臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,103,苗簡,704,20150831,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 103年度苗簡字第704號
原 告 徐煥明
被 告 湯逢泉
訴訟代理人 劉彥蘭
陳淑芬律師
上列當事人間因請求拆屋還地事件，本院於民國104 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0 地號土地如附圖即苗栗縣大湖地政事務所民國104 年3 月13日鑑定圖紅線所示地上物其中占有苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0 地號土地部分面積0.0107公頃部分拆除騰空，並將前開土地返還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第1項得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

原告起訴聲明原為：被告應將原告所有坐落於苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0 地號土地（下稱：「系爭土地」）上，如起訴狀附圖紅色部分所標註，面積107 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告（見本案卷一第5 頁），嗣於民國（下同）104 年3 月18日當庭更正為如主文所示（見本案卷一第149頁），核屬不變更訴訟標的而更正陳述，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張意旨略以：

（一）原告於102 年11月21日合法取得系爭土地，被告無任何合法權源，無權占用系爭土地，致原告所有權之行使受有損害。

（二）被告與系爭土地前所有權人即訴外人邱坤泉於95年5 月間於調解委員會達成之協議，僅能說明渠等對系爭土地分割前之苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00地號土地（下稱：「第40地號土地」）訂有通行權契約，無從證明訂有租賃契約，被告應舉證其實，被告自始無權占有土地。

況被告於答辯狀中已承認「無償使用」系爭土地，則被告與邱坤泉間，至多僅屬使用借貸契約而非租賃契約，自無民法第425條規定之適用，爰依所有權物上請求權之法律關係，提起本件訴訟等語。

（三）聲明：如主文第1項所示。

二、被告答辯意旨略以：

（一）未辦保存登記之門牌號碼：苗栗縣卓蘭鎮○○里0 鄰○○000 號之木石磚造房屋( 下稱：「系爭房屋」) ，約於59至61年間，即已坐落於分割前之第40地號土地，其係由被告之祖父即湯阿昌，與當時土地所有權人即訴外人賴二正間因三七五減租而合法所有，嗣由被告父親即湯木日繼承，再由被告繼承之。

當初賴二正將分割前第40地號土地賣予原告之二伯父即訴外人陳木火時，需佃農蓋章始能過戶，故陳木火過戶時，即同意佃農占用之土地可無償及無期限使用。

陳木火之女婿邱坤泉於88年取得分割前第40地號土地所有權後，亦繼續讓被告使用分割前之第40地號土地，但被告每年需給付新臺幣（下同）3,000 元予邱坤泉，除繳交當年度地價稅外，其餘充作租金。

（二）嗣分割前第40地號土地於100 年11月2 日遭拍賣，由訴外人黃聖崴拍受取得，黃聖崴於100 年12月5 日將分割前第40地號土地，另分割出系爭土地與同段第40之6 地號土地等三筆土地，再於101 年6 月1 日出售第40地號土地予原告，並於102 年12月23日將系爭土地以贈與為原因登記予被告。

（三）是依民法第425條規定，系爭土地縱嗣後遭法院拍賣，由黃聖崴拍定取得，並由其贈與原告，被告使用系爭土地，乃基於與前地主邱坤泉間之合法租賃契約關係，具有占用系爭土地之合法使用權源，又上開租賃契約於88年間即已訂立，早於民法第425條第2項修正施行前，故雖為不定期租賃契約，仍無民法第425條第2項規定之適用。

（四）退步言之，縱認被告與邱坤泉為使用借貸之法律關係，仍得類推適用民法第425條之1 而有合法占用之權源。

（五）聲明：駁回原告之訴。叁、得心證之理由

一、被告為自始無權占有：

（一）第40地號土地於35年間登記為賴二正所有，於46年間登記為陳木和所有，嗣由訴外人陳政德取得，而陳政德於79年間出賣於邱坤泉，此有本院依職權向苗栗縣大湖地政事務所調取之第40地號土地手抄謄本影本附卷可稽（見本案卷一第169 至175 頁），而訴外人黃聖崴於100 年11月間拍賣取得第40地號土地，並於100 年12月間將第40地號土地分割出系爭土地，又於102 年12月間，將系爭土地贈與原告，現為原告所有等情，亦有土地登記謄本及苗栗縣地籍異動索引附卷可查（見本案卷一第42、70至74頁）。

另系爭房屋門牌號碼為：苗栗縣卓蘭鎮○○里0 鄰○○000 號，坐落系爭土地0.0107公頃，此經本院現場勘驗屬實，復囑託苗栗縣大湖地政事務所測量，並製有附圖附卷可證（見本案卷一第97、99、147 頁），而被告自承：系爭房屋全部過戶給伊，其一人有事實上處分權等語（見本案卷一第97頁背面、第99頁、第150 頁），核與系爭房屋之稅籍證明書所載相符（見本案卷二第21頁），故應堪信為真實。

按「房屋之拆除為一種事實上之處分；

未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。

系爭房屋既因繼承人全體協議分割遺產而分歸沈○○所有，如果屬實，雖因未辦理保存登記，無從辦理繼承登記及分割登記，惟能否謂沈○○未取得系爭房屋之事實上處分權，尚非無疑。

倘沈○○確已取得系爭房屋之事實上處分權，則上訴人請求其拆屋還地，是否不應准許，即有斟酌餘地」（最高法院80年度臺上字第2516號民事判決意旨參照），被告既分割繼承取得系爭房屋之事實上處分權，則依上述說明，原告以之為被告，當事人適格並無疑義。

（二）按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。

承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」，最高法院著有88年臺上字第1 號民事判例，可資參照。

本則判例於88年4 月13日經最高法院88年度第3 次民事庭會議決議通過，並於88年5 月5 日，由最高法院依最高法院判例選編及變更實施要點第9 點規定以（88）臺資字第00277號公告之。

而耕地三七五減租條例之最初立法，係40年6月7 日總統公布最初全文30條。

（三）原告主張：被告為自始即無使用權等語（見本案卷二第113 頁），而被告始終迭次抗辯：其係基於耕地三七五減租條例之耕地三七五租約，占有使用系爭土地等語（見本案卷一第157 、203 、213 、245 、246 、297 頁）。

經查：系爭土地分割所由之母地即第40地號土地，早在耕地三七五減租條例立法前約5 年之35年6 月18日，即已登記為建地（見本案卷一第170 頁手抄謄本），依上述說明，既非農、漁、牧地，即自始客觀不能為耕地三七五租約之標的，因此苗栗縣大湖地政事務所函覆本院：第40地號及系爭土地，查無耕地三七五減租條例租約之資料及登記註記（見本案卷一第138 頁），而苗栗縣卓蘭鎮公所函覆本院：查無第40地號土地及系爭土地之耕地三七五減租之租約資料等語（見本案卷一第126 頁）是被告或其前手，既無被告所稱之占有使用系爭土地權源，當屬自始無權占有第40地號土地及系爭土地。

