臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,109,訴,187,20200528,3

臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度訴字第187號
原 告 謝吳鳳蘭
訴訟代理人 謝日堂
被 告 林政岳
訴訟代理人 黃建誠律師
張智宏律師
複代理人 蔡惠如
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國109年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

本件原告主張被告就坐落苗栗縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之優先承買權不存在，然為被告所否認，則兩造對被告就系爭土地究有無優先承買權存在，確存有爭執而不明確，致原告得否取得系爭土地所有權之法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴即具有確認利益。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告並非系爭土地之承租人、典權人、地上權人或共有人，竟於本院108 年度司執字第19108 號清償債務事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序中，依土地法第104條及民法第426之2條第1項規定主張優先承買權，致損及原告優先承買系爭土地之權利；

且被告僅主張購買系爭土地權利範圍1/45，亦有違土地法立法精神，是被告就系爭土地之優先承買權應不存在。

為此，爰提起本訴請求確認被告之優先承買權不存在。

並聲明：確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。

二、被告則以：被告於民國94年間向訴外人楊台生買受坐落於系爭土地上之門牌號碼苗栗縣○○路0000號房屋（下稱系爭房屋），且兩造間就系爭房屋所坐落系爭土地訂有不定期基地租賃契約，每年租金為新臺幣（下同）85,000元。

原告前於107 年2 月2 日以被告承租系爭土地之租金數額過低，向本院提起調整租金之訴訟，經本院107 年度訴字第133 號（下稱系爭調整租金案件）判決，將「兩造間就系爭土地有不定期基地租賃契約法律關係存在」列入不爭執事項；

原告復於108 年2 月11日以被告租用系爭土地有土地法第103條第2、3 款規定之情形為由，訴請終止兩造間就系爭土地之不定期基地租賃法律關係，並請求被告拆屋還地，經本院108 年度重訴字第29號判決駁回原告之訴，經原告不服提起上訴後，現經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）109 年度重上字第34號（下稱系爭拆屋還地案件）審理中，兩造亦將「兩造就系爭土地有未定期間之基地租賃契約」列入不爭執事項，足徵兩造間就系爭土地確有不定期基地租賃契約法律關係存在，是被告自得依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項等規定於系爭土地出賣時主張優先購買權等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告前於107 年2 月2 日以被告承租系爭土地之租金數額過低，向本院提起調整租金之訴訟，經本院以系爭調整租金案件判決確定；

原告復於108 年2 月11日以被告租用系爭土地有土地法第103條第2 、3 款規定之情形為由，訴請終止兩造間就系爭土地之不定期基地租賃法律關係，並請求被告拆屋還地，經本院108 年度重訴字第29號判決駁回原告之訴，經原告不服提起上訴後，現經臺中高分院以系爭拆屋還地案件審理中，被告並於系爭執行事件之拍賣程序中，依土地法第104條及民法第426之2條第1項規定主張優先承買權，並已繳足價金，業經被告提出系爭拆屋還地案件109年4 月21日準備程序筆錄影本（見本院卷第109-113 頁），並經本院依職權調閱系爭調整租金案件、系爭拆屋還地案件全卷查核無訛。

四、按訴訟制度係法院依國家賦予之職權，依民事訴訟法規定，就當事人請求之訴訟標的及聲明，使當事人為完全聲明及陳述，踐行調查證據程序，行言詞辯論後為判決，並有三審之審級救濟，其程序對當事人程序權保障有縝密及周延規定，基於誠信原則及訴訟經濟，於確定判決理由判斷之事項，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，在同一當事人之另件訴訟中，法院及當事人就已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張（最高法院106 年度台上字第305 號判決意旨參照），此即學說中所謂之「爭點效」。

又「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當事人同一，始有適用。

惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為主觀的訴之合併之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」（最高法院101 年度台上字第994 號判決意旨參照）。

經查：

（一）原告曾與謝運和、謝鈞堂、謝國堂、謝忠堂、謝高堂、謝運煌、謝運昌、謝銘堂、謝華堂、謝旻峯，以被告承租系爭土地為系爭房屋之基地，欲調整租金為由，提起系爭調整租金案件，經本院判決調整系爭土地作為系爭房屋基地部分之租金，自106 年度之租金（清償日為次年尾牙日）開始調整為每年88,282元乙節，有系爭調整租金案件判決正本在卷可考、並業經本院調閱系爭調整租金案件全卷核對無訛。

系爭調整租金案件雖當事人人數較多，但屬主觀的訴之合併，揆諸前揭說明，在與本件相同之當事人即兩造間，仍符合爭點效中對於當事人同一之要件。

（二）系爭調整租金案件中，原告主張被告為系爭土地之承租人，租賃系爭土地作為系爭房屋之基地，請求本院調整系爭土地作為基地部分之租金，該案件中，兩造並於言詞辯論時合意將「兩造間就系爭土地有不定期基地租賃契約法律關係存在」列入不爭執事項，有本院107 年10月23日言詞辯論筆錄在卷可考（見系爭調整租金案件卷第359 、361頁），該案判決並認定被告係因系爭房屋基地之需要租用系爭土地，堪認兩造就彼此間是否存有租賃契約，以及被告租用系爭土地係為系爭房屋基地之需要乙節，已經系爭調整租金案件決確定在案，經本院調閱系爭調整租金案件全卷證查核無訛。

有關系爭調整租金案件中就兩造間存有租賃契約法律關係以及前開租賃契約係因系爭房屋之租地需求乙節，係足以影響系爭調整租金案件判決結果之爭點，並由當事人充分舉證，極盡攻擊、防禦之能事而為辯論，且經法院實質審理，綜合審酌相關事證後認定兩造間就系爭土地存有租賃契約法律關係，則被告即為系爭土地之承租人，且係因租賃系爭土地為系爭房屋之基地。

兩造均為系爭調整租金案件之當事人。

原告雖提出與系爭調整租金案件認定相反之主張，然未能提出相關佐證推翻系爭調整租金案件之判斷。

原告復未主張並舉證系爭調整租金案件就上開重要爭點之判斷有何違背法令之處，則系爭調整租金案件就被告為系爭土地之承租人及被告向原告租賃系爭土地作為系爭房屋基地等節，對本件有爭點效之適用，本院應受系爭調整租金案件判斷之拘束。

是依照系爭調整租金案件所認定，被告為系爭土地之承租人。

（二）按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。

土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利（參最高法院62年台上字第2962號判例）。

故此條規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言( 參最高法院69年台上字第945 號判例）。

經查，被告既係以系爭土地為系爭房屋之基地，與原告訂立租賃契約，揆諸前揭實務見解及法文，當系爭土地於系爭執行程序時拍賣，既屬系爭土地所有人出售系爭土地部分，被告即得主張優先承買權，原告主張確認被告優先承買權不存在，自難認有據。

五、綜上所述，原告主張確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
民事第一庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜娟
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日