臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,106,訴,551,20190308,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第551號
原 告 富爵大樓管理委員會

法定代理人 郭靜怡
訴訟代理人 季佩芃律師
複 代理人 鍾奇維

被 告 張秀禎
兼 上一人
訴訟代理人 張鳴溱
上二人共同
訴訟代理人 張智宏律師
複 代理人 蔡惠如
上列當事人間請求交付備用鑰匙事件，本院於108 年1 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告張秀禎應將如附圖即苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）107 年12月3 日鑑定圖所示佔用苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○段○○○○000 ○號面積（樓梯間、走道、儲藏空間）25.71 平方公尺、編號B 木門（鐵捲門）、一樓牆壁隔間（下合稱系爭地上物A ）拆除並騰空返還與全體共有人，及將占用625 建號面積（廁所）9.55平方公尺、公設樓梯間（625 建號）11.39 平方公尺、此樓梯間為地面一層通往地下一層之空間7.63平方公尺（下稱系爭地上物B ，與系爭地上物A 合稱系爭地上物）騰空返還與全體共有人。

二、被告應容許原告及原告委任之修繕工人進入門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街00號富爵大樓（下稱系爭大樓）地下室（即605 建號建物，下稱系爭地下室），維護修繕該地下室內之台電受電室、台電配電室、防空避難室、電梯緩降坑、陰井、消防池等公共設施（下合稱系爭設施），不得禁止。

三、張秀禎應將如附圖編號D 所示木門、編號E 所示木門、編號G 所示鐵捲門之備用鑰匙（下合稱系爭鑰匙）交付原告。

四、被告張鳴溱應將系爭鑰匙交付原告。

五、前二項所命給付範圍，如有一被告給付，其他被告於其給付範圍內免其給付義務。

六、訴訟費用由張秀禎負擔百分之七十，由張鳴溱負擔百分之三十。

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 、7 款、第256條分別定有明文。

又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。

經查，原告起訴時係以公寓大廈管理條例（下稱本條例）第6條第1項第3款規定為請求權基礎，訴請被告交付系爭大樓一樓通往地下室所有門扇之備用鑰匙（見本院卷一第67頁）。

嗣追加本條例第6條第3項、第16條第2項及民法第767條、第821條規定為請求權基礎，並變更聲明為：如主文所示（見本院卷二第125 、137 頁），核其追加之訴與原訴均係基於原告得否進出地下室維修共用設施之同一基礎事實，且與原訴使用之證據資料重複，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許；

另請求交付鑰匙部分，僅係依附圖特定請求範圍，屬更正事實上之陳述，非為訴之變更追加。

二、原告主張：㈠原告為系爭大樓之管理委員會，張秀禎於96年3 月26日買受系爭地下室及606 、607 建號建物（即系爭大樓部分一樓、二樓，下分別稱系爭一樓、系爭二樓），並將系爭地下室、一樓出租與張鳴溱經營古董藝品店。

㈡系爭設施於系爭大樓完工時即已設置於系爭地下室，屬全體住戶生活利用上不可或缺之共用設施及發生火災、地震、颱風、水管爆裂等緊急事故時維護生命財產安全之避難處所，不得關閉通道妨礙通行，張秀禎雖為系爭地下室、一樓所有權人，仍不得拒絕或妨害其他區分所有權人進出系爭地下室或維護、修繕系爭設施，詎被告竟將系爭一樓通往系爭地下室之樓梯間加裝如附圖編號B 所示鐵捲門並上鎖封閉，亦未將備用鑰匙交付原告，如遇突發事故，在被告無法立即配合打開門扇、通往地下室之情形下，勢將影響系爭大樓全體住戶生命安全，再加上系爭大樓之電梯於106 年6 月間因機坑投影正下方未封閉完全而未通過安全檢查，被告亦拒絕原告前往修繕、改正，原告乃請求被告交付附圖編號B 鐵捲門之備用鑰匙（嗣經現場履勘後，在言詞辯論終結前，原告已更正請求給付備用鑰匙之範圍為系爭鑰匙），並表明僅限於避免緊急危難、有必要時才會進入系爭地下室，惟遭被告拒絕，並威脅原告要以同意被告毋庸繳交管理費為代價。

