羅東簡易庭民事-LTEV,112,羅簡,189,20240130,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
112年度羅簡字第189號
原 告
即反訴被告 游貞珮
被 告
即反訴原告 劉正一

訴訟代理人 劉莉玲
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）3萬8,000元，及自111年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之12，餘由原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。被告如以3萬8,000元為原告預供擔保後得免為假執行。

五、反訴原告之訴駁回。

六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告起訴主張，被告於105年5月16日起向原告承租門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路000號1至4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期至110年5月15日止、租金每月3萬元、押租金8萬1千元。

租期屆滿後兩造尚繼續租賃關係至111年12月15日（下稱系爭租約）。

惟系爭租約終止後點交系爭房屋時，被告卻藉故拒絕返還押租金8萬1,000元。

且原告尚因承租期間系爭房屋遭竊賊入侵以及為防雨水噴濺而自行裝設鋁百葉支出3萬6,000元、錏管防盜門窗支出10萬1,000元等有益費用（下稱系爭有益費用）。

又系爭房屋曾有漏水問題，但被告未盡出租人修繕義務，而由原告自行雇工抓漏、修繕漏水支出7,500元、補皮以及防水工程支出10萬元等修繕費（下稱系爭修繕費用）。

為此，爰依系爭租約之法律關係、民法第179條請求被告返還押租金；

依民法第431條第1項、第176條第1項規定請求返還系爭有益費用；

依民法第176條、第430條規定請求返還系爭修繕費用，而求為判決被告給付原告32萬5,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則辯以：系爭租約終止後，經兩造點交系爭房屋，被告發現系爭房屋有1.被告未將1樓自行裝設之屏風、隔間、水管、排風管拆除；

2.欠缺2樓外牆結構外之3扇窗戶；

3.欠缺系爭房屋1樓結構的外牆、大門、走道格間牆和3樓隔間牆與房門；

4.遙控鎖故障；

5.化妝鏡不見；

6.系爭房屋1、2樓磁磚損壞；

7.部分錏管防盜門窗未拆除等情形，經通知原告回復原狀，原告亦不願處理，經被告估價後，回復原狀費用達15萬2,300元（下稱系爭回復原狀費用），經以押租金扣抵後，被告即無須返還押租金。

再者，系爭修繕費用並非原告於系爭租約期間所支出，除與系爭租約無關外，且屬原告依約應自行負擔之費用，是原告請求並無理由。

又原告裝設鋁百葉、錏管防盜門窗並未經被告同意，且非必要設施，裝設費用更不合理，故原告上述請求均無理由等語。

並聲明請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項㈠被告所有系爭房屋與原告訂有系爭租約，租期為105年5月16日起至110年5月15日止、租金每月3萬元。

110年5月15日租約到期後，兩造仍繼續租約至111年12月15日。

原告並有給付被告押租金8萬1千元。

㈡系爭租約第5條約定「乙方（承租人）如不繼續承租，甲（出租人）方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」；

第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」、第9條約定「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、第11條約定「因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」、第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害」。

㈢系爭租約期間之106年5月2日凌晨2、3時許，訴外人邱子揚至系爭房屋，以破壞房屋2樓窗戶入侵後，至系爭房屋1樓飲料店打開辦公桌抽屜徒手竊取現金乙節，邱子揚因此遭本院以107年度易字第179號刑事判決判處罪刑在案。

㈣原告有於使用上述房屋期間，自行在系爭房屋2樓裝設鋁百葉（規格120x150、數量3）。

前述竊賊入侵前，尚未有裝設鋁百葉，竊賊也不是從上述3扇窗戶進入。

鋁百葉的照片如本院卷第109頁、第215頁，目前鋁百葉均還存在。

各樓層防盜門窗（規格75x90數量1、80x90數量1、75x190數量1、200x180數量1、200x190數量1）照片如本院卷第417頁至第431頁（被告有爭執目前防盜門窗有部分已拆除而失防盜作用）。

㈤系爭租約終止時，系爭房屋客觀上1樓尚有屏風、隔間、水管和排風管未拆除。

系爭房屋2樓外牆結構缺3扇窗戶（即上述裝設鋁百葉窗戶之處沒有玻璃窗）；

1樓結構外牆、大門、走道隔間、3樓房間隔間牆及房門有欠缺；

浴室缺化妝鏡；

1、2樓磁磚有損害。

四、原告進而主張，系爭租約終止後，被告並未依約返還押租金，且被告依法亦應償還原告系爭有益費用與修繕費用等情，被告則否認之，並以前詞為辯。

茲就原告請求被告返還押租金以及給付系爭有益費用、修繕費用有無理由，分述如下：

五、原告主張被告應返還押租金8萬1,000元，係有理由。按系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新台幣捌萬壹仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」