（四）證人即第40地號土地前所有權人陳政德到庭結證稱：當初該筆土地在賴二正名下時，伊10幾歲，不知道被告是否每年都繳100 斤穀給賴二正，換成伊之名字，並未收租金或收穀，不清楚第40地號土地是否耕地三七五減租租約，被告稱：「當時賴二正要過戶到陳政德名下時，為何要我們第三人蓋章」，被告這樣講有出入，如果是要被告蓋章，應該是被告之父才知道的事情，因為被告年紀比伊更小，連伊都不知道這個事情，被告本身應該是不知道，因為被告年紀比伊更小等語（見本案卷二第106 至108 頁），陳政德為第40地號土地之前手，現已與本案並無利害關係，其證述並經具結之可靠性擔保，應無證述不實之動機，且依被告所述，賴二正為陳政德之岳父，且為被告之伯父，則證人陳政德與被告間，即有姻親關係，如其證詞偏頗，理應偏袒被告而非原告，且第40地號土地，係由賴二正移轉登記於證人陳政德，則被告或其前手對第40地號土地，若有何耕地三七五租約或其他任何承租關係，陳政德應知之甚明，何以證述為不知此事？且更質疑被告當時年紀更小如何知情？益徵被告及其前手，就第40地號土地及系爭土地，實無耕地三七五租約或其他任何承租關係存在。

而證人陳政德上開證述：並未向被告或被告前手收取租金等語，僅係證稱被告並非承租第40地號土地，尚非證實被告或其前手必然有何有權占有第40地號土地之權源。

（五）按：「民事訴訟之傳聞證人所為證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據方法之使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官憑其知識、能力、經驗等依自由心證予以認定之」（最高法院103 年度臺上字第1337號、102 年度臺上字第192 號、99年度臺上字第1231號、98年度臺上字第2479號民事判決意旨參照）。

查第40地號土地之前手邱坤泉業已死亡（見本案個人資料卷第8 頁本院依職權查詢之邱坤泉戶政資料），而第40地號土地前手即證人黃聖崴則到庭結證稱：其約於100 年間，拍得第40地號土地，拍賣公告上，有寫第40地號土地上有建物，建物法律關係是霸佔，未寫租賃，房屋本身不點交，當時邱坤泉與被告有法律問題，邱坤泉不願讓被告住，知道邱坤泉住在那邊，是附近的人，已經往生了，伊問附近鄰居被告是否承租，鄰居說不是，不方便透露是哪個鄰居，與被告間無仇恨，鄰居也講因為邱坤泉不願意讓被告住，所以在被告門前擺了泥土，那堆泥土，伊買的時候，是移到旁邊去了，不知道是否因為要弄水電的關係，邱坤泉當初是不要給被告住在那邊等語（見本案卷二第49至52頁），足證第40地號土地前手邱坤泉及黃聖崴，均認定被告為無權占有。

（六）證人黃聖崴另結證稱：「（被告問：證人是否打兩次電話跟我說買了這塊地，問我要不要買？）答：有，因為我顧念大家都是鄰居。

（被告問：當時我就有說願意跟妳買回，請妳把證據拿出來我看？）答：我有給你三個月的時間。

（被告問：當時我就有提出所有的費用，我另外包一個4 萬元的錢要給妳？）答：4 萬元包給我幹嘛。

（被告問：第二次妳又打來說妳要的紅包是要10萬元，對不對？）答：不能用紅包來形容，我說以法拍價格多10萬元。

（被告問：當時我也答應我們找個時間，妳拿證據給我看？）答：我會這樣找被告，還需要什麼證據？當然是我買了，我標了。

（被告問：何必打兩次電話騷擾我，為何這樣對付我？）答：不是騷擾，我想是鄰居」等語（見本案卷一第53、54頁），足認第40地號土地前手黃聖崴與被告間，因價格及是否提示拍定證據以取信被告等原因，並未就第40地號土地達成合意而成立買賣契約，被告確為無權占有無誤。

又自被告與證人黃聖崴此部分問答內容可知，被告有意向黃聖崴購買第40地號土地。

然被告倘果真自認具有其所主張之對世效優先承買權，即當然得據以對抗黃聖崴而主張黃聖崴之拍定無效，何以卻向證人黃聖崴表示有意購買？故被告業已自認並無優先承買權。

（七）被告所提證人宋春來到庭結證稱：「（被告問：要請證人從頭到尾陳述，當初我們第三人是彭天基、你、湯鴻欽及我四個，在拍賣文中有註明我們四人無償使用，可見就是我們四個人都經由三七五減租的規文所給我們第三人的權益，是否知道？）答：賴二正的土地賣給陳木興之時，當時主權的人是陳木火之弟陳木興，賴二正的土地賣給陳木興是用50斤穀的代價，條件是過戶給陳木興後，陳木興就答應在這些土地之中，不再拿租金，無條件給我們這些人使用，這些人就是所有三七五減租的人，後來就是無條件給我們使用一直到我們要搬出去為止，或是我們無條件不想住在這裡，才無條件還給陳木興，陳木興後面有答應這些條件過後，證人因為有事要做，就把證件交給彭順豐去辦理這些過戶手續，後面事情我就不知道。

（法官問：以上記載證人宋春來證詞是否正確？原告答：是。

（被告問：當時蓋這些的第三人有幾個人？在哪裡蓋這些印章？）答：湯木日、賴包妹、徐慶運、彭順豐及我共五個人，東西交給彭順豐，有用沒用我不知道，我去工作了，我不知道。

（法官問：證人宋春來這部分回答筆錄有無問題？兩造答：沒錯）。

（被告問：過名後有無交租金給後面的地主邱坤泉？）答：邱坤泉83年有來跟我要，我有拿9, 000元給邱坤泉。

（被告問：是83年還是93年邱坤泉跟妳要錢？）答：我記得是83年。

（被告稱：邱坤泉88年才接手，83年證人交租金給證人，證人有記錯。

）（法官問：證人宋春來部分的筆錄是否確實是他自己講的話？兩造答：是」等語（見本案卷一第289 至291 頁）。

然查：1、證人宋春來年邁且僅諳客語，被告當庭質疑證人記錯 ，則證人宋春來上開全部證述，均不無疑義，因證人 宋春來倘記憶有誤，則其全部證述內容，均屬可疑， 無可能有利被告部分記憶必然記對，而不利被告部分 必然記錯。

2、第40地號土地歷任所有權人並無「陳木興」此人，已 如前述，而第40地號土地不適用耕地三七五減租條例 ，亦如前述，另第40地號土地與賴包妹、徐慶運、彭 順豐均無關，故證人宋春來所稱之三七五租約等語， 縱屬實在，應非指第40地號土地。

3、系爭房屋非僅占有系爭土地，尚占有同段第40、40之2 、40之6 、262 之5 等地號土地（見本案卷一第147 頁鑑定圖），其中同段第262之5 地號土地為農牧用 地（見本案卷一第45頁），依上述說明，得為耕地三 七五減租之租約標的，而同段第262之5 地號土地， 因分割增加同段第262之8 地號土地（見本案卷一第 45頁登記謄本），復依被告所提查封物品清單影本（ 見本案卷一第273 頁，經核為本院94年度執字第1716 號清償借款民事執行卷第46頁），證人宋春來與彭天 基，係占有同段第262之8 地號土地。

因此，證人宋 春來及被告或被告之前手，曾共同占有分割增加同段 第262之8 地號土地前之同段第262之5 地號土地， 故證人宋春來上開證述，應非指第40號土地。

4、第40地號土地，既無耕地三七五減租條例之適用，亦 無耕地三七五減租條例租約之登記或註記，已如前述 ，故無「佃農」可言，亦無「佃農」之登記，則賴二 正如欲將之移轉登記予他人，何須徵得第三人或被告 所稱「佃農」之同意？5、證人宋春來前述證詞縱為實在，然其證述：「東西交 給彭順豐，有用沒用我不知道，我去工作了」等語， 則證人宋春來蓋章之文書內容究竟為何？係記載何地 號土地之文書？為何需要證人宋春來等人蓋章？訴外 人彭順豐是否確實轉交地主，係就何筆土地成立無償 使用契約？證人宋春來均無法證明。