被告前開行為，顯已妨害原告及其他住戶自由出入系爭地下室、保養修繕系爭設施、緊急避難逃生之權利，有違民法第148條規定，依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，原告自有為全體區分所有權人修繕、維護系爭設施之義務。

爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款、第2項、第16條第2項規定，訴請被告交付系爭鑰匙。

且由本院排定現場履勘期日，仍須配合被告出國訂2 個月以後之庭期，亦足見原告必須握有備用鑰匙，方足以排除緊急危難。

㈢625 建號建物係系爭大樓全體區分所有權人共用部分，張秀禎未經同意，擅自占用該建物之公設樓梯間、通往系爭地下室之樓梯間、走道、廁所，並設置系爭地上物A ，已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，屬公寓大廈管理維護工作所生之爭議，而原告為系爭大樓之管理委員會，就625 建號建物有管理權限，自得依民法第767條、第821條規定，訴請被告將前揭系爭地上物A 拆除，將土地騰空返還全體共有人，另將所占用屬全體共有人共有共同使用之系爭地上物B 部分騰空返還與全體共有人。

㈣被告雖辯稱附圖編號B 所示鐵捲門、一樓牆壁隔間於系爭大樓完工時即已存在，非張秀禎所設置，且全體共有人應受分管契約拘束云云。

然依證人即葛萊佛幼兒園園長李逸菁之證述可知，系爭一樓於93年前係出租與葛萊佛幼兒園，當時編號B 所示鐵捲門僅為一小木柵欄，且證人即設計系爭大樓之建築師張文賢亦證稱該鐵門於系爭大樓完工時並不存在，當時共有人自不可能同意該鐵捲門、一樓牆壁隔間占用625 建號建物而成立分管契約。

退步言之，縱使附圖編號B 所示鐵捲門、一樓牆壁隔間非張秀禎所設置，惟該鐵捲門、牆壁隔間固著於系爭一樓，自屬該建物之部分，原告亦得請求張秀禎拆除。

㈤被告辯稱系爭大樓左側入口處設有緊急爬梯，原告或住戶得將鐵柵欄掀起後，循該爬梯進入系爭地下室云云。

惟該鐵柵欄平時遭被告上鎖封閉，且基於修繕人員入內之安全性及合理性考量，循該爬梯進入系爭地下室並非妥適。

㈥被告抗辯機坑投影正下方未封閉完全得由原告提供苗栗縣政府原核准1 樓及B1層使用執照平面圖，該會即得依該核准圖據以辦理云云。

惟依原系爭地下室、一樓使用執照平面圖所示，電梯機坑投影正下方本即完全封閉，且張文賢證述目前檢查準則要求機坑須完全封閉，是原告要求封閉機坑投影下方，一則是為配合法規之修正，二則是保障全體區分所有權人之居住安全，並未對被告之所有權造成額外之限制。

㈦並聲明：如主文所示。

三、被告抗辯：㈠原告請求被告交付系爭鑰匙為無理由⒈台電配電室內設有各住戶之電錶，而台電人員前來抄錄電錶度數時，被告均會配合其作業，且此不涉及維護之問題；

且台電配電室平日即由台電人員上鎖，原告或其他住戶均無法進入，自無維護之必要；

又各住戶之電力開關均設於各樓層內，若不幸遭遇火災，各層樓住戶自行開閉電力開關即可，毋庸至系爭地下室關閉總開關。

更何況，系爭大樓在左側入口處設有緊急爬梯，原告或住戶得將鐵柵欄掀起後，循該爬梯進入系爭地下室，以因應相關緊急狀況。

⒉觀諸本條例第6條第1項第3款規定，並未明定管理委員會有權要求住戶交付備用鑰匙，且依臺灣高等法院（下稱高院）95年度上字第38號、臺灣臺北方法院（下稱北院）98年度訴字第736 號判決意旨，因維護修繕而須進入、使用專有部分時，依本條例第6條第2項應選擇損害最少之處所及方法，交付備用鑰匙並非唯一方法，可以通知被告開啟門鎖之方式為之，故原告自不能請求被告交付鑰匙；

