臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,107,訴,354,20190315,2

臺灣苗栗地方法院民事判決 107 年度訴字第354 號
原 告 何志銘
訴訟代理人 李晉安律師
被 告 京大建設股份有限公司

法定代理人 林素珍

訴訟代理人 游象建 台北市○○區○○路000 巷0 號5 樓
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108 年2 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）330 萬元，及其中300 萬元自民國106 年11月24日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，暨其餘30萬元自107 年8 月3 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔55％，餘由原告負擔。

四、本判決第1項於原告以110 萬元供擔保後，得假執行。但被告如以330 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）被告於苗栗縣竹南鎮推出「復興A ＋」成家大樓建案（下稱系爭建案），原告對於系爭建案建築風格甚為喜愛，遂於民國106 年11月23日，在原告股東經營之燈飾店，協同仲介，與訴外人即被告公司負責系爭建案之林訪蘭就系爭建案編號B1-3F 、B1-4F 、B1-5F 、D1-2 F、D1-4F 、D2-3F 共6 戶（下稱系爭6 戶），簽訂房地買賣合約書（下稱系爭合約書），約定每坪價格以9 萬2,500 元計算，總買賣價金為2,435 萬4,000 元。

原告並於翌日以訴外人吳佳陵之帳戶，匯款定金300 萬元至被告華南銀行竹南分行帳戶（下稱華南銀行帳戶）。

嗣原告與林訪蘭於106 年12月29日至林訪蘭住處訂立補充協議書（下稱系爭補充協議書），約明被告應於107 年2 月28日前完成系爭6 戶之過戶，惟其後被告不聞不問。

原告於107 年5 月8 日以存證信函催告被告履約，被告於107 年5 月10日以存證信函覆否認兩造買賣契約；

原告再於107 年5 月18日以存證信函向被告主張解約並要求返還已付定金300 萬元及300 萬元之違約賠償，被告於107 年5 月18日以存證信函表明兩造無買賣關係，係林訪蘭個人行為。

（二）林訪蘭負責被告公司之銷售、財務，且為監察人、被告法定代理人林素珍之妹妹，原告經仲介告知被告公司董事長為林素珍，但實際執行者為林訪蘭，且依證人即銷售中心劉錦汝證詞，可知林素珍實際上未參與被告公司經營，林訪蘭始為實際負責被告公司事務之人。

林素珍在臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）107 年度竹北簡字第199 、200 號言詞辯論期日中自承林訪蘭因負責被告財務事項而保管被告支票印鑑章，林訪蘭有權以被告名義簽發支票等語，顯見系爭建案係由林訪蘭推出、銷售，甚至被告公司大小章亦由林訪蘭保管，其有權蓋用被告大小章，佐以林訪蘭為被告之監察人，林素珍對於林訪蘭之行為斷無不知之可能性。

系爭合約書上蓋用被告公司大小章，且明確記載原告匯款至被告帳戶，系爭補充協議書亦再次確認原告匯款係兩造簽訂購買系爭6 戶之買賣價金，足見被告有權代理被告簽訂契約，且已收受價金，自負有履約責任。

（三）再者，原告購買系爭6 戶係基於投資，因此雙方約定若有買家，需與被告正式簽訂買賣契約，而林訪蘭與原告簽約後，因有訴外人鄭人豪欲購買系爭建案B1-5F ，原告遂通知林訪蘭，並約鄭人豪至銷售中心辦理轉售手續，當時在場人員尚有訴外人李悠然經理、劉錦汝銷售小姐，而簽約用之買賣契約即為被告所辯稱訴外人陳怡宣地政事務所簽約用之買賣契約，且該買賣契約大小章與系爭合約書所蓋用被告公司大小章完全相同，均證明被告抗辯林訪蘭無權代理被告銷售系爭建案說法，均屬臨訟之詞，被告亦應負表見代理之責任。

又縱認本件係無權代理，原告亦得本於不當得利之規定請求被告返還買賣價金。

（四）被告未於原告所定催告期間履行，其拒絕履約為可歸責，原告自得依民法第254條之規定解除契約，並本於民法第259條第1款、第2款規定請求被告返還定金300 萬元及自受領日起算之利息。

另依系爭補充協議書第9條約定，被告違約除退回300 萬元簽約金外，另賠償300 萬元，原告自得請求被告給付300 萬元之違約金。

並聲明：（1 ）被告應給付原告600 萬元，其中300 萬元自106 年11月24日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，其餘300 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。

