臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,103,訴,481,20150818,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第481號
原 告 葉治忠
訴訟代理人 許盟志律師
複代理人 陳宏毅律師
黃鈺如
被 告 賴麗珠
訴訟代理人 蔡志忠律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國104 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟元，及自民國一０四年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）169 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（指備位之訴部分，至先位之訴業經原告合法撤回，茲不贅述）；

嗣於民國104 年3月3 日具狀更正前開請求之金額為2,197,402 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第111 頁）；

復於104 年7 月21日當庭變更前開利息起算日為自104 年3 月13日起算（見本院卷第165 頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於103 年4 月19日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受門牌號碼苗栗市○○街00號建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地（即苗栗市○○段0000地號，下稱系爭土地），原告業已交付買賣總價金400 萬元，被告並將系爭房地所有權移轉登記於原告之妻林怡汎名下。

詎料原告於交屋後進行裝修時，赫然發現系爭房屋之結構有安全上疑慮，經通知被告並委由臺灣省土木技師公會鑑定後，其結論為：「1 樓主結構柱，鋼筋鏽蝕、管線鏽蝕嚴重；

主結構樑，外觀混凝土不良級配，成嚴重蜂窩狀。

建物目前之主結構單元，混凝土3 處鑽心抗壓強度嚴重不足，建築物屬結構不安全性。

鑑定技師建議本鑑定案建築物採拆除重建方式為宜。」

足見系爭房屋依通常交易觀念，顯然有欠缺通常或契約預定價值、品質或效用之瑕疵，影響交易意願並減少經濟上之價值，被告自應負瑕疵擔保責任。

縱系爭房屋係於34年前所建，迄今亦未逾耐用年限，經鑑定後卻不適合居住，顯逾合理範圍。

至系爭買賣契約之特約事項第14條第1項雖約定「依現況點交，乙方不負責修繕及瑕疵擔保責任」，然現況點交之範圍應不包括肉眼無法判斷之瑕疵，故結構瑕疵及鋼筋鏽蝕即非免除瑕疵擔保責任之範圍，況被告係故意不告知此瑕疵而誤導原告簽立該特約事項，該特約事項應為無效。

又系爭房屋既已不適合居住，其殘餘價值應為0 元，而系爭土地因其上建物有瑕疵，土地價格經不動產估價師鑑定結果僅值1,802,598 元，故本件應減少之價金為2,197,402 元（計算式：4,000,000 －1,802,598 ＝2,197,402 ）。

爰依民法第359條為減少價金之意思表示，並依同法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還前開金額及法定遲延利息等語。

並聲明：被告應給付原告2,197,402 元，及自104 年3 月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

暨願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於102 年3 月16日委託臺灣房屋銷售系爭房地時，已將屋況據實填載於「標的現況說明書」，原委託售價為510 萬元，嗣經臺灣房屋仲介原告並帶看系爭房地，原告於簽約前已詳細檢視屋況，並以屋齡逾30餘年及屋況不佳為由，多次斡旋被告降價，且承諾以房屋現況點交，被告不負修繕及瑕疵擔保責任，兩造乃於103 年4 月19日以400 萬元成交簽立系爭買賣契約，並將上開條件載明在契約書第14條特約事項中，以此免除被告之瑕疵擔保責任。

是原告於事後請求減少價金，並無理由。

又前揭「標的現況說明書」屬系爭買賣契約之附件，並經原告簽認，其上載明系爭房屋有滲漏水情形，及產權持有期間不曾因鋼筋外露或混凝土剝落進行修繕等事項，是被告並不知悉系爭房屋存有肉眼無法判斷之安全結構瑕疵，更無故意不告知瑕疵之情形。

況系爭房屋係於69年5 月23日建築完成，迄今外觀良好，鄰居仍然居住使用，實不能以現在之建築技術及安全結構標準苛求34年前建造之房屋。

此外，原告於交屋後曾自行僱工裝修，以工具破壞牆面與結構樑，對於影響安全結構之瑕疵發生亦有可歸責性，而其私自付費委託鑑定之鑑定結果，亦欠缺客觀公正性，不應採為本件判斷之基礎。

再者，系爭房地在具有瑕疵情況下之鑑價結果，土地部分僅值1,802,598 元，低於買賣當年度公告現值及鄰近區域之買賣登錄實價；

而建物部分不論有無瑕疵，價格均同為679,626 元，更有違常理等語為辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，兩造於103 年4 月19日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭房地，原告已付清價金400 萬元，被告亦已交付系爭房地並將所有權移轉登記於原告指定之訴外人林怡汎名下。

嗣原告於交屋後之裝修期間，向臺灣省土木技師公會申請鑑定，經該公會之技師陳鴻輝於103 年7 月7 日實地會勘後，就系爭房屋之結構安全性作成鑑定報告書1 份等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記謄本、不動產買賣契約書及臺灣省土木技師公會鑑定報告書等在卷可稽（見本院卷第10-15 頁、第18-39 頁），自堪信為真實。

