梯通道自門面入內起至腳踏墊前之玄關平面，而不包含整座樓梯坐落面積云云（見本院卷第65頁），顯然無稽，自不足採。

⒌復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。

上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。

次按土地法第148條、第156條規定，土地所有權人應僅得為公告地價20%以內之增減範圍內申報地價。

又土地法第97條第1項規定以年息10%為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。

查，系爭1樓房屋坐落城市地方，為加強磚造2層公寓之第1層，屋齡現約45年，地點位在巷弄內，附近多為住宅，商業機能尚可等坐落位置、交通狀況、工商繁榮程度，及曾於107年間出租他人使用等情，有本院勘驗現場照片、房屋租賃契約書、證人即承租人邱淑惠之證述在卷可參（見本院卷第13頁至第15頁、第62、66、193頁）。

本院斟酌上開各情，認原告請求之使用償金數額，應以系爭1樓房屋及土地之申報總價額年息5%計算為合理適當。

又系爭1樓房屋（面積為56.16平方公尺）於103年間之評定現值為46,400元，此有財政部北區國稅局贈與稅免稅證明書在卷可參（見本院卷第150頁），而該屋為加強磚造，依常情言，其於103年迄今之評定現值應不至有變動。

又系爭公寓坐落系爭土地之土地總面積為95.13平方公尺，系爭1樓房屋分攤系爭土地之應有部分為2分之1，即47.565平方公尺，而系爭土地於107年1月之申報地價為每平方公尺2,320元等情，有宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第27頁）。

而系爭樓梯通道占用系爭1樓房屋面積為5.71平方公尺，以此計算後，被告使用系爭樓梯通道，每月應給付原告之使用償金數額應為74元【計算式：5.71平方公尺×（46,400元÷59.16平方公尺＋2,320元）×年息5%÷12月＝74元，元以下四捨五入】，堪以認定。

從而，原告依民法第800條第2項之規定，請求被告給付使用系爭樓梯通道自起訴日起回溯5年之使用償金共計4,440元（計算式：74元×12月×5年），及自起訴狀繕本送達翌日（即108年4月14日，見本院卷第42頁送達回證）起至清償日止按年息5%計算之利息；

暨自起訴狀繕本送達翌日起至不再使用系爭樓梯通道通行之日止，按月給付原告使用償金74元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

㈢原告依民法第184條第2項、公寓大廈管理條例第16條第4項之規定，請求被告賠償10萬8,666元，有無理由？⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限」，民法第184條定有明文；

上開條文所稱之「不法」，乃指侵害行為違反法律強制或禁止規定之謂。

又按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立；

且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件，應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。

⒉原告雖主張因被告飼養之小狗吠叫，致系爭1樓房屋原承租人邱淑惠於107年4月4日終止租約，致其損失自107年4月5日起至108年3月10日止之租金收入共計108,666元云云，並提出新版房屋租賃契約書1份、證人邱淑惠之證詞為證。

然觀之原告所提出之房屋租賃契約書（見本院卷第13頁至第20頁），其內所載出租人為訴外人張愉苹，並非原告，基於契約債之相對性原則，原告並非系爭租約權利義務歸屬主體，自無租金收入之損失可言。

且系爭租約係經出租人及承租人合意終止租賃關係等情，業經證人邱淑惠於本院審理時證述明確（見本院卷第194頁至第195頁），由此可知，系爭租約之出租人顯是自願放棄租金請求權，自無租金收入之損失可言。

況系爭租約經終止之效果，僅是將系爭1樓房屋之使用收益權回歸與出租人，房屋繼續使用收益之價值仍然存在，亦無礙原告可再繼續使用收益系爭1樓房屋，自難認定原告有積極財產之損失或預期利益之損失，故原告主張其因被告飼養之小狗吠叫，致損失自107年4月5日起至108年3月10日止之租金收入共計108,666元云云，即無可採。

從而，原告依侵權行為法律關係，請求被告給付租金損失108,666元，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第821條前段、第767條第1項中段之規定，請求被告拆除系爭增建物；

另依民法第800條第2項之規定，請求被告給付4,440元，及自108年4月14日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自108年4月14日起至不再使用系爭樓梯通道通行之日止，按月給付原告74元，為有理由，應予准許。

逾此部分之其餘請求，均為無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於原告勝訴部分核均無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之；

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及提出未援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 11 日
羅東簡易庭 法 官 謝昀璉
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
中 華 民 國 109 年 8 月 11 日
書記官 吳文雄