臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,104,簡上,17,20150513,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第17號
上 訴 人 尚宏不動產經紀公司
法定代理人 張鴻生
訴訟代理人 楊隆源律師
被上訴人 林立喜
訴訟代理人 李震華律師
複代理人 江慧敏律師
上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國103 年12月19日本院苗栗簡易庭103 年度苗簡字第594 號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年4 月29日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔

事實及理由

壹、上訴人方面：

一、上訴人於原審起訴主張：

㈠、被上訴人於民國102 年12月25日委託上訴人代為銷售被上訴人所有、門牌號碼為苗栗縣竹南鎮○○路000 巷0 弄0 號房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），並簽有不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定被上訴人之實拿金額，於扣除土地增值稅與仲介服務費後，應為新臺幣（下同）579 萬元。

委託期間自102 年12月25日起至103 年12月31日止。

經上訴人苦心經營居間仲介，於委託期間內，即103 年5 月7 日，終洽得訴外人林沛婕同意以640 萬元之價格應買，並交付斡旋金即面額30萬元之支票。

系爭不動產若以640 萬元出售，扣除被上訴人應納之土地增值稅23萬7,231 元及應給付上訴人之仲介報酬費25萬6,000 元（即買賣價金4%），尚有餘額11萬6,769 元，已符合被上訴人委託之本旨，故上訴人確已完成居間仲介之任務。

上訴人將覓得買方事宜通知被上訴人，惟被上訴人於103 年5 月8 日竟向上訴人表示不願出售系爭不動產、亦不願收受前開支票，幾經協調，被上訴人仍堅持不願簽訂書面買賣契約，亦拒絕給付仲介報酬。

㈡、依民法第101條第1項之規定，被上訴人拒絕簽訂買賣契約，使契約「買賣成交」之條件未能成就，顯係以不正當之方法阻止條件成就，該法律效果應視為「買賣成交」之條件業已成就。

又依系爭委託銷售契約第5條約定：「不動產簽訂買賣契約時，以現金一次給付實際成交價之4%服務費用」，故被上訴人應給付成交價4%計算之服務費用即25萬6,000 元，爰依系爭委託銷售契約第5條及民法第568條之規定，請求被上訴人給付，並聲明：被上訴人應給付上訴人25萬6,000 元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、上訴人於本院第二審補稱：

㈠、上訴人為使林沛婕同意增加出價以成交，於103 年5 月6 日出具契約內容變更同意書與被上訴人，約定以自用住宅稅率申報系爭不動產之土地增值稅（見本院二審卷第46頁），故被上訴人主張其已於103 年5 月7 日前以口頭向上訴人之員工為解除系爭委託銷售契約之意思表示，應非真實。

㈡、媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。

但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度臺上字第2925號判決意旨參照）。

上訴人既已於103 年5 月7 日洽得林沛婕同意以640 萬元之價格應買，並交付面額合計200 萬元之支票2 張，則已為媒介就緒。

依上開判決意旨，委託人即被上訴人故意拒絕締約，仍應循誠信原則，支付報酬予上訴人。

㈢、系爭委託銷售契約第7條約定：「契約成立後，委託人（即被上訴人）同意授權受託人（即上訴人）代為收受買方支付之定金」，並於第11條約定：「如甲方（即被上訴人）已直接收受買方定金或乙方（即上訴人）已代理甲方收受買方定金，於未簽定買賣契約書前，若買賣契約未簽定係可歸責於甲方者，除返還買方定金外，甲方需賠償買方同等金額定金作為賠償金，另賠償乙方該次成交全額服務報酬。」

上訴人既依系爭委託銷售契約第7條約定代被上訴人收受林沛婕所交付面額合計200 萬元之定金支票2 張，上訴人本應依系爭委託銷售契約第11條約定與林沛婕簽立買賣契約，被上訴人既故意拒絕簽立買賣契約，應屬可歸責於被上訴人，上訴人自得依系爭委託銷售契約第11條約定請求被上訴人給付仲介報酬。

貳、被上訴人方面：

一、被上訴人於原審以：

㈠、被上訴人已於103 年5 月7 日前以口頭向上訴人之員工為解除兩造間系爭委託銷售契約之意思表示，故上訴人不得向其請求；

縱認兩造間系爭委託銷售契約仍存在，惟上訴人僅係向被上訴人報告訂約之機會或媒介，被上訴人仍有自主決定權決定是否訂約，故於買賣契約訂定前，上訴人無權請求支付服務費用。