四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文；

而民法第373條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起，移轉於買受人（最高法院47年台上字第1655號判例參照）。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；

且出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、89年度台上字第1538號判決意旨參照）。

本件原告委託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋，經該公會技師陳鴻輝實地會勘，並對系爭房屋1 樓之柱、樑主結構鑽心取樣3 處進行混凝土抗壓強度試驗，採耐震構材之混凝土設計抗壓強度不得低每平方公分210kgf設計強度之標準，並參照內政部所頒佈「結構混凝土施工規範」之規定，經試驗後發現前開鑽心取樣試體之抗壓強度遠低於標準值，其鑑定結論略以：「系爭房屋1 樓主結構柱，鋼筋鏽蝕、管線鏽蝕嚴重；

主結構樑，外觀混凝土不良級配，成嚴重蜂窩狀。

建物目前之主結構單元，混凝土3 處鑽心抗壓強度嚴重不足，建築物屬結構不安全性。」

等情，有臺灣省土木技師公會鑑定報告書在卷可佐（見本院卷第18-39 頁）。

足徵系爭房屋確有鋼筋、管線鏽蝕、混凝土抗壓強度不足等結構問題存在，足以影響居住之安全，依通常交易觀念已減少房屋之價值及效用，而具有瑕疵。

五、被告雖辯稱原告於交屋後僱工裝修，對於該結構瑕疵之發生有可歸責性，且其私自付費委託鑑定之結果亦欠缺客觀公正性，復不應以現行檢驗標準認定系爭房屋具有結構瑕疵云云。

惟查，本件經證人陳鴻輝到庭證稱：伊學歷為土木博士，擔任土木技師工作20年，於85年即加入臺灣省土木技師公會，目前在明新科技大學土木環境資源管理學系兼課。

本次是依公會輪序擔任系爭房屋之鑑定人，伊在鑑定前並不認識買賣雙方，鑑定報告內容是依照實際會勘、採樣送驗結果及專業素養、經驗、鑑定手冊等作成判斷。

又系爭房屋之混凝土強度是現況事實，不太會受到裝修影響，且鑑定結論中所述之鋼筋、管線鏽蝕等情形，都已經存在一段時間之久等語明確（見本院卷第131-133 頁）。

本院審酌證人陳鴻輝為執業20年之專業土木技師，具有豐富之學經歷，與兩造復無親屬或利害關係，且有關現場會勘、鑽心取樣送驗等過程，均有照片及相關試驗報告附於鑑定書內可佐，是其前揭證述暨鑑定結論應屬可信。

被告僅因原告自行付費委託鑑定，即臆測前揭鑑定結果偏頗不實，顯屬無據。

又依證人陳鴻輝所述，系爭房屋鋼筋、管線鏽蝕情形既已存在相當時間，且混凝土強度不足之事實亦不受裝修之影響，自難認原告之裝修行為係該結構瑕疵發生之原因，被告辯稱原告對該瑕疵亦有可歸責性云云，自非可採。

再者，系爭房屋雖於69年間建築完成，有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第11頁），惟衡諸一般交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，其房屋結構仍須達到可供居住且安全無虞之程度，始謂具備其通常之效用及品質。

況系爭房屋為鋼筋混凝土造，耐用年數應為50年，迄於103 年間交付原告時僅使用約34年，尚未逾耐用年限，原告自得合理期待系爭房屋仍具結構上之安全性而適合居住。

然系爭房屋既經鑑定屬結構不安全之建物，自難達到居住之通常效用及品質，於標的物交付時顯有瑕疵存在甚明。

被告辯稱不應以現行檢驗標準認定系爭房屋具有瑕疵，尚難憑採。

準此，系爭房屋於交付原告之時，既有上開結構瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，不以被告對於瑕疵之發生有故意、過失，或明知而隱瞞為必要。

六、次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。

是基於契約自由原則，買賣雙方尚非不能以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務。

又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。

被告雖抗辯系爭買賣契約之特約事項第14條第1項約定「依現況點交，乙方不負責修繕及瑕疵擔保責任」，故原告不得請求減少價金云云。

惟查，本件據擔任買方仲介之證人劉秉林具結證稱：系爭買賣契約第14條特約事項第1項約定之原因，是因當時賣方知道房子有滲漏水，不想維修，買方因為只使用1 樓，認為沒有關係，才會如此約定。

所謂乙方不負責修繕，只有針對滲漏水，因為當時房屋有很明顯滲漏水情形，故前開特約事項沒有寫明是針對滲漏水部分，至於房屋有無其他瑕疵存在，當時買賣雙方都看不出來，亦無談到房屋結構部分，因為房屋還在使用年限內，買方也認為可以居住，現況點交是指看到完好的部分，不完好的部分沒有特別約定。

