臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,103,訴,331,20150511,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第331號
原 告 祭祀公業法人苗栗縣饒忠山
法定代理人 饒欣奇
訴訟代理人 王敬堯律師
被 告 鍾年穩
訴訟代理人 鍾添錦律師
複代理人 孫立德
上列當事人間因請求租佃爭議事件，本院於民國104 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認兩造間就苗栗縣頭份鎮○○段○○段000 地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。

二、被告應將坐落於苗栗縣頭份鎮○○段○○段000 地號土地如附圖一即苗栗縣頭份地政事務所民國103 年9 月9 日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積77平方公尺之地上物、Ｂ部分面積140 平方公尺之水泥地一、Ｃ部分面積16平方公尺之水泥地二、Ｄ部分面積262 平方公尺之菜圃、Ｅ部分面積1,061 平方公尺之稻田及附圖二即苗栗縣頭份地政事務所民國104 年2 月17日土地複丈成果圖所示面積54平方公尺之圍牆外之水泥地、面積57平方公尺之建物三（有屋頂）、面積1 平方公尺之建物三（無屋頂）、面積10平方公尺之建物四、面積10平方公尺之建物五拆除騰空，並將上開土地連同附圖二面積376 平方公尺之修正後Ｆ部分土地返還原告。

三、被告應於繼承被繼承人鍾萬發所得遺產範圍內給付原告新臺幣663,847 元，及自民國103 年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

四、被告應給付原告新臺幣955,833 元，及自民國103 年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

五、被告應給付原告新臺幣138,449 元，及自民國103 年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

六、被告應自民國104 年1 月1 日起至返還苗栗縣頭份鎮○○段○○段000 地號土地之日止，按月給付原告新臺幣27,828元。

七、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

八、訴訟費用由被告負擔。

九、本判決第二項於原告以新臺幣6,880,000 元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣20,640,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、本判決第三項於原告以新臺幣221,282 元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣663,847 元為原告預供擔保，得免為假執行。

十一、本判決第四項於原告以新臺幣318,611 元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣955,833 元為原告預供擔保，得免為假執行。

十二、本判決第五項得假執行。

但被告如以新臺幣138,449 元為原告預供擔保，得免為假執行。

十三、本判決第六項得假執行。

但被告如按月以新臺幣27,828元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分

一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。

查本件租佃爭議，係由苗栗縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送前來，此有苗栗縣政府函文檢附調處筆錄等在卷可稽（見本案卷一第2至16頁），依上述說明，本件免收裁判費用。

二、原告主張：被告於苗栗縣頭份鎮○○段○○段○000 地號土地（系爭土地），違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，故依同條第2項規定，兩造間就系爭土地之原訂三七五租約無效等語，此一主張業已於上開調處當時提出，並經調處（見本案卷一第4 至6 頁、本案卷二第31至42頁），故本件起訴符合調處先行要件。

三、按：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」，最高法院著有52年臺上字第1240號民事判例可資參照。

次按：「過去不成立之法律關係，經延至目前仍繼續不存在時，即不失為現在之法律關係。

如原告對該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得就該現在繼續不存在之法律關係提起確認之訴」（最高法院87年度臺上字第2296號民事判決意旨參照）。

本件原告主張兩造間就系爭土地之原訂三七五租約無效，延至目前仍繼續不存在，爰請求確認兩造間現在就系爭土地之三七五租約不存在，被告則否認之，故原告主觀上認其在法律上之地位有不安狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言，故本件原告之訴，自有受確認判決之法律上利益。

四、又按：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

再按：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第256條定有明文。

另按：「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

查原告起訴先位及備位聲明如本案卷一第21頁正面、背面所示，嗣於民國（下同）104 年4 月30日言詞辯論期日減縮並為更正（見本案卷二第261 頁），並經被告同意撤回備位聲明（見本案卷二第172頁），依上開規定，均應准許。

貳、兩造聲明及陳述要旨

一、原告方面：

（一）苗栗縣政府103 年9 月11日府商都字第0000000000號函說明二指稱，系爭土地使用分區為都市計劃甲種工業區用地，且前開計劃工業區專案通盤檢討業於91年9 月16日府建都字第00000000000 號函發佈實施，系爭土地原屬「耕地」，於耕地租約訂立後，經「依法編定或變更為非耕地使用」者，縱系爭土地之地目仍為「田」，但該土地既經編定為甲種工業區，自不得再為農業使用，復依法院現場履勘結果，確認被告在系爭土地上興建之房屋，一部分是水泥加強磚造，一部分是磚造部分，一部分無屋頂，前者有水泥庭院，水泥地做為停車使用，有勘驗筆錄可佐，顯見被告係在系爭土地上建築房屋居住，已符合耕地三七五減租條例第16條第1項所指不自任耕作之情形，且被告對於該房屋自有處分權，揆諸上開規定，兩造間就系爭土地之租賃契約已歸於無效。

