臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,108,重訴,55,20200515,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第55號
原 告 邱田茂
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
柯宏奇律師
被 告 劉昭毅
訴訟代理人 李自平律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109 年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹仟參佰陸拾陸萬元，及自民國一Ｏ八年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆佰伍拾伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣壹仟參佰陸拾陸萬元預供擔保得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國106 年4 月21日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落苗栗縣○○鄉○○段0 地號土地（下稱系爭土地），買賣總價款原約定為新臺幣（下同）9,120,000 元，嗣經兩造協議減為8,420,000元，原告已分別於如附表所示日期給付被告合計6,830,000元之價款。

詎料，被告未依系爭契約第4條之約定於簽約時交付系爭土地所有權狀等移轉登記所需文件，亦未配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，原告乃以108 年3 月20日苗栗府前郵局第34號存證信函催告被告履行，該函並於108 年3月21日送達被告，被告仍未於函到7 日內履行，原告自得依系爭契約第8條之約定解除系爭契約。

又系爭土地現遭本院108 年度司執助字第479 號事件強制執行（下稱另案執行），並定109 年5 月20日為第一次拍賣之換價程序，而系爭土地遭查封拍賣後，被告更無履行系爭契約之可能，顯已違反系爭契約之約定。

為此，爰依系爭契約第8條約定，以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，並請求被告加倍退還原告所付買賣價款等語。

並聲明：（一）被告應給付原告13,660,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告前於89年6 月14日取得系爭土地所有權，因系爭土地上有原告及訴外人田志勇等人所有之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），並為他人占用迄今，原告遂多次透過訴外人即被告堂哥劉昭德，向被告表示欲購買系爭土地；

嗣於106 年初，因被告所營事業亟需資金周轉，遂與原告簽訂系爭契約，出售系爭土地予原告。

惟因系爭土地現遭田志勇等人占用中，原告為取得系爭土地之完整使用權，又礙於與其他占有人同為數十年之鄰居，為免以原告名義起訴破壞彼此情誼，遂於簽訂系爭契約同時，以口頭約定由被告代為訴請前開占有人拆屋還地，並待判決確定及執行完畢後，被告方須履行將系爭土地移轉登記予原告之義務（下稱系爭補充約款）。

被告嗣依系爭補充約款約定向田志勇等人提起拆屋還地之訴，經本院106 年度苗簡字第439 號（下稱另案）判決被告勝訴，惟另案被告田志勇等人提起上訴，故另案判決尚未確定。

被告依系爭補充約款約定，於另案判決確定及執行完畢後方須將系爭土地所有權移轉登記予原告，然另案現已上訴二審審理中，被告履行給付義務之期限尚未屆至，縱經原告催告仍無履行義務，是被告並無違約不出售系爭土地之情形。

又系爭土地前縱為被告之其他債權人聲請查封，然經被告依系爭契約第5條約定積極處理，且均經債權人撤回執行，而未有因其他事故不能履約之情事；

退步言之，原告明知被告陷入經濟困境，不得已方出售系爭土地，足見原告已能預期簽訂系爭契約後系爭土地亦有為被告之其他債權人強制執行取償之可能，顯見兩造就上開情形排除於系爭契約第8條約定原告取得契約解除權要件之「其他事故不能履約」之適用範圍，從而，被告並未違反系爭契約第8條約定，原告自不得主張解除契約。

又系爭土地現雖遭另案執行，惟被告仍願請債權人撤回對系爭土地之強制執行，且系爭契約第4條並未約定系爭土地產權移轉之明確時間或期限，尚難因另案執行已定第一次拍賣期日即109 年5 月20日而認被告移轉系爭土地所有權之清償期已屆至，故被告仍無違約之事實。

再退步言之，倘本院認被告違約且原告已合法解除系爭契約，請參酌內政部頒行之「預售屋買賣契約書範本」第25條第4款約定，買方因賣方違約而主張解除契約得請求違約賠償之金額上限為買賣價金之15 %，因本件買賣總價款最後調整為8,420,000 元，故請求本院酌減違約金為1,260,000 元等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於106 年4 月21日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭土地，買賣總價款原約定為9,120,000 元，嗣經兩造協議減為8,420,000 元，原告已分別於如附表所示日期給付被告合計6,830,000 元之價款，被告迄今尚交付系爭土地所有權狀等移轉登記所需文件，亦未配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，原告於108 年3 月20日苗栗府前郵局第34號存證信函催告被告履行，該函並於108 年3 月21日送達被告，被告仍未於函到7 日內履行等節，業據原告提出系爭契約、兩造協議減價文件、原告及原告配偶林桂琴存摺、匯款單、108 年3 月20日苗栗府前郵局第34號存證信函暨回執影本（見本院卷第20-47 頁），且為被告所未爭執，堪信為真實。

