臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,110,訴,105,20220914,3

臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度訴字第105號
原 告①賴堡婷(以下①至③為賴炳華之承受訴訟人)

②賴如玲
兼訴訟代理
人 ③洪麗香

被 告 李嬌蓮(兼賴明君之承當訴訟人)


訴訟代理人 陳永喜律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有苗栗縣○○市○○段000地號土地、747建號建物（面積範圍如附圖苗栗縣苗栗地政事務所民國111年6月14日土地複丈成果圖編號A、B所示）均分歸被告單獨所有；

被告並應補償原告新臺幣6,783,530元。

訴訟費用由被告負擔250分之151，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、苗栗縣○○市○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）、747建號建物（下稱系爭建物，另合稱系爭房地）原共有人賴炳華於訴訟繫屬後逝世，原告賴堡婷、賴如玲及洪麗香均為其繼承人且未拋棄繼承，並具狀承受訴訟（卷二第101至103頁、第107至111頁、第117至123頁、第131至133頁民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本、繼承系統表、索引卡查詢證明、手抄戶籍謄本），應予准許。

二、又系爭房地原共有人賴明君於訴訟繫屬後將應有部分移轉予被告李嬌蓮，並經本院裁定准由被告李嬌蓮承當其訴訟（卷二第83頁），亦予敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：兩造共有系爭房地無不能分割情事，亦無不分割約定，爰依民法第823條第1項、第824條規定請求分割系爭房地，系爭建物最左邊前方為增建，而為求未來改建可能性，欲分得符合最小建地標準以上之土地，故最終請求分得苗栗縣苗栗地政事務所民國111年6月14日土地複丈成果圖（即附圖）ef連線右側直線區域土地及建物、ef連線左側橫線區域土地及建物則分予被告，且願依鑑價結果補償被告等語。

並最終聲明：兩造共有系爭房地分割如下：㈠附圖編號ef連線右側直線區域土地（面積78平方公尺）及編號A1（1樓、2樓）、A2、B1（1樓、2樓）建物分割予原告單獨所有。

㈡附圖編號ef連線左側橫線區域土地（面積79平方公尺）及編號B2（1樓、2樓）建物分割予被告單獨所有，並由原告補償被告新臺幣（下同）1,991,804元。

二、被告則以：系爭建物範圍僅包括右側建物，其餘部分為賴明君興建而單獨所有，原告分割方案雖能建築但難以發揮應有經濟效益，且損及被告利益，亦須拆除系爭建物，故被告願由原告或被告取得系爭房地全部，並按鑑價結果補償，倘原告不同意該等分割方案，考量系爭土地形狀、面積於現狀分割時對兩造並非有利，則請求變價分割等語，資為抗辯，並最終聲明：兩造共有系爭房地分割方案請擇一如下：㈠系爭房地均分歸原告單獨所有，並由原告補償被告10,017,004元。

㈡系爭房地均分歸被告單獨所有，並由被告補償原告700萬元（類似和解方案，判決分割時以鑑價金額為準）。

三、兩造協議簡化爭點如下（卷二第311至313頁）：㈠不爭執事項⒈系爭土地原屬訴外人賴世德、賴世柱共有，應有部分各1/2；

其後由原告、訴外人賴碧華於89年6月22日因繼承賴世德應有部分而移轉登記取得，應有部分各792/2000、208/2000（卷一第263至311頁），被告李嬌蓮再於89年12月13日向賴碧華購得而移轉登記取得應有部分208/2000（卷一第313至325頁），另賴明君亦於93年1月28日因繼承賴世柱應有部分而移轉登記取得，應有部分1/2（卷一第327至355頁）。

而系爭土地登記面積157平方公尺，土地使用分區及使用地類別均為空白（卷一第97至98頁）。

被告李嬌蓮復於訴訟繫屬中向賴明君購買，而於110年10月8日以買賣為由移轉登記取得系爭土地應有部分1/2，現應有部分為151/250（卷一第451頁、卷二第13至15頁、第45至62頁）。