（見本院卷第151頁、第153頁）。

查原告簽訂系爭租約時，曾交付8萬1,000元押租金給被告，而系爭租約業經終止，並經原告交還系爭房屋，被告尚未返還8萬1,000元之押租金予原告等情，為兩造所不爭執。

故依系爭租約第5條約定，被告即負有返還原告8萬1,000元押租金之義務。

是原告主張依系爭租約第5條約定，被告應返還8萬1,000元之押租金，要屬有據。

六、原告請求被告給付系爭有益費用13萬7,000元並無理由。㈠按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。

民法第431條第1項固有明文。

但民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。

又依系爭租約第9條亦約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

㈡查原告雖主張於系爭租約期間，系爭房屋遭竊賊入侵，故裝設鋁百葉、錏管防盜門窗，而支出系爭有益費用云云。

然查系爭房屋於系爭租約期間之106年5月2日凌晨2、3時許，遭邱子揚以破壞系爭房屋2樓窗戶入侵行竊，但邱子揚並非自上述鋁百葉裝設前之窗入侵，已如前述。

再者，原告提出錏管防盜門窗之單據日期（見本院卷第77頁），亦早於邱子揚上述行竊時間，故原告主張因系爭房屋遭竊賊入侵而有裝設鋁百葉或錏管防盜門窗等情，顯難認有何關連。

且被告否認有知悉或同意原告於系爭房屋裝設上述鋁百葉或錏管防盜門窗等情，是原告援引民法第431條第1項規定，請求被告返還系爭有益費用，即與前述規定不符。

何況，依系爭租約第9條規定，兩造間關於系爭房屋所支出之必要費用或有益費用已有特約約定由承租人即原告負擔，且原告尚應於交還房屋時負責回復原狀，則原告就系爭房屋於承租期間縱有支出有益費用或必要費用，亦不得依民法第431條之規定，請求被告償還，是原告請求被告償還系爭有益費用，並無理由。

㈢原告復主張依民法第176條規定，被告自應償還系爭有益費用云云。

按無因管理，須管理人未受委任，並無法律上之義務而為本人管理事務。

且必管理人之管理係利於本人，又不違反本人明示或可得推知意思之情形下，該管理人始得就其為本人支出之必要或有益費用，請求本人償還，此觀諸民法第172條、第176條之規定甚明。

查被告始終否認其知悉或有同意原告裝設鋁百葉、錏管防盜門窗，而原告於系爭租約期間自行裝設並持續使用，足見原告係為自己以及營業之利益而為該裝設行為，並非基於為被告管理事務之意思而為。

再者，依前所述，依系爭租約第6條、第9條之約定原告係負有於租賃關係消滅時，將系爭房屋改裝設施拆除，並將系爭房屋按照原狀遷空交還被告之義務，依此觀之，上述原告自行裝設之鋁百葉、錏管防盜門窗於系爭租約終止或消滅時，原告應拆除並回復系爭房屋原狀，更無從認原告裝設上述鋁百葉、錏管防盜門窗，符合民法第172條無因管理之要件，從而原告依同法第176條請求被告償還系爭有益費用，亦難認有理。

七、原告請求被告償還系爭修繕費用10萬7,500元，亦無理由。原告雖主張有支出系爭房屋之系爭修繕費用等情，並提出嘉展鋁門窗企業社估價單（見本院卷第79頁）及照片為證（見本院卷第105頁），但為被告所否認。

經查，原告自承系爭修繕費用是105年以前使用系爭房屋時所支出等語（見本院卷第335頁），顯然系爭修繕費用並非系爭租約期間原告所支出。

而系爭房屋確曾於100年5月16日至105年5月15日經出租人即訴外人劉莉玲出租予承租人即訴外人李傳興等情，此有房屋租賃契約書在卷可查（見本院卷第143頁至第149頁，下稱李傳興前租約），顯然系爭修繕費用縱使為原告於系爭租約前所支出，則因支出當時租賃關係並非存在兩造間，是原告依據民法第430條規定請求被告償還系爭修繕費用，並無理由。

再者，如前所述，105年5月16日以前承租系爭房屋之人為李傳興，則原告縱有支出系爭修繕費用，亦係為使用系爭房屋之李傳興或原告自己管理事務所為之支出，與前述民法第172條規定需「管理本人事務」之要件不符，是原告另依民法第176條規定請求被告償還系爭修繕費用，與法條規定不合，自不應准許。