（2 ）願供擔保聲請宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）被告法定代理人於106 年8 月14日變更為林素珍，林訪蘭為林素珍之妹，亦為被告之監察人。

林素珍擔任負責人期間，將被告公司大小章交由林訪蘭保管，林訪蘭未經授權，未經被告或林素珍出具任何委託書或代理人書，卻擅自於106 年11月23日與原告簽訂系爭合約書，將系爭6 戶出售原告，系爭合約書之公司章亦非被告公司登記事項卡之大章，依民法第170條規定，被告自得主張系爭合約書因無權代理而無效。

另查，原告主張之300 萬元確有匯入被告帳戶，但匯款原因眾多，是否屬於買賣價金仍有疑義，系爭合約書違反一般房地買賣之程序，原告僅付300 萬元定金，卻要求被告過戶於原告或其指定人，正常房地買賣合約尚有簽約金、銀行核貸撥款及交屋尾款程序；

另本件過戶時間自106 年12月延至107 年1 月再延至107 年2 月28日，直到107 年8 月原告才函催被告，期間均無申請過戶稅單、申報手續，足見系爭合約書之爭議。

林素珍於臺灣新竹地方檢察署107 年度他字第1859號答辯狀中敘明：早於106 年12月即委託訴外人游象建股東處理竹南案事務，公司之印鑑、資料及權狀亦於107 年1 月底移交游象建保管使用等語，可知林訪蘭完全無權代理被告公司及林素珍。

又系爭6 戶已由被告出售予訴外人，其中5 戶因已銷售，需辦理塗銷抵押權，在塗銷抵押權變更契約書之訂立契約人欄，被告及林訪蘭均親自簽名，足見林訪蘭對於被告將系爭5 戶出售訴外人時並未表示已出售原告之事，可知林訪蘭是在被告不知情情況下與原告簽約，所簽具任何文件均是無效文書。

（二）又由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。

林訪蘭因保管公司資料及印鑑之便，與原告合謀在系爭合約書上用印，並無其他可信賴的權利外觀，被告自無庸負表見代理人之責。

至原告所提與鄭人豪之買賣契約，非被告所簽訂，該買賣契約標的也由被告另出售予他人。

（三）被告推出系爭建案均是由李悠然經理負責現場建案銷售，且委任陳怡軒地政士事務所簽立。

原告與林訪蘭簽立系爭合約書時，系爭建案已完工並取得建物及土地權狀，每戶均有建號，系爭合約書不應該僅以戶別代號為簽約標的，且未載明買賣土地及面積、持分，故系爭合約書確非被告簽立，係林訪蘭個人行為。

並聲明：原告之訴駁回。

三、查兩造不爭執之事實為：

（一）林訪蘭以被告之代理人名義，與原告於106 年11月23日簽訂系爭合約書及訂購房屋預約單，約定以每坪9 萬2,500元購買系爭建案編號B1-3F 、B1-4F 、B1-5F 、D1-2F 、D1-4F 、D2-3F 共6 戶。

系爭合約書第2條約明原告於簽訂時給付300 萬元作為買賣定金，並附註原告於106 年11月24日支付300 萬元至被告華南銀行帳戶。

訂購房屋預約單則約明原告應於106 年11月24日前補足訂金，逾期視為自動放棄，本訂單解除無效，業務經手人欄記載林訪蘭（卷27至29頁）。

（二）原告以吳佳陵帳戶於106 年11月24日匯款300 萬元至被告華南銀行帳戶（卷41頁）。

（三）林訪蘭以被告之代理人名義，與原告於106 年12月29日訂立系爭補充協議書，第9條約明如原告違約，則簽約金300 萬元沒入被告，如被告違約則退回300 萬元簽約金外，另賠償原告300 萬元（卷33至35頁）。

（四）原告於107 年5 月8 日以存證信函催告被告於7 日內履約，被告於107 年5 月10日以存證信函否認兩造買賣契約；

原告再於107 年5 月18日以存證信函請被告於7 日內返還已支付價金300 萬元及違約金300 萬元，被告於107 年5月18日以存證信函表明被告未委託、授權林訪蘭，林訪蘭代理被告與原告簽約屬林訪蘭個人行為（卷43至49頁）。

