馬公簡易庭民事-MKEV,110,馬簡,6,20210329,1

臺灣澎湖地方法院民事簡易判決 110年度馬簡字第6號
原 告 張議方
被 告 吳秀緞


訴訟代理人 鄭淑卿
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110 年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：訴外人友義房屋事業行即中信房屋澎湖加盟店之員工陳怡婷於民國109 年10月26日介紹原告至被告所有、門牌號碼為澎湖縣○○市○○里○○街000 號12樓之5 之房屋賞屋（下稱系爭房屋），因系爭房屋連同地下室車位一併出售，原告甚為喜歡，願以總價新臺幣（下同）580 萬元之價金購買，並另外負擔額外相關稅費及仲介費等，進而於是日與友義房屋事業行簽訂確認書及附停止條件定金委託書，並開立面額10萬元、票號CH652815號之本票乙紙作為定金。

然被告事後反悔不願簽定買賣契約，被告即屬違約，爰依民法第249條第3款之規定及上開附停止條件定金委託書第2條第3項之約定，提起本件訴訟，訴請被告應加倍返還定金等語，並聲明：㈠被告應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告與友義房屋事業行簽訂確認書及附停止條件定金委託書等上開行為，係在被告與友義房屋事業行業經終止專任委託銷售契約後（即109 年10月15日）所為，故無法律上效果。

何況原告與友義房屋事業行簽訂之附停止條件定金委託書，僅係有關定金之約定，並非系爭房屋之本約，兩造之本約既尚未簽訂，何來定金之有？又被告是跟友義房屋事業行之員工陳怡婷訂立契約，被告最初之意思是確實要實拿570 萬元，土地增值稅是由被告付，但後來被告與其子討論後不想賣系爭房屋。

同年10月中旬，房仲有帶客戶來看房子，但被告對價格不滿意，房仲甚至要被告降價出售，被告不滿，故不賣等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，被告就系爭房屋於109 年9 月26日與友義房屋事業行簽訂專任委託銷售契約，銷售條件為：「被告實拿570 萬元，不另附其他費用，但須負擔土地增值稅，委託期間為109年9 月26日至109 年11月30日」。

原告則經友義房屋事業行員工之介紹，於109 年10月26日前往系爭房屋看屋，並願以總價580 萬元購買，於當日簽訂與友義房屋事業行簽訂確認書及附停止條件定金委託書，並開立面額10萬元之上開本票乙紙與友義房屋事業行收執。

惟兩造最終並未就系爭房屋簽訂買賣契約等情，有本票乙紙、確認書、附停止條件定金委託書及專任委託銷售契約書等件在卷可參，復經兩造各自陳明，此部分事實首堪認定。

四、本件爭點為：原告與友義房屋事業行簽訂附停止條件定金委託書時所交付之面額10萬元本票，是否生定金之效力？而於被告不與原告就系爭房屋簽立買賣契約時，原告是否得依民法第249條第3款之規定或下述之附停止條件定金委託書第2條第3項之約定，請求被告加倍返還定金？㈠經查，上開「附停止條件定金委託書」第2條第3項明文約定：「簽署本委託書之同時，買方願支付上述承購總價之附停止條件定金10萬元，作為受託人居間向賣方洽談承購條件之用，但不得超過50萬元。

附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。

若買方違約不買，則不得請求返還定金；

若賣方違約不賣，則所收定金（包含本委託書受託人代收者）應由賣方加倍返還買方；

與受託人無涉；

若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方」等語（見本院卷第17頁）。

觀之原告與友義房屋事業行簽訂之契約條文及用語，可知原告所簽發給友義房屋事業行之10萬元本票，係用於與賣方洽談承購條件之用，類如房地產交易中常用之斡旋金，以彰顯買方對於該房地產之出價誠意，賣方有權決定是否接受買方之出價，買方亦可於賣方確認前撤回出價。

又買方之出價，未必能達到賣方與仲介原本約定之底價或最低銷售條件，但仍可嘗試出價，彰顯購買意願以期賣方有降低售價並促成成交之可能；

又或縱然買方之出價達到底價或最低銷售條件，房屋仲介仍可於委託期限內另尋覓其他出價更高之買家，使賣方及仲介獲取更優價格之機會，或藉此評估買方之履約能力、信用等因素，以決定是否最終做出應賣之承諾，此觀本附停止條件定金委託書之上開約款內明文約定「於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認」為生定金效力及買賣契約成立之條件，以及附停止條件定金委託書之最末列有賣方是否同意依買方所提出之承購條件出售或另行調整價格之簽認欄位與附停止條件定金係因未經賣方簽認或買方撤回等原因而返還買方之欄位等情自明。

㈡由此可見，本件並非買方即原告只要一出價超過被告與仲介所約定之底價並交付附停止條件定金，系爭房屋之買賣契約即行成立。

何況原告在出價時，理論上應係不知底價為若干，僅能透過房屋仲介之聯繫得知出價有無被被告接受或被告是否另有調整價金之意思表示，原告於簽署附停止條件定金委託書或提出應買之要約時，應明知最終之承諾權仍在被告，此觀原告簽署之確認書及附停止條件定金委託書中，均一再強調「於賣方簽認出售時買賣契約始成立」自明，原告對此自無法諉為不知。

至於買方出價超過賣方與仲介之底價或最低銷售條件，而賣方選擇違約不與買方簽約，導致仲介喪失獲利機會等情，此係賣方與仲介間內部關於委託銷售契約之損害賠償範疇，核與買方無關。

㈢是本件附停止條件定金委託書之最末並未有賣方即被告之簽認，兩造復未有就系爭房屋買賣達成意思表示合致，則原告所交付友義房屋事業行之面額10萬元本票，因所約定之條件並未成就，尚未生定金之效力，自無民法第249條第3款之適用，復未達成附停止條件定金委託書第2條第3項所約定之條件。

原告主張被告應加倍返還定金，為無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定及附停止條件定金委託書第2條第3項之約定，請求被告給付20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。

至於原告聲請傳詢友義房屋事業行之員工陳怡婷及老闆吳淑美以證被告如何違約不賣等情，該等待證事實業經被告於本院審理中陳述，應屬明瞭，核無調查之必要，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
法 官 陳立祥
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（澎湖縣馬公市西文里西文澳310號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
書記官 黃培嘉