臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,107,訴,530,20190314,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第530號
原 告 黃桂湧
訴訟代理人 饒斯棋律師
張馨月律師
被 告 麥延年



訴訟代理人 徐正安律師
第 三 人 黃浴蘭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。

原告起訴原請求：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○街00號建物1 、2 樓（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付新臺幣（下同）580,000 元（自107 年1 月1 日起至8 月31日止共8 個月之租金），及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並應給付自同年9 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付85,000元（見本院卷第15頁）。

嗣變更前揭第㈡項請求為：被告應給付835,000 元（自同年1 月1日起至11月30日止共11個月之租金），及自民事準備書狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

被告並應給付自同年12月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付85,000元（見本院卷第249 頁）。

其原以存證信函及民事起訴狀為後述不爭執事項⒌所示之表示。

嗣因被告抗辯未積欠自同年1 月1 日起共7 個月之租金，原告另以民事準備書狀為後述不爭執事項⒎所示之表示，請求給付自同年1 月1 日起共11個月之租金。

其變更核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：被告分別於94年4 月10日、5 月30日與原告簽訂房屋租賃契約書，承租原告所有之系爭房屋，約定1 樓之月租金為60,000元、2 樓之月租金為25,000元，被告均應於每月10日前繳納，租期則分別至104 年4 月10日、5 月30日止。

嗣兩造於租期屆至後，未另訂書面契約，被告持續承租系爭房屋並繳交租金（下合稱系爭租約）。

詎被告自107 年1月起即未再依約繳租，迄今積欠11個月租金共935,000 元，扣除押租保證金100,000 元，尚積欠835,000 元。

原告原以存證信函及民事起訴狀為後述不爭執事項⒌所示之表示，因被告抗辯已與訴外人即原告父親黃浴蘭達成協議，並未積欠租金，故再以民事準備書狀為後述不爭執事項⒎所示之表示。

被告積欠租金達2 個月以上，且原告將收回自住及重新建築，合於土地法第100條第1 、3 款規定，系爭租約關係既因終止而消滅，爰依系爭租約關係請求被告給付積欠之租金共835,000 元，及併依民法第455條前段、第767條等規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

又被告於系爭租約終止後，猶無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按月租金計算之損害金85,000元等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付835,000 元，及自民事準備書狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

被告並應給付自同年12月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付85,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告並非系爭房屋之實際所有人，真正所有人為黃浴蘭，其將系爭房屋借名登記於原告名下，系爭房屋及其稅捐均由黃浴蘭管理及繳納。

當初由黃浴蘭出面與被告訂約，契約上之筆跡均由黃浴蘭書寫，被告認為黃浴蘭即為原告本人，簽約後均由黃浴蘭向被告收取租金，被告未曾見過原告。

又系爭房屋於106 年底發生漏水情事，因黃浴蘭不願處理，被告自行花費雇工修理，且因原租約屆期已久，故要求重新訂約，於107 年7 月中與黃浴蘭協商時，方與原告初次見面，黃浴蘭當時表示其為系爭房屋之所有人，原告在場並無異議，並同意續租。

而被告與黃浴蘭成立協議書，以裝潢折抵租金，故被告並未積欠自107 年1 月起共7 個月之租金。

另系爭房屋於80年為第1 次建物登記，距今僅28年，依行政院所頒布之固定資產耐用年限表鋼筋水泥建物為50年，顯非老舊建物，亦未達改建年限，黃浴蘭亦不同意改建，故原告無由終止系爭租約等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項⒈系爭房屋登記於原告名下（見本院卷第121 頁），於80年興建完成。

⒉原告之父黃浴蘭於94年4 月10日出面與被告簽訂房屋租賃契約書，由被告承租系爭房屋之1 樓，每月租金60,000元，押租保證金為50,000元（見本院卷第23-29 頁）。

再於同年5月30日與被告簽訂房屋租賃契約書，由被告承租系爭房屋之2 樓，每月租金25,000元，押租保證金為50,000元（見本院卷第31-37 頁）。

上揭契約書之出租人欄位，由黃浴蘭書寫原告之名字。

⒊被告均繳納租金予黃浴蘭，承租期間均與黃浴蘭接洽修繕等承租事宜。

⒋被告於租約租期屆至後，未另訂租約，仍持續承租系爭房屋，並繳納租金，自107 年1 月起至同年8 月31日未繳納租金共680,000 元。

⒌原告於107 年8 月2 日以存證信函向被告催繳自同年1 月1日起共7 個月之租金，並表示欲收回系爭房屋自住、預定重新建築，同時為終止租約之表示，被告於同年月3 日收受（見本院卷第39-49 頁）。

⒍被告於107 年7 月25日與黃浴蘭訂立協議書（見本院卷第117 頁）。

⒎原告於107 年12月4 日以民事準備書狀向被告催繳自107 年8 月迄今之租金，並表示欲收回系爭房屋自住、預定重新建築，同時為終止租約之表示（見本院卷第133 頁），被告已收受。

