羅東簡易庭民事-LTEV,112,羅簡,190,20230804,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
112年度羅簡字第190號
原 告 洪漢民
訴訟代理人 張國權律師
被 告 王執中

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000號之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國112年3月31日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣26,000元。

被告應自民國112年3月31日起至返還第1項房屋之日止，按日給付原告新臺幣200元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣6,170元由被告負擔。

本判決第1項得假執行。

被告如以新臺幣565,400元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第2項原告於所命各期給付到期部分，得假執行。

但被告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣26,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第3項原告於所命各期給付到期部分，得假執行。

但被告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣200元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴請求：㈠被告應自門牌號宜蘭縣○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將房屋騰空返還予原告；

㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,000元；

㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開房屋之日止，按日給付原告1,733元；

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於言詞辯論時變更第3項聲明為：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項房屋之日止，按日給付1,333元之違約金等情。

查原告減縮違約金之請求，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於民國100年12月10日簽署不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將其所有之系爭房屋2、3樓部分出租予被告，租期自101年1月1日至102年5月31日止，每月租金20,000元，被告並已繳押金40,000元。

系爭租約期滿後，兩造另於102年6月以口頭協議將系爭房屋1樓部分亦加租予被告，租金並調整為每月26,000元，且未約定租賃期限，而轉為不定期限契約。

詎被告自111年8月起即未依約給付租金。

伊遂於111年12月7日寄發存證信函定期催告被告應於文到後7日內繳納積欠之租金，並於111年12月9日送達被告，被告迄未履行，伊復於111年12月19日寄發存證信函通知終止系爭租約，惟被告並未受領前揭信函，故以本件起訴狀繕本送達予被告再為終止系爭租約之意思表示。

又系爭租約終止後，因被告仍繼續無權占用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，致伊受有相當於租金之損害，伊自得請求被告起按月返還相當於租金之不當得利26,000元，及依系爭租約第9條約定，按日請求租金2倍即1,333元（計算式：兩造原約定租金20,000元×2倍÷30日＝1,333元）之懲罰性違約金。

爰依民法第455條、第767條第1項前段、中段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並擇一為有利判決，另依民法第179條、系爭租約第9條之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金等語。

並聲明：如前揭程序事項變更後聲明所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠查原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、板橋江翠郵局001148號存證信函暨郵件查詢表、台北北門郵局003330存證信函暨郵件查詢表、系爭房屋建物登記第一類謄本、宜蘭縣政府財政稅務局111年度房屋稅繳款書、系爭房屋之現場照片等件影本為證（見本院卷第19至36頁、第43至45頁、第87至94頁），而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，自堪認原告主張之事實為真實。

㈡請求遷讓房屋部分：按稱「租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

；

「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

；

「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」

；

「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

；

「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。」

，土地法第100條第3款亦有明文。

經查，系爭租約約定應於每月1日前支付，而被告自111年8月起即未給付租金，迄至111年12月1日已遲延給付租金逾2期以上，經原告於111年12月7日寄發存證信函向被告催告應於文到後7日內繳納租金，被告並於112年12月9日收受而生送達效力，然被告迄未繳納租金，而被告於112年12月7日前欠繳之租金於扣除押租金40,000元後，金額已達90,000元【計算式：26,000元×5月（111年8月至同年12月）－40,000元＝90,000元】，已逾2個月之租額且已遲延給付逾2個月，是原告以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，合於民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，自屬有據。

從而，系爭租約業於112年3月30日合法終止（見本院卷第53頁送達證書，本件起訴狀繕本於112年3月20日寄存送達被告居所），是原告依據上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈢請求相當租金不當得利部分：按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

，民法第179條定有明文。

復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。

經查，兩造間系爭租約既已於112年3月30日合法終止，而本件被告於系爭租約終止後，無合法占有權源，迄未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，兩造前約定系爭房屋租金為每月26,000元，業如前述，是原告於系爭租約終止後，依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即112年3月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利26,000元，亦屬有據。

㈣請求懲罰性違約金部分：⒈按「乙方（即被告）於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方應按日加課租金2倍之懲罰性違約金予甲方（即原告）」系爭租約第9條約定有明文。

又系爭租約原始約定租金為每月20,000元，業經本院認定如前述，是被告既於租期屆滿後迄未遷讓返還系爭房屋，原告固得依上開約定按日請求給付相當日租金額2倍之懲罰性違約金1,315元（計算式：20,000×12×2÷365＝1,315，元以下四捨五入）。

⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條定有明文。

當事人約定之違約金是否過高，無論其性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院88年度台上字第1968號、108年度台上字第1047號判決意旨）。

蓋以違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院仍得參酌上情，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨）。

本院審酌被告於租約屆滿後未履行遷讓返還房屋之義務，致原告所受之損害通常即為租金收入，而原告亦自陳系爭房屋雖有委託他人銷售，因尚未銷售成功，並無違約之損失發生等語（見本院卷第99頁），復衡以原告已得向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，並參以現時社會經濟與不動產景氣狀況，及未依約履行，或按時履行時，當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，原告所受損害難謂十分重大，爰認本件以日租金額2倍即1,315元計算顯有過高之情事，應酌減至每日200元，方為適當。

從而，原告主張被告自112年3月31日起至返還系爭房屋之日止，按日給付200元懲罰性違約金，為有理由。

逾此範圍則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告於系爭租約終止，依民法第455條之法律關係，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條及系爭租約第9條之法律關係，請求被告應自112年3月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告26,000元及按日給200元之懲罰性違約金，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

至原告就請求被告遷讓返還系爭房屋部分，另主張民法第767條規定等請求權基礎，因與前揭民法第455條前段規定，屬請求本院擇一為有利判決之選擇合併，而本院既就此部分為原告勝訴之判決，其餘請求權主張自無庸再予審究，附此敘明。

五、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

又主文第2項所示被告按月給付原告26,000元部分，於每屆滿1月時，就該月得請求之金額得假執行。

主文第3項所示被告按日給付原告200元部分，於每屆滿1日時，就該日得請求之金額得假執行，原告雖為宣告假執行之聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，無庸為准駁之諭知。

至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

另依職權宣告被告免為假執行之擔保金額。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。職權確定本件訴訟費用額為6,170元（第一審裁判費）。

因原告主張遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算價額，是本件給付相當於租金之不當得利、懲罰性違約金部分未徵裁判費，僅就遷讓返還系爭房屋部分徵裁判費，故本件訴訟費用應由被告負擔，附此敘明。

中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
羅東簡易庭 法 官 黃淑芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
書記官 廖文瑜