臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,110,重訴,84,20220221,1

臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度重訴字第84號
原 告 林玉香

彭宇呈
共 同
訴訟代理人 王鳳儀律師
吳孟益律師
被 告 林孟辰

訴訟代理人 林君鴻律師
林育瑄律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國111年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告林玉香、彭宇呈（下合稱原告2人）主張：兩造原皆為坐落苗栗縣○○市○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，每人應有部分均為3分之1。

然被告於民國110年9月9日將系爭土地應有部分（下稱系爭應有部分）全部以新臺幣（下同）3,250,000元出售予訴外人林明愛、林毅維，未依土地法第34條之1規定通知原告2人，致原告2人無從以同一價格取得系爭應有部分；

又系爭土地曾經苗栗縣政府於90年9月進行區段徵收可行性評估，系爭土地屬於苗栗縣政府預計以「土地公告現值」辦理區段徵收之地段，倘系爭土地於未來經苗栗縣政府徵收，原告2人即得取得系爭土地以土地公告現值進行區段徵收之利益，而被告原所有系爭應有部分於110年1月公告現值為9,418,300元（計算式：4957平方公尺×1/3×5,700元＝9,418,300元），故被告如有履行土地法第34條之1第4項、同條執行要點第11點之通知義務，原告2人依通常可取得之利益為6,168,300元（計算式：9,418,300元-3,250,000元＝6,168,300元）。

茲因被告未依法踐行上開通知義務，致原告2人喪失資產增加利益即依照預期計畫以土地公告現值進行區段徵收之利益與被告實際出售價額間之價差損害6,168,300元，被告應對原告2人負侵權行為損害賠償責任，原告2人復依土地法第34條之1執行要點第11點第9款規定計算原告2人各得依系爭土地應有部分比例計算損害賠償金額，即各為3,084,150元（計算式：6,168,300元×1/2＝3,084,150元）。

為此，爰依民法第184條、第216條之規定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應給付原告林玉香3,084,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡被告應給付原告彭宇呈3,084,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於110年8月16日已曾詢問原告2人是否要優先承買系爭應有部分，經原告彭宇呈為己及其母親即原告林玉香表達拒絕購買之意並稱願意承買之條件為1坪5,000元，其意應為如有其他買家出價高於1坪5,000元即不優先承買之意，屬有條件事先放棄優先承購權之意思表示，且原告2人於被告將系爭應有部分出售第三人後，乃配合與該第三人簽訂新合約之後續行為，足使被告產生正當信賴原告2人均不再行使優先承購權，詎原告2人於買賣逾半年後突然再行起訴主張優先承購權，顯有違誠信原則；

又系爭土地雖於90年間被列入「變更高公路頭交流道附近特定區計畫（第三次通盤檢討）案之變十一案（頭份鎮興隆、蟠桃段）區段徵收可行性評估報告書」中，然政府是否會進行高速公路建設及徵收土地，乃未定之數，上開報告書僅為可行性評估，不能表示政府一定會進行高速公路建設及以土地公告現值徵收，況上開報告書於90年起迄今已逾20年，未見政府徵收土地，則土地公告現值不能當作系爭土地之市場合理價格等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：㈠不爭執事項（見本院卷第130頁至第131頁）1.原告2人及被告為系爭土地之共有人，權利範圍各為1/3。

嗣被告於110年9月9日出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時，並未以同一買賣條件通知原告2人是否行使優先承購權。

2.被告以每坪6,500元之價格、總價金共325萬元，將系爭應有部分出售予林明愛、林毅維。

3.被告與林明愛、林毅維向地政機關辦理所有權移轉登記之「土地登記申請書」之(9)備註欄上載有「優先承買權人已放棄優先承買權，如有不實，願負法律責任」，並於其下方蓋用被告之印鑑章。

㈡爭點（見本院卷第131頁）1.被告就系爭應有部分之出售是否已盡通知義務？原告2人是否有事先拋棄優先承購權？2.原告2人以被告出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時未通知原告2人行使優先承購權為由，依侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損害是否有理由？如有理由，其損害金額為若干？

四、得心證之理由：㈠被告就系爭應有部分之出售是否已盡通知義務？原告2人是否有事先拋棄優先承購權？1.共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。

