臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,109,重訴,4,20200805,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度重訴字第4號
原 告 吳菊花
訴訟代理人 陳秀雄
被 告 賴進添

輔 助 人 賴奕伶

訴訟代理人 賴秀英

上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國109 年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告先前借款予訴外人王文城，王文城並提供苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）設定抵押權，並為流抵約定，原告亦知悉系爭土地上建有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），惟其後王文城無法還款，原告遂受讓系爭土地。

則系爭土地既為原告所有，被告所有之系爭建物自民國107 年3 月5 日起無權占用系爭土地，爰依所有物返還請求權，請求被告拆除占用系爭土地之系爭建物，並返還占用之土地等語。

並聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖苗栗縣竹南地政事務所109 年4 月10日鑑定圖中編號A （面積130.45平方公尺）、B （面積55.25 平方公尺）所示之地上物拆除，並將該部分占用之土地騰空返還原告。

二、被告則以：被告所有系爭建物及坐落之土地從未出售、抵押，且依民法第425條之1 ，系爭建物不得應原告要求拆除，況依土地法第104條規定，原告買受系爭土地時，買賣雙方並未通知被告優先承買，渠等買賣契約亦有嚴重瑕疵等語，資為抗辯。

並聲明：如主文第1項所示。

三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第188頁）：㈠不爭執事項⒈分割前苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（重測前為中興段182-4 地號土地）原為被告所有，應有部分741 分之411 （本院卷第117 頁），嗣於102 年8 月12日，由被告以買賣為原因，將該土地應有部分741 分之411 移轉登記予王文城（本院卷第171 至177 頁）；

其後經判決分割後（本院卷第121頁），王文城取得系爭土地之單獨所有權（面積211 平方公尺），再將系爭土地設定最高限額抵押權新臺幣（下同）1,800 萬元予原告（本院卷第81至82頁、第125 頁）；

嗣後王文城再以買賣為原因，於107 年3 月5 日將系爭土地移轉登記為原告單獨所有，土地面積215.23平方公尺（本院卷第41頁、第103 至111 頁）。

⒉門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號之房屋（即系爭建物）係被告單獨所有（本院卷第129 至131 頁），並坐落系爭土地。

⒊原告有分別於108 年5 月16日、同年11月1 日以存證信函向被告表示系爭建物有占用系爭土地，請被告於函到7 日內拆屋還地（本院卷第19至21頁）。

㈡爭執事項被告所有系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？原告請求被告拆除系爭建物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還原告，有無理由？

四、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

民法第425條之1第1項前段定有明文。

其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。

因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。

又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。

故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107 年度台上字第1797號判決意旨參照）。

則依上開見解所揭櫫之法理，房屋（包括已辦理及未辦理保存登記之建物）、土地（包括單獨所有及共有情形）原屬同一人所有，而僅將土地讓與他人時，推定於房屋得使用期限內，土地受讓人與讓與人間，有租賃關係存在，且該條既屬為求保護房屋使用權，而課予土地之負擔，於土地受讓人轉手之情形，其後受讓之人亦應繼受該負擔，故所謂「土地受讓人」應包括自始受讓之人及其後手，方屬允當。

㈡則依不爭執事項⒈、⒉所示，被告原為分割前延平段52地號土地之共有人及未辦理保存登記之系爭建物之單獨所有人，其僅將分割前延平段52地號土地之應有部分讓與王文城，嗣經王文城訴請分割而分得系爭建物所坐落之系爭土地後，王文城再將系爭土地讓與原告，則依上所述，原告既仍屬土地受讓人，其與原始讓與人即被告，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃關係存在；

另經本院囑託苗栗縣竹南地政事務所測量後，該所測量結果指明系爭建物分為前棟、後棟建物（即附圖編號A 、B 所示，本院卷第289 頁），再經本院囑託苗栗縣建築師公會鑑定，該會表示：經鑑定後，前棟二樓使用年限為13年，後棟使用年限為31年，因系爭建物使用及保養狀況良好，如無其他重大災害（如地震、水災、火災），應可再使用另一建築生命週期，而所謂另一建築生命週期，係指尚可再繼續使用50年等語（外放鑑定報告書第5 頁、本院卷第349 頁該會109 年7 月29日函文）。

則系爭建物前棟、後棟既仍於使用年限內，故兩造間就系爭建物占用系爭土地，應推定有租賃關係存在，且原告亦自承：王文城向我借錢及設定抵押權時，我就知悉系爭土地上有建物，但我沒有查明建物所有權人等語（本院卷第186 頁），故原告明知仍受讓系爭土地，其受上開法定租賃權規定之拘束，亦屬合理，從而被告自有合法占用之權源，被告上開所辯，即屬有據。

㈢綜上，原告雖為系爭土地所有權人，然依上開規定，其與被告間就系爭建物占用系爭土地，於系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係，而系爭建物仍於使用年限內，足認被告具有合法占有系爭建物之權源。

從而原告主張被告無權占用系爭土地如附圖編號A 、B 所示部分，請求拆除地上物返還占用之土地，即屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
民事第一庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江秋靜
中 華 民 國 109 年 8 月 5 日