臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,102,重訴,70,20150814,4

臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度重訴字第70號
原 告 祭祀公業林錦綉嘗
法定代理人 林順發
訴訟代理人 饒斯棋律師
複 代理人 張馨月律師
被 告 林李阿菊
上 一 人
訴訟代理人 李建德律師
被 告 林王秀英
林德烈
林鑾烈
林燕彩
林萬華
朱鳳英(即林辰烈之繼承人)
林有智(即林辰烈之繼承人)
林怡嘉即林宜玟(即林辰烈之繼承人)
兼 0號
上八人共同
訴訟代理人 林權烈
被 告 林士發
林阿春
上列當事人間租佃爭議事件，經苗栗縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送前來，本院於民國104 年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林李阿菊、林士發、林王秀英、林萬華、林燕彩、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈應分別將坐落苗栗縣頭份鎮永貞段六一

五、六一五之一、六一五之二、六二二、六二四、六二五地號土地如民國一０三年十月八日苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖及附表所標示，A 至G 、I 至S 部分使用現況及面積之地上物拆除騰空，並將上開土地全部返還原告。

被告林李阿菊、林王秀英、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈應將坐落苗栗縣頭份鎮永貞段六一五、六一五之一、六一五之二、六二二、六二四、六二五地號土地上如第一項所示以外之其餘土地全部返還原告。

被告林李阿菊、林王秀英、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈應將坐落苗栗縣頭份鎮永貞段八七０、八七一、八七二、八七三、八七四、八六三、八六三之一、六一三、五八四地號土地全部返還原告。

被告林燕彩、林萬華、林阿春、林士發、林辰烈、林鑾烈、林權烈、林德烈應將坐落苗栗縣頭份鎮○○段○○○地號土地，於民國三十八年八月二十九日登記，設定權利範圍三八一點零五平方公尺、存續期間無訂期之地上權登記予以塗銷。

被告朱鳳英、林有智、林怡嘉即林宜玟應將坐落苗栗縣頭份鎮○○段○○○地號土地，於民國三十八年八月二十九日登記，設定權利範圍三八一點零五平方公尺、存續期間無訂期之地上權登記予以塗銷。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣伍佰陸拾捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣陸佰零捌萬元供擔保後，得假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣壹仟叁佰柒拾貳萬壹仟元供擔保後，得假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按耕地租佃案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2項前段定有明文。

原告與被告就坐落苗栗縣頭份鎮永貞段870 、872 、874 、863 、863-1 、871 、873 、584 、615 、615-1 、615- 2、624 、622 、613 、625 地號土地（均同段，以下合稱系爭土地），訂有竹份田字第77號耕地三七五租約。

茲兩造就耕地三七五租約是否無效或依法終止發生爭議，故本件應屬耕地租佃案件，並經苗栗縣頭份鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，再經苗栗縣政府耕地租佃委員會依法調處不成立而移送本院，有苗栗縣政府民國102 年5 月21日函及所附之苗栗縣耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料附卷可稽（見卷一第4 至19頁）。

是本件耕地租佃爭議事件起訴自屬合法，先予敘明。

二、按祭祀公業條例於96年12月12日制定公布，97年7 月1 日施行，祭祀公業依該條例第21條、第22條規定，向主管機關登記為祭祀公業法人者，有當事人能力；

未登記為法人者，仍不失為非法人團體，亦有當事人能力，不生當事人能力欠缺之問題。

祭祀公業尚未登記為法人者，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年度第2 次民事庭會議決議參照）。

次按本法關於法定代理之規定，於法人之代表人、第40條第3項之代表人或管理人、第4項機關之代表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之；

無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第52條、第51條第2項定有明文。

本件原告祭祀公業林錦綉嘗雖尚未登記為法人，惟依前揭說明，仍屬非法人團體，有當事人能力。

又本件原告原法定代理人為林盛福，後經派下現員過半數之同意簽署同意解任書，有苗栗縣頭份鎮公所頭鎮民字第0000000000號在卷可證（見卷二第134 頁），惟尚未選任新任管理人，為避免訴訟拖延，本院於104 年6 月18日依原告聲請裁定選任原告管理委員林順發為原告之特別代理人，是以本件訴訟應由林順發為原告之特別代理人代表原告應訴，合先敘明。