⒉系爭土地面寬（指地界線臨接道路之長度）約14.45公尺、深度（指地界線與面前道路之垂直距離）約為5.12至12.76公尺不等，而土地使用分區為商業區，面前道路寬度為8.5公尺（大於7公尺），需留設3.5公尺寬之騎樓沿街步道空間，依苗栗縣畸零地自治條例，附圖編號A1、A2占用之土地面積34平方公尺不符合畸零地之最小建地標準，因此不得建築，原告需分得面積約78.74平方公尺、面寬約為9.55公尺方得建築，而被告剩餘土地面積78.26平方公尺、面寬約4.9 公尺亦得單獨建築（卷一第423頁、外放財團法人新竹市建築師公會鑑定報告書第4、6頁）⒊另系爭建物原係賴世德、賴世柱共有，應有部分各1/2，其後由原告、賴明君分別於89年6月22日、93年1月28日因分割繼承而移轉登記取得，應有部分各1/2，系爭建物登記總面積為192平方公尺（含一層：85平方公尺、二層：79平方公尺、騎樓：28平方公尺）（卷一第99頁）。

其後被告李嬌蓮於訴訟繫屬中向賴明君購買，而於110年10月8日以買賣為由移轉登記取得系爭建物應有部分1/2（卷一第471頁、卷二第17頁、第45至62頁）。

⒋附圖編號A1（1、2樓）、A2、B1（1、2樓）、B2（1、2樓）建物面積，與系爭建物登記面積及稅籍底冊之房屋平面圖不同（卷一第207、99、201頁、卷二第251頁），編號A2係由原告增建、編號B1、B2一部分係由賴明君增建（卷一第146 頁）；

經囑託鑑定後，編號A1、A2（即A戶）、B1、B2（即B 戶）木桁架結構系統係屬整體而不可分之構造，且已超過使用年限，無法認定構造上具有獨立性，而若僅單一戶（A戶或B戶）於分割後個別拆除分割建物，必會影響原有結構安全，故以現有A戶、B戶牆面、原告就系爭土地應有部分792/2000位置、系爭土地應有部分1/2位置為分割線，該建物於構造上無法安全存續（卷一第423頁、外放財團法人新竹市建築師公會鑑定報告書第4、5頁）。

⒌系爭土地、建物無因物之使用目的不能分割，亦無不分割之協議，並無分管契約。

⒍系爭土地係都市土地，分割不受農業發展條例第16條之限制，又747建號建物非區分所有建物，移轉無限制（卷一第95頁），而系爭土地尚無建築套繪紀錄（卷一第111至112 頁、卷二第163頁）。

⒎原告賴炳華於111年1月5日逝世，繼承人為承受訴訟人洪麗香、賴堡婷、賴如玲，渠等均未拋棄繼承（卷二第105至111 頁、第115至123頁、第131至133頁），而承受訴訟人洪麗香業於111年4月13日以分割繼承為由取得系爭土地應有部分792/2000、系爭建物應有部分1/2（卷二第143至151頁）。

㈡爭執事項系爭建物之範圍為何？系爭土地、建物適宜之分割方法為何？

四、本院之判斷：㈠按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。

所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍即因而擴張。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬建物；

其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張。

倘增建部分於構造上及使用上均具獨立性，於與原建築物依法合併登記為同一建號建築物前，即為獨立之建築物，而成為獨立之所有權客體（最高法院111年度台上字第1073號判決意旨參照）。

則：⒈所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。

所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。

判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。

又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法第811條所明定。

故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一部分（最高法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。

⒉依不爭執事項⒊、⒋，系爭建物登記面積與附圖編號A1（1、2樓）、A2、B1（1、2樓）、B2（1、2樓）建物面積已有不同，且經比對系爭建物稅籍底冊之房屋平面圖（卷一第201頁），附圖編號A2及B1、B2之一部分確有增建之情形。

而經本院至現場履勘後，附圖編號A2係A1（1樓）右側突出三角狀空間，雖有獨立屋頂及牆壁，然空間非大，亦無獨立出入口，並須經由A1（1樓）進出（卷一第145至146頁、第156、161頁本院履勘筆錄、現況照片），足認附圖編號A2僅具有構造上獨立性，然無使用上獨立性，係與附圖編號A1一體使用而為A1之附屬建物；

又附圖編號B1、B2雖有獨立出入口，然內部空間為一體，無另為隔間（卷一第146頁、第165至170頁本院履勘筆錄、現況照片），故附圖編號B1、B2增建部分並無構造上、使用上之獨立性，而屬原有建物之一部。

從而附圖編號A2及B1、B2增建部分既分屬系爭建物之附屬建物及增建部分，依上所述，系爭建物之所有權範圍即擴張至該等部分，故本院於分割系爭建物時應一併分割。

㈡次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限（民法第823條第1項）。

經查：⒈依不爭執事項⒌、⒍，系爭土地既屬都市土地，亦無經建築套繪紀錄，且系爭建物並無移轉限制，亦無因物之使用目的無法分割或訂有不分割協議，然兩造無法協議分割，故原告請求分割系爭房地，即屬有據。