（二）依苗栗縣頭份地政事務所103 年8 月5 日法地字第19100號複丈成果圖所示，稻作耕作面積不過為1,061 平方公尺，占系爭土地2 分之1 ，按耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，三七五租約應屬無效。

（三）另苗栗縣地政事務所103 年12月17日法地字第31300 號複丈成果圖所示Ｆ部分（面積318 平方公尺，扣除花臺面積58平方公尺）上，建築建物一、三（有屋頂、無屋頂）（其中建物三為豬舍，且置放物品，被告有事實上處分權）、建物五之泥磚地上物為被告所有、水泥庭院，此皆非屬耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之自認耕作。

而系爭土地總面積為2,319 平方公尺，經被告建築房屋及相關設施使用之面積即達813 平方公尺（Ｅ部分外），非屬小區域，可認系爭土地就此等部分，確有未經承租人自己從事耕作之用之情形，確已符合上開說明所謂有「不自任耕作」之情形。

（四）依租賃契約、所有權、侵權行為法律關係請求被告拆除地上物返還土地，並依不當得利法律關係請求相當於租金之不當得利（見本案卷二第261頁）。

（五）聲明：1、確認兩造間就系爭土地之三七五租約不存在。

2、被告應將坐落系爭土地如附圖一即苗栗縣頭份地政事 務所103 年9 月9 日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分 面積77平方公尺之地上物、Ｂ部分面積140 平方公尺 之水泥地一、Ｃ部分面積16平方公尺之水泥地二、Ｄ 部分面積262 平方公尺之菜圃、Ｅ部分面積1,061 平 方公尺之稻田及附圖二即苗栗縣頭份地政事務所104 年2 月17日土地複丈成果圖所示面積64平方公尺之建 物一、面積133 平方公尺之水泥庭院、面積54平方公 尺之圍牆外之水泥地、面積57平方公尺之建物三（有 屋頂）、面積1 平方公尺之建物三（無屋頂）、面積 10平方公尺之建物四、面積10平方公尺之建物五、面 積58平方公尺之花臺拆除騰空，並將上開土地連同附 圖二面積376 平方公尺之修正後Ｆ部分土地返還原告 。

3、被告應給付原告新臺幣（下同）1,669,680 元，及自 103 年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

4、被告應自103 年7 月29日起至返還第1項所示土地之 日止，按月給付原告27,828元。

5、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告方面：

（一）系爭土地於91年9 月16日，依據都市計劃法第32條之規定劃定為甲種工業區，依「特別法優先普通法」原則，自應優先適用耕地三七五減租條例第17條第2項由出租人補償承租人3 分1 地價之規定，出租人不得再行主張耕地承租人未自任耕作、租約無效收回出租耕地之法律關係，原告應按當期土地公告現值減除土地增值稅後，補償3 分之1地價予被告，始得收回。

（二）系爭土地於數十年前，示範農家由糧食局補助建造曬穀場之用，原告每年專為曬穀使用，僅於曬穀空檔時停放車輛，並無違反農作使用情形，其上建築物係以木頭及石棉瓦搭建，無門無窗，結構簡陋無阻隔，並位於該耕地一偶，其設置目的為堆放肥料農具，即協助農耕之便利性，無違法建築房屋或堆放廢棄物，應非未自任耕作租約無效約之情形。

（三）原告請求5 年之不當得利顯無理由。

（四）聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、應使適用法律及最高法院實務見解：

一、於耕地建屋居住即屬不自任耕作，應准出租人收回耕地：

（一）最高法院64年臺上字第571 號民事判例：「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。

果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形」。

（二）最高法院70年臺上字第4637號民事判例：「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」。

（三）最高法院70年度臺上字第4426號民事判決意旨：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項約定者，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項定有明文，所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之。

如承租人以承租耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力」。

（四）最高法院71年度臺上字第4092號民事判決：「依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以所租土地供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第16條規定觀之自明，承租人在所租土地上建築房屋，即屬不自任耕作，應准出租人收回耕地」。

（五）最高法院76年度臺上字第2222號民事判決：「承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段定有明文。

又所謂『不自任耕作』，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言」。

（六）最高法院83年度臺上字第2636號民事判決：「按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的」。

（七）最高法院103 年度臺上字第2579號民事判決：「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

再承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。

故如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間；

承租人所建房屋如非屬農舍，即在不自任耕作之列」。

二、於耕地停車使用即非自任耕作：

（一）最高法院83年度臺上字第1470號民事判決：「查防風林之種植在於防止強風及飛沙對於農作物之損害，曬穀場之設置係供曬乾稻谷使之去除水分，故防風林及曬穀場均係為便利耕作而設。