三、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；

前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；

民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。

本件被告林辰烈於103 年2 月5 日訴訟繫屬中死亡，其繼承人即朱鳳英、林有智、林怡嘉即林宜玟，有其戶籍謄本、繼承系統表附卷可憑（見卷一第456 至462 頁）。

則原告具狀聲明由其繼承人承受訴訟（見卷一第454 頁），於法並無不合，應予准許。

四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限；

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告原訴之聲明為㈠被告林李阿菊、林王秀英、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈等6 人應將系爭土地交付返還原告；

㈡被告林燕彩、林萬華、林阿春、林士發、林李阿菊、林辰烈、林鑾烈、林權烈、林德烈等9 人應將同段622 地號土地之地上權塗銷（見卷一第94頁）；

嗣具狀變更（見卷二第243 頁）為㈠被告林李阿菊、林士發、林王秀英、林萬華、林燕彩、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈等9 人應分別將同段615 、615-1 、615-2 、622、624 、625 地號土地如苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖及附表所標示（下稱複丈成果圖，見卷一第475 至476頁）A 至G 、I 至S 部分之地上物拆除騰空，並將上開土地全部返還原告；

㈡被告林李阿菊、林王秀英、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈等6 人應將同段615 、615-1 、615-2、622 、624 、625 地號土地上如複丈成果圖所標示A 至G、I 至S 部分之地上物座落土地以外之其餘土地全部返還原告；

㈢被告林李阿菊、林王秀英、林阿春、林權烈、林德烈、林鑾烈等6 人應將同段870 、871 、872 、873 、874、863、863-1、613 、584 地號土地全部返還原告；

㈣被告林燕彩、林萬華、林阿春、林士發、林辰烈、林鑾烈、林權烈、林德烈等8 人應將同段622 地號土地，於38年8 月29日登記，設定權利範圍381.05平方公尺、存續期間無訂期之地上權登記予以塗銷；

㈤被告朱鳳英、林有智、林怡嘉即林宜玟，應將同段622 地號土地，於38年8 月29日登記，設定權利範圍381.05平方公尺、存續期間無訂期之地上權登記予以塗銷；

㈥上開㈠至㈢聲明願供擔保請准宣告假執行。

核屬縮減及擴張聲明，揆諸前揭說明，自應准許。

貳、實體事項

一、原告主張：㈠系爭土地面積共0.441447公頃，係由訴外人即被告之祖先林文烈、林添盛、林台盛、林喜盛等4 人於38年6 月25日向原告承租，並訂有耕地三七五租約，且就同段622 地號土地於同年8 月29日設定地上權。

上開承租人林文烈死亡後，由林王秀英繼承耕作承租權、林添盛死亡後由林阿春繼承承租權、林台盛死亡後由林李阿菊繼承承租權、林喜盛死亡後由林權烈、林鑾烈、林德烈等3 人繼承承租。

惟就同段622 地號土地之地上權部分，因牴觸耕地三七五減租條例而歸於無效。

㈡又被告於政府未辦理都市計畫前，已將系爭土地違反使用，承租人林喜盛在同段624 地號土地內建築房屋約32.31 坪；

訴外人即被告林李阿菊的婆婆林蘇基妹在同段625 地號土地建築房屋約23.19 坪；

林王秀英在同段625 地號土地內建築房屋約12.28 坪、同段622 地號土地建築房屋約52.18 坪；

林阿春於同段623 地號土地建築房屋約21坪。

上開被告及訴外人雖違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，惟基於被告等人均係原告祭祀公業林錦綉嘗之派下員，仍願以終止契約方式，並補償被告等人，然僅被告林阿春同意辦理終止，其一人同意不具效力，從而依耕地三七五減租條例及民法之規定，無條件收回全部系爭土地，僅同意補償被告林阿春510 萬元，並聲明：如主文所示。

二、被告則以：㈠被告林王秀英、林權烈、林德烈、林鑾烈、林燕彩、林萬華、林士發、朱鳳英、林有智、林怡嘉即林宜玟部分：⒈伊於同段622 地號土地設定地上權，並約定目的係建築改良物，此係由原告同意，且從38年迄今也持續繳納地租，又同段624 、625 地號土地上之數間老舊建物，於耕地三七五租約訂立前即已存在，作為飼養豬雞及倉庫使用，且由訴外人即原告前任管理人林榮珍同意整修使用，故上述土地已從耕地租賃變更為以建築房屋為目的之租賃關係，是原告主張並無理由。

