臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,104,簡上,43,20150825,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第43號
上 訴 人 永信不動產
法定代理人 張日梅
訴訟代理人 黃國訓
被 上訴人 李博文
上列當事人間請求報酬事件，上訴人對於民國104 年4 月16日本院苗栗簡易庭104 年度苗簡字第21號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年8 月12日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。

是以合夥組織，如具備非法人團體之要件者，有當事人能力，得以合夥名義為當事人，而以其代表人為法定代理人（最高法院98年度台上字第1634號判決意旨參照）。

查上訴人為一合夥組織，並以張日梅為負責人對外為該合夥之代表，復有一定名稱、事務所及一定之目的、獨立之財產，揆諸前開說明，上訴人應有當事人能力，其以黃日梅為法定代理人為本件訴訟，自屬合法。

貳、實體事項

一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國103 年9 月初，就其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段000 ○000 地號土地及其上同段503 建號建物（門牌號碼為苗栗縣苗栗市○○里00鄰○○街0 號，以下合稱系爭房屋），委託上訴人代為尋覓買主出售，委託銷售價格為新臺幣（下同）950 萬元，經訴外人即上訴人開發部業務員楊美玉接洽後，雙方口頭成立媒介居間契約，居間報酬由賣方負擔成交價金之4%。

楊美玉乃於同年9 月8 日製作收件表存檔，刊登系爭房屋欲出售之訊息，並實地進入系爭房屋內拍攝照片，提供給有意購買之客戶參考，足見兩造就系爭房屋已達成由上訴人居間出售，並由被上訴人給付報酬之意思表示合致。

㈡嗣於同年10月下旬，訴外人即上訴人業務員黃國訓覓得訴外人即買主楊得堂有意購買系爭房屋，分別於同年10月28日、30日帶領楊得堂及其母即訴外人楊張榮清到屋內實地了解屋況。

詎被上訴人明知楊得堂係上訴人暨楊美玉所帶看之客戶，卻故意不通知所委託具有不動產領域專業之上訴人協助雙方磋商議價，雙方進而於同年11月16日以總價836 萬元簽立系爭房屋之買賣契約書，並於同年12月9 日完成移轉登記於楊張榮清名下，而使上訴人無法履行媒介居間之義務，致被上訴人給付居間報酬之清償期無法屆至。

故兩造既約定以上訴人居間媒介之客戶成交買受系爭房屋之不確定時點作為被上訴人給付居間報酬之清償期，則被上訴人因負有給付居間報酬義務而受有不利益，其故意以不正當行為阻止該預期不確定事實發生，應類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至，被上訴人自應給付居間報酬予上訴人。

縱認兩造約定以上訴人居間媒介之客戶成交買受系爭房屋之不確定時點非被上訴人給付居間報酬之清償期屆至時點，而係被上訴人給付居間報酬義務之成立時點，則被上訴人故意以不正當行為阻止上訴人履行媒介居間義務，亦應直接適用或類推適用民法第101條第1項規定，視為被上訴人之給付居間報酬義務成立，被上訴人仍應給付居間報酬。

㈢又被上訴人既已同意委託上訴人銷售系爭房屋，上訴人亦耗費大量勞力、時間、費用協助被上訴人銷售系爭房屋，包括刊登廣告、屋況拍照、帶客戶看屋等，兩造間雖非專任委託，惟被上訴人既已明確知悉楊得堂係上訴人所帶來之客戶，被上訴人卻故意不通知上訴人協助磋商議價，使上訴人無法履行其媒介居間之義務，被上訴人顯係為規避給付上訴人居間報酬，參照最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨，被上訴人之行為業已違反誠信原則，仍應給付居間報酬予上訴人。

為此，爰依媒介居間之法律關係提起本訴等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人33萬4,400 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：被上訴人於103 年2 、3 月即有意出售系爭房屋，並與另3 家房屋仲介公司簽訂書面居間合約，被上訴人未固定委託何家公司，任何人都可以幫忙銷售。