⒏兩造間之譯文形式上真正（見本院卷第181、183頁）。

⒐黃浴蘭提出之房屋稅、地價稅單形式上真正（見本院卷第199-211 頁、第215-237頁）。

㈡兩造爭執事項⒈原告是否為系爭房屋之出租人？⒉原告有無收回自住或重新建築之事由？

四、本院之判斷㈠原告非系爭房屋之出租人：⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；

由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第103條第1項、第169條本文定有明文。

上開有權代理及表見代理之規定，均須「以他人之代理人名義（即以本人名義）」為法律行為，為適用之前提。

而假冒他人之名而為法律行為，冒名行為人若為自己訂約而冒他人之名，如何確定契約之當事人，取決於相對人意思表示之解釋。

此時應斟酌相對人之利益，考量被冒名者之名對相對人而言，客觀上是否重要。

若相對人亦願與冒名行為人訂約，而該法律效果究歸屬何人在所不問，即姓名不具備區別性之意義時，該契約係對冒名行為人發生效力，而非被冒名者。

尤其是當面訂約之行為，若解釋上有疑義時，則以冒名行為人自身為作為契約之當事人，因與相對人直接面對面接觸時，為冒名行為人本身。

⒉原告主張其為系爭房屋之所有人，其授權黃裕蘭與被告簽立房屋租賃契約書，故其為系爭房屋之出租人等語；

惟被告抗辯：原告父親黃浴蘭出面與被告簽立房屋租賃契約書，被告當時認為黃浴蘭即為原告本人，歷年均向黃浴蘭繳租，未曾見過原告等語；

故應由原告證明其為系爭房屋之出租人。

原告雖提出房屋租賃契約書2 份（見本院卷第23-29 頁、第31-37 頁）為證，惟查，上開契約書之出租人欄位，均由黃浴蘭書寫原告之名字，原告本人並未到場簽約乙節，為兩造所不爭執。

復查，被告聲請調查之證人即原告父親黃浴蘭證稱：系爭房屋是我花錢蓋的，20多年來均由我管理，我借原告之名字與被告簽立系爭租約，由我出租予被告，租金收取、房屋修繕均由我與被告處理，原告並未處理；

被告20多年來均按時跟我繳納租金，原告沒有跟我要租金，租金作為我與太太之生活費；

另系爭房屋之地價稅、房屋稅均由我繳納，總金額約890,000 元；

後來因為與被告之租約太久，要重新簽約，才找原告回來等語（見本院卷第151-155 、157 、159 、163 、253 頁），並提出82年至105 年間之房屋稅、地價稅單（見本院卷第199-211 頁、第215-237 頁）供參。

被告亦在庭陳稱：最開始簽約時，黃浴蘭說房子是他的，表明是房東，從未提到房子是原告的，簽約時雙方未出示證件，租房事宜均與黃浴蘭接洽，我也未曾見過原告，後來原告要回來打續約時，我才知道黃浴蘭非原告本人等語（見本院卷第251 、253 頁）。

證人黃浴蘭之前開證述，核與被告所陳黃浴蘭冒原告之名進行簽約接洽等詞相合，應堪採信。

而證人黃浴蘭雖與原告間就系爭房屋存在產權爭議，惟本院採信之上開證詞，與產權屬於何人之認定無必然關連，故不能以原告和黃浴蘭就產權爭議為對立立場，即認其上開證述不實。

況且，原告並未另提出94年間其知悉出租事宜，並授由黃浴蘭代為意思表示之證明，本已不能推認黃浴蘭有代理行為。

綜上，足堪認定向來管理系爭房屋之黃浴蘭，基於管理自己財產之認知，對外冒原告之名與被告簽立租約，並未代理原告與被告訂約，並於租賃期間負責收租、修繕事宜。

而衡情租屋本不以向房屋所有人承租為前提，社會上常見「大房東」、「二房東」之轉租情形，又出面之黃浴蘭於訂約時確實管理系爭房屋，被告實際上亦可使用系爭房屋。

故原告形式上雖登記為系爭房屋之所有人，惟其被冒之名，依被告前揭陳述，對被告而言，客觀上並不具重要性。

揆諸首揭說明，應認系爭租約關係存在於黃浴蘭與被告之間，原告並非系爭房屋之出租人。

⒊況且，依兩造問之錄音譯文所示：「原告：你之前跟我爸爸（即黃浴蘭）使用這麼久，也很感謝你啦。

. . . . . . 那個後面的尾款，你如果說那個裝潢，那個東西就從我爸爸那些他欠你的部分，你可以那邊看看要怎麼處理，因為那個是舊約，你跟他，那我爸爸也答應你去裝潢的，那他去承擔啦。

. . . . . 」（見本院卷第181 、183 頁），可知原告亦訴訟外認同由黃浴蘭與被告處理裝潢抵銷租金事宜，承認黃浴蘭與被告為租約之主體，益徵原告非系爭房屋之出租人。

至於本院107 年度苗司簡調字第405 號給付租金之訴訟，是由原告或黃浴蘭提起訴訟或撤回，因該等訴訟行為均係於107 年間所為，與最初94年間訂約當事人之意思表示為何無涉，故與本爭點無關，無庸審酌。

㈡原告既非出租人，其請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告給付積欠之租金、租約終止後無權占用之賠償金，均無理由。

故本院亦無庸審究爭點⒉原告有無收回自住或重新建築之事由。

五、綜上所述，原告非系爭房屋之出租人。從而，原告依系爭租約關係，及民法第455條前段、第767條等規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

被告應給付原告835,000元，及自準備書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

被告應自107 年12月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付85,000元，為無理由，均應予駁回。

其假執行之聲請亦失所依附，應駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
民事第一庭 法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
書記官 劉立晨