⒉系爭土地原為農地，經苗栗縣政府於61年辦理都市計畫更新，並畫入頭份竹南都市計畫用地內，此後系爭土地即歸屬都市計畫，雖地目仍登記為「旱」，但其等之使用分區已非農牧用地，嗣後苗栗縣政府於78年徵收系爭土地部分土地，以興建道路，完成後要求原告繳納地價稅，但自92年起，因訴外人即原告當時之管理委員會主任委員林金田要求被告林王秀英等人必須分擔地價稅，因而被告林王秀英等人除每年按月繳納地租外，更分擔繳納金額不等之地價稅。

且系爭土地因苗栗縣政府開挖排水溝與污水等，導致被告必須放棄原有灌溉溝渠，而使部分土地無水可供灌溉，原告既不曾出面協助爭取，被告林王秀英等人只好以自來水作為灌溉水源以繼續在住家附近土地上耕種作物，是被告並非不自任耕作，而是無水可供灌溉之用，此屬不可抗力。

⒊本件原告明知同段622 地號土地已設定以建築改良物為目的之地上權，且被告等人於原告之同意下，在同段622 地號土地及624 、625 、615-1 地號土地興建房屋使用及整修沿用舊屋，原告多年來仍持續收取租金並要求被告林王秀英等人繳納地價稅，已足始被告等人相信兩造間之租約係合法存在，惟現今又提起本訴，請求返還土地，實有違誠信原則，為權利濫用。

㈡被告林阿春部分：伊於102 年3 月25日辦理租佃爭議調解時，即同意原告提出之補償金額，因其他佃農不同意而調解不成，然原告願補償伊510 萬元並有簽立同意書，故伊已塗銷同段622 地號土地之地上權，原告應補償伊，惟若其他被告所得補償大於伊，反而後來吃虧，故聲明除原告同意補償金額外，如有增加，伊應當補償同額。

㈢被告林李阿菊部分：⒈系爭土地雖由林文烈等4 人共同承租，然4 人間有事實上之分耕約定，此為原告所知悉。

伊分耕之同段870 、872 、874 、863 、863-1 、871 、873 地號土地並無原告起訴所稱不自任耕作之情形，如原告欲收回伊分耕部分之土地，實屬無理由。

⒉又同段622 地號土地於設定時，兩造既約定地上權以建築改良物為目的，從而同段622 地號土地非為耕作之目的而為租賃，當無三五七減租條例之適用，且兩造之地上權登記晚於耕地三七五減租條例，即表示兩造同意變更耕地三七五租約之約定，且耕地三七五減租條例為禁止合意終止租賃關係，兩造既同意將土地租賃之債權關係擴張至地上權之務權登記，基於契約自由原則應尊重當事人之真意，而認地上權之設定為有效，故原告主張地上權無效應無理由。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、查系爭土地均為耕地，林台盛等4 人與原告先簽訂耕地租約，並於40年耕地三七五減租條例通過後，由兩造合意變更為耕地三七五租約，其中兩造於38年8 月29日就同段622 地號土地設定地上權，該地上權係以建築改良物為目的，且自38年迄今原告有向被告收取租金，被告亦有每年繳納地價稅，而上開租約最後一次訂約於98年之耕地三七五租約，故至今形式上仍存在等情，並有私有耕地租約、收據、最新土地登記謄本在卷可稽（見卷一第29頁、第51至87頁、卷二第194至210 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、然原告主張被告違反耕地三七五減租條例等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌厥為：㈠被告是否不自任耕作？㈡契約無效之效力是否及於全部？兩造簽立之終止契約書是否有效成立？原告是否有權利濫用之虞？㈢兩造於38年6 月25日簽訂耕地三七五租約，再於同年8 月29日就同段622 地號土地簽訂地上權，該設定地上權行為是否有效？又耕地經都市計畫編定為建築用地，是否仍有適用三七五減租條例？分述如下：㈠被告是否不自任耕作？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人、承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，分別於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項訂有明文。