準此，若將防風林及曬穀場剷除，於原址建築房屋、車庫、舖設水泥及整建庭院花圃，揆諸上開說明，應在不自任耕作之列」。

（二）最高法院96年度臺上字第62號民事判決：「上訴人既係在系爭耕地上搭建鐵皮屋，作為與耕作用途無關之車庫使用，縱無證據證明其係將該鐵皮屋出租他人使用，仍合於三七五減租條例第16條第1項前段所規定『不自任耕作』及系爭耕地租約書第10條第2款所約定『承租人擅自變更用途』之情形，揆諸前揭說明，系爭耕地租約無待被上訴人終止，當然向後全部失其效力」。

（三）最高法院98年度臺上字第337 號民事判決：「另李○○在系爭土地上所蓋之系爭Ａ鐵皮屋面積達一八二平方公尺，許○○○等曾提出照片證明系爭Ａ鐵皮屋平時係作為停放車輛之車庫，對照第一審勘驗時該屋係培植巴西蘑菇之照片，似屬同一鐵皮屋，許○○○等據以主張李○○係臨訟布置巴西蘑菇種植，應屬不自任耕作，原審復未說明該證物何以不足採之理由，即逕就先位之訴部分為許○○○等不利之論斷，亦嫌速斷」。

（四）最高法院103 年度臺上字第1345號民事判決：「依該等照片所示，被上訴人在該建物上停放自用小轎車，而非農用機械，該地當時似確有作為停車場使用，非屬農用，且95年9 月間○○地政事務所之土地複丈成果圖亦標示該Ｃ部分為『車庫』，另該成果圖亦標示Ｄ部分為道路，原審亦認定該道路與該鐵架工寮（即Ｃ部分）合併使用。

該二部分原審以上述理由，認被上訴人均無不自任耕作情事，非無再斟酌之餘地」。

三、於耕地畜牧使用為不自任耕作，不因嗣後未再飼養豬隻及棄置不用，而使原已無效之租約恢復其效力：最高法院99年度臺上字第1576號民事判決：「按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。

如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即可任意變更農地原有性質而為漁牧。

是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，自屬不自任耕作。

兩造就系爭土地所訂之耕地租約，係約定該土地每三年依第一年甘蔗、第二年稻谷、第三年甘藷輪作一次，而系爭土地上如附圖Ａ部分所示之鐵皮屋，既曾供飼養豬隻之用，且面積105.65平方公尺達該土地百分之7 ，則依上開說明，能否謂被上訴人無不自任耕作之情事，即有再推研之餘地。

倘被上訴人有不自任耕作之情形，縱令此情僅存在於系爭土地之一部，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間之耕地租約亦屬全部無效。

又耕地租約無效後，除兩造合意另行成立租賃關係外，並不因被上訴人嗣後未再飼養豬隻及棄置鐵皮屋不用，而使原已無效之租約恢復其效力」。

四、三七五耕地租約一部無效即全部無效，出租人得併同自任耕作部分請求收回：

（一）民法第111條規定：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。

但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」。

（二）最高法院76年度臺上字第759 號民事判決：「上訴人將一部分土地供非耕作即非養魚之用，而不自任耕作。

依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，原訂租約全部無效」。

（三）最高法院民事判決84年度臺上字第105 號民事判決：「按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列。

原判決認定上訴人之被繼承人將承租土地作非耕作之使用，自屬該條例第16條第1項不自任耕作之列。

又同條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約。

故同一租約有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆中之部分耕地轉租、不自任耕作，全部租約仍歸無效，出租人亦得併就未轉租或自任耕作部分，請求收回」。

（四）最高法院84年度臺上字第2584號民事判決：「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。

其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效」。

（五）最高法院94年度臺上字第600 號民事判決：「耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約固均歸於無效，惟此係指同一租約而言」。

（六）最高法院99年度臺上字第339 號民事判決：「末按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。

亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其『全部』租約均歸於無效」。

（七）最高法院99年度臺上字第1576號民事判決：「倘被上訴人有不自任耕作之情形，縱令此情僅存在於系爭土地之一部，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間之耕地租約亦屬全部無效」。

（八）最高法院103 年度臺上字第2579號民事判決：「上訴人就系爭耕地既有一部不自任耕作之情形，依上開規定，系爭耕地租約全部無效。

上訴人占有使用系爭耕地即無正當之權源。

系爭耕地因分割由被上訴人單獨取得所有權，其主張原訂之系爭耕地租約無效，訴請上訴人拆除系爭地上物，返還土地，乃正當行使其權利，難指為違反誠信原則，或權利濫用。

從而，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項及民法第767條之規定，訴請確認兩造間系爭耕地之耕地租賃關係不存在及命上訴人將系爭耕地上之系爭地上物拆除後，返還該系爭耕地，為有理由，應予准許」。