6、退而言之，在均無證據之情形下，以上問題均為有利 於被告之推論，亦至多僅能證明當時之地主，或曾同 意被告或被告之前手占有使用同段第262之5 地號土 地（嗣因分割增加同段第262之8 地號土地）或其他 何筆土地之意思，不能證明必然有何同意占有使用第 40地號土地（嗣後因分割增加系爭土地）之意思。

而 證人宋春來亦無可能指述其居住所在同段第262之5 地號土地以外之其他地號土地。

7、證人宋春來上開證述者，應非第40地號土地。

縱確指 第40地號土地，證人宋春來所稱之書面，亦無法證實 已由彭順豐轉交地主而生效，否則證人陳政德何以對 自己所有之第40地號土地此部分情節毫不知情、同時 並質疑被告所言不實？該書面既無法證實業已交付地 主而生效，自無地主同意無償使用之問題。

8、再退而言之，第40地號土地之前所有權人，縱有同意 被告或被告之前手無償使用第40地號土地之意思，亦 不能拘束本件原告，詳如後述。

（八）綜上所述，被告或被告之前手，對原告而言，既屬自始無權占有第40地號土地及系爭土地，自無任何優先承買權可言，故原告請求拆屋還地，即有理由，應予准許

二、被告或被告之前手，與邱坤泉或邱坤泉之前手間，就第40地號土地，縱有何無償使用借貸契約，亦不能拘束原告：

（一）按「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」，最高法院著有59年臺上字第2490號民事判例（非一般最高法院判決），可資參照。

另最高法院86年度臺上字第3776號民事判決、87年度臺上字第2271號、90年度臺上字第1417號、91年度臺上字第278 號、93年度臺上字第2427號民事判決，均同此見解。

（二）被告所提證人宋春來前開證述縱屬實在，亦僅能證明被告或被告之前手，係無償使用第40地號土地，而非承租。

被告亦迭稱：其為無償使用邱坤泉所有之第40地號土地等語（見本案卷一第59、60、235 、270 頁），然依上述說明，被告或被告之前手，與邱坤泉或邱坤泉之前手間，就第40地號土地，縱有何無償使用借貸契約，亦不能拘束邱坤泉、邱坤泉之後手即黃聖崴與本件原告，且無償使用借貸尚非承租，並無任何優先承買權可言。

（三）被告既迭自承：其為無償使用邱坤泉所有之第40地號土地，已如前述，然無論依耕地三七五減租條例第15條、土地法第104 、107 條或民法第426條之2 規定，被告均不具承租人始有之優先承買或承受權無誤。

三、被告與邱坤泉間，就第40地號土地縱有何租賃關係，亦不能拘束原告：

（一）被告於臺灣苗栗地方法院檢察署95年度他字第907 號背信案件偵查中，明確陳稱：邱坤泉僅要求其給付95年地價稅2,800 元等語（見臺灣苗栗地方法院檢察署95年度他字第907 號偵查卷宗第14頁），查第40地號土地95年度之地價稅為2,861 元（見本案卷二第45頁苗栗縣政府稅務局函文），故被告此部分陳述若係屬實，則邱坤泉向被告要求之金額，根本不足地價稅。

嗣被告於本院104 年3 月18日言詞辯論時，復自承：「（法官問：被告與邱坤泉約定的租賃條件為何？每月租金若干？）答：不是租金，只有繳地價稅，邱坤泉不敢要我繳租金。

（法官問：邱坤泉如果自己住的話，也要繳地價稅，所以地價稅並不是租金？）答：地價稅不是租金」等語（見本案卷一第152 頁），主張僅繳交地價稅，而明確陳稱並未繳納租金，且認定地價稅並非租金。

然被告嗣後卻更異其詞，具狀改稱：「邱坤泉原本要求給付新臺幣2,000 元，但當時被告對邱坤泉表示，願每年給付新臺幣3,000 元（即扣除當年度的地價稅後，剩下的當作是租金）付給邱坤泉，邱坤泉欣然表示同意」等語（見本案卷一第55、56、186 、207 、247 、254頁），前後陳述明顯不一，觀諸其所提書狀內容，顯為具法律知識背景者，所撰飾卸之詞。

（二）被告所提證人彭天基到庭證稱：曾經親眼看過一次湯逢泉前妻數給邱坤泉3 張千元鈔票，邱坤泉說要收房屋錢，邱坤泉跟湯逢泉前妻說「房屋錢」的意思，是地價稅及房屋稅通通包含等語（見本案卷一第293 頁）。

經查：1、被告前述改口後所稱3,000 元，包含地價稅及租金， 但證人彭天基到庭證稱另包括房屋稅，兩者顯然不一 。

2、系爭房屋之納稅義務人為被告（見本案卷二第21頁稅 籍資料），而系爭房屋亦係被告有事實上處分權並予 使用，已如前述，則系爭房屋若有何房屋稅，基於使 用者付費原則，自應由被告直接向稅捐機關繳納，並 無可能由邱坤泉前往收取。

3、況苗栗縣政府稅務局函覆本院：系爭房屋免徵房屋稅 等語（見本案卷二第45頁），則證人彭天基竟仍證稱 3,000 元包括房屋稅，故其證述顯然不實。

4、衡諸常情，被告倘確與邱坤泉談好每年由被告給付邱 坤泉3,000 元，則無論被告或被告家人，與邱坤泉見 面時，僅需直接將金錢交付即可，毋需多言，何需彼 此大費周章解釋所交付之金額包括地價稅及房屋稅？ 又何以如此湊巧，在邱坤泉或被告前妻大費周章解釋 時，證人彭天基恰好在場聽聞？5、若被告確曾繳交第40地號土地之地價稅於邱坤泉，何 以不知地價稅之數額，並要求本院查明（見本案卷一 第254 頁）？6、由上述可知，被告前後陳述不一，且被告改口前後之 陳述，亦均與證人彭天基到庭證述互有明顯差異，故 被告所述及所提證人彭天基之前開證述，均不足採信 ，亦均不足以證明被告確曾交付邱坤泉任何金錢。

7、退而言之，證人彭天基上開證述縱屬實在，然其亦同 時證述：見聞被告前妻交付邱坤泉金錢，記不起來係 何時之事，看過一次等語（見本案卷一第292 頁）， 被告亦主張：被告每年交付3,000 元予邱坤泉係88年 至95年間等語（見本案卷一第295 頁），則證人彭天 基此部分證述，縱屬為真，其既證稱「僅看過一次」 ，故至多僅能證明被告曾交付邱坤泉3,000 元，無法 證實被告給付邱坤泉超過3,000 元，而該3,000 元， 亦不無可能為88年間之第一期，至88年至95年間之其 他期間，被告均無法證明其確曾每年交付邱坤泉3,00 0 元以實其說。

（三）按：「縱然上訴人曾有交付地價稅之情事，上訴人既不能證明雙方有以該地價稅充當租金之意思表示合致，尚難執此認定兩造間有租賃關係存在」（最高法院83年度臺上字第1873號民事判決意旨參照），是被告縱有於88年至95年間，每年交付邱坤泉地價稅之情事，被告既不能證明其與邱坤泉雙方有以該地價稅充當租金之意思表示合致，況被告亦自承「地價稅非租金」等語（見本案卷一第152 頁），已如前述，故尚難據此認定被告與邱坤泉間，必然有何租賃關係存在。