⒉復按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。

則共有物分割之方法，依民法第824條之規定，計有原物分割、原物分割併部分變價分割及全部變價分割等方式，本院即應本於自由裁量權為合理、適法之分配。

則：⑴就原告分割方案：①系爭建物既坐落系爭土地上（卷二第17頁建物登記公務用謄本），故系爭房地具有一體使用性，於分割時即須一併考量分割方案對於土地及建物之效益。

故依不爭執事項⒉，系爭土地使用分區為商業區，經囑託鑑定後，兩造需分得特定面積、面寬土地方符合最小建地原則而得建築，再經測量後即分別為附圖ef連線右側直線、左側橫線區域土地（面積分別為78、79平方公尺，卷二第7、65頁本院函文、苗栗縣苗栗地政事務所110年11月29日土地複丈成果圖，後者亦轉繪至附圖），而依不爭執事項⒈系爭土地面積為157平方公尺，故該右側直線、左側橫線區域土地約各占系爭土地應有部分1/2；

然依不爭執事項⒋，經囑託鑑定後，附圖編號A1、A2（即A戶）、B1、B2（即B戶）木桁架結構系統係屬整體而不可分之構造，且已超過使用年限，無法認定構造上具有獨立性，而若僅單一戶（A戶或B戶）於分割後個別拆除分割建物，必會影響原有結構安全，故以現有A戶、B戶牆面、原告就系爭土地應有部分792/2000位置、系爭土地應有部分1/2位置為分割線，該建物於構造上均無法安全存續。

②從而為求系爭土地於分割後仍得重行建築，而以附圖ef連線分割以達最小建地標準時，倘系爭建物依系爭土地分割線一併分割，分割後系爭建物必然面臨牆面更動或日後改建之情形，然因系爭建物具有構造上一體性，拆除分割建物均必然影響原有結構安全，將致系爭建物無從存續；

且經囑託鑑價後，鑑價意見認系爭土地分割前地價為15,545,534元，惟採取以附圖ef連線分割為右側直線、左側橫線二區塊時，左側總地價為7,352,939元、右側總地價為7,800,492元，合計15,153,431元，與分割前總價差異392,103元（卷二第287至289頁，外放台中市不動產估價師公會中估字第110022號〈建物面積增加〉不動產估價報告書第70至72頁）。

足認採取原告分割方案，不僅將影響系爭建物之存續，且將致系爭土地之市場交換價值減損，另依不爭執事項⒈，被告就系爭土地應有部分較多，然竟分得低於其應有部分換算面積且價值較低之土地，難認公允，故此分割方案顯非系爭房地適切分割方式。

⑵就被告分割方案：依上所述，系爭房地既具一體使用性，然囿於系爭土地具有滿足最小建地標準之要求，而系爭建物又屬整體不可分之構造，無法任意移動、拆除現有隔間，故僅能考量原物分割方式中全部分歸共有人一人所有之可行性。

則原告既表示有意願取得系爭房地全部，亦有能力補償被告，然其不願補償等語（卷二第310頁），而被告表示願意取得系爭房地全部，並願按鑑價金額補償原告等語（卷二第303、311頁），從而斟酌上開系爭房地狀況、共有人意願，及依不爭執事項⒈，兩造就系爭土地應有部分分別為792/2000（即99/250）、151/250，被告具有系爭土地較高之權利範圍，本院認系爭房地應採全部分歸被告單獨所有，並依兩造不爭執之鑑價找補金額，由被告補償未分得之原告6,783,530元（外放台中市不動產估價師公會中估字第110022號〈建物面積增加〉不動產估價報告書第73頁及表二十五、卷二第310頁），方屬適切，爰判決如主文第1項所示。

至被告另主張變價分割，然系爭房地於原物分配並無顯有困難之情形，尚無變價分割之必要，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、末按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本院審酌經鑑價後，系爭土地地價為15,545,534元、系爭建物總額為1,255,000元（外放台中市不動產估價師公會中估字第110022號〈建物面積增加〉不動產估價報告書第54、56、70頁），系爭土地價值遠高於系爭建物，從而訴訟費用應由兩造按不爭執事項⒈系爭土地應有部分比例原告792/2000（即99/250）、被告151/250負擔，方為公允，爰依民事訴訟法第80條之1規定，諭知如主文第2項所示。

中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
書記官 郭娜羽