四、原告另主張解除系爭契約，被告並應返還原告已給付之價金及違約金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件爭點厥為：（一）被告辯稱兩造口頭約定系爭補充條款，是否有理由？（二）原告主張解除系爭契約，有無理由？（三）原告請求被告返還已給付之價金638 萬元，有無理由（四）被告辯稱依內政部頒行之範本酌減違約金，有無理由？

（一）被告辯稱兩造口頭約定系爭補充條款，是否有理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

經查，被告辯稱兩造間另有口頭約定之系爭補充約款，約定由被告代為訴請前開占有人拆屋還地，並待判決確定及執行完畢後，被告方須履行將系爭土地移轉登記予原告之義務云云。

此補充條款之存在為對被告有利之事實，揆諸前揭說明，應由被告負舉證責任。

然被告未舉出相關證據以實其詞，僅空言兩造曾有此口頭約定，已難採信。

況系爭契約涉及高達842 萬元之系爭土地買賣交易，竟以不確定之另案判決勝訴結果，作為被告之履行移轉土地之前提，已與常情不符。

況原告在此另案判決勝負未定之情勢下，已給付被告高達683 萬元之價金，已占系爭土地總價金百分之81，如原告需待不確定又遙遙無期之判決結果，方能取得系爭土地，何以原告竟先給付百分之81之價金予被告！顯與常理有悖。

再者，另案訴訟於兩造106 年間簽訂系爭契約時，另案判決尚未起訴，勝負難料，若另案訴訟駁回被告拆屋還地之訴，難道被告即無庸移轉系爭土地所有權？亦彰顯系爭補充條款難以採信。

再者，另案已於109 年1 月22日經本院108 年度簡上字第11號判決確定，然被告於另案判決確定迄今，仍各種推諉而未移轉系爭土地予原告，亦徵被告辯稱兩造口頭約定系爭補充條款云云，僅係臨訟之詞，難堪信實。

（二）原告主張解除系爭契約，有無理由？經查，兩造所訂定之系爭契約為以系爭土地之買賣契約，被告係系爭土地之出賣人，依法負有交付系爭土地及移轉系爭土地所有權予買受人之義務，此為被告之主給付義務。

職是，被告自應使系爭土地隨時達於可移轉登記所有權之狀態，易言之，在其未履行給付義務前，其自有防止債權人行使債權處分系爭土地或喪失系爭土地所有權之義務，以免陷自己於給付不能。

如有其餘債權人欲查封、拍賣系爭土地，被告自有排除之義務。

然系爭土地於系爭契約成立後，因被告另涉其他債務，而自原告發出前開存證信函前之108 年1 月19日日起遭查封登記，有苗栗縣大湖地政事務所108 年1 月19日大地一字第10801000348 號函在卷可考（見本院108 年度司執助字第52號卷第27頁），且迄本院言詞辯論終結日即109 年5 月5 日止，仍在查封當中，而使被告無法履行移轉登記，甚將於同年月20日經本院108 年度司執助字第479 號強制執行程序（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，有本院109 年4 月15日苗院傑108 司執助讓字第479 號第一次拍賣公告在卷可考（見本院卷第213-221 頁），並經本院調閱系爭執行事件全卷查核無訛。

被告亦未提出任何說明或舉證，足徵其確有資力支付債務，以撤銷查封登記，或使前開拍賣程序終結。

況迄本院最後言詞辯論期日，距前開拍賣期日僅餘14日，被告甚至未聲請停止系爭執行事件，放任系爭土地遭拍賣，堪認被告確已無法依系爭契約之約定，將系爭土地移轉所有權登記予原告。