（四）按：「又關於177 號土地部分，上訴人抗辯伊給付被上訴人游○好之前手林火○金之租金，遠多於林火○金所應繳之地價稅，足見伊所給付者，乃土地租金，並非代林火○金繳納地價稅。

若上訴人此項給付金額遠多於地價稅之抗辯為可採，能否謂上訴人所給付者非租金，其使用系爭土地為無權占有，即非無推求之餘地」（最高法院82年度臺上字第3232號民事判決意旨參照），「查民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。

尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在。

上訴人否認被上訴人就系爭土地有租賃關係存在，而原審僅以被上訴人持有系爭土地之日據昭和17、18年租稅單據二件，遽認被上訴人就系爭土地有租賃關係，而為上訴人不利之判決，尚嫌率斷」（最高法院86年度臺上字第791 號民事判決意旨參照）。

經查：被告所稱每年交付邱坤泉之3,000 元等語，縱屬實在，扣除第40地號土地每年之地價稅（見本案卷二第45頁苗栗縣政府稅務局函），所剩無幾（僅100 多元），尚非遠多於地價稅，而第40地號土地並非城市地方土地，此有苗栗縣大湖地政事務所函文在卷可證（見本案卷二第1 頁），是其租金，並不受土地法第97條第1項規定之限制（最高法院93年度臺上字第1718號民事判決意旨參照），如被告確實交付邱坤泉租金及地價稅，其數額理應遠高於3,000 元，足認被告所言不實，應認被告未曾給付邱坤泉任何金額，且被告就第40地號土地亦無租賃權。

（五）被告稱：每年交付邱坤泉3,000 元等語，縱屬實在，依前述說明，亦有可能係被告為邱坤泉代繳地價稅，而為此部分地價稅之贈與，或僅支付民法第469條第1項所定借用人應支付之通常保管費用，或僅為使用借貸之事後報答或酬謝，何以必然為被告使用第40地號土地之對價？何以必然有對價關係？均未見被告舉證以實其說。

（六）又系爭房屋尚非僅坐落系爭土地，已如前述，且由依職權所調取之本院執行卷宗可知：須經專業地政人員親臨現場告知，始知系爭房屋部分坐落於第40地號土地之事實（見本院92年度執字第565 號清償借款執行卷宗92年3 月10日查封筆錄），因此邱坤泉倘未經測量，如何知悉系爭房屋之確切位置？故即使邱坤泉確曾每年收受被告交付3,000元之「租金」，其主觀上，亦不無可能係認被告占有使用其他地號土地之使用對價。

（七）被告所提苗栗縣卓蘭鎮95年度民調字第013 號調解筆錄影本（見本案卷一第79頁），用以證明其有權以系爭房屋占有使用系爭土地等情。

然查：1、苗栗縣卓蘭鎮公所函覆本院：該調解案未經法院核定 ，亦未經地政機關測量，調解委員宋俊喜已歿等語， 並提供另位調解委員黃文斌之住所（見本案卷一第26 2 頁），而苗栗縣大湖地政事務所亦函覆本院：該所 並無與筆錄內容有關之聯絡道路相關圖籍等語（見本 案卷一第263 頁），而當時調解委員即證人黃文斌到 庭結證稱：未去前述調解筆錄所稱通行權現場，無法 確定，均不記得等語（見本案卷一第286 、287 頁） ，故無法確認該調解筆錄所稱通行權之確切位置、範 圍及面積。

2、惟由該調解筆錄內容第一、二項可知：被告與邱坤泉 ，係就「舊有聯絡道路（約3 尺半）」及「聲請人（ 本件被告）施設廁所管線工程需用對造人（邱坤泉） 所有土地」進行調解，而由調解內容第三、四項可知 ：前述聯絡道路係位於第40地號土地，被告通行使用 該聯絡道路所需之負擔，係支付第40地號土地94年地 價稅及該筆土地拍定前之地價稅，並由被告負擔溫義 府之醫藥費，及由被告負責協調所僱工人溫義府撤回 對邱坤泉之傷害告訴。

則被告縱曾給付邱坤泉若干金 額，或代為支付溫義府之醫藥費，至多僅係支付通行 第40地號土地之代價，是邱坤泉至多僅係同意被告通 行第40地號土地，並未同意被告以系爭房屋占有使用 該筆土地。

3、由本院執行卷宗可知：須經專業地政人員親臨現場告 知，始知系爭房屋坐落於第40地號土地（見本院92年 度執字第565 號清償借款執行卷宗92年3 月10日查封 筆錄），已如前述，且上開調解筆錄，亦未顯示邱坤 泉確實知悉系爭房屋究竟坐落於何筆土地，另衡諸常 情，邱坤泉先前既反對被告通行使用第40地號土地， 故而有上開爭調解筆錄，舉輕以明重，則何以可能同 意被告以系爭房屋占有使用第40地號土地？4、證人黃聖崴證稱：邱坤泉不願被告居住等語（見本案 卷二第51頁），故邱坤泉不無可能誤認被告之系爭房 屋，係坐落於可能有耕地三七五租約之前述同段第262之5 地號土地，或其他地號土地，始未於前述調解筆 錄，與被告約明被告究竟得否以系爭房屋占有使用第 40地號土地，否則較為不重要之通行聯絡道路既已調 解，則何以較為重要之系爭房屋占有使用，反而不予 調解？5、第40地號土地因分割增加第40之2 、40之4 、40之5 、40之6 地號土地，此有第40地號土地登記謄本在卷 可查（見本案卷一第65頁），且系爭房屋亦有部分坐 落於該同段第40之2 地號土地（見本案卷一第147 頁 鑑定圖）。

而臺灣苗栗地方法院檢察署95年度偵字第 5921號本件被告告訴邱坤泉未依前述調解筆錄履行之 背信案件偵查中，邱坤泉於95年12月4 日證稱：伊不 識字，有答應湯逢泉，要讓菜園往後退三尺半，騰出 道路讓車子通行，也答應湯逢泉依舊水溝挖通道，但 湯逢泉另挖一條通道，而一張地價稅通知單有包含二 筆土地，伊與湯逢泉各保有一筆土地，並各負責一筆 地價稅，伊要求湯逢泉把應付款項給伊，但湯逢泉不 從，伊已把二筆地價稅繳清等語（見臺灣苗栗地方法 院檢察署95年度偵字第5921號偵查卷宗第4 頁），由 邱坤泉陳稱自己不識字，可知其當時，未必能精確判 斷系爭房屋所處土地之地號，而邱坤泉更明確陳稱： 「一張地價稅通知單有包含二筆土地，我們各保有一 筆土地，並各負責一筆地價稅」等語，足認邱坤泉當 時主觀上認為被告之系爭房屋，並非坐落於前述調解 筆錄所稱之被告聯絡道路之第40地號土地，而係認定 其坐落於不同筆土地，故邱坤泉係自認其使用第40地 號土地，而被告係使用同段第40之2 地號土地、同段 第262之5 地號土地或其他地號土地，始會陳稱「各 自保有土地」並「各自繳納地價稅」，此更足以證明 ：邱坤泉並不同意被告使用第40地號土地，亦未向被 告收取第40地號土地之地價稅，而其要求被告繳納者 ，係第40地號土地以外其他地號土地之地價稅，且由 邱坤泉此部分陳述可知：被告連該其他地號土地之地 價稅，均未交付邱坤泉，而係由邱坤泉自己將該筆其 他地號土地之地價稅繳清，遑論第40地號土地之地價 稅？6、又邱坤泉於同一偵查案件95年12月8 日偵查庭中陳稱 ：「另湯逢泉居住處的今年地價稅，湯逢泉未繳，他 若不繳，我會繳，…我打算跟湯逢泉收他住處土地的 租金」等語（見臺灣苗栗地方法院檢察署95年度偵字 第5921號偵查卷宗第9 頁），更足認本件被告連第40 地號土地外之該筆其他地號土地地價稅，亦不繳納， 更無可能繳納第40地號土地之地價稅予邱坤泉。