故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字第507號判決意旨參照）。

準此，共有人出賣其應有部分，應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。

查被告以通訊軟體通知原告2人是否行使優先承購權，僅告知係出售系爭應有部分，但未告知價金內容，且依不爭執事項1.所示，被告於110年9月9日出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時，並未以同一買賣條件通知原告2人是否行使優先承購權，而將系爭應有部分於110年9月24日以買賣為原因將系爭應有部分所有權移轉登記予林明愛、林毅維，有系爭土地登記謄本、異動索引、登記申請資料存卷可參（見本院卷第71頁至第101頁、第105頁至第107頁）。

揆諸前揭說明，被告既未將出賣系爭應有部分之同樣買賣條件通知原告2人，即難認已合法通知原告2人行使優先承購權。

2.土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，旨在簡化共有關係與公益無關。

共有人之優先承購權雖係於他共有人就其應有部分與第三人成立有效之買賣時始發生，但共有人於他共有人即將成立買賣之際，預先拋棄其即可取得之優先承購權，尚非法之所禁（最高法院80年度台上字第2529號判決意旨參照）。

查被告於110年8月16日8時19分許曾詢問原告彭宇呈及請原告彭宇呈詢問其母即原告林玉香是否願購買被告之系爭應有部分，並稱：價格我們可以談，整個變你們家的，要蓋農舍、等徵收、增值、買賣都很好運用，這樣土地也不用分割等語，經原告彭宇呈於同日12時答稱：你另找買家吧，我提的協議對你來說只有好處沒有壞處，錢借你，看怎麼還，白紙黑字寫清楚，地放著不要賣，如你說的等徵收、增值後在賣掉很好運用，你自己也知道等徵收，還提出要「我們」買過去這件事，是要在挖洞給「我們」跳？再說啦，你的持分能賣多少？持分沒價值，分割後坪數不夠也沒辦法蓋房子，分哪一塊都沒人會買，要的話不囉唆，一坪五千現金跟你買，其他就不用講等語，有相關對話紀錄在卷可參（見本院卷第123頁）。

可徵被告詢問是否欲優先承購系爭應有部分後，原告彭宇呈回覆上開對話內容中多次提及「我們」，顯見係指原告彭宇呈及其母即原告林玉香就被告所詢內容答覆之意思，並直接言明買受系爭應有部分無利用價值、如系爭應有部分每坪超過5,000元則原告2人不願買受之事實。

衡以不爭執事項2.所示，被告以每坪6,500元之價格、總價金共325萬元，將系爭應有部分出售予林明愛、林毅維，系爭應有部分之出售價格確已超過每坪5,000元。

從而，被告抗辯其因信賴原告彭宇呈所述倘系爭應有部分售價高於每坪5,000元則原告2人不願買受，則如有他人願以超過每坪5,000元之價格購買時，被告得直接將系爭應有部分出售予該他人，遂未再將被告與林明愛、林毅維間就系爭應有部分以每坪6,500元之價格、總價金共325萬元之買賣條件通知原告2人等語，應屬可信。

是原告彭宇呈確已拋棄以相同條件（每坪6,500元）購買系爭應有部分之優先承購權，其自不得嗣後再主張其對被告就系爭應有部分有優先承購權存在。

又原告2人主張原告彭宇呈未告知原告林玉香關於被告所詢是否優先購買系爭應有部分之事項即回覆被告上開內容等語，但縱原告彭宇呈未轉告原告林玉香而逕為上開答覆內容，原告林玉香無以上開答覆內容拋棄以相同條件（每坪6,500元）購買系爭應有部分之優先承購權，然參酌原告彭宇呈為原告林玉香之子，且上開對話內容多次提及「我們」即原告2人，則被告據此信賴原告彭宇呈之上開答覆「系爭應有部分售價高於每坪5,000元則不願買受」內容為原告2人之意思，尚與常情相符，自難認被告未將其與林明愛、林毅維間就系爭應有部分以每坪6,500元之價格、總價金共325萬元之買賣條件通知原告2人乙節，屬具有故意或過失不法侵害原告林玉香優先承購權之行為。