後因看屋人多，被上訴人便委託訴外人即鄰居黎雙滿保管鑰匙並開門讓看屋之人進入。

被上訴人雖曾同意上訴人幫忙銷售，也同意上訴人可以帶人來看系爭房屋，但非專任委託，亦無訂立書面契約及講明仲介費多寡，故兩造間應無媒介居間契約存在。

況被上訴人與楊得堂本互不相識，楊得堂並未告知係上訴人帶其來看屋，上訴人未加求證即臆測指摘被上訴人逕與楊得堂議價。

又系爭房屋並非經由上訴人之媒介而成交，上訴人未幫被上訴人議價，當時被上訴人開價950 萬，是楊得堂以修繕房屋要錢之理由殺價，後來被上訴人才同意以836萬元成交，被上訴人認為議價才是買賣重點，只有帶看未必會成交等語置辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服原審判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人應給付上訴人33萬4,400 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、上訴人主張被上訴人與楊張榮清於103 年11月4 日就系爭房屋以總價836 萬元簽定不動產買賣契約書，並於同年12月9日完成所有權移轉登記於楊張榮清名下等情，業據其提出系爭房屋登記謄本3 份為證（見原審卷第20至22頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

五、上訴人另主張被上訴人應給付報酬33萬4,400 元等節，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：兩造間就系爭房屋是否成立媒介居間契約？上訴人可否請求被上訴人給付居間報酬？上訴人可否援引民法第101條第1項及同法第148條之規定，請求被上訴人給付報酬？茲分述如下：㈠兩造間就系爭房屋是否成立媒介居間契約？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

又居間契約並非要式契約，當事人於締約時如有合致之意思表示，契約即為成立。

⒉查上訴人主張被上訴人於103 年9 月初，以總價950 萬元委託其尋覓買主出售系爭房屋乙節，為被上訴人所不爭執；

證人即上訴人業務員楊美玉亦於審理時證稱：伊於103 年9 月5 日有打電話給被上訴人，相約當日下午到被上訴人住所接洽系爭房屋銷售事宜，伊請被上訴人簽立一般委任書，但被上訴人表示委託很多家仲介幫他賣系爭房屋都沒有簽立，所以就口頭同意由上訴人來代辦銷售，如果帶看客人有成交，就照一般行情算給上訴人等語（見原審卷第52至53頁），足見兩造就系爭房屋已達成委由上訴人居間出售，並由被上訴人給付報酬之意思表示合致。

被上訴人雖辯稱當時兩造未訂立書面，且無講明仲介費多寡等語，惟查，居間契約不以簽立書面為必要，業如前述，且依民法第566條規定「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。

未定報酬額者，按照價目表所定給付之。

無價目表者，按照習慣給付」，可知報酬數額之約定，亦非居間契約之成立要件，縱未約定，仍得按一般仲介業之價目行情或習慣決定，是被上訴人以此辯稱兩造間無居間契約存在，自屬誤會。

㈡上訴人可否請求被上訴人給付居間報酬？⒈按民法第565條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；

而媒介居間則除純粹報告訂約機會外，尚須周旋於他人之間為之說合為必要，媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。

⒉經查，本件上訴人於起訴狀自承兩造間所訂定者為媒介居間契約，並於本院陳稱其依約除報告訂約之機會外，尚須在買賣雙方間居中協調，促成買賣契約成立等語（見原審卷第30頁）；

另衡諸一般房屋仲介業者除向買賣雙方報告房屋出售或何人有意購買之訊息外，多會安排雙方見面，參與買賣價格、條件之交涉斡旋，從中說合雙方達成一致等情，足認兩造間之契約性質，應屬以說合為必要之媒介居間無誤，被上訴人自需有說合之行為，並因此促成買賣契約成立，始得向上訴人請求報酬。

又有關系爭房屋銷售過程，據證人楊美玉證稱：伊於103 年10月30日有帶楊張榮清及楊得堂母子去看系爭房屋，是請鄰居黎雙滿開門，伊帶看時並無通知被上訴人，被上訴人也未到場，看完後楊張榮清母子只是說回去會考慮，當時是照950 萬來報價，因為還未到議價階段，後來上訴人公司之黃國訓先生有主動聯繫他們，但他們都說還在考慮，並未明確表示購買意願，上訴人尚未向被上訴人提到楊張榮清母子有意購買之前，被上訴人就已經私下去簽約了，上訴人沒有安排過買賣雙方見面議價等語（見原審卷第54至55頁）；