五、耕地三七五減租條例第16條為同條例第17條之特別規定：

（一）最高法院80年臺再字第15號民事判例：「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言」。

（二）最高法院68年臺上字第258 號民事判例：「耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，係屬原訂租約無效。

原審認被上訴人得據以終止租約，所持法律上之見解，自非允當」。

（三）最高法院80年度臺上字第1882號民事判決：「租賃為繼續性之契約，故耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係從此歸於消滅而言。

從而出租人對於承租人自有租賃物返還請求權」。

（四）最高法院77年度臺上字第1566號民事判決：「租約之無效與租約之終止不同。

前者租約因無效而不存在，出租人之地位亦歸於消滅，自無租賃物返還請求權可資行使。

後者出租人因租約終止而得行使租賃物返還請求權，為契約終止後發生之法律上效果。

故租約無效與租約之終止效果不能併存」。

（五）最高法院103 年度臺上字第1345號民事判決：「若被上訴人有一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間就系爭耕地租約應全部歸於無效。

且若系爭耕地租約因被上訴人不自任耕作而無效，得否再由兩造同意終止及被上訴人因系爭耕地租約終止向上訴人請求補償金，亦均有可議」。

（六）最高法院103 年度臺上字第437 號民事判決：「承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。

所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。

故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力」。

（七）綜上，承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約當然無效，並不待出租人主張，故其與有效租約之終止有間，並無終止之餘地，是耕地三七五減租條例第16條為同條例第17條之特別規定，被告謂後者為特別法，故應優先適用云云，容有誤解。

六、土地所有權人收取租金並續訂租約，不得使無效之三七五租約變為有效之一般租約：最高法院104 年度臺上字第130 號民事判決：「按承租人應自任耕作，違反時，原訂租約無效，此觀三七五條例第16條第1項、第2項規定自明。

所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。

縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，出租人並收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。

…原訂之耕地租約於上訴人興建系爭建物時，即因其未自任耕作而無效。

又系爭土地地目仍為田，縱編定為工業區，依三七五條例第17條第1項規定，僅屬出租人終止租約之事由，原訂耕地租約之性質並不因而變更。

上訴論旨謂被上訴人已知悉系爭土地有未自任耕作之情事，仍將土地出租予伊使用，並收取租金，且系爭土地已編定為工業區使用，兩造間應成立一般土地租約云云，並無可取」。

七、三七五租約無效計算相當於租金之不當得利，不受原訂租約租金之限制：

（一）臺灣高等法院101 年度上字第118 號民事判決（最高法院102 年度臺上字第450 號民事裁定駁回上訴確定）：「兩造間就系爭土地之系爭租約既因上訴人有部分不自任耕作之情形而無效，兩造復未就系爭土地另行成立租賃、使用借貸等其他契約法律關係，則上訴人於如原判決附圖編號…連線所示範圍內之地上物，占用被上訴人所有之系爭土地部分，自屬無權占有。

被上訴人請求上訴人拆除此部分地上物，將系爭土地返還被上訴人，自屬有據。

…本院審酌系爭土地附近交通、繁榮程度及生活機能良好，暨上訴人利用系爭土地之經濟價值與所受利益等情形，認以系爭土地申報地價按年息5%計算為適當」。

（二）臺灣高等法院101 年度上字第1008號民事判決（最高法院103 年度臺上字第1929號民事裁定駁回上訴確定）：「查附圖一G1、I 、J 部分之鐵皮建物，非為耕作之目的所設置，且自95年1 月起即如現狀，故系爭租約自95年1 月起即因不自任耕作而無效，但詹○○仍占用附表二所示土地使用收益，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致上訴人受有損害，上訴人依不當得利法律關係請求詹○○返還相當於租金之利益，應屬有據。

再依土地法第97條、第105條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限」。

肆、兩造不爭執及爭執事項（見本案卷一第214 、215 頁爭點整理筆錄、本案卷二第262、266、267頁言詞辯論筆錄）：

一、不爭執事項：

（一）系爭土地為原告所有。

（二）系爭土地目前均由被告占有，附圖一、二所示Ａ部分面積77平方公尺之地上物、Ｂ部分面積140 平方公尺之水泥地一、Ｃ部分面積16平方公尺之水泥地二、Ｄ部分面積262平方公尺之菜圃、Ｅ部分面積1,061 平方公尺之稻田及建物一上方區塊、面積133 平方公尺之水泥庭院、面積54平方公尺之圍牆外之水泥地、面積57平方公尺之建物三（有屋頂）、面積1 平方公尺之建物三（無屋頂）、面積10平方公尺之建物四、面積10平方公尺之建物五，均為被告所有或有事實上處分權。

