臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,111,重訴,44,20220908,1

臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度重訴字第44號
原 告 王烱榮
訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師
被 告 林世明
訴訟代理人 許盟志律師
追加被告 苗栗縣通苑區漁會

法定代理人 曾世宏
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告林世明應將座落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○000○000地號土地上，如附圖即111年5月10日苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖所示，編號A面積348平方公尺之房屋、編號B面積13平方公尺之貨櫃、編號C面積21平方公尺之廁所、編號D面積504平方公尺之房屋、編號F面積5平方公尺之花台、編號G面積0.49平方公尺之金爐、編號H面積4平方公尺之小廟及圍牆拆除，將土地騰空返還原告。

二、林世明應將座落149-1地號土地上如附圖編號I面積66平方公尺之房屋騰空並遷出。

三、林世明所有附圖編號E1面積274平方公尺、編號E2面積44平方公尺之房屋占用原告所有149、150地號土地，自111年5月3日起之每月租金核定為新臺幣（下同）1,256元。

四、林世明自111年5月3日起至交還前項占用之土地予原告之日止，應按月給付原告1,256元。

五、被告苗栗縣通苑區漁會(下稱通苑區漁會)應將座落149、149-1地號土地上如附圖編號I面積66平方公尺、編號J1面積118平方公尺、編號J2面積10平方公尺之房屋拆除，將土地騰空返還原告。

六、本判決第1項如原告以130萬4,528元為林世明供擔保，得為假執行，但林世明如以391萬3,584元為原告供擔保，得免為假執行。

七、本判決第2項如原告以9萬6,800元為林世明供擔保，得為假執行，但林世明如以29萬400元為原告供擔保，得免為假執行。

八、本判決第4項如原告按月以419元為林世明供擔保，得為假執行，但林世明如按月以1,256元為原告供擔保，得免為假執行。

九、本判決第5項如原告以27萬5,200元為通苑區漁會供擔保，得為假執行，但通苑區漁會如以82萬5,600元為原告供擔保，得免為假執行。

十、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。十一、訴訟費用由林世明負擔6506/10000，由通苑區漁會負擔1373/10000，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠149、149-1、150地號土地(下合稱系爭土地)為原告所有，被告未經原告同意，亦無其他合法權源，竟無權占用土地並於其上設置如附圖備註欄所示之地上物，其中編號A、B、C、D、E1、E2、F、G、H 地上物均為林世明興建、所有(下合稱系爭甲地上物)，編號I、J1、J2房屋(下合稱系爭乙地上物，與系爭甲地上物合稱系爭地上物)是由通苑區漁會出資興建，侵害原告對系爭土地之所有權。

㈡系爭甲地上物部分：⒈共有人在共有土地上興建房屋，須經其他共有人全體同意，惟觀系爭土地地籍異動索引可知，林世明從未單獨取得系爭土地，是林世明於149及150地號土地上興建系爭甲地上物，並未經其他土地所有人之同意，自難認其得依民法第425條之1第1項規定主張有權占有。

⒉觀系爭甲地上物有如原告所提原證5圖片下方說明所示之裂痕、鏽蝕嚴重、斑駁、堆置雜物凌亂不堪、補強水泥痕跡、天花板、屋頂倒塌無遮風避雨功能、僅以鐵皮、鐵架搭設等問題存在，且均已屆使用年限而不具有相當經濟價值，足認系爭甲地上物均已無經濟價值，應不得援引民法第425條之1第1項規定主張有權占有。

⒊倘本院認系爭甲地上物有民法第425條之1第1項規定之適用，則應依同條第2項規定酌定租金，考量149及150地號土地鄰近住宅區而生活機能良好，且距離西濱快速道路、省道、臺鐵苑裡站及苑裡漁港等均為6分鐘內之車程，交通極為方便，是以150地號土地於111年1月之申報地價每平方公尺736元之年息10%核定每月租金，自原告取得150地號土地全部之日即111年5月3日起占用原告所有149及150地號土地之每月租金為7,443元（計算式：占用面積1,213.49平方公尺×申報地價每平方公尺736元×0.1/12＝7,443元），並請求林世明應自111年5月3日起，至交還前開占用土地予原告之日止，按月給付原告7,443元。

㈢系爭乙地上物部分： ⒈附圖編號I房屋部分⑴系爭乙地上物係由訴外人即原土地所有權人即林世明之父林文中出具使用權同意書後，由通苑區漁會出資興建，建築完成後編號J1、J2房屋由通苑區漁會使用，編號I房屋(下稱系爭I房屋)由林文中使用，林文中死亡後由林世明使用迄今。

而房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。

且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出，原告並非林文中之繼承人，林文中同意通苑區漁會興建房屋之債權契約無拘束原告之效力，原告自得依民法第767條第1項規定訴請林世明自系爭I地上物遷出。

⑵倘若本院認原告應依民法第425條規定承受林世明與通苑區漁會間之租賃契約，則林世明已非土地出租人，自不得再享有租賃契約之對價即占有、使用系爭I房屋之權利，而林世明因占有行為而受有利益，致原告受有損害而無法律上原因，足認其占有行為係對原告構成權益侵害型非給付型不當得利。

爰依民法第179條、第184條、第213條、第767條、第962條等規定，訴請林世明將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，請本院擇一為有利原告之判決。

⒉附圖編號J1、J2房屋部分⑴原告並非林文中之繼承人，則林文中同意通苑區漁會於149及149-1地號土地上興建系爭乙地上物之使用借貸契約自無拘束原告之效力，且經林世明自承系爭I房屋現為其所使用，可證通苑區漁會應已無使用系爭I房屋占用149及149-1地號土地之必要，則通苑區漁會不得以曾經土地所有人林文中同意為由，主張有權占用系爭土地。