再者，系爭設施於系爭大樓興建時即設置在系爭地下室內，且自張秀禎於96年取得系爭地下室所有權後，張秀禎或張鳴溱並未有阻擋或妨害原告或其他住戶維護或使用系爭設施之情。

⒊系爭大樓所設置之電梯係自一樓至七樓，而系爭地下室僅留有機坑，故有關電梯之維修均在一樓以上，與系爭地下室無關。

又中華民國昇降設備安全檢查協會106 年7 月19日106中昇安檢總字第10607185號函檢附之昇降設備檢查會勘紀錄表之檢查結果應行改善事項欄固記載「B1未完全封閉」，惟觀諸上開函文說明欄四，可知該缺失亦得由原告提供苗栗縣政府原核准1 樓及B1層使用執照平面圖，該會即得依該核准圖據以辦理，非必需在機坑投影正下方以防火材料予以完全封閉，且張文賢及原始起造人亦證稱系爭大樓在興建之初該電梯機坑即屬未完全封閉狀況，此乃因電梯僅設置在一樓而未至地下室所致，原告主張封閉機坑投影正下方，一則是為配合法規修正，二則是保障全體區分所有權人之居住安全等情，自與上開函文意旨不符而不足採。

㈡原告請求被告拆除625 建號建物上之地上物，並將占用部分騰空遷讓返還全體區分所有權人，亦無理由⒈原告為系爭大樓之管理委員會，並非區分所有權人，則原告應舉證其究憑何據得請求張秀禎拆除如附圖地面一層所示之地上物，並將占用部分騰空遷讓返還原告及全體共有人。

⒉張秀禎於96年3 月26日買受系爭一樓時，625 建號建物上之地上物即已存在，且已設置如附圖編號B 所示木門、鐵捲門、一樓牆壁隔間，張秀禎自無權拆除，原告請求張秀禎拆除及騰空A 部分地上物，更屬無據。

⒊如附圖地面一層所示占用625 建號建物之空間及其地上物，在系爭大樓興建完後即由系爭地下室、一樓住戶使用，並經當時共有人同意，揆諸最高法院91年度台上字第2477號判決意旨，應認共有人間已合意成立分管契約，且應受該分管契約拘束。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷二第133頁）：㈠原告為系爭大樓之管理委員會，張秀禎為系爭地下室、一樓、二樓之區分所有權人，現系爭地下室由張鳴溱向張秀禎承租。

系爭一樓現為古董藝品店，系爭地下室為古董藝品店之倉庫。

㈡系爭設施設置於系爭地下室。

系爭地下室現況如附圖所示。

系爭大樓106 年電梯例行性安全檢查未通過。

㈢系爭一樓通往系爭地下室之樓梯間附近現設置有木門（鐵捲門）、一樓牆壁隔間、廁所、玻璃木門、一樓往地下室的木門，相關位置如附圖所示。

木門（鐵捲門）及一樓牆壁隔間、一樓往地下室之木門，為張秀禎所有。

五、本院之判斷㈠訴之聲明第1項部分1.公寓大廈管理委員會得否為住戶提起訴訟？雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。

公寓大廈管理委員會就共用部分、約定共用部分，有點收、保管及維護之職權，為本條例第36條第2 、11款所明定。

又「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」

、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」

、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償。

」，亦為本條例第9條第1 、2 項前段、第4項所明定。

是以倘無約定專用之情，公寓大廈之住戶占有共同使用部分之全部，即屬違反共同使用部分之通常使用方法，管理委員會即得依本條例第9條第4項之規定，訴請法院為必要之處置。

是以，公寓大廈管理委員會雖非共有關係之權利主體，惟就公寓大廈共用部分既有點收、保管及維護之職權，則本於上開權限所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，並為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。

