臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,106,苗小,251,20170531,1

臺灣苗栗地方法院民事小額判決 106年度苗小字第251號
原 告 皇家大學城社區管理委員會
法定代理人 李月碧
被 告 徐博彬
上列當事人間請求清償借款事件，本院於民國106 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸仟元，及自民國一百零六年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

理 由

壹、程序方面按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟；

該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

查本件原告之法定代理人原為范雲臻，於本院審理中變更為李月碧，並於民國106 年5 月25日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、公寓大廈管理組織報備證明各1 份在卷可稽（見本院卷第81、101 頁），經核於法尚無不合，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：被告為苗栗縣○○鄉○○村○○路000 號2 樓之1 號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，屬皇家大學城社區（下稱系爭社區）之住戶。

依系爭社區之住戶規約及99年3 月14日區分所有權人會議決議，系爭社區之套房住戶每月需繳交管理費新臺幣（下同）500 元，被告之房屋為套房型式，依前開標準每月應繳交500 元管理費予原告。

詎被告自105年1 月起至105 年12月均未繳管理費，共積欠6,000 元，原告並向被告發存證信函催繳前開管理費未果。

為此，爰依法提起本訴，請求被告給付105 年1 月至105 年12月之管理費共6,000 元等語。

並聲明：被告應給付原告6,000 元，及自106 年1 月19日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息。

二、被告則以：伊於104 年5 月1 日間，經人介紹買套房保值，並經代書訂立買賣契約（下稱系爭契約）購買系爭房屋，伊有詳細看過系爭契約，其中並未註明要繳納每月管理費500元，假如系爭契約有註明，伊絕對不會簽名蓋章的；

伊是完全依照系爭買賣契約之雙方權利義務，其餘部分伊並不知道也不懂；

一般市場有很多套房無須繳納管理費，系爭房屋並無電梯，並非電梯大樓，未必需繳管理費，伊未從系爭房屋賺得一分錢，反而虧了相當多錢；

現在景氣不好伊連工作也沒有，吃飯都有問題，並沒有錢繳納前開管理費；

況且伊早積極欲售出系爭房屋等語為辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張系爭房屋為被告所有，被告自105 年1 月起至105年12月止，積欠系爭社區管理費達共6,000 元，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、系爭社區規約、系爭社區區分所有權人會議記錄、存證信函、繳費登錄表各1 份（見本院106 年度司促字第122 號，下稱促字卷第2-8 頁）等件為證，復為被告所不否認，自堪信為真實。

四、原告主張被告有繳納系爭社區管理費之義務乙情，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件首應審酌者厥為：原告請求被告負擔系爭社區管理費6,000 元，有無理由？茲分述如下：㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；

住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；

又住戶應遵守其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第3條第1 、8 款、第6條第1項第5款分別定有明文。

本件被告於104 年4 月30日取得系爭房屋之所有權，有土地登記、建物登記謄本各1 份在卷可考（見促字卷第2-3 頁），且其既不否認其為系爭社區之住戶，依照前揭規定，即屬系爭社區之區分所有權人，自有遵守社區規約之義務。

㈡按公寓大廈管理條例之立法目的在於透過社區自治，由區分所有權人或住戶以決議訂立規約、自行組成管理組織等方式，而加強公寓大廈之管理維護、提升居住品質。

而公寓大廈管理委員會係住戶為執行區分所有權人會議決議事項，以及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，互選管理委員若干人設立之組織；

區分所有權人應依區分所有權人會議繳納之管理費，係為全體住戶之共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項，所支出之管理使用費用，此參諸公寓大廈管理條例第3條第7 、9 、12款、第23條、第36條規定自明。

次按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一係經由區分所有權人會議決議繳納；

又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項規定甚明。

依前開規定，管理費負擔標準，並非必然依區分所有權人共有之應有部分比例分擔，仍得由區分所有權人會議或規約另予規定，此乃因各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理、維護之受益程度，不全然與共有之應有部分比例相當，而可能依其居住、使用之情形，致實際獲益程度有所差別，故授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以收因地制宜之效。