另據證人楊得堂證稱：系爭房屋經由上訴人方面帶看後，伊及伊母親楊張榮清並未繼續跟上訴人接洽購買系爭房屋之事，（103 年）10月30日看過之後，過沒幾天伊及楊張榮清又去現場，剛好遇到被上訴人，就跟被上訴人說想要買系爭房屋，並相約於（103 年）11月4 日在黎雙滿家談價錢，被上訴人一開始開價印象中不到900 萬，經伊以房子買了還要整理，900 萬元太高為理由跟被上訴人殺價，才以836 萬元成交，伊與被上訴人談買賣條件時，上訴人方面無人參與，但伊有告知被上訴人是上訴人帶伊去看系爭房屋等語（見原審卷第57至58頁）。

則由前揭證人所述，可知被上訴人最初係因在系爭房屋巧遇楊張榮清母子，方得知渠等有意購買之訊息，雙方並當場相約於11月4 日議價，並非經由上訴人向被上訴人報告而得知此事。

此外，系爭房屋之成交價格與被上訴人委託上訴人銷售之價格相差114 萬元之多，該成交價格係由楊張榮清母子與被上訴人自行磋商而得，亦非由上訴人居中說合或協調，堪認系爭房屋之買賣契約非因上訴人之媒介而成立。

縱楊得堂有告知被上訴人其為上訴人帶看介紹之客戶，然此僅說明被上訴人知悉上訴人曾向楊得堂母子傳達系爭房屋欲出售之訊息，但對於被上訴人而言，被上訴人仍非經由上訴人方面得知楊張榮清有意購買之事，亦非經由上訴人居中斡旋說合而簽立買賣契約，故系爭買賣契約既非上訴人媒介居間成立，上訴人請求被告給付居間報酬，自非可採。

㈢上訴人可否援引民法第101條第1項及同法第148條之規定，請求被上訴人給付報酬？⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。

所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。

又按民法第101條第2項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」。

依此規定，足見除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院95年台上字第906 號、84年台上第2461號判決可資參照）。

又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。

專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。

查上訴人於審理時自承：本件居間契約屬於一般委託，被上訴人還是可以委託其他仲介等語（見本院卷第28頁），亦與被上訴人所述相符（見本院第28頁），足認本件居間契約為一般委託而非專任委託。

上訴人於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被上訴人仍可自行或委託其他人仲介銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見之情。

因此，被上訴人本可自行與買主進行磋商，非由上訴人獨家居間仲介系爭房屋。

⒉又本件依前揭認定之事實，楊得堂母子經上訴人帶看後即未再與上訴人聯絡，並無出價委由上訴人斡旋或出價達到被上訴人之委託價格之情事，上訴人復未在本件居間契約之委託期間內提供被上訴人該組客戶之資料或向被上訴人報告該組客戶欲購買系爭房屋之締約機會，更未有周旋為之說合之媒介行為，是本件根本不存在被上訴人與買方楊張榮清因上訴人之媒介居間而成立買賣之條件。

則被上訴人因楊張榮清之私下聯繫要約，雖未主動積極通知上訴人有關此締約機會而自行逕與楊張榮清簽立買賣契約，尚難認有何以不正當行為阻止所謂「買賣因上訴人之媒介而成立」之「條件」成就之情事，自無從視為條件已成就。

且上訴人既本無報告或任何仲介居間上訴人與楊張榮清為買賣之行為，何來上訴人所指被上訴人「故意阻撓仲介居間成交」之主觀意圖或客觀事實，是本件並無給付服務報酬之條件視為已成就之情事。

再者，上訴人雖又引據最高法院58年台上字第2929號判例意旨，主 張被上訴人違反民法第148條規定，應給付上訴人報酬等語，惟按該判例意旨，乃「媒介居間固以契約因其媒介成立為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，而本件上訴人所主張其僅止於「帶看」，且就契約之重要要素，如價錢等條件均付之闕如情形，乃明顯與該判例所揭「拒絕訂立該媒介就緒之契約，而……與相對人訂立『同一內容』之契約」情形不同，自亦與民法第101條第1項所稱以不正當行為阻止其條件之成就之情形有間，上訴人勉強比附援引，據以主張被上訴人就本件應支付其報酬，自非有據。

是上訴人主張援引民法第101條第1項及同法第148條規定，請求被上訴人給付居間報酬等語，則乏所據。

六、綜上所述，上訴人請求被上訴人應給付上訴人33萬4,400 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。

上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 吳振富
法 官 羅永安
法 官 許文棋
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 黃南穎
中 華 民 國 104 年 8 月 25 日