臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,105,訴,468,20170531,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第468號
原 告 徐福光
訴訟代理人 陳淑芬律師
被 告 邱德晃
訴訟代理人 陳惠玲律師
上列當事人間確認優先購買權事件，本院於民國106年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實

一、原告主張：苗栗縣○○鄉○○段00000地號土地（以下地段均同，僅以地號簡稱之）以「水甲田」登記為所有權人、祇以流水號為管理人標註，經苗栗縣政府依地籍清理條例（下稱地清條例）第13條第1項公告標售，俟民國105年9月6日由被告決標，惟117-6地號大部分為原告生活起居所在、占有迄今逾50年，故原告已依地清條例第12條第1項第4款、第13條第2項行使優先購買權。

爰訴請聲明：先位確認原告就117-6地號有優先購買權。

若鈞院認原告一部占用無從優先購買117-6地號全部，則備位確認原告就附圖紅色區塊以外範圍之117-6地號有優先購買權。

訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：被告乃117-6地號之三七五租約承租人，本身即具地清條例第12條第1項第2款之先順位優先購買資格，原告自無從以後順位之優先購買權對抗伊之決標。

並聲明：如主文所示。

理 由

壹、程序方面

一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起（民事訴訟法第247條）。

所謂即受確認判決之法律上利益，乃法律關係之存否不明確，原告主觀上認為其法律上地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決除去者（最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號判例參照）。

查原告主張就117-6地號有地清條例第12條第1項第4款之優先購買權，而117-6地號之決標人即被告否認及此，顯然該法律關係存否不明確，影響兩造私法上地位，並可由確定判決除去之，揆諸首揭說明，原告提起本件確認之訴，當有即受確認判決之法律上利益。

二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意（民事訴訟法第262條第1項）。

茲原告前將與被告無合一確定關係之「苗栗縣政府」同列對造，迨訴訟程序進行、釐清爭執優先購買權之主體後，原告即於105年11月10日當庭撤回此節且經對造同意（本院卷第54-55頁），揆諸首舉規定，該訴訟應已撤回。

三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。

查原告起訴時原聲明「優先購買被告耕作範圍以外之117-6地號」等旨，嗣訴訟進行中幾度反覆立場，末於106年5月11日言詞辯論期日改成如事實欄一段末所示（本院卷第4、182頁）。

核其殆屬補充更正陳述，應予准許。

貳、實體方面

一、117-6地號經苗栗縣政府依地清條例第13條第1項公告標售，俟105年9月6日由被告決標，惟105年9月9日原告以地清條例第12條第1項第4款主張優先購買等節，本為兩造所不爭，且有苗栗縣政府105年11月3日府地籍字第1050224008號函覆該標案全宗資料為佐（本院卷第29頁）。

則觀地清條例第12條之立法意旨，乃為使土地所有權與使用合一或簡化共有關係，以盡經濟上之效用，並減少代為標售作業紛爭之發生（內政部100年5月30日台內地字第1000102464號函釋同旨），是先順位優先購買權人決標之情況下，顯已合於前示立法目的，自無復由後順位優先購買權人主張優先購買之理。

基此兩造既分別以117-6地號之占有人、承租人而聲稱己有地清條例第12條之優先購買權，本案首應審究之爭點厥為：被告有無所抗辯之117-6地號承租關係？

二、經查：

（一）觀諸117-6地號之土地登記簿謄本，其標示部已載明「有三七五租約」（本院卷第73頁），互核苗栗縣西湖鄉公所104年6月23日41西鄉字第27號三七五租約，其上亦詳載「117-2、117-3、117-6地號內被告承租範圍合計3218㎡」（本院卷第39頁），參以原告方面幾度坦言「被告於117-6地號內耕作面積約637㎡」（本院卷第4、54、58頁），故姑勿論精確之承租程度，已徵被告於117-6地號內有三七五租約承租關係之情。

（二）原告歷經本院審理，意識到前開三七五租約情事後，改變立場另稱：117-6、117-2地號原為一宗土地，嗣依原告、被告個別使用現況分割為二，可知117-6地號本非被告占有利用範圍，殊無承租權可言云云（本院卷第55、83頁）。

惟細繹117-6地號之沿革，乃最初為117-2地號（8045㎡），先於103年間因應訴外人湯國興陳情，經苗栗縣銅鑼地政事務所依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第3條第2項逕為分割成117-2、117-3地號（5122、2923㎡），後於104年間因應原告陳情，經同一程序再逕為分割成117-2、117-6地號（2581、2541㎡），而兩度逕為分割時各僅依湯國興、原告指界進行，並未會同被告參與，業據苗栗縣銅鑼地政事務所106年1月11日銅地一字第0000000000號、106年2月9日銅地二字第1060000713號函覆綦詳（本院卷第97、120頁），是原117-2地號演變成目前之117-2、117-3、117-6地號，肇因於湯國興、原告片面認知的個別使用現況，被告既不曾會同認可，當然無從以湯國興、原告主導之分割結果，反論被告占有利用範圍僅止於目前之117-2地號。