㈡、本件兩造成立系爭委託銷售契約，約定由上訴人為被上訴人仲介銷售系爭不動產，倘系爭不動產經上訴人售出後，被上訴人應給付上訴人服務費，顯見兩造間之系爭委託契約係屬消費關係，系爭委託銷售契約第11條之約定，應屬消保法第2條第7款之訂型化契約條款。

依消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效；

條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平。

系爭委託銷售契約第11條之約定，顯然壓縮被上訴人選擇是否與上訴人報告之訂約對象締約之自由，剝奪被上訴人優於委託條件或選擇交易對象之自由，違反居間契約謀求委託人即被上訴人利益之立法意旨，系爭委託銷售契約第11條規定應屬無效等語置辯。

㈣、聲明：１、原告之訴駁回。

２、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

二、被上訴人於本院第二審補稱：

㈠、依系爭委託銷售契約第10條、第11條約定（見本院103 年度司促字第3666號卷第6 頁），上訴人之報酬請求權成立要件係已就託售之不動產簽訂買賣契約，或被上訴人( 含上訴人代理) 被上訴人收受買方定金，或被上訴人違反誠信原則，逕自與上訴人介紹之客戶訂定買賣契約時始成立。

被上訴人雖與上訴人定有出售系爭不動產之最低價額，但並未約定一旦出價達約定底價時，被上訴人即須承諾出售並訂定買賣契約。

本件被上訴人未簽訂不動產買賣契約，亦未收受林沛婕即買方支付之定金，嗣後亦未有與上訴人介紹之客戶訂定買賣契約之違反誠信原則情事，上訴人之報酬請求權並未發生，無從依契約請求被上訴人支付居間報酬。

㈡、上訴人所提之不動產買賣斡旋金契約，內容為林沛婕委託上訴人代為斡旋，並無上訴人得代理林沛婕與被上訴人締結買賣契約之權限約定，且依斡旋金契約注意事項第2條第2項（見本院103 年度苗簡字第594 號卷第34頁，左半部第二、2 點）之約定，上訴人收受林沛婕之斡旋金後，該斡旋金並不視為買賣契約之定金，而須依斡旋金契約第3條第5項之約定，待被上訴人承諾出售後，該斡旋金才會轉為買賣契約之定金。

㈢、縱依斡旋金契約第3條第4項後段約定，林沛婕同意上訴人得為買賣雙方代理人，惟此僅係林沛婕單方同意授與上訴人訂定買賣契約之代理權，揆諸系爭委託銷售契約，被上訴人並未授與上訴人締約代理權，則僅憑上訴人之員工以簡訊通知被上訴人締約機會，而無被上訴人出售之承諾，即認被上訴人與林沛婕間之買賣契約成立，顯與系爭委託銷售契約及民法之規定相違背。

因此，無論上訴人以何種方式居中斡旋，於被上訴人未承諾出售前，與林沛婕間均未成立買賣契約。

參、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：１、原判決廢棄。

２、被上訴人應給付上訴人25萬6000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

３、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

而被上訴人則聲明如主文第1項所示。

肆、兩造所不爭執事項：

㈠、本院103 年度司促字第3666號支付命令卷內原證1 、2 、4號書證形式上係屬真正。

㈡、原審卷第34頁之斡旋金契約書形式上係屬真正。

伍、法院之判斷：

一、上訴人主張被上訴人委託其代為銷售系爭不動產，並簽有系爭委託銷售契約，約定被上訴人之實拿金額應為579 萬元（即扣除土地增值稅與仲介服務費後之金額），委託期間則自102 年12月25日起至103 年12月31日止等情，業據其提出系爭委託銷售契約為證（見本院103 年度司促字第3666號卷第6 、7 頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。

二、上訴人另主張就系爭不動產已覓得合於兩造約定條件之買方林沛婕，上訴人亦已於委託期間內通知被上訴人系爭不動產業已成交，上訴人自得請求被上訴人給付25萬6,000 萬元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：上訴人依銷售契約第5條向被告請求給付服務費用25萬6,000 元，有無理由？茲分述如下：

㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。

而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。

居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權，即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。

換言之，居間契約特別之處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人始負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就。

而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。

是於居間契約，除契約另有特別約定外，應以委託人與第三人成立買賣契約為要件，受託人始能請求服務報酬。

㈡、依系爭委託銷售契約上第5條約定：「不動產簽訂買賣契約時，以現金一次給付實際成交價之4 % 服務費用」等字樣以觀，系爭銷售契約乃一居間契約。

系爭委託銷售契約之約定事項欄第7條約明：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方所支付之定金」，第10條約明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已仲介之義務，委託人仍應支付約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，甲方( 即被上訴人) 仍給付該次成交全額服務報酬。