而625 建號屬系爭大樓全體區分所有權人共有，有系爭大樓各樓層建物登記第三類謄本在卷可證（見本院卷一第20至38頁，各該謄本均註明「共有部分：625 建號612.6 平方公尺），依本條例第3條第4款之立法定義，自屬共用部分，則依前揭本條例第9條第4項規定及最高法院見解，原告就共用部分所生爭議有訴訟實施權，並為適格之當事人。

故被告抗辯原告僅為系爭大樓之管理委員會，並非區分所有權人，不得請求張秀禎拆除占用共用部分之地上物返還全體共有人云云，洵非可取。

2.就系爭地上物所座落之範圍內有無分管契約存在？⑴98年1 月23日修正前民法第820條第1項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，是共有土地、建物之如何分別管理，應由全體共有人以契約為之。

而分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約（最高法院86年度台上字第992 號判決意旨參照）。

又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」

，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人之同意（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。

於此情形，共有人得就共有物全部，而為所有權之請求（最高法院17年上字第217 號判例意旨參照）。

⑵被告所提民事答辯狀記載：張秀禎係於96年3 月26日因買賣而取得系爭地下室、一樓及二樓，…張秀禎為保障自身權益而在該處設置鐵門，乃屬所有權之正當行使等語（見本院卷一第179 、181 頁）；

張鳴溱於本院108 年1 月17日最後言詞辯論期日時自承：附圖玻璃木門前方出來的鐵捲門，這個是我們自己增設的，因為古董店內古董價值非凡，所以我們才又增設這個鐵捲門，它跟81年所施作的鐵捲門不同，這個鐵捲門從96年我們搬進去之後一直都在，而且開關在裡面。

…第一層的鐵捲門無法斷電，是有固定開關的，但是第二層的就沒有固定的開關，可以斷電，是用遙控器開關的等語（見本院卷二第129 頁）；

另依原告所提原證29照片（見本院卷二第147 頁），625 建號範圍內確實設有二道鐵捲門，一道為附圖編號B 所示之鐵捲門，另一道在附圖編號C 玻璃木門前方。

則本院綜合上開被告陳述與照片，足認被告所主張以鐵捲門為界限之分管區域範圍，該鐵捲門係位在附圖編號C 玻璃木門前方之鐵捲門，而非附圖編號B 之鐵捲門，就附圖木門、一樓牆壁隔間部分，被告則並未舉證證明屬張秀禎分管範圍（本件證人均僅就鐵捲門部分為證述，並未包含木門與一樓牆壁隔間部分），故分管契約縱令存在，其分管範圍亦不包括系爭地上物所在範圍。

則張秀禎逾越分管範圍自行搭建或繼受自前手莊錫雄而具有處分權之系爭地上物A ，原告依前揭最高法院判例、判決意旨，自得訴請拆除並騰空返還與全體共有人。

其餘遭張秀禎占用之系爭地上物B ，張秀禎亦應騰空返還全體共有人。

㈡訴之聲明第2項部分「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」

、「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕」、「前項第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害」、「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

、「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」

，本條例第5條、第6條第1項第3款、第2項、第3項、第36條第2款分別定有明文。

「管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專用部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

、「住戶違反公寓大廈管理條例第6條第1項之規定，於管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事，經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

，系爭大樓規約第18條第3款、第23條第1項第1款亦有明白約定。

又共用部分包括約定共用部分在內，均係為全體區分所有權人之利益而供所有住戶使用，因此管理委員會維護、修繕共用部分之行為，自屬對全體住戶有利之公益行為，因此本條例第6條第1項第3款規定之「共用部分」，解釋上應包括約定共用部分在內。

而原告係系爭大樓各區分所有權人依本條例所成立之管理委員會，並經報請苗栗縣竹南鎮公所同意備查，有該所函文在卷可按（見本院卷一第148 至149 頁）。

準此，系爭設施皆是為全體區分所有權人之利益而設置之公共設施，原告為維護、修繕前述共用部分，必須會同並委請工人進入或使用系爭地下室時，被告依本條例第6條第1項第3款之規定及系爭大樓規約第18條第3款之約定，自不得拒絕。