（三）原告依耕地三七五減租條例將系爭土地出租於被告之父鍾萬發，嗣由被告繼承租約，租期至103 年12月31日（系爭租約）。

（四）系爭土地已經依法編定或變更為非耕地使用。

（五）原告於103 年8 月25日勘驗現場向被告為終止系爭租約之意思表示，並經被告當場受領該意思表示。

（六）兩造對他造提出文書之形式上真實性並無爭執。

二、爭執事項：

（一）被告於系爭土地是否有未自任耕作情形？

（二）被告於系爭土地即使有未自任耕作情形，係指何區塊至何時未自任耕作？

（三）被告是否應給付原告多少相當於租金之不當得利？

伍、本院之判斷：

一、系爭土地原由被告之父鍾萬發與原告訂立私有耕地租約，於101 年11月變更登記為被告名義等事實，有苗栗縣頭份鎮公所函文及相關資料影本在卷可稽（見本案卷一第32、33、86至117 頁、本案卷二第166 、167 頁），堪信為真實。

二、原告所有系爭土地如附圖一所示編號Ａ部分面積77平方公尺之地上物、Ｂ部分面積140 平方公尺之水泥地一、Ｃ部分面積16平方公尺之水泥地二、Ｄ部分面積262 平方公尺之菜圃、Ｅ部分面積1,061 平方公尺之稻田及附圖二所示面積64平方公尺之建物一、面積133 平方公尺之水泥庭院、面積54平方公尺之圍牆外之水泥地、面積57平方公尺之建物三（有屋頂）、面積1 平方公尺之建物三（無屋頂）、面積10平方公尺之建物四、面積10平方公尺之建物五、面積58平方公尺之花臺及面積376 平方公尺之修正後Ｆ部分土地，均經附圖一、二所示測量無誤。

三、按40年6 月7 日通過之三七五減租條例之立法背景係：「臺灣光復之後，土地問題迫切需要解決，許多農民承租土地，無自有土地可耕作，或是因租金過高而無力繳付，生活困苦。

另一方面，國民政府在抗日戰爭結束後，又面臨共產黨的挑戰，國民黨軍隊節節敗退，有鑑於臺灣可能是最後據守的堡壘，因此，若不加緊進行土地改革以爭取臺灣農民的支持，恐怕將難以對抗以『土地改革者』自居的中共宣傳攻勢，於是在1949年初便開始積極推動土地改革政策」，其內容為：「三七五減租是在1949年4 月14日起由臺灣省政府所公佈的一個私有耕地租用辦法的土地改革政策，由農村復興委員會委員蔣夢麟建議，臺灣省政府主席陳誠負責執行。

該條例規定地主收入的上限，亦即耕地租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五。

此外，該條例也遏止了由於地主和佃農之間的陋規而產生的種種不平等現象，如租約短暫、地主可任意奪佃、押租金、預收地租、田租作物歉收時亦需繳交的鐵租、副產物租等，並於各縣市分別成立了推行三七五地租委員會，作為租佃雙方發生爭議時的仲裁」（見行政院國家發展委員會網站資料，見本案卷二第270頁），是耕地三七五減租條例有其立法背景，其係以保護農業社會中弱勢佃農、避免30年代發生於大陸地區之農民武裝革命為其宗旨，然現今已進入工商社會，倘佃農尚非貧無立錐，亦非以農耕為生計來源，自應考量耕地三七五減租條例以維持租約為原則之設計，使土地所有權人無法充分運用其土地，亦無法充分行使其所有權，實係剝奪其憲法第15條保障之財產權，另一方面，承租人不具耕地所有權，卻獲原則上永久耕作之優渥法律地位，自應小心謹慎，戮力農耕，而為合於現今時空背景及當事人間利益平衡之解釋適用，俾免輕重失衡。

四、經查：

（一）系爭土地已於91年9 月17日經苗栗縣政府發布為「竹南頭份聯合都市計畫案」之甲種工業區，此有苗栗縣頭份鎮公所及苗栗縣政府函文在卷可稽（見本案卷一第188 、189頁），且被告自承：耕作系爭土地每年淨收入為3 至5 萬元，其另有上班每月收入3 萬多元等語（見本案卷二第262 、263 頁），本院依職權查詢被告之所得財產資料，亦可見被告名下之財產價值，僅公告現值即達2 千萬元以上，而每年僅股利及利息所得即數萬元（見本案個人資料卷第1 至10頁），是被告顯非貧無立錐，亦非以系爭土地之農耕為生計來源，其耕作系爭土地之所得十分有限，是否係以於系爭土地居住、停車及休憩性農耕為其主要目的？是否為耕地三七五減租條例犧牲地主憲法保障財產權所需保護之對象？尚非全無探究餘地。