八、被告抗辯對原告請求賠償系爭回復原狀費用於4萬3,000元之範圍內與原告得請求之押租金為抵銷，為有理由。

逾此部分之抵銷抗辯則無理由。

㈠被告抗辯系爭租約終止後原告並未拆除自行裝設之屏風、隔間、水管及排風管（含垃圾清運），相關回復原狀費用為1萬3,500元，並提出照片（見本院卷第357頁、第359頁、）、估價單（見本院卷第171頁）為憑。

⒈按乙方於租期屆滿時，…應即日將租賃房屋誠心按狀原狀遷空交還甲方。

房屋有改裝設施…乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。

乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害。

系爭租約第6條、第9條、第12條有明文約定。

又應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214條亦定有明文。

⒉查原告固不否認有於系爭租約期間自行裝設上述照片所示之屏風、隔間（見本院卷第357頁下方照片），且於系爭租約終止後未依約回復原狀等情（見本院卷第412頁）。

且兩造亦不爭執，拆除上述屏風、隔間之必要回復原狀費用為1萬元等情（見本院卷第412頁），故被告抗辯原告應依約賠償1萬元，即有理由。

至於原告否認有於系爭租約期間自行裝設水管及排風管等情，且被告就此部分亦未能舉證以實其說，則被告抗辯原告應賠償此部分回復原狀費用，即無依據，而非可採。

㈡被告又抗辯系爭租約終止後，系爭房屋2樓缺3扇窗戶，被告自應賠償回復原狀費用3萬9,000元，並提出照片（見本院卷第161頁）、估價單（見本院卷第173頁）為憑。

原告固不爭執有於系爭租約期間卸除系爭房屋2樓3扇窗戶，且未於於租約終止時回復原狀等情，但否認被告提出之回復原狀費用。

經查，依被告所舉證之估價單（見本院卷第173頁）雖記載鋁窗規格及單價，但並未有任何商號、店家或個人之署名，難認上述窗戶價格屬實。

且上述承租人回復原狀義務，關於所謂回復原狀係指回復應有之狀態，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態，故被告提出之估價單縱屬屬實，亦係承作新窗戶之價格，並非合適之回復原狀費用。

是本院斟酌原告上述鋁百葉窗規格與此處窗戶規格相仿、原告主張鋁百葉窗之價格與被告提出之窗戶價格亦相去不遠、滅失之鋁窗並非新品等情狀，依民事訴訟法第222條第2項規定，認原告應賠償3扇窗戶回復原狀費用以2萬4,000元為適當，故被告請求被告賠償2萬4,000元之回復原狀費用，為有理由，逾此部分之請求則無理由。

㈢被告抗辯原告並未將1樓外牆、大門、隔間牆和3樓隔間牆及房門回復原狀，應賠償7萬7,600元云云，並提出照片（本院卷第163頁）、估價單（本院卷第175頁）為憑。

然兩造不爭執上述1樓外牆、大門、隔間牆和3樓隔間牆及房門之欠缺，係在105年5月16日系爭租約成立前即已存在之狀態（見本院卷第412頁）。

而如前所述，上述李傳興前租約之契約當事人為劉莉玲與李傳興，並非本件之兩造，是此部分依系爭租約約定原告自無賠償回復原狀費用之義務，是被告抗辯原告依約應賠償7萬7,600元，亦無理由。

㈣被告另抗辯原告應賠償遙控器損壞、化妝鏡損壞之回復原狀費用200元、1,000元等情，原告亦否認之。

⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。

又系爭租約第11條亦約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失至房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責。」

⒉查上述遙控器係李傳興前租約之承租人李傳興經劉莉玲同意所裝設自動鐵捲門所屬之遙控器，此除經兩造不爭執外，並有上述李傳興前租約可憑（見本院卷第335頁、第297頁）。

是上開鐵卷門之遙控器顯然自李傳興前租約之始期即100年5月即開始使用，故至系爭租約111年12月15日終止時，上述遙控器至少已使用10年，是以遙控器之電子零件、按鈕開關等零件，衡情必因時間使零件老化、生鏽以及長期使用磨損而可能發生故障情形。

又浴室化妝鏡，並非破損而係部分掛勾損害，致無法按狀原狀掛回浴室牆壁等情，亦經本院勘驗原告聘請水電工人處理化妝鏡時之影片（見本院卷第221頁）可查，並有勘驗筆錄在卷為憑（見本院卷第413頁）。