而邱 坤泉「打算」出租（不能證明「業已」出租，由此亦 可證明直至95年12月8 日，邱坤泉始終尚未出租予被 告，顯非被告所辯稱之自88年即起訴云云）給被告者 ，係邱坤泉所稱：「他（湯逢泉）住處土地的租金」 ，而非邱坤泉前述所稱其自己保有土地之部分，益徵 邱坤泉並未同意被告占有使用第40地號土地，亦未將 第40地號土地出租予被告，則被告何以能有權占有第 40地號土地或系爭土地，並主張優先承買權？7、上開調解筆錄明確記載：「其94年地價稅及系爭土地 拍定前之地價稅，均由聲請人負擔」、「聲請人（本 件被告）負責協調溫義府撤回，其醫藥費不足部分由 聲請人負擔」等語（見本案卷一第79頁），故被告前 妻縱確曾交付邱坤泉3,000 元，且被告倘確以代為給 付溫義府36,000元（原告對此金額有爭議，見本案卷 二第112 頁，且被告並未能舉證以實其說）醫藥費之 方式給付邱坤泉地價稅，亦係給付第40之2 地號土地 或其他筆土地之地價稅，已如前述。

退而言之，縱或 係指第40地號土地於「拍定前」之地價稅，然第40地 號土地，係嗣後於100 年11月間，始由黃聖崴所拍定 （見本案卷一第49頁苗栗縣地籍異動索引），則於上 開調解筆錄成立當時，尚無法預知第40地號土地將於 何時拍定，如被告確實溢繳，應屬邱坤泉或其繼承人 應否返還之問題，是即邱坤泉縱有出租被告之意思， 亦僅出租至第40地號土地「拍定前」，而為附解除條 件或附終期之租賃，被告於第40地號土地拍定後，即 無承租權可言。

8、被告將其所稱支付溫義府之醫藥費36,000元，以每年 3,000 元計算，主張：其與邱坤泉之租約至107 年過 年等語（見本案卷一第295 頁），雖未就支付該36,0 00元之交付事實及目的舉證以實其說，但由被告此部 分陳述，可知被告係自承：其有支付邱坤泉每年3,00 0 元之部分，始有租賃可言，未支付部分，即無租約 ，故租約期限至租金抵付日為止，尚非不定期租約等 情，是則被告既未能舉證其曾給付邱坤泉任何費用， 自無任何租賃權可言。

再退而言之，縱被告前妻確曾 交付邱坤泉3,000 元，且縱確為繳納第40地號土地之 地價稅，且該地價稅縱或確為租金，至多僅能證明被 告繳納3,000 元即一年份之地價稅，依被告上開所述 ，被告至多僅能於第一年即88年間承租第40地號土地 ，之後即租期屆至而無任何租賃契約可言。

（八）按「催告為請求給付之意思通知，債權人為催告時，僅表示對特定債權，請求債務人給付之意思為己足，無需表明其確定之金額或數量。

故出租人依民法第440條第1項規定，定相當期限，催告承租人支付出租，如其所定期限係屬相當，即生催告之效力，無需再表明承租人所欠租金之數額」（最高法院82年度臺上字第2011號民事判決意旨參照），是被告繳納之租金是否相當，係繳納後再予審核之問題，法院僅需事先審核原告催告期限是否相當，如被告分文未繳，而原告催告期限復為相當，則原告終止租約即有理由。

次按：「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告」，最高法院著有39年臺上字第554 號民事判例，可資參照。

再按：「民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。

上訴人之催告書，如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力」，最高法院著有44年臺上字第1098號民事判例，可資參照。

復按：「債務人遲延給付時，如須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖非相當，但如自催告時起，已經過相當期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。

本件被上訴人之前手東○公司應給付予上訴人關於土地之價金確未給付，經上訴人催告後亦迄未給付，如係實情，則上訴人於催告東○公司給付土地價金之期限雖不相當，但經過相當之期限東○公司仍未履行時，上訴人據以解除契約，是否仍屬不應准許，自待再予研酌」（最高法院93年度臺上字第631 號民事判決意旨參照）。

因此退而言之，縱邱坤泉確將第40地號土地，出租予被告以系爭房屋占有使用，然被告自承：並未繳納租金予黃聖崴及原告等語（見本案卷一第153 頁），證人黃聖崴亦證稱：即便與被告間就第40之5 地號土地有何法律關係，亦均移轉予原告等語（見本案卷二第51頁），則被告既已積欠黃聖崴及原告合計達兩年以上租金，黃聖崴復將此部分法律關係當庭移轉予原告，已如前述，則原告於104 年8 月6 日言詞辯論期日，表示即便與被告間有何租賃關係，亦當庭催告被告於下次庭期前給付租金，逾期終止租約並請求被告拆屋還地等語（見本案卷二第56、57頁），嗣於本院104 年8 月19日言詞辯論期日，因被告經上開催告，並未給付任何租金（甚且被告主張之每月3,000 元亦未給付原告），故兩造間若有何租賃契約，亦經原告當庭終止，並請求被告拆屋還地（見本案卷二第105 頁）。

經查前述兩次言詞辯論期間相距10日以上，核屬相當，被告經原告催告繳納租金，迄今分文未繳，故無論依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、土地法第103條第4款、第114條第7款、民法第440條第1 、3 項、第458條第4款規定，原告終止租約，均為有理由，故被告仍屬無權占有系爭土地。

（九）按「上訴人乃提存於臺灣彰化地方法院，均不生給付租金之效力，亦無法回復已終止之租賃關係」（最高法院83年度臺上字第1057號民事判決意旨參照），「被上訴人催告繳納之7 年欠租不過16,000餘元，限期5 日繳納，其期間尚屬相當。

何況被上訴人於79年5 月15日催告後，直至同年6 月22日始表示終止租賃關係，上訴人於此期間內未支付任何租金，被上訴人依法終止租約並無不合。

上訴人嗣後雖於81年3 月17日欲向被上訴人繳納租金，惟此時兩造間之租賃關係已經終止，被上訴人既無收受租金之權利，上訴人所為提存，自不生清償之效力」（最高法院85年度臺上字第2941號民事判決意旨參照），是即便兩造間有何租賃關係，該租約既經原告合法終止，已如前述，則被告縱事後補繳，亦無法回復已終止之租賃關係，附此敘明。

四、本件被告對第40地號土地並無優先承買或承受權：

（一）本件被告係自始無權占有第40地號土地，且縱為有權占有，亦屬無償使用借貸關係，故對第40地號土地並無優先承買或承受權，已如前述。

至被告對鄰近其他筆土地是否確有何耕地三七五租約、土地租賃契約或優先承買權，則屬另一法律問題，尚非本件原告起訴及本院審理範圍。

（二）按「何林○金為被上訴人之阿姨，二人關係密切，且長達30年租賃，竟未訂書面及辦理三七五租約登記，不合情理；

被上訴人及何林○金於系爭耕地強制執行程序中，又均未陳報有租賃關係，拍賣公告上始註記查封時被上訴人無償使用，未認定被上訴人為承租人，有優先承買權等語，觀諸系爭耕地拍賣公告之其他特別事項二僅記載『本件……土地查封時由第三人曾○賢（被上訴人）無償使用並種植水稻，該第三人為債務人（何林○金）之外甥，據警方調查報告係未定租約之租賃關係，未訂定書面契約，且第三人已耕作30年以上，每年一分地租金為一百臺斤稻米，於拍定後不點交」，並無被上訴人有優先承買權之註記，則上訴人上述主張是否全不可採？即攸關被上訴人與何林○金間就系爭耕地租賃關係存在與否之判斷，原審就此未為任何調查審認，說明其取捨之意見，即逕以何林○金之證詞及萬○派出所報告，認定被上訴人就系爭耕地有承租關係，自嫌疏略，而有判決不備理由之違法。