又系爭土地既係因被告未能設法清償其積欠之債務，致遭法院查封、拍賣而陷於無法移轉系爭土地，應認可歸責於被告。

參系爭契約第8條第約定：買賣雙方應切實照約履行，如甲方即原告違約不買時，乙方即被告即沒收甲方所付價款。

如乙方違約不賣時，以及其他事故不能履約或違反契約約定時，甲方得定期催告履約或表示解除契約，乙方並應加倍退還甲方所付價款等節（見本院卷第22頁）。

被告既因系爭土地遭查封、拍賣，而不能履約，符合前開約定中之「其他事故不能履約」，原告自得依前開約定主張解除系爭契約，而原告已以本件民事起訴狀表示解除系爭契約之意思，且前開起訴狀繕本已送達被告，則原告主張解除系爭契約自屬有據。

（三）原告請求被告返還已給付之價金638萬元，有無理由？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1項第2款定有明文。

經查，原告主張系爭土地現由被告之其他債權人查封、拍賣中，係可歸責於被告而生之其他事故不能履約等語，為有理由，是原告依系爭契約第8條解除本件買賣契約，應無不合。

揆諸前揭法文，系爭契約解除後，原告請求被告返還受領之價金638 萬元，自屬有據。

（四）被告辯稱依內政部頒行之範本酌減違約金，有無理由？1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。

2.參系爭契約第8條第約定，被告不依系爭契約履行，致原告不能取得系爭土地所有權，自屬前開約定中之其他事故不能履約，堪認屬被告違約，已如前述；

原告得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。

本件原告已以前開存證信函催告被告7 日內履行，而被告於收受前開存證信函後未履行，有前開存證信函及回執在卷可考（見本院卷第45-47 頁），被告即應依系爭契約第8條之約定，加倍返回已收受之價金，作為給付違約金（下稱系爭違約金），亦即除被告原應返還原告已給付之價金683 萬元外，依照前開約定，應加倍返還即1,366 萬元。

3.被告辯稱依照內政部預售屋買賣契約書範本第25條第4款約定，買方得沒收之違約金最高不得超過總價款百分之15云云。

然參內政部編預售屋買賣契約書範本第25條第4款：「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之15）計算之金額。

但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等節。

首先，前開範本載明「買方違反付款條件. . 」、「『賣』方得沒收房地總價款」. . 最高不得超過百分之15乙節，與被告抗辯所稱「『買』方得沒收」，買賣雙方完全相反，被告抗辯中所稱前開範本文義上已與實際內政部版本不符，則其被告以錯誤之內政部範本作為抗辯，自難信實。

況前開範本明顯規範不動產之出賣人沒收價金之情形，與本件由不動產之買受人請求違約金，可謂完全相反之情勢，自難比附援引。

又兩造係以土地為買賣標的，與前開內政部範本係以「預售屋」買賣契約書為範本，亦係明顯不合。

況兩造均為自然人，原告亦非建築商人，兩造所簽訂之系爭契約僅3 頁，總條款僅10條，與一般買賣房屋之複雜定型化買賣契約書完全不同，被告顯然能與原告詳細磋商各條款，與內政部前開範本保護買受人，免受專業公司以定型化契約沒收較高違約金之情形，顯然有別，自難以適用於本件。

被告以前開範本第25條第4款請求酌減違約金，即屬無據。

是原告請求被告返還已收受之價金638 萬元外，另返還638 萬元作為系爭違約金，即屬有據。

五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告請求被告返還已給付之價金及給付違約金，經其以起訴狀繕本催告後，本件起訴狀繕本送達自108 年5 月31日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第77頁）。

原告請求被告給付自108 年6 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。

六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付已收受之價金及違約金共1,366 萬元，及自108 年6 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

七、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。

八、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
民事第一庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜娟
中 華 民 國 109 年 5 月 18 日
附表：
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│編號│     日期     │   給付金額   │
│    │   （民國）   │  （新臺幣）  │
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│ 1  │ 106年4月24日 │  3,000,000元 │
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│ 2  │ 106年4月26日 │    648,000元 │
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│ 3  │ 106年5月16日 │    912,000元 │
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│ 4  │ 106年11月21日│    800,000元 │
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│ 5  │ 107年2月2日  │    700,000元 │
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│ 6  │ 107年4月10日 │    520,000元 │
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│ 7  │ 107年9月6日  │    250,000元 │
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│          合計      │  6,830,000元 │
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