（五）林訪蘭為被告公司之監察人，且為被告公司法定代理人林素珍之妹（卷66頁）。

（六）系爭合約書、補充協議書上林素珍之印章為真正。

四、本件兩造所爭執者，乃（一）林訪蘭是否有權代理被告與原告簽訂系爭合約書、補充協議書？（二）被告是否應負表見代理授權人之責任？（三）原告主張解除契約，請求返還已給付之訂金300 萬元是否有理由？（四）原告請求給付違約金300 萬元是否有理由？經查：

（一）林訪蘭無權代理被告簽訂系爭合約書、補充協議書：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，依民法第103條第1項之規定，始直接對本人發生效力。

系爭合約書、補充協議書固均由林訪蘭表明為被告代理人之名義與原告簽訂，然被告否認有授與代理權予林訪蘭，則原告自應就林訪蘭為有權代理乙節負舉證之責。

被告抗辯系爭建案均授權李悠然經理銷售，且委任陳怡軒地政士事務所簽立乙節，業據其提出4 份買賣契約書為證（卷179 至204 頁），觀之該4 份契約上被告公司章確均與公司變更登記表上之公司印章相符（卷63頁）。

然系爭合約書、補充協議書上被告公司章除與公司變更登記表上公司印章不同外，被告所提4 份買賣契約書均已載明買賣標的之地號、建號、權利範圍，與系爭合約書、補充協議書上買賣標的僅載以代號標示戶別等情，顯有不同，則林訪蘭是否確經被告授權銷售，已非無疑。

再按監察人之職責在於監督公司業務之執行，依公司法第218條、第219條有檢查業務權、查核表冊權；

然公司業務之執行，依公司法第193條第1項規定仍應由董事會為之，林訪蘭僅為被告之監察人，非董事，依法本無業務執行之權限；

原告雖以林素珍在新竹地院107 年度竹北簡字第199 、200 號言詞辯論期日中自承林訪蘭因負責被告財務事項而保管被告支票印鑑章，林訪蘭有權以被告名義簽發支票等語（卷97至113 頁），然縱使林素珍於該案上開陳述屬實，亦僅得證明被告授權林訪蘭保管被告支票印鑑章、得以被告名義簽發支票乙節，並不能證明被告已授權林訪蘭銷售系爭建案、訂立系爭合約書，得收受款項及日後處理過戶事項。

至原告所舉證人劉錦汝，固到庭證稱原告及鄭人豪均係由其在銷售中心介紹系爭建案，但後來再追蹤時，其等均回覆已和林訪蘭簽約等情，然依證人所述，亦僅得證明林訪蘭曾與原告、鄭人豪談妥系爭建案銷售之客觀事實，惟無法證明林訪蘭係經授權而洽談系爭建案。

另按民法第531條規定，為委任事務之處理，須為法律行為；

而該法律行為應以文字為之者，其授與代理權者，其代理權之授與，亦應以文字為之。

本件被告倘若授權林訪蘭簽訂買賣契約，則契約所涉及履行移轉不動產所有權之行為須以書面為之，則代理權之授與亦應以文字為之，然本件原告所提系爭合約書、補充協議書亦未見林訪蘭書面代理權之證明。

從而，原告並未能就被告授與林訪蘭代理權簽訂系爭合約書、補充協議書乙節舉證以實其說，其主張林訪蘭係有權代理乙節，自不足採。

（二）被告應負表見代理授權人責任：按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。

但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。

表見代理之規定，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言（最高法院70年台上第3515判例可參）。

查公司負責人之印章及公司章、銀行帳戶等，均屬公司營運重要之文件及證明，足以表徵該公司，衡諸社會通常情形，足使人信為已獲公司授權。

查林素珍到庭陳稱：當初我接任公司董事長時，公司的大小章都放在林訪蘭家，公司章有刻兩個，一個是公司登記事項用的章，另一個是支票章，經過董事會的決議才可以使用章，公司章只能限定在工程款部分，我的章放在林訪蘭處，是因我還有其他工作要做，剛開始接任時，對於建築業不熟，所以才放在公司，林訪蘭對建築業比較有接觸等語（卷415 至423 頁），可見林素珍已明知公司章使用之限制，對公司權益影響甚鉅，卻將此甚為重要，可代表公司、法定代理人意思之印章、公司章均置於林訪蘭住處；