( 二)經受託人曾經仲介之客戶，而委託人於受託期間或屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者」、第11條約定：「如甲方（即被上訴人）已直接收受買方定金或乙方（即上訴人）已代理甲方收受買方定金，於未簽定買賣契約書前，若買賣契約未簽定係可歸責於甲方者，除返還買方定金外，甲方需賠償買方同等金額定金作為賠償金，另賠償乙方該次成交全額服務報酬」。

依上開約定，除非被上訴人有簽訂買賣契約、受領定金( 含經由上訴人代理受領定金) 、與上訴人曾居間介紹之客戶成立買賣契約等情形，否則，縱上訴人居間報告之訂約機會，買方所出價金，已高於居於賣方地位之被上訴人所出價金，依民法第568條第1項規定及系爭委託銷售契約第10條、第11條之約定，被上訴人並不因未與上訴人居間介紹之相對人成立買賣契約，即負有給付居間報酬之義務。

㈢、上訴人雖以其已代被上訴人受領林沛婕所支付之定金200 萬元，主張有系爭委託銷售契約約定事項欄第11條之適用等語。

惟查系爭委託銷售契約之約定事項欄第7條約明：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方所支付之定金」，且通觀系爭委託銷售契約全文，並無授權上訴人得代理被上訴人與相對人成立買賣契約之約定，則系爭委託銷售契約之約定事項欄第7條約定之內容，依其旨趣，應係指被上訴人與相對人成立系爭不動產之買賣契約後，上訴人始得代理被上訴人收受相對人交付之定金，是上訴人於被上訴人就買賣契約之內容為承諾意思表示前，縱已自相對人收受款項，對於被上訴人而言，亦不發生定金之效力。

且上訴人受領林沛婕30萬元時，雙方係簽訂斡旋金契約，並約明：「買方如係選擇簽立斡旋金契約，同時須交付斡旋金給本公司代為斡旋，當賣方承諾出售時，斡旋金即轉為定金，由本公司代為轉交賣方簽收，或由賣方簽立同意書由本公司暫代保管，買賣雙方即互負簽訂書面買賣契約之義務」、「買方在約定之斡旋期限內，得以書面隨時撤回斡旋金契約，但賣方承諾出售後，買方就不能再撤回斡旋金契約。」

( 參見本院103年度苗簡字第594 號院卷第34頁) 而被上訴人既未承諾出售系爭不動產，則上訴人依上開斡旋金契約而自林沛婕受領之30萬元，依上開斡旋金契約之約定，應非定金，此益足證明上訴人於被上訴人承諾買賣契約之意思表示前，並無代理被上訴人受領相對人所交付定金之權限。

至證人張芮瑄於原審雖證稱：「當時斡旋金金額沒有達到賣方委託的售價，所以當時拿30萬元支票，5 月6 日又去找賣方簽變更同意書，5月7 日我去找買方，買方加到640 萬元，就達到委託方的金額，5 月7 日就已經是定金」等語( 參見本院103 年度苗簡字第594 號院卷第29頁) ，其證述意旨，核與上開斡旋金契約約定之明文及系爭委託銷售契約之約定事項欄第7條旨趣不符，自非可信。

是上訴人以此主張有系爭委託銷售契約第11條之適用等語，應非可採。

㈣、再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。

所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。

又按民法第101條第2項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」。

依此規定，足見除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院95年臺上字第906 號、84年臺上第2461號判決可資參照）。

又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。

專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。

經查，系爭委託銷售契約為一般委託而非專任委託，可見上訴人於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被上訴人仍可自行或委託其他人居間銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見。

因此，系爭委託銷售契約係針對上訴人提供被上訴人之買賣交易機會，被上訴人仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約成交之義務。

本件既無事證足以證明被上訴人係基於迴避居間報酬之意思而就系爭不動產另為交易，是被上訴人拒絕出面與林沛婕進行斡旋、締結買賣契約，實乃本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，核與民法第101條第1項所定之故意不正當行為之規定有間。

則上訴人援引民法第101條第1項規定，據以主張其得向被上訴人請求給付服務費用等語，揆之前開說明，經核亦非有據。

㈤、綜上所述，上訴人主張依兩造簽立之系爭委託銷售契約第5條規定，請求被上訴人應給付上訴人服務費用25萬6,000 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原審判決駁回上訴人在原審之請求，經核並無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應由本院駁回上訴。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 吳 振 富
法 官 伍 偉 華
法 官 羅 永 安
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 張 哲 豪
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日