是化妝鏡之掛勾於系爭租約期間至少亦已使用5年，衡情本易因空氣、浴室之濕氣導致生鏽、變質而損毀，是上開遙控器、化妝鏡均未溢脫長年使用之自然耗損範圍，依上述規定與系爭租約之約定，難認係因原告違反管理、維護義務所致，是被告抗辯原告應賠償此部分回復原狀費用，仍無理由。

㈤被告更抗辯系爭租約終止時，原告未修復系爭房屋1、2樓磁磚損壞部分，故應賠償回復原狀費用1萬2,000元，並提出照片（本院卷第167頁、第168頁、第363頁）、估價單（本院卷第177頁、第353頁）為證。

查原告否認有於系爭租約期間破壞上述1、2樓磁磚乙情，且被告亦未舉證以實其說，亦未提出系爭租約前之照片或影本以供本院比對，是被告抗辯原告應賠償此部分回復原狀費用，自乏依據，亦非可採。

㈥被告末抗辯系爭租約終止時，原告未完全拆除自行裝設之錏管防盜門窗，故應賠償拆除防盜門窗之費用9,000元。

查上述錏管防盜門窗為原告於系爭租約期間所自行裝設，依系爭租約第9條約定，原告自應負責於交還房屋時拆除以回復原狀。

是被告抗辯回復原狀費用為9,000元，此為原告所不爭執（見本院卷第413頁），是被告抗辯原告應賠償拆除防盜門窗回復原狀費用9,000元，即有理由。

㈦依上所述，被告抗辯對原告有回復原狀費用之債權合計4萬3,000元（10000元+24000+9000=43000）為有理由，逾此部分之抗辯則無理由。

九、如前所述，被告負有返還原告8萬1,000元押租金之義務，而被告以原告應賠償其回復原狀費用為抵銷之抗辯，則於4萬3,000元之範圍內為有理由。

故經抵銷後，被告尚應給付原告3萬8,000元（00000-00000=38000）。

且按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查原告請求被告給付前開金額，並未定有給付期限，被告應自受催告時起，始負遲延責任，而本件起訴狀繕本於111年12月30日送達被告，有本院支付命令卷之送達證書可考，是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即111年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。

十、從而，原告依系爭租約第5條之約定，請求被告給付於3萬8,000元，及自111年12月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息範圍內為有理由，自應准許。

逾此部分之請求，則無理由，自應駁回。

又原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款宣告假執行，並依職權諭知被告得供擔保後免為假執行。

十一、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：系爭租約終止後，系爭房屋有多處未依約回復原狀之情形（詳見壹、本訴部分二、），於通知反訴被告應回復原狀亦未處理，經估價後需支出系爭回復原狀費用。

是此部分費用經與上述返還押租金債務抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告7萬1,300元（000000-00000=71300）。

為此，爰依系爭租約第6條、民法第213條第1項、第214條規定，求為判決反訴被告應給付反訴原告7萬1,300元，及自反訴訴狀繕本送達反訴原告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、反訴被告則辯以：系爭回復原狀費用之單據係有疑義，且難認有其必要。

又系爭房屋使用本有自然耗損問題，且屬反訴原告應負責支出修繕費用，反訴原告並未就舉證證明反訴被告有何非正常使用而造成系爭房屋毀損之情事。

且所謂回復原狀係指承租人應依合於契約之應有狀態為返還即可，並非要求承租人需以全新狀態返還，故反訴原告前述主張亦未考慮折舊，是反訴原告上述請求並無理由等語。

並聲明請求駁回反訴原告之訴。

三、經查，反訴原告請求反訴被告賠償系爭回復原狀費用，於4萬3,000元之範圍內，為有理由，並已與反訴被告於本訴所得請求之押租金為抵銷，已如前述（詳見壹、本訴部分八），故依民法第335條第1項規定，反訴原告此部分得請求之回復原狀費用即因抵銷後而使債之關係消滅。

至於反訴原告主張反訴被告應賠償其餘回復原狀費用部分，此部分請求並無依據，亦如前述，是反訴被告請求反訴原告給付系爭回復原狀費用，並無理由。

四、綜上所述，反訴原告依系爭租約第6條之約定、民法第213條第1項、第214條規定，請求反訴被告給付反訴原告7萬1,300元，及自反訴訴狀繕本送達反訴原告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，自應駁回其反訴。

五、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
羅東簡易庭法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
書記官 高雪琴