而林訪蘭身為監察人，亦屬公司要職，且與林素珍為至親姊妹，林訪蘭又較林素珍更為熟悉建築業，則林素珍此舉已易使人相信林訪蘭已獲被告公司授權；

況林素珍於新竹地院107年度竹北簡字亦到庭自承：林訪蘭因負責被告公司財務事項而保管被告公司印鑑章、有權以被告公司名義簽發支票等情，可見事實上林素珍亦授權林訪蘭參與部分被告之財務事項；

而系爭補充協議書上之公司章（卷35頁）與被告自承為真正之被告所簽發支票上之公司章（卷235 頁）觀之亦屬相符，均足徵林訪蘭除保管被告公司章、法定代理人印章外，亦確實經被告授權處理部分公司事務，然其內部授權之範圍及限制，實非第三人可得而知；

再者，系爭合約書明確指定原告支付款項匯入被告之華南銀行帳戶，而非林訪蘭個人帳戶，此舉於交易常情上更使原告確認簽約、匯款對象確係被告公司無訛；

而原告於106 年11月24日即已匯入300 萬於被告帳戶，被告於知悉原告大筆款項匯入後，對於林訪蘭之無權代理行為已可得知，然卻完全未詢問原告或為退款之表示，迄至原告催告被告履約，被告始以107 年5 月10日存證信函否認兩造買賣關係，堪認被告係知林訪蘭表示為其代理人而不為反對之表示者，對於原告自應負表見代理之授權人之責任。

（三）原告主張解除系爭合約書、補充協議書，並請求返還300萬元，為有理由：按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第254條、第259條第2款分別定有明文。

被告應負表見代理授權人責任乙節業如前述，系爭合約書約明被告應於106 年12月30日前將系爭6 戶全部過戶於原告或指定之人，另於系爭補充協議書將過戶期限延至107 年2 月28日止，然被告未於期限內履行，經原告於107 年5 月8 日以存證信函催告被告於7 日內履約，再於107 年5 月18日以存證信函請被告於7 日內返還已支付價金300 萬元，已表明解除契約意旨，則原告自得依前開規定請求被告回復原狀，返還所受領之300 萬元及自受領日即106 年11月24日起至清償日止之利息。

（四）原告得本於系爭合約書、補充協議書之約定請求違約金：按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理（最高法院61年台上字第2922號判例意旨參照）。

次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。

查兩造於系爭補充協議書第9條約定「甲乙雙方所立之合約書，雙方若有違約情事，如甲方違約則簽約金300 萬元沒入乙方，如乙方違約則退回300 萬元簽約金外，另賠償甲方300 萬元，雙方不得異議」等情，上開約定用語雖為「沒入」或「賠償」，然觀之系爭補充協議書包含8 項條款，兩造真意為不問兩造違約條款是否為契約之主給付義務，或違約事由係為給付遲延、給付不能或不完全給付，兩造均約定應支付他方違約金300 萬元，則依兩造意思，上開違約金之約定應為確保債務履行為目的之懲罰性違約金。

再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益（最高法院79年台上第1915號判例、51年台上第19號判例意旨參照）。

本院審酌原告於審理時自陳其所受損害包括原告向他人借貸、支付利息及購買系爭建案原本預計轉賣等情，惟並未再具體敘明有何轉賣計畫及具體損害金額；

考量原告已支付300 萬元，占系爭合約書總價金約12％，及兩造於系爭合約書約定以每坪9 萬2,500 元為買賣價金，顯較市價為低，原告自可預期本件交易完成後再轉售獲利，然因被告違約致失該利益；

及被告早已否認系爭合約書之效力，卻遲不願返還原告所支付之300 萬元，致原告不能將300 萬元收回運用所導致之損害等情狀，認原告請求違約金300 萬元，顯屬過高，應予酌減為依支付價金10％即30萬元。

是原告請求違約金30萬元為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告本於民法第259條第2款規定，得請求被告返還支付之買賣價金300 萬元，另本於系爭合約書、補充協議書之約定，得請求被告給付違約金30萬元。

從而，原告請求被告給付330 萬元，及其中300 萬元自106 年11月24日起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，暨其餘30萬元自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月3 日（卷75頁）起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

本院並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額宣告被告預供擔保得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 3 月 15 日
民事第一庭 法 官 曾明玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日