參系爭社區規約（見促字卷第5 頁）：系爭社區規約第10條第1項明文為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費；

系爭社區第10條第2項明定該社區管理費之標準，由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之等情；

再參系爭社區99年3 月14日區分所有權人會議紀錄（見促字卷第6 頁）載明：經討論表決通過管理費無論有出租或未出租，自99年7 月1 日套房管理費每月500 元乙節，是原告主張系爭社區規約以及前開區分所有權人會議，系爭社區套房住戶，每月應繳交管理費500 元，堪予採信。

㈢按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程式、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，法雖無明文，惟依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。

而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。

是公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。

而關於出席之社員不足法令或章程所定之額數，為決議方法之違反。

又總會之決議方法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在（最高法院96年度台上字第235 號判決要旨參照）。

是公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上相類似。

本件系爭社區之管理費收繳方式及分擔基準，既經前開區分所有權人會議決議，前開決議至今未遭撤銷，被告亦未證明有何違反強制規定而無效之情形，該決議自仍屬有效。

原告既係依法設立之管理委員會，為執行社區規約及社區周圍之安全、環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，依法自有向系爭社區區分所有權人收取管理費以執行上開職務之權利。

㈣按民法第799條之1第4項規定「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

」，該條之立法理由亦謂「區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。

而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。

至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束，爰增訂第四項。」

；

另公寓大廈管理條例第24條規定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。

無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」

及第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕」。

而本件管理費之約定已明訂於系爭社區之規約，被告於104 年4 月30日取得系爭房屋所有權，而成為系爭社區之區分所有權人，自應受系爭社區之規約拘束，而應依系爭社區區分所有權人會議決議之管理費數額，向原告繳納，且原告自得執行其向被告執行收取前開管理費之權利。

被告雖抗辯其不知悉系爭社區收取管理費云云，惟揆諸前開立法理由之說明，無論被告是否知悉系爭社區規約，均需受系爭社區規約拘束，而系爭社區規約已明文由區分所有權人會議決議管理費，被告以其不知悉為拒絕繳納之理由，自屬無據。

況被告本應於繼受區分所有權時，向系爭社區管理委員會即原告請求閱覽系爭社區之規約、管理委員會會議記錄等文件，被告未依法為其閱覽之請求，有違其依法所負之義務，俟原告提起訴訟方推諉不知，其所辯難堪信實。

㈤按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694 號判決要旨可資參照）。

被告辯稱其與第三人間就系爭房屋之買賣契約，並未約定管理費，亦未將管理費載於系爭契約中，其僅依照前開買賣契約負擔權利義務云云，惟系爭契約之當事人為被告與訴外人戴時敏，有系爭房屋之不動產買賣契約書1 份在卷可考（見本院卷第23-29 頁）。

然原告並非系爭契約之當事人，被告以系爭契約作為拒絕向原告繳納管理費之理由，與債之相對性有違。

至被告辯稱若其知道需繳納管理費，則無意購買系爭房屋云云，然原告向被告主張請求管理費，係基於被告受系爭社區規約之拘束，依法向被告請求，與系爭契約無涉，縱被告以意思表示錯誤撤銷系爭契約，仍無減其負擔其為系爭房屋所有權人期間，應依系爭社區規約繳納管理費之義務，附此敘明。

㈥按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

本件被告既為系爭社區之區分所有權人，負有繳納每月1 期，每期500 元管理費之義務，原告因被告已遲延繳納2 期以上之管理費，已寄發存證信函向被告催告，有105 年11月15日存證信函1 份在卷可參（見促字卷第7 頁），原告自得訴請本院命被告給付應繳之金額及遲延利息。

被告自105 年1月起至105 年12月止均未繳納管理費，是原告請求被告應給付欠繳之管理費共6,000 元，及自106 年1 月19日即支付命令送達之翌日起（見促字卷第13頁之送達證書）至清償日止，按週年利率百分之2 計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。

五、本件係為被告敗訴之小額訴訟判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示之金額。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與事證，對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
苗栗簡易庭法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容，
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。
當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。
書記官 黃南穎
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日