（二）被告自承：其就系爭土地僅就上開Ｄ部分面積262 平方公尺之菜圃及Ｅ部分面積1,061 平方公尺之稻田總計1,323平方公尺自任耕作等語（見本案卷二第267 頁），故原告於系爭土地，自任耕作面積僅約百分之57，其餘部分無論用途為何，均未自任耕作。

（三）附圖二所示建物一上方區塊及其所附屬之圍牆內面積133平方公尺水泥庭院，門牌號碼：苗栗縣頭份鎮○○○路00巷00號之建物，由被告之父鍾萬發於57、58年間起造後，被告與其父即居住在內，該圍牆內水泥庭院係供苗栗縣頭份鎮○○○路00巷00號建物使用，而為該建物之一部等事實，經本院現場勘驗明確，製有勘驗照片附卷可稽（見本案卷二第100 、102 、126 、127 頁），並經被告自承在卷（見本案卷二第90頁背面、第91頁背面、第94、96、240、241 、263 頁），故應堪信為真實。

（四）原告主張耕地三七五減租條例立法施行時，系爭土地即有三七五租約等語（見本案卷二第268 頁），而被告亦主張：47年即訂有租約，當時係原告與伊內祖父所訂等語（見本案卷二第268 頁），而原告先後與被告之父鍾萬發及被告，就系爭土地訂立三七五租約或換約等事實，亦有苗栗縣頭份鎮公所函文檢附資料影本附卷可參（見本案卷一第86至117 頁），堪認自40年代起，原告即與被告之祖父、被告之父鍾萬發及被告，就系爭土地訂立三七五租約或換約。

又附圖二所示建物一上方區塊，被告自承：係57、58年間由其父鍾萬發起造等語（見本案卷二第241 、264 頁），經核與本院依職權調取之稅籍資料記載該建物起課年月係59年2 月，互核大致相符（本案卷二第156 至158 頁），堪信為真實，是附圖二所示建物一上方區塊部分，係系爭租約成立約10逾年後，被告之父鍾萬發起造供房屋居住，迄至被告分割繼承該建物，仍繼續供居住使用，並有該址用電及用水資料在卷可查（見本案卷二第161 、164頁、本案個人資料卷第11、12頁），自均屬耕地三七五減租條例第16條第1項所稱之不自任耕作。

（五）又被告自承：附圖二所示建物一下方區塊，係隔壁鄰家的，起造時間，係於上方區塊57、58年起造後，差不多那時候等語（見本案卷二第264 頁），並有本院現場勘驗照片顯示其為住家使用（見本案卷二第264 頁），依上述說明，此部分起造後，亦屬不自任耕作。

（六）原告主張：被告於附圖一所示Ｂ部分水泥地一供停車使用等語，經查：1、此有原告提出照片等件為證（見本案卷一第8 頁）。

2、被告自己提出之照片，亦顯示車輛之停放（見本案卷 二第11、12頁下方照片）。

3、本院於103 年8 月25日及104 年1 月19日兩次現場勘 驗，均發現被告於上開Ｂ部分水泥地一設置車棚停放 車輛，並製有勘驗照片附卷為證（見本案卷一第80至 82頁、本案卷二第135 至137 頁）。

4、被告更於上開水泥地一，以鋼架搭建車庫，並以笨重 石塊固定（見本案卷二第135 至137 頁勘驗照片）， 尚非每次停車完畢即可收斂移除者。

5、由原告所提75年6 月19日、80年5 月10日、90年9 月 21日、94年5 月18日、95年6 月26日、95年10月21日 、96年6 月26日、96年10月23日之系爭土地空照圖（ 均隨同本案卷宗外放），均清晰可見停放車輛或設置 車庫。

6、被告自承：現場車庫約於70年間鍾萬發在世時即設置 等語（見本案卷二第20頁）。

7、綜上所述，無論停放車輛之監理登記或所有權人為何 人，均屬原承租人鍾萬發及被告長期以該水泥地一之 一部，供自己或他人停車之用，此部分自70年間迄今 均不自任耕作。

（七）被告另自承：附圖二所示建物四、建物五，係在建物一上方部分起造前建造，以前是豬舍，飼養至約70年等語（見本案卷二第264 、265 頁），依上述說明，其畜牧使用即為不自任耕作，不因嗣後未再飼養豬隻及棄置不用，而使原已無效之租約恢復其效力。

五、綜上，被告之父鍾萬發及被告，就附圖二所示建物一上方區塊及其附屬之圍牆內面積133 平方公尺水泥庭院、建物一下方區塊、附圖一所示Ｂ部分水泥地一之一部，及附圖二所示建物四、五之豬舍，於承租系爭土地期間不自任耕作，依上述說明，系爭租約至遲於附圖二所示建物一於50年代起造時，即向後失其效力，且依上述說明，系爭租約一部無效即全部當然無效，不因原告收取租金並續訂租約而使無效之三七五租約變為有效之一般租約，亦無待原告終止系爭租約，即得確認兩造間就系爭土地之租約不存在，爰判決如主文第一項所示，原告並得向被告請求拆除具所有權或事實上處分權之地上物、返還該等地上物所占有之系爭土地。