其次，系爭耕地拍賣程序中，執行法院或上訴人均未通知被上訴人行使優先承買權，固為兩造不爭之事實，然衡諸常情，如被上訴人就系爭耕地確有承租權，且有意行使其優先承買權利，以其與何林○金之親戚及鄰居關係，實不難探知系爭耕地拍賣成立條件，以依法行使優先承買權，俾系爭耕地之所有權歸屬得趨於明確，以止爭端」（最高法院95年度臺上字第1553號民事判決意旨參照）。

經查：1、本件被告抗辯其前手自日據時代開始，即具第40地號 土地之耕地三七五租約等語（見本案卷一第250 頁） ，則在黃聖崴拍定前，遠超過60年之租賃，竟未訂書 面，亦未辦理三七五租約登記，不合情理。

2、依被告所述，第40地號土地地主陳木火為其二伯（見 本案卷一第235 頁），而邱坤泉為陳木火之女婿（見 本案卷一第246 頁），故邱坤泉為被告之姻親，以被 告與邱坤泉之親戚及鄰居關係，實不難探知第40地號 土地拍賣成立條件，以依法行使優先承買權，俾系爭 耕地之所有權歸屬得趨於明確，以止爭端。

3、邱坤泉於第40地號土地強制執行程序中，均未陳報有 何租賃關係，拍賣公告上始註記查封時被告為無償使 用（見本院99年度司執字第9289號清償借款執行卷宗 第108 、193 頁），更未記載有何租穀或租金，並未 認定被告為承租人或有何優先承買權，故難認被告有 何優先承買權可言。

（三）最高法院95年度臺上字第1553號民事判決意旨另以：「上訴人提起本件訴訟迄今已逾二年之程序中，始終僅以其有優先承買權置辯，而未實際為行使優先承買權之表示。

被上訴人抗辯之真意為何？其是否有不行使優先承買權之默示意思？抑或其故意拖延不為表示，再執有優先承買權為抗辯，是否有違誠信原則？均非無進一步推敲之餘地。

原審未加細究，遽以被上訴人對系爭耕地有優先承買權，而為不利於上訴人之判斷，亦有未洽」。

經查：1、被告於本件訴訟中，非但始終僅以其有優先承買權置 辯，而未實際為行使優先承買權之表示。

2、本件起訴前十餘年來，歷經本院99年度司執字第9289 號、98年度司執字第8877號、94年度執字第1716號（ 以上所調執行卷宗，均由被告訴訟代理人閱卷或提示 於被告訴訟代理人，見本案卷二第90、113 頁），而 本院99年度司執字第9289號執行程序，由黃聖崴拍定 第40地號土地前，第40地號土地仍為本院92年度執地 字第565 號查封登記，而處於尚未啟封狀態（見本院 99年度司執字第9289號執行卷第79頁第40地號土地登 記謄本），故屬依既有查封狀態之「調卷執行」。

然 本院92年度執字第565 號清償借款強制執行案件執行 第40地號土地，經執行法院於92年3 月10日查封第40 地號土地（見本院92年度執字第565 號清償借款執行 卷宗92年3 月10日查封筆錄），依強制執行法第76條 第1項第1 、2 款應為揭示、封閉之規定，及法院強 制執行實務，本院當時已於第40地號土地現場樹立告 示牌公示查封，故被告尚難諉為不知第40地號土地已 遭強制執行。

3、嗣於本院98年度司執字第8877號清償借款強制執行事 件時，被告及湯鴻欽向本院執行書記官陳稱：坪林10 6 號房屋係自己所有，住了30幾年等語（見本院98年 度司執字第8877號清償借款強制執行卷宗第37頁正面 執行筆錄），更足證被告確實明知第40地號土地已遭 強制執行，仍未向本院執行處或執行書記官陳明其有 何有權占有或有何優先承買權之情事。

4、被告所提調解筆錄內容第三項亦明載：「系爭土地拍 定前」之文字（見本案卷一第79頁）。

5、依上所述，被告於92年間，即已知悉第40地號土地遭 查封拍賣，長達十餘年期間迄今，均未為行使優先權 之表示，依上述說明，縱非自認並無優先承買權，亦 屬不行使優先承買權之默示意思，或故意拖延不為表 示，再執有優先承買權為抗辯，而有違誠信原則，故 認其並無任何優先承買權可言。

（四）拍賣公告並未明示拍定土地之地上物具租賃權或優先承買權者，拍定人即為善意受讓之第三人，其信賴利益即應受保障，而不得以土地承租人之優先承買權對抗之，故土地拍定人請求拆屋還地，並無違反誠信原則，故被告縱對第40地號土地具承租權，亦不得以優先承買權對抗原告，此為上級審法院向來實務見解，除前述最高法院95年度臺上字第1553號民事判決意旨可參外，另有下列實務見解可查，故第40地號土地之拍賣公告並未載明被告之租賃權及優先承買權（見本院99年度執字第9289號執行卷宗第108 、193頁），自不得對抗拍定人黃聖崴及原告：1、臺灣高等法院103 年度上字第405 號民事確定判決： 「被上訴人所有系爭土地應有部分，原為陳○朝所有 ，後為永豐商業銀行股份有限公司聲請原法院拍賣， 而為被上訴人拍定取得；

再觀諸前開拍賣事件公告上 雖記載系爭土地上存在系爭5 號房屋，惟併記載『使 用權源不明』，堪認被上訴人無從由該拍賣公告揭示 之內容，查悉系爭5 號房屋是否自始即有占用系爭土 地之正當權源？其權源內容為何？或該占用權源嗣後 有無消滅之情事等節；

自難認鄒○裕與陳○安、陳○ 榮2 人間就系爭土地成立借地建屋契約並為黃○玉等9 人繼承乙情為被上訴人可得知悉、且依誠信原則即應 受該借地建屋契約之拘束」。

2、臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第192 號民事確 定判決：「被上訴人劉○明等6 人取得系爭房地之事 實上處分權，已如上述，則上訴人林○蒼既經法院拍 賣取得系爭土地所有權，自可主張劉○明等6 人無權 占有，而系爭土地之拍賣公告並未載明其地上有系爭 房屋，林○蒼等人於投標買受系爭土地時，並不知有 系爭房屋存在系爭土地上，林○蒼等人向法院投標買 受系爭土地，其權益自應予以保障，林○蒼訴請劉○ 明等6 人拆屋還地，自非濫用權利，無違背誠信原則 可言，自屬權利之正當行使。

另系爭房屋所有人劉甲 在系爭土地上建築房屋，縱然得到系爭土地所有人劉 乙、劉丙之同意而有使用借貸關係，認其係取得土地 所有權人之同意而建築房屋或默示其使用土地，參照 最高法院59年度臺上字第2490號判例意旨『使用借貸 非如租賃之有民法第425條之規定。