且被告亦抗辯從未阻礙原告維護使用系爭設施（見本院卷一第179 頁），從而，原告訴請本院判決如主文第2項所示，於法有據，應予准許。

㈢訴之聲明第3 、4 、5 項部分1.系爭設施是否有維護、修繕之必要，非僅賴於定期維護、修繕，如有突發事故發生（例如機房失火、水錶管線爆裂等），適無法立即配合開鎖時（例如被告或受其委託保管鑰匙之人不在家等），在無人能打開門扇情形下，即對全體區分所有權人之生活、安全有侵害之情（例如失火延燒、淹水等），此與證人即系爭大樓住戶周開誠所提書面陳述記載：「曾有幾次，火警受信總機響起，顯示異常地點位於地下室或一樓，時間都發生在假日或晚上，但承租人均無法聯繫上，最後只能勞煩消防隊協助處理，…三樓在被法拍之前，曾因電線走火，也是因為無法及時聯絡上一樓承租戶緊急處置（受電室），導致後來連雲梯車都出動，整棟大樓的住戶都進行疏散避難，住戶被迫離家等待災害搶救完畢方能返家，…」（見本院卷一第171 頁），及證述：曾有2 次到3 次電器箱起火，住戶都已經逃離大樓，有通知消防局派消防車過來灌救，有緊急通知一樓的所有人請他過來開門，但都無法在3至5 分鐘內進去檢查或者斷電，有1 次是超過1 小時以上，其他2 次是2 、3 小時等語（見本院卷一第477 、479 頁）相符。

尤其系爭地下室之建物登記第三類謄本記載主要用途為防空避難室（見本院卷一第129 頁），而63年2 月15日公布實施之建築技術規則建築設計施工編第6 章防空避難設備第144條規定：「避難設備之設計應依左列規定：…二、設置二處以上不同方向之進出口，其中一處必須直通戶外，地面空地或防火巷。

但附建之面積未達100 平方公尺者，得將其中一處改設為爬梯式緊急出口，進出口位置並應考慮不受房屋倒塌後被堵塞之危險。」

（見本院卷一第325 、327 頁），可知依法防空避難設備本須設置二處以上之緊急出口得以對外連通，且有一處必須可直通戶外。

否則若防空避難室無法進入，若遭遇例如中共武力犯台，派遣轟炸機投擲炸彈並配置機關槍進行空對地掃射之時，住戶將無處逃生，亦使法規規範設置防空避難室之規範目的落空，顯非立法本旨。

況原告考量為維護被告所有權與承租權之行使已減縮不請求交付附圖H 部分之鑰匙，改為請求交付G 部分鐵捲門之鑰匙，應無違反比例原則過度侵害張秀禎所有權情事。

則揆諸首開規定及說明，原告主張被告應將系爭鑰匙交付原告，並僅限於系爭設備突發事故之維護、修繕，避免緊急危難時使用，乃為公共利益之正當權利行使，並未違法侵害被告就系爭地下室、一樓之所有權與使用權，反係被告拒絕交付系爭鑰匙予原告，已違反本條例第6條第1項第3款規定及系爭大樓規約第23條第1項第1款約定，妨害原告行使權利。

從而，原告請求本院判決如主文第3 至5 項所示，亦屬有據。

2.至高院95年度重上字第38號、北院98年度訴字第736 號判決雖認為遇緊急狀況時可援引民法第150條第1項規定為緊急避難行為，且以通知被告開啟門鎖或要求被告指定另一人於其不便時前來開門為損害較小之替代方式，故不能命被告交付備用鑰匙云云（見本院卷一第393 、413 頁），亦即認為命交付鑰匙並非損害最小之方法，不符相鄰關係中比例原則之要求。

然於火舌急速竄燒或遭遇敵機攻擊等重大急迫危難之情況，若保管鑰匙之人一時無法尋獲，即將產生重大、難以回復之損害，故顯緩不濟急，無法及時排除危難，將致使系爭大樓住戶遭受生命、財產安全不測之重大損害，自非可採。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、本條例第6條第1項第3款、第3項之規定，請求被告給付如主文所示，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第二庭 法 官 王筆毅
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日