六、按「房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。

查系爭市場房屋並未辦建物所有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得所有權。

是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。

原審未遑詳查系爭市場房屋之原始建造人為誰，上訴人是否直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，即以上訴人為系爭房屋現占有人，其等使用、收益有年，又別無他人出面主張或行使權利為由，逕認上訴人對系爭房屋有事實上之處分權，不免速斷」（最高法院97年度臺上字第2158號民事判決要旨參照），「房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。

而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。

故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地」（最高法院97年度臺上字第1101號民事判決要旨參照）。

查被告辯稱：建物一上方區塊（含附屬之附圖二所示面積133 平方公尺之水泥庭院），係其與弟鍾年興分割遺產共同繼承等語（見本案卷二第90頁背面、第96頁正面、第241頁正面），經核與上開稅籍資料所載納稅義務人名義（見本案卷二第157 、158 頁）、及該址用電人登記為鍾年興之資料（見本案個人資料卷第11、12頁）相符，堪信為真實。

而附圖二所示建物一下方區塊，被告辯稱：係鄰家所有（見本案卷二第264 頁），另附圖二所示面積58平方公尺之花臺，係苗栗縣頭份鎮公所建造，用以美化環境（見本案卷二第265 頁）等語，原告均未能舉證證明被告對之有何單獨之事實上處分權，以實其說，故此部分原告請求被告拆除並返還所占有之土地，並無理由，從而此部分原告之訴及假執行之聲請，均應予駁回。

至其餘地上物部分，無論其由何人補助施作，被告既自承具所有權或事實上處分權（本案卷二第266、267 頁），且兩造間並無租賃關係存在，被告自無合法占有、使用之權源，則原告依所有權之法律關係，請求被告拆除並返還占有土地，即有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示，此部分原告另以租賃關係及侵權行為法律關係提出請求，不另為准駁之諭知。

七、被告應給付原告相當於租金之不當得利：

（一）被告之父鍾萬發、祖父鍾有生及被告所訂約及換約者，係系爭土地之全部2,319 平方公尺（見本案卷一第33、87頁），被告亦自承：系爭土地均在被告占有使用之中等語（見本案卷二第262 頁），而被告或其父、祖，於承租占有系爭土地期間，任由鄰家建築占有附圖二所示建物一下方區塊，及附圖二所示面積58平方公尺之花臺，此無異為轉借或轉租各該部分於第三人，被告之父及被告既為系爭土地全部之承租人，則無論是否實際占有系爭土地，均無解於被告及其父受有相當於租金之不當得利。

（二）按「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任」，民法第1153條第1項定有明文。

經查：系爭土地原由被告之父鍾萬發與原告訂立三七五租約，嗣鍾萬發於100 年6 月27日死亡後，被告經分割遺產繼承該租約之權利義務等事實，為被告所是認（見本案卷一第214 頁），並有苗栗縣頭份鎮公所函文檢附系爭租約資料影本附卷可稽（見本案卷一第86至117 頁），堪信為真實。

因系爭租約無效，原告本件請求103 年6 月9 日視為起訴（見本案卷一第2 頁本院收文章）前5 年相當於租金之不當得利，於100 年6 月27日前之部分，其相當於租金不當得利之債務人原為鍾萬發，故被告應於繼承被繼承人鍾萬發所得遺產範圍內，負清償責任，至100 年6 月28日後之部分，因系爭租約係經遺產分割由被告一人單獨繼承，並由被告一人單獨占有使用系爭土地，故應由被告負單獨清償責任。

（三）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。

又按：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，最高法院著有61年臺上字第1695號判例意旨，可資參照，是被告無權占有系爭土地，自應給付原告相當於租金之不當得利。

再按：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限」；

「土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之」，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

另按：「按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。

又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定。

次按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。

且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然。

查原審既認定系爭土地經編定為特定農業區之農牧用地，非城市地方土地，其與土地法第97條第1項所稱之『城市地方』顯有不符，自難比附援引該條項而為適用，乃原審逕依舉重以明輕之法理而為類推適用，已有未合」（最高法院93年度臺上字第1718號民事判決意旨參照）。

查系爭土地之使用分區，於91年即成為都市計畫內土地之事實，有苗栗縣頭份鎮公所函文在卷可稽（見本案卷一第188 頁），依上述說明，其相當於租金之不當得利，自應受土地法第97條第1項之限制。

（四）按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額」，最高法院著有68年臺上字第3071號判例，可資參照。

可知法律上就房屋或土地租金之範圍，已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定之限制，以定其租金之最高限額。

