羅東簡易庭民事-LTEV,99,羅簡,164,20101206,1

臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭民事判決
99年度羅簡字第164號
原 告 郭美娟
訴訟代理人 許萬祥
被 告 林麗娟
上列當事人間給付租金事件，本院於99年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾玖萬元及自民國九十九年八月十一日起至清償日止按年息百分之五計算利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣參仟參佰拾元由被告負擔十分之六即新台幣壹仟玖佰捌拾陸元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告於假執行實施前以新台幣壹拾玖萬元為原告預供擔保得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款有明文規定。

原告本起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）305,000元，及自99年8月6日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。

嗣後具狀聲明擴張聲明為被告應給付原告380,217元及自99年8月6日起至清償日止按年息百分之5計算之利息併陳明願供擔保請准宣告假執行等情；

嗣又於本院言詞辯論時減縮本金請求為305,000元等情，經核此僅屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。

三、原告起訴主張，兩造前就坐落宜蘭縣羅東鎮○○路161號7樓房屋（以下簡稱系爭房屋）簽訂租賃契約，約定租期自97年9月1日起至99年8月31日止、租金每月新台幣（下同）35,000元（以下簡稱系爭租約）。

被告於承租時除交付首期即97年9月份租金35,000元及押租金70,000元，此後即一再藉詞短付或拒付租金，迄終止租約止共計積欠305,000元未付。

為此，爰依系爭租賃契約之法律關係，請求被告如數給付，併陳明願供擔保請准宣告假執行。

四、被告則以：系爭房屋因漏水嚴重，故扣每個月租金5,000元，若漏水比較嚴重的月份，則不給付租金。

至於已經給付之租金若干，因為沒有紀錄，則不清楚，但是所積欠租金不可能像原告所說的這麼多等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。

五、原告主張兩造簽訂有系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋等情，業據原告提出房屋租賃契約為憑，並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。

原告進而主張，被告於租賃關係存續中尚積欠上開金額之租金，被告則否認之，並以前詞為辯。

六、按「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。

復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。」

（最高法院87年度台上字第1675號判決意旨參照），惟承租人就租金部分得行使同時履行抗辯權之範圍，應按不能使用收益租賃物之比例為之，若全部不能使用收益，得拒絕給付支付租金之全部，若僅一部分不能使用收益，應僅得拒絕給付支付租金之一部（民法第264條第1項規定參照），否則，即失去衡平原則而屬權利濫用。

被告抗辯系爭房屋有原告應負修繕責任之漏水情形而影響使用收益，故每月扣租金5,000元等情，而原告亦自承兩造就此均有默認等語。

是被告抗辯系爭房屋有漏水須由原告修繕等情非虛，揆諸前開說明，被告自得自行修繕，請求出租人償還費用，或按不能使用收益系爭房屋之比例，拒絕支付租金之一部。

而兩造既不爭執被告以系爭房屋漏水為由按月扣除5,000元，原告亦未為反對之意思表示，是自應認被告行使同時履行抗辯後，應按月給付系爭房屋租金即為3萬元。

至於原告主張當時每個月給被告扣租金5,000元是要讓被告自己去修繕漏水等語，然依前所述，系爭房屋有原告應負修繕責任之漏水情形時，被告有自行修繕租賃物、行使終止契約、償還費用或於租金扣除等權利，且得行使同時履行抗辯拒絕租金之給付及請求損害賠償等權利可供行使，至於被告有無自行修繕漏水，要屬另外一事。

另被告抗辯有數月完全未給付租金係因颱風而漏水嚴重等情，然此部分並未據被告舉證以實其說，自難採憑。

七、另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

換言之，原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由被告負舉證之責任。

經查，被告固辯以所積欠之租金並沒有那麼多等語，然被告復自承對於已經給付或清償之租金，並沒有紀錄等語，是依前述說明，被告既無法就其已經清償部分舉證以實其說，則被告上開空言所辯，即無證據足以證明，自無可採。

另被告復抗辯，兩造曾合意租金付至99年7月底等情，然此部分原告亦否認之，而此部分被告未另舉證以實其說，當無可採。

八、綜上所述，被告自97年10月份起至99年8月份止共23個月份，每月份應給付之租金，依前所述，被告行使同時履行抗辯權後應為每月30,000元，故合計應給付租金為690,000元（23x30000=690000），扣除被告已給付之租金及以押租金扣抵共500,000元，此有原告提出之計算表可參，尚餘190,000元未付。

是原告請求被告給付190,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年8月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息,為有理由。

至於逾此部分之請求，則乏依據，自應駁回。

九、本判決原告勝訴部分為依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

並依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失其附麗，自應駁回。

另依職權確定兩造應負擔訴訟費用之比例與數額。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 12 月 6 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蔡仁昭
以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 6 日
書記官 林嘉萍