次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

即承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。

故如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間；

承租人所建房屋如非屬農舍，即在不自任耕作之列（最高法院103 年度臺上字第2579號民事判決意旨參照）。

⒉原告主張系爭土地上有多棟被告等所興建之建物存在，且被告亦自承系爭土地上之建物除供居住外，亦有作為早餐店及販賣香雞排等營業使用等語。

經查：系爭土地中間有一田寮路（見本卷一第373 頁空照圖），同段870 、871 、872 、873 、874 地號土地由被告林李阿菊、林德烈、林鑾烈、林權烈分耕之土地，且仍在耕作中（見卷二第69頁），而同段623 、620 、86 1、615 、615-1 、615-2 、614 、864 地號土地則均有磚造或鐵皮屋等建築物，業經本院會同兩造及苗栗縣頭份地政事務所派員履勘現場，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見卷一第448 至453 頁）。

被告辯稱系爭土地上之建築房屋早期是農舍，嗣後需要祭祀與人口增加之原因，因而擴建，又因灌溉水源之欠缺，導致無法耕作，並非不自任耕作云云，然揆諸上開規定，農舍非以解決被告家族實際居住問題為其目的，且耕地三七五減租條例有其立法背景，係以保護農業社會中弱勢佃農，如被告非以農耕為生計來源，自應回歸由土地所有人得以充分有效利用土地，是被告就系爭土地部分建築房屋等，自屬耕地三七五減租條例第16條第1項所稱之不自任耕作。

而被告辯稱灌溉水源欠缺致無法耕作云云，嗣後被告林權烈於言詞辯論中自承：現在是用家用自來水灌溉等語（見卷一第195 頁），足證被告仍能耕作，並非不可抗力至未為耕作，且本院於言詞辯論中諭知被告林權烈提出耕作之證明（見卷二第171 頁），惟被告林權烈未能舉證以實其說，故依上開見解，被告確有於耕地上建築房屋之事實，自屬不自任耕作。

㈡契約無效之效力是否及於全部？兩造簽立之終止契約書是否有效成立？原告是否有權利濫用之虞？⒈按若被上訴人有一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間就耕地三七五租約應全部歸於無效。

且若耕地三七五租約因被上訴人不自任耕作而無效，得否再由兩造同意終止及被上訴人因耕地三七五租約終止向上訴人請求補償金，亦均有可議（最高法院103 年度臺上字第1345號民事判決參照）。

再按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效（最高法院99年度臺上字第339 號民事判決參照）。

本件耕地三七五租約由被告分耕，且被告林李阿菊部分有耕作之事實（見卷二第69頁、第240 頁）。

原告雖否認苗栗頭份鎮公所土地計畫使用分區證明書（見卷一第47頁）之效力，然分耕之約定本由承租人自行約定，且原告依分耕面積收取租金，難謂不知情（見卷二第170 頁），惟若其他有不自任耕作，則耕地三七五租約仍歸於無效，查：系爭土地部分有建築房屋已如前述，一部不自任耕作，則連同被告林李阿菊部分應一併歸諸無效，惟被告林李阿菊之訴訟代理人陳稱：形式上雖為壹份三七五租約，但有事實上分管分耕存在，實務上認為數個契約云云（見卷二第167 頁），審酌被告所提最高法院52年臺上字第1014號判例見解，係一承租人訂立後因分家所生之事實上分耕，與本件事實並不相同，本件係由多數承租人共同訂立，不認分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，是被告林李阿菊抗辯因分耕而發生新租賃關係云云，並不足採。

故依上開見解，被告承租耕地不自任耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，原告均得收回全部耕地，合屬正當，應予准許。

惟基於公平正義及權利平衡之考量，並參酌上開最高法院見解，仍應肯認被告林李阿菊得向原告請求適當補償，以補償被告林李阿菊有耕作之事實卻因法律之規定而造成損失，然應等原告祭祀公會選出主任管理委員後方得為之，併予敘明。