縱令上訴人之前 手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴 人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約 ，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之 權利』，劉甲與土地所有權人劉乙、劉丙間就系爭土 地有使用借貸，亦不能對抗林○蒼因拍賣而取得系爭 土地所有權。

再系爭土地與系爭房屋並未同屬一人所 ，自無民法第425條之1 及最高法院48年度臺上字第 1457號判例之適用」。

（五）按：「第查租賃權與地上權於法律上固有相似之處，然地上權為物權，租賃權為債權，物權既採公示主義，此為保護第三人之機制；

其得登記而不為登記，自不得令第三人承擔就公示內容以外之物權限制或不利益，而租賃權不採公示主義，故不動產之交易，除自不動產物權占有之外觀中了解其買賣標的物之狀態外，交易對象或第三人無從由已登記資料中獲取任何關於租賃關係之資料…末查，執行法院拍賣系爭土地之拍賣公告中僅記載：『拍賣土地黃謝○雪設有不定期限之地上權』，並未記載債務人何○寬已收受黃謝○雪900 萬元地租之事實，為兩造所不爭，是被上訴人對系爭地上權應有之租金收取權仍然存在，上訴人自不得執持其未經登記之預付地租事實對抗被上訴人。

本件地上權，因積欠地租達二年之總額，經定期催告未繳而被撤銷，地上權即已消滅，被上訴人本於民法第767條規定，請求上訴人塗銷地上權登記，即無不合，應予准許」（最高法院96年度臺上字第1311號民事判決意旨參照）。

經查：黃聖崴拍得第40地號土地之拍賣公告記載：「99年9 月24日債權人陳報稱：『40地號土地上有未辦保存登記建物（門牌：坪林106 號），為第三人湯逢泉、湯鴻欽所有居住、管理使用，土地亦為無償使用，無出租情事』」（見本院99年度司執字第9289號清償借款執行卷宗第108、193 頁）。

所謂「無償使用」尚非必然指「有權使用」，而僅係未支付使用對價之意，上開拍賣公告並未記載邱坤泉有何曾收受被告租金之記載公示，亦未記載系爭房屋之事實上處分權人有何租賃權或優先承買權，依上述說明之同理，被告縱有何租賃關係或優先承買權，亦不得對抗善意第三人之黃聖崴及原告。

又被告就第40地號土地，經黃聖崴拍定後，被告對黃聖崴縱有何租賃權，或被告縱曾預繳租金予邱坤泉，亦為黃聖崴及原告所不知，故不能以之對抗黃聖崴及原告，是拍定人黃聖崴對被告之租金收取權（假設仍有租賃關係），依上述說明，仍然存在，而被告既經原告定期催告未繳租金，縱有租約亦經原告終止而消滅，已如前述，則原告本於民法第767條規定，請求被告拆屋還地，即無不合，自應准許。

（六）再按：「土地法第104條第2項後段規定出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

其所謂不得對抗優先購買權人，係指基地或房屋出賣人與承買人，不得主張基於買賣而使優先購買權人之優先購買權消滅而言。

此與優先購買權人對於買賣標的之基地或房屋有無無權占有之情形，乃屬有別，兩者非有必要之關聯，原審竟以廖○卿（出賣人）與上訴人（買受人）買賣系爭土地之契約不得對抗有優先購買權之被上訴人為由，認被上訴人非無權占有系爭土地，上訴人無權請求被上訴人拆屋還地，其見解亦有可議」（最高法院95年度臺上字第2497號民事判決意旨參照），故縱被告對第40地號土地縱具優先承買權，亦屬無權占有系爭土地，被告是否具優先承買權與其是否無權占有系爭土地，係屬二事。

五、本件並無類推適用民法第425條之1餘地：

（一）被告提出臺灣高等法院98年度重上更（二）字第51號、最高法院91年度臺上字第1919號、98年度臺上字第1339號民事判決，主張本件應類推適用民法第425條之1 規定等語（見本案卷一第183 、184 頁）。

（二）前述臺灣高等法院98年度重上更（二）字第51號民事判決，系爭建物占用基地面積為高達90.37 平方公尺，計4 層，含地下層總面積393.92平方公尺，另附屬建物陽臺7.98平方公尺，80年10月9 日第一次登記為臺北市政府所有，而由臺北市文山區公所管理，故系爭建物規模甚大，而該建物所有權歸屬於政府而非私人，並供臺北市民交誼活動之用，而非僅供私用，故拆除對公益影響甚大，所坐落土地所有權人，倘行使其權利，自己所得利益極少而國家社會所受之損失甚大，故經法院判斷，坐落土地所有權人請求拆屋還地，係以損害他人為主要目的，尚難謂與本件情形相似。

（三）前述最高法院91年度臺上字第1919號民事判決略以：「查系爭房屋依被上訴人提出之建物登記謄本暨華○企業發展鑑定顧問有限公司鑑定報告書所載，為68年10月4 日建造登記之四樓鋼筋混凝土造樓房，市值仍達新臺幣1,824,585 元。

倘經拆除，對甫經拍定買受之上訴人及國家社會所受之損失不得謂為不大，且被上訴人同意其夫在系爭土地上建屋本至該房屋不堪使用時為止，於系爭房屋經執行拍賣以清償其夫債務後，被上訴人忽而以上訴人無權占用土地為由遽向上訴人請求拆除該房屋，對其夫鍾○仁乃至其家庭或自己所得之利益，似屬不多，二者相互比較權衡，被上訴人有無上開權利濫用而有背於誠信原則之情形？亦非無再進一步推求之必要」，該案系爭房屋價值不低，且遭拍賣者，為房屋而非土地，而與本件係土地遭拍賣不同。

又該案之所以經法院判斷為權利濫用，主要因該案系爭房屋經強制執行拍賣，係用以清償所坐落土地所有權人之夫之債務，故對土地所有權人之家庭整體債務減免有利，因而對土地所有權人有利，然該土地所有權人，竟對拍得該案房屋而對其有利之拍定人，提起該案拆屋還地訴訟，出爾反爾，故為權利濫用，本件則無此情形。

（四）前述最高法院98年度臺上字第1339號民事判決之案情，所涉該案系爭房屋，為於95年間申得使用執照，辦畢保存（第一次所有權）登記，建物門牌為：臺北市○○○路0 段00號地下一至三樓及地上一至十一樓之建物，且係房屋拍定而非土地拍定，故房屋價值、拍定情形均與本件不同，尚難援用。

（五）本件經拍賣移轉者，為系爭土地，而非所坐落之系爭房屋，且房屋占有土地，租賃物乃土地而非房屋，故土地移轉，房屋坐落之土地部分，屬「租賃物交付」，乃合於民法第425條規定，然若為房屋移轉，因房屋並非租賃物，故無「租賃物交付」之問題，從而本件土地移轉之情形，仍應適用最高法院著有59年臺上字第2490號民事判例，並無類推適用民法第425條之1 規定之餘地，否認該則對高法院判例，將遭架空、成為具文而無適用餘地，故最高法院之類推適用民法第425條之1 案例，主要仍為房屋移轉而非土地移轉，至臺灣高等法院98年度重上更（二）字第51號民事判決，則係著重於房屋係供臺北市民公眾使用之故。

（六）況按：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。

依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地」（最高法院99年度臺上字第1759號民事判決意旨參照，最高法院91年度臺再字第30號同此見解），「惟按民法第425條之1 規定及本院48年臺上字第1457號判例，係指土地及房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，始有適用。