佐諸原告自承：原117-2地號之西南側有被告之菜園，但為使分割為二後合於耕地分割之最小面積限制，故逕為分割時仍將被告菜園指界為原告使用現況而劃入目前之117-6地號等語（本院卷第182-183頁），益徵前舉逕為分割的確流於主觀，萬難作為兩造實際使用情狀之認定基礎。

從而原告縱以前詞另作主張，猶不足為何等利己判斷至明。

（三）原告復稱：前開三七五租約乃呈現「117-2、117-3、117-6地號合計承租範圍3218㎡」，而被告於鈞院勘驗時指出之實際耕作範圍經測繪結果止於826㎡、其中117-6地號不過358㎡，無疑其有不自任耕作情形，依耕地三七五減租條例第16條租約歸於無效，被告再無何等承租權可言乙節（本院卷第83-84頁）。

惟按耕地三七五減租條例第16條所稱不自任耕作，係指承租人積極的以承租土地建屋居住，或供其他非耕作使用、與他人交換耕作、將之轉租或借與他人等，倘承租人僅係消極的不為耕作，或於承租耕地遭人占用時不予排除侵害，只生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條終止租約之問題，抑或承租人得否請求出租人排除第三人侵害以提供合於租約之租賃物而已，尚難謂原租約歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決可參）。

緣本院會同兩造、地政事務所人員前往勘驗時，117-6地號之現況大抵係：最東北側為原告之耕作範圍，向南依序有原告之住處、出入道路、祖墳用地等，該路向西南延伸，所連通最西南側為被告實際耕作之一隅或第三人建物林立（本院卷第150頁以下、第153-163頁:勘驗筆錄、空照圖、現況相片），可知117-6地號上除被告實際耕作範圍外，多為他人所占用而與被告不自任耕作有間，本難遽謂有何三七五租約無效情事；

至117-2地號上大半為被告實際耕作範圍旁之被告住處，117-3地號則為湯國興自詡之使用範圍（詳理由欄貳二(二)），囿於時間歷久無從稽考被告各承租117-2、117-3、117-6地號何位置之侷限下（本院卷第175-176頁:臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官88年度偵字第3406號不起訴處分書所示原告竊佔罪嫌不起訴理由之一），毋寧被告實際耕作面積（826㎡）縱不足原訂承租面積（3218㎡），亦無從斷言該不足部分究係出於「被告積極以耕地建築房屋」或「消極未排除湯國興占用」，更難跳躍論認有何因不自任耕作致被告承租權失效情事，乃屬當然。

（四）末按改種作物僅生耕地三七五減租條例第9條之繳租問題，尚非不自任耕作（最高法院91年度台上字第1447號判決可參），是被告實際耕作者乃「檳榔、爬藤瓜類、根莖蔬菜」等，縱與租約原訂之「藷」未盡相符（本院卷第150頁以下、第39頁:勘驗筆錄、三七五租約），仍無礙其承租權之有效性，附帶指明。

（五）末查本院於106年4月14日勘驗現場、會同兩造指出個別使用現況時，原告不曾主張各該指界有何疑義，乃至測繪確認被告指出範圍如附圖紅色區塊所示落在117-6地號後，原告始於106年5月11日最後言詞辯論期日匆然主張：附圖紅色區塊之檳榔園本係第三人種植，約於逕為分割前才讓渡給被告，自無從作為被告於117-6地號自任耕作之依據云云（本院卷第182-183頁）。

暫勿論原告未予舉證以實其說，質諸原告屢現「被告於117-6地號有耕作範圍」、「被告於117-6地號無耕作範圍」等配合訴訟利害關係反覆立場之情（詳理由欄貳二(一)(二)），邇今又提出「第三人為原占用人」之空泛說詞，尤徵臨訟虛應傾向而不足為有利原告之判斷，信不待言。

（六）綜合上述，被告就117-6地號確有三七五租約之承租關係，應堪認定。

三、準此被告既有地清條例第12條第1項第2款之承租人優先購買權，地清條例復無「部分承租者優先購買權僅及於該部分」之限制，故原告所稱地清條例第12條第1項第4款之占有事實即令為真，然其順位原即劣後被告，當無從於被告決標117-6地號時作何優先購買之主張。

從而原告訴為事實欄一段末所示聲明洵無理由，爰判決如主文。

四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法要與判決結論不生影響，爰不一一論述之。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 江振源
以上正本內容與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 楊慧萍