伊代表買方去議價時，有向被告提出屋況不佳、房屋老舊作為殺價理由，但這是針對該屋漏水而言，並非針對房屋有結構上問題之情形等語（見本院卷第137-139頁）；

復經擔任賣方仲介之證人吳玟賢具結證稱：系爭買賣契約第14條特約事項第1項約定之原因，是因當時賣方房屋現況在廁所及樓梯間有很多壁癌，賣方簽委託書時有說房屋會漏水，她不想要修這部分，故簽約時是針對漏水跟壁癌簽定前述特約事項，並無談到鋼筋、管線、結構之問題，當初在講瑕疵擔保責任時，所指的就是漏水。

前述特約事項沒有寫明針對漏水，是因當時看得出來的就是有壁癌會滲水的部分，至於鋼筋部分現場看不出來，現況點交是指一般人通常情況下看得出來的部分等語明確（見本院卷第149-150 頁）。

經核證人劉秉林、吳玟賢所述內容大致相符，且系爭房地之標的現況說明書中，確實僅勾選有滲漏水情形及賣方不修理以現況交屋，並未提及有結構上不安全之問題存在（見本院卷第75頁）。

而有關樑柱內之鋼筋、管線及混凝土強度等結構性問題，顯非買受人以肉眼觀察或調取房地公示登記資料即得知悉，尚須經由專業鑑定後始足確定。

是依證人劉秉林、吳玟賢所述之兩造議約過程及雙方就系爭房地現況之認知，堪認兩造立約時之真意，應僅針對系爭房屋滲漏水及壁癌部分免除被告之瑕疵擔保責任，非包括鋼筋、管線鏽蝕及混凝土抗壓強度不足等結構瑕疵，是被告辯稱其就前開結構瑕疵部分亦不負瑕疵擔保責任，洵無可採。

七、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。

是有關特定物之買賣，買受人於出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，自有請求減少價金之權利。

又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。

經查，系爭房屋及其坐落土地經本院囑託廣地不動產估價師事務所鑑定結果，在系爭房屋無結構上瑕疵之情況下，系爭土地以市場比較法及租金收益還原法綜合分析後，於103 年4 月間（即系爭買賣契約成立時）之效益地價為每平方公尺55,660元，土地總價為3,283,940 元【計算式：55,660元×59平方公尺＝3,283,940 元】；

系爭房屋以成本法推算折舊後之價格則為679,626 元，房地價格合計為3,963,566 元（見估價報告書第31-38 頁）。

另採用土地貢獻原則（即土地以效益地價、建物以重建成本計算）比較勘估系爭房地於正常及非正常使用情況下之價格時，建物價格會維持不變，土地價格則因使用效益之變動，導致土地價格變動。

是在系爭房屋有鋼筋、管線鏽蝕，混凝土施工品質非常不佳、抗壓強度嚴重不足等情狀下，效益地價減成比率合計為42％（見估價報告書第39頁，惟壁癌、漏水部分依約被告不負瑕疵擔保責任，故不列計此部分之減成比率），以此計算效益地價應為每平方公尺32,283元【計算式：55,660元×（1 －42％）＝32,283元】，土地總價為1,904,697 元【計算式：32,283元×59平方公尺＝1,904,697 元】，加計房屋價格679,626 元，系爭房地價格合計為2,584,323 元。

準此，前揭瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後之差額占無瑕疵物應有價值之比例應為34.8％【計算式：（3,963,566 －2,584,323 ）／3,963,566 ＝0.348 】；

再依系爭買賣契約房地總價400 萬元乘以前開比例計算其應減少之買賣價金，應為1,392,000 元【計算式：400 萬元×34.8％＝1,392,000 元】，是原告所得請求減少之價金應為1,392,000 元。

原告雖主張系爭房屋之殘餘價值應以0 元計算；

被告亦主張在有瑕疵之情況下，系爭土地價值竟低於公告現值及買賣登錄實價，系爭房屋價格卻同為679,626 元，顯違常理云云。

然兩造前揭指摘顯未考量本件因採用土地貢獻原則之估價方法，以致比較系爭房地於正常及非正常使用情況下之價格時，建物價格將維持不變，土地價格則隨使用效益而變動之結果，尚不足認廣地不動產估價師事務所之鑑價結果不可採信，附此敘明。

八、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

本件系爭房屋既有前述結構上瑕疵，系爭買賣契約應減少價金1,392,000 元，已如前述。

則經原告為減少價金之請求後，被告就該減少部分之價金，已失其取得之法律上原因，原告自得依不當得利之規定請求被告返還。

從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付1,392,000 元，及自104 年3 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。

十、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；

至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日