原審既認2020建號原屬莊○緞所有，而其無系爭16號土地所有權應有部分。

嗣吳○榮因繼承取得該建號建物之所有權，斯時系爭土地早已移轉於吳○輝所有，土地及房屋從無同屬一人所有，則被上訴人嗣後雖由吳○輝取得系爭土地所有權，能否認有或得類推適用上揭民法規定及判例之情形，自滋疑義」（最高法院99年度臺上字第58號民事判決意旨參照），「最高法院48年臺上字第1457號判例中所稱推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及民法第425條之1 所規定：推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，均係以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約為債之關係，僅於當事人間有其效力」（最高法院97年度臺上字第721 號民事判決意旨參照），「惟按本院48年臺上字第1457號判例推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以及民法第425條之1 推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約既為債之關係，僅於當事人間有其效力，則原審認定被上訴人與陳○長等三兄弟間就系爭土地有使用借貸關係，被上訴人嗣後在系爭土地上建築系爭廠房，可否類推適用上開判例及法條，逕對嗣後取得該等土地所有權之上訴人發生效力，自有再研求之餘地。

倘不得類推適用，則兩造間就系爭土地似無使用借貸或租賃關係存在，從而上訴人行使所有權，除別有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的之情事外，其基於民法第767條之規定，請求被上訴人拆除系爭廠房及返還系爭土地，似難謂為無據」（最高法院96年度臺上字第1322號民事判決意旨參照），「按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院48年臺上字第1457號固著有判例。

惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。

本件系爭房屋係被上訴人母親洪○徵得被上訴人同意借用系爭基地而建造，為兩造所不爭，是土地及房屋原非同屬一人所有；

且被上訴人對母親洪○之財產有繼承權，乃被上訴人所可預見，被上訴人於其母親亡故前，即先後將其系爭基地各應有部分出售，能否謂默許房屋繼續使用土地，而推斷土地繼受人默許房屋繼受人繼續使用土地，殊值疑議，尚難比附援引。

況使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束。

原審認上訴人買受系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地使用借貸關係之約束，而因繼承而取得該房屋所有權之被上訴人，仍得主張該房屋對系爭基地使用借貸關係，自有未洽。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由」（最高法院95年度臺上字第2717號民事判決意旨參照），以上最高法院多數及晚近見解，均否認土地與房屋屬不同人之情形，有何類推適用民法第425條之1 之餘地。

本件第40地號土地或系爭土地，與系爭房屋，未曾同屬一人所有，原本即無任何類推適用之餘地。

（七）又按：「最高法院48年臺上字第1457號判例固謂土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

惟同院57年臺上字第1303號判例亦謂民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。

是適用最高法院48年臺上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益」（最高法院99年度臺上字第13號、96年度臺上字第2851號民事判決要旨參照），另參酌臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第314 號民事確定判決：「次按適用最高法院48年度臺上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，亦須以房屋具有相當之經濟價值為必要（最高法院102 年度臺上字610 號、102 年度臺上字第1508、99年度臺上字第13號判決意旨參照）。

查系爭房屋於27年2 月起課房屋稅，總現值為43,600元，此有苗栗縣房屋稅籍紀錄表之記載可稽，足見該房屋係於27年2 月前建造，依行政院頒布之固定資產耐用年數表所載，加強磚造房屋之耐用年數為35年，則系爭房屋早已超過上開耐用年數；

且依卷附照片所示，系爭房屋為磚瓦造一層平房，屋頂以帆布遮蓋，並以磚塊、輪胎固定，帆布亦有多處破損，而上訴人湯○雄於原審法官勘驗時亦稱系爭房屋現漏水，無法居住等語，顯見系爭房屋業已殘破無法居住，經濟價值已所剩無幾；

而系爭房屋所占用如原審判決附圖所示土地之面積共339 平方公尺，公告現值為644,100 元（計算式：1,900 元339＝644,100 元），兩者經濟價值懸殊，是系爭房屋顯無相當之經濟價值，撥諸前揭說明，自無上開最高法院48年度臺上字第1457號判例之適用」。

經查：本件系爭房屋，就水泥磚造部分，其房屋稅起課年月為61年1 月，迄今已43年，早已逾耐用年數35年，此有本院依職權調取之房屋稅籍紀錄表在卷為證（見本案卷一第121 、122 頁），而被告復自承：系爭房屋係59年至61年間起造，起造後面積範圍並無增加等語（見本案卷一第206 頁），本院現場勘驗，亦發現系爭房屋相當陳舊（見本案卷一第103 、104 、112 頁勘驗照片），另由其稅籍證明書所載，其現值僅為12,900元（見本案卷二第21頁），故較前述臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第314 號民事確定判決所示房屋更為陳舊、價值更低，但本件系爭土地公告土地現值每平方公尺2,800 元（見本案卷一第66頁），較前述臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第314 號民事確定判決所示坐落土地價值更高，故本件應更無最高法院48年臺上字第1457號判例或民法第425條之1 之適用或類推適用餘地。

（八）被告係嗣後將戶籍遷入系爭房屋，並非自始居住於系爭房屋，此有其戶籍資料在卷可查（見本案個人資料卷第11頁），而被告與其系爭房屋之占有輔助人湯鴻欽，均有一定資產，且被告另有房屋課稅現值較系爭房屋高八倍以上、位於苗栗市區之房屋，可供居住，另被告與湯鴻欽均另有田賦可供耕作（見本案個人資料卷第20至32頁、34至43頁本院依職權查詢之財稅資料）。

再者，被告自承：其在鹿港開貨運行（見本案卷一第295 頁），故被告具相當謀生能力。

證人黃聖崴復結證稱：湯鴻欽沒有殘障，還可以開車等語（見本案卷二第54頁），核與湯鴻欽具車輛所有權及現有效駕照等資料相符（見本案個人資料卷第43、44頁），是無論湯鴻欽是否領有殘障手冊，亦具相當謀生能力。

從而被告與湯鴻欽2 人，均非必須於系爭土地耕作或居住不可，核與民法第425條之1 法益權衡需保障居住權之情形有別，益徵並無類推適用之必要。

（九）退而言之，縱本件有民法第425條之1 規定之類推適用，惟其法律效果為租賃而非無償使用。

被告既經原告定相當期限催告繳納租金，而不為給付，且經原告終止租約，均如前述，則被告自仍屬無權占有系爭土地。

按「一般租賃，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達二期之租額，出租人亦得終止契約，修正前民法第440條定有明文。

準此，倘承租人有上開遲付租金之情形，出租人終止契約，乃其權利之正當行使，不能因終止契約收回租賃物，對承租人有所損害，即謂其有違誠信原則或濫用權利」（最高法院92年度臺上字第872 號民事判決意旨參照），是原告認兩造間縱有何租賃關係，其因被告遲付租金二期而合法終止租約，已如前述，乃其權利之正當行使，不能因終止契約收回租賃物，對承租人（假設被告為承租人）有所損害，即謂其有違誠信原則或濫用權利。

肆、綜上所述，本件被告及其前手，均自始無權占有第40地號土地及系爭土地，而被告或被告之前手，與邱坤泉或邱坤泉之前手間，就第40地號土地，縱有何無償使用借貸契約或租賃契約，亦不能拘束原告，故被告並無優先承買權可言，另本件並無類推適用民法第425條之1 規定之餘地，被告復未能舉證其有何有權占有系爭土地之權源，以實其說，應認其為無權占有系爭土地，是原告請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。

伍、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
苗栗簡易庭法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費新臺幣4,800元。
書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日