㈡原告2人以被告出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時未通知原告2人行使優先承購權為由，依侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損害是否有理由？如有理由，其損害金額為若干？1.被告出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時固未依法通知原告2人依同樣條件行使優先承購權，然原告彭宇呈已拋棄以相同條件（每坪6,500元）購買系爭應有部分之優先承購權，且被告依原告彭宇呈之答覆內容而合理信賴原告林玉香已拋棄以相同條件（每坪6,500元）購買系爭應有部分之優先承購權，均如前述，自難認本件被告未合法通知原告2人行使優先承購權一節為故意或過失對原告2人構成侵權行為。

2.損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

而所失利益，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號判決意旨參照）。

查被告將系爭應有部分出售予林明愛、林毅維時，原告2人就系爭土地之應有部分仍各為3分之1，並無權利或利益減少之損害，原告2人並無因被告未依法通知其優先承購系爭應有部分事實之發生，而有何現存財產減少，可徵未受積極損害。

又系爭應有部分雖經列入苗栗縣政府「變更高公路頭交流道附近特定區計畫（第三次通盤檢討）案之變十一案（頭份鎮興隆、蟠桃段）區段徵收可行性評估報告書」之以土地公告現值為區段徵收可行範圍內，然上開可行性評估報告書自90年9月提出迄今已逾20年，均未見系爭土地將經苗栗縣政府為上開內容區段徵收之任何具體時程實行計畫，顯見系爭土地是否依上開評估報告書為區段徵收、是否依土地公告現值為區段徵收、何時為區段徵收等情，俱屬未定之數。

而依上開對話紀錄關於原告彭宇呈所稱「地放著不要賣，如你說的等徵收、增值後在賣掉很好運用，你自己也知道等徵收，還提出要『我們』買過去這件事，是要在挖洞給『我們』跳？再說啦，你的持分能賣多少？持分沒價值，分割後坪數不夠也沒辦法蓋房子，分哪一塊都沒人會買」等內容，暨原告彭宇呈稱寧可借貸金錢予被告亦不願選擇以超過每坪5,000元之價格購買系爭應有部分，可徵原告2人明知系爭土地由苗栗縣政府依上開可行性評估報告書以土地公告現值為區段徵收之等待期間長久不明，並經原告2人認系爭應有部分無從購買為蓋屋或其他利用，僅能被動等待苗栗縣政府於未來不明時間徵收之可能性，且稱如購買系爭應有部分係「挖洞給原告2人跳」，意指此使原告2人之積極財產受困於系爭應有部分而不得為其他有效利用，堪認原告2人實無以超過每坪5,000元之價格購買系爭應有部分使用收益之計畫及預期利益。

原告2人復未提出其就系爭應有部分有何收購之具體計畫，或對於系爭土地之使用有何整體使用收益計畫，凡此均可徵原告2人就取得系爭應有部分難認有何客觀可得預期之利益可言。

是被告就系爭應有部分雖確有未為優先承購通知義務之違反，然本件尚無法認為原告2人有權利或利益受損害之事實。

至原告2人所舉最高法院52年台上字第3504號判例（事實為系爭應有部分出售人提條件，與本件所提每坪5,000元之購買價格為原告2人所提條件不同）、85年度台上字第1320號判決（事實為無證據證明出售人曾通知優先承購權人，與本件被告曾事先詢問原告是否願優先承購系爭應有部分之事實不同）及臺灣高等法院臺中分院108年度重上字第130號判決（事實為優先承購權人頂多知悉出售人將系爭土地應有部分出售，與本件原告2人除知悉被告將出售系爭應有部分且提出每坪5,000元之購買價格條件，如高於上開條件則表示不願購買之情事不同）等之事實均與本件不同，無從比附援引而拘束本件之認定，併予敘明。

3.從而，原告2人以被告出售系爭應有部分予林明愛、林毅維時未通知原告2人行使優先承購權為由，依民法第184條第1項前段、後段、第2項之規定請求被告給付侵權行為損害賠償，尚非可採，不應准許。

五、綜上所述，原告2人依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第216條之規定，請求被告各給付原告林玉香、彭宇呈3,084,150元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
民事第二庭法 官 賴映岑
以上正本與原本相符。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉立晨
中 華 民 國 111 年 2 月 21 日