本院囑託原告聲請之石亦隆不動產估價師事務所估價（見本案卷二第91頁背面），該估價師斟酌上開因素，鑑定系爭土地自98年以來，每年租金市價遠高於申報地價週年利率百分之10（見本案卷二第182 頁），則原告自得請求以申報地價週年利率百分之10計算相當於租金之不當得利。

（五）查系爭土地自98年以來之申報地價，每年均為每平方公尺1,440 元（見本案卷二第255 至257 頁），系爭土地面積為2,319 平方公尺，因此每年相當於租金之不當得利為3,33,936元，每月則為27,828元，故起訴前五年總計為1,669,680 元。

但兩造均陳稱：被告每年給付原告1 萬元租金，業已繳交至103 年12月31日等語（見本案卷一第213 、214 頁、本案卷二第242 頁），故103 年6 月9 日視為起訴前5 年，被告之父鍾萬發及被告均已按年給付原告1 萬元，自應扣除起訴前五年每年繳交之租金總計5 萬元，此部分原告仍可請求1,619,680 元（每年323,936 元），故原告此部分請求均有理由，應予准許。

其中就起訴五年前之98年6 月10日，至100 年6 月27日鍾萬發死亡時，被告於繼承被繼承人鍾萬發所得遺產範圍內，應給付原告2 年又18天即663,847 元（323,936 ×（2+18 /365 ）＝663,847 ，小數點4 捨5 入），被告另應單獨負擔其餘之955,833 元，爰判決如主文第三、四項所示，而被告繼承鍾萬發所負上開債務，其中663,847 元於超過被告繼承鍾萬發所得遺產範圍部分，原告之訴則應予駁回。

（六）至原告請求被告應自103 年7 月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告27,828元部分，因被告業已給付每年1 萬元租金至103 年12月31日，已如前述，故自103 年7月29日至同年12月31日總計156 日部分，相當於租金之不當得利為138,449 元（333,936 ×（156/365 ）—10,000×（156/365 ）＝138,449 ），而自104 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，被告則應按月給付原告相當於租金之不當得利27,828元，爰判決如主文第五、六項所示。

原告關於請求被告按月給付27,828元部分之請求，在此部分內為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應併同該部分假執行之聲請予以駁回。

八、綜上所述，原告本件請求確認兩造間就系爭土地之三七五租約不存在為有理由，應予准許，至請求被告拆除地上物返還土地，及請求被告給付相當於租金之不當得利，則為一部有理由，一部無理由。

九、按司法院（82）廳民一字第02448 號函（發文日期：82年4月19日，座談機關：臺灣臺北地方法院，資料來源：民事法律問題研究彙編第8 輯第568 至570 頁）：「法律問題：甲於80年1 月15日起訴請求乙應自民國79年1 月起至其成年時止，於每月1 日給付扶養費新臺幣若干元，並陳明願供擔保請准宣告假執行，經法院於民國80年3 月10日判決甲全部勝訴，關於假執行宣告部分，法院應如何諭知？討論意見：乙說：本判決雖為命履行扶養義務之判決，但亦屬民事訴訟法第427條第2項第8款所定其他定期給付之訴訟，依同法第389條第1項第3款之規定，法院就全部判決依職權宣告假執行。

審查意見：修正民事訴訟法第427條，既將因定期給付涉訟之訴訟，增列為該條第2項第8款，使之適用簡易訴訟程序，以採乙說為宜。

研討結果：照審查意見通過。

司法院民事廳研究意見：同意研討結果採乙說」，是定期給付之裁判，亦有假執行之適用。

經查：

（一）如主文第五、六項所示原告勝訴部分，均基於原告未逾50萬元之同一請求，各係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請僅係促使法院發動職權，故不另為准駁諭知。

前開本院依職權宣告假執行部分，依同法第392條第2項規定，宣告被告得供擔保免為假執行。

爰判決如主文第十二、十三項所示。

（二）如主文第二項所示給付，依兩造聲請，分別為供擔保假執行及供擔保免為假執行之諭知。

依本案卷一第30頁系爭土地登記謄本所示：系爭土地面積共2,319 平方公尺，公告現值為每平方公尺1 萬元，如主文第二項所示被告應拆除地上物返還占有土地面積為2,064 平方公尺，故此部分應返還價額為20,640,000元，爰判決如主文第九項所示。

（三）如主文第三、四項所示原告勝訴部分，均基於原告逾50萬元之同一請求，本院認原告此部分請求1,619,680 元均有理由（其中663,847 元係被告繼承被繼承人鍾萬發所得遺產範圍內為有理由），應予准許，並依兩造聲請，分別為供擔保假執行及供擔保免為假執行之諭知，爰判決如主文第十、十一項所示。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 5 月 11 日
民事第一庭 法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 104 年 5 月 11 日