⒉復按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。

所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。

故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院103 年度臺上字第437 號民事判決參照）。

經查：⑴兩造於88年12月28日簽立之耕地三七五租約終止契約書第2條約定：「…甲乙雙方同意申請耕地三七五租約終止登記。

」、註3 ：「乙方同意於88年12月30日來林代書辦終止租約一切手續及證件。」

（見卷一第329-332 頁），是該終止契約書僅約定兩造雙方同意耕地三七五租約之終止登記，惟被告對於終止租約後之補償費有爭議，並未終止契約合意，且被告林權烈自承：當時如果是終止成立的話，提供補償我們就會收到，但是沒有成立，因為要提供的沒有提供等語（見卷二第69頁），顯見兩造並未終止契約，縱發生效力，因被告已違反耕地三七五減租條例第16條之規定，依上開規定，亦不使無效之耕地三七五租約終止，是原告主張兩造之終止契約書不生效力，應為可採。

⑵又本件被告抗辯原告明知違反耕地三七五減租條例，仍持續收取租金，並要求繳交地價稅，且於98年亦訂有耕地三七五租約，則原告嗣後請求契約無效返還土地，有違誠信原則與權利濫用云云，然揆諸上開說明，耕地租約無效後，不因原告嗣後繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，且兩造嗣後仍係成立耕地三七五租約（見卷一第29頁），並非另行成立租賃關係，是被告所辯，尚不足採。

㈢兩造於38年6 月25日簽訂耕地三七五租約，再於同年8 月29日就同段622 地號土地簽訂地上權，該設定地上權行為是否有效？又耕地經都市計畫編定為建築用地，是否仍有適用三七五減租條例？⒈按耕地耕地三七五減租條例有其立法背景，其係以保護農業社會中弱勢佃農、避免30年代發生於大陸地區之農民武裝革命為其宗旨，然現今已進入工商社會，倘佃農尚非貧無立錐，亦非以農耕為生計來源，自應考量耕地耕地三七五減租條例以維持租約為原則之設計，使土地所有權人無法充分運用其土地，亦無法充分行使其所有權，實係剝奪其憲法第15條保障之財產權，另一方面，承租人不具耕地所有權，卻獲原則上永久耕作之優渥法律地位，自應小心謹慎，戮力農耕，而為合於現今時空背景及當事人間利益平衡之解釋適用，俾免輕重失衡。

本件被告抗辯同段622 地號土地之地上權先於耕地三七五減租條例，故無耕地三七五減租條例之適用云云，然查：系爭土地均屬耕地，且被告違反三七五減租條例第16條第2項之規定，致三七五耕地租約無效，已如前述，雖被告曾與原告訂立地上權，惟該等地上權違反三七五減租之規定，並考量上開立法理由及時空背景，兩造當初既訂立耕地租約，且嗣後換約為三七五耕地租約，則自受三七五減租條例強行規定之限制，則依法兩造間就同段622 地號土地設定地上權，因違反耕地三七五減租條例之強行規定，該地上權歸於無效。

是被告此部分之辯詞，容與耕地三七五減租條例之精神及上開實務見解相悖，自無足取。

⒉複按耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地或雖非耕地，而其租用目的係種植一般農作物之土地而言，與土地之地目無關，故地目縱非田或旱，但其租用目的係種植一般農作物者仍屬耕地租用。

故地目原為農地，於耕地租約成立後，雖經政府編定為非農地者，租約仍不失其性質，自仍有耕地三七五減租條例之適用，臺灣高等法院（81）廳民一字第02696 號座談會紀錄參照。

本件被告抗辯系爭土地之土地分區使用部分已經改設為住宅區，故並不適用耕地三七五減租條例等情，有被告所提出之苗栗縣頭份鎮公所都市計畫土地使用分區證明書為證（見卷一第47頁），然依上開規定，兩造既訂立耕地租約，縱日後使用目的變更，三七五耕地租約仍不改其性質，並非不得適用耕地三七五減租條例，被告抗辯無耕地三七五減租條例云云，亦不足採。

五、綜上所述，原告主張被告未得其同意，逕將系爭土地之用途變更為建築房屋使用，已構成未自任耕作，三七五耕地租約全部歸於無效，應屬可採。

則被告占用系爭土地，自屬無權占用。

從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定訴請確認系爭土地之三七五租賃關係不存在；

並依民法第767條第1項規定請求被告將系爭土地返還原告，為有理由，均予准許。

六、關於主文第2項，原告陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告（本院卷二第243 頁），經核尚無不合，爰諭知如主文第7項、第8項、第9項。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。

中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
民事第一庭 法 官 周靜妮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日