⑵依林世明及訴外人林世傳(下合稱林世明等2人)於108年6月30日與通苑區漁會簽立之合作興建管理使用海岸社區漁民活動中心契約書(下稱系爭契約)，足證倘本件認通苑區漁會係以提供系爭I房屋供林文中使用作為系爭乙地上物占用149-1地號土地之對價，系爭契約期限係自108年7月1日起至123年6月30日止共15年，依民法第425條第2項規定，應經公證程序，方有同條第1項規定之適用，而被告並未提出有經公證之任何佐證資料，是系爭乙地上物自不得援依法定租賃關係主張有權占用149-1地號土地。

⑶縱認本件有民法第425條第1項規定之適用，惟依系爭契約所示，林世明等2人與通苑區漁會所約定之土地僅有149-1地號土地，並不包括149地號土地在內，則通苑區漁會自不得主張附圖編號J2房屋係有權占用149地號土地。

⑷倘本院認原告訴請通苑區漁會拆除前開地上物有違誠信原則，然縱第三人知悉使用借貸契約存在，且行使物上請求權構成權利濫用有違誠信原則而不得為之，借用人占用土地對土地現所有人而言，仍難認係有權占用，土地所有人得依民法第179條規定，請求返還所受利益，則原告自得備位聲明主張依民法第179條規定，向通苑區漁會請求其自原告取得149-1地號土地全部之日即110年11月19日起，系爭乙地上物無權占用149-1地號土地所得相當租金之不當得利。

考量149及149-1地號土地鄰近住宅區而生活機能良好，且距離西濱快速道路、省道、台鐵苑裡站及苑裡漁港等均為6分鐘內之車程，足認其交通便利，據此以149-1地號土地於111年1月之申報地價每平方公尺736元之年息10%計算通苑區漁會無權占用149及149-1地號土地所得每月相當於租金之不當得利數額。

是通苑區漁會應自110年11月19日起，至交還前開占用土地予原告之日止，按月給付原告1,190元（計算式：占用面積194平方公尺×申報地價每平方公尺736元×0.1/12＝1,190元）。

㈣並聲明：⒈林世明部分：⑴先位聲明：①林世明應將系爭甲地上物及附圖標示之圍牆拆除，將土地騰空返還原告；

②林世明應將附圖編號I房屋騰空遷讓返還原告；

③願供擔保請准宣告假執行。

⑵備位聲明：①林世明所有系爭甲地上物占用149、150地號土地，自111年5月3日起之每月租金核定為7,443元；

②林世明應自111年5月3日起至返還前開占用土地與原告之日止，按月給付原告7,443元；

③林世明應將附圖編號I房屋騰空遷讓返還原告；

④願供擔保請准宣告假執行。

⒉通苑區漁會部分：⑴先位聲明：①通苑區漁會應將系爭乙地上物拆除，將土地騰空返還原告；

②願供擔保請准宣告假執行。

⑵備位聲明：①通苑區漁會應自110年11月19日起，至交還系爭乙地上物占用之土地與原告之日止，按月給付原告1,190元；

②願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：㈠林世明則以：⒈本件有民法第425條之1第1項規定之適用⑴149及150地號土地原為林世明所有，嗣經拍賣由原告取得，並於110年1月18、19日辦理所有權移轉登記，惟土地上之系爭甲地上物為林世明出資興建並使用而為林世明所有，依民法第425條之1第1項規定，林世明使用系爭甲地上物坐落之土地，係屬有權使用，非無權占有，原告不得依民法第767條第1項規定主張拆除地上物返還土地。

⑵依民法第425條之1第1項之立法理由可知，民法第425條之1第1項目的在避免房屋遭到拆除危害社會經濟，並無要求土地共有人須經其他共有人全體之同意後在共有土地上興建房屋始得適用。

⑶附圖編號A、E1、E2、C等地上物原為林文中興建僅有屋頂而無牆壁供養雞之用，林世明於林文中往生後約2至3年經林世傳、訴外人即土地共有人林美雲同意下，方將上開建物整修，及興建附圖編號D、F、G、H等地上物，成為現今磚造、鐵皮及石棉瓦之建物供林世明居住使用，一般建物均具有一定經濟價值，且本件經本院於111年4月1日履勘現場，系爭甲地上物均在林世明使用當中，其中編號E1、E2更係林世明之住居所，再加上該建物係於林文中90年往生後2、3年間興建迄今約僅18年，依建築改良物耐用年數及每年折舊率表，除土造、竹造外，最低之耐用年數亦有30年，林世明所建之建物顯然尚在一般建物之耐用年限內，是原告主張系爭甲地上物已不具經濟價值此一變態事實自應由原告負舉證責任。

且因系爭土地位置坐落鄰近海洋，易造成建物生鏽應屬正當，但不影響正常使用，且秋、冬季東北季風強烈，及約2年前原告因取得系爭土地並向法院訴請分割，林世明不知判決結果，因此疏於維護，加上雨水較多導致天花板破損，惟此僅須稍加修繕即可回復原狀，當無損其經濟價值，故原告主張系爭地上物部分有補償水泥之痕跡、部分以鐵皮、鐵架搭設，故無相當經濟價值，要屬無理。

⑷且149地號土地於105年11月18日分割為149、149-2地號土地，由林世明單獨取得149地號土地所有權，原告於110年1月18日經拍賣取得149地號土地所有權時，149地號土地既為林世明單獨所有，當不存在須經共有人同意之問題。

⒉原告訴請將系爭I地上物騰空返還原告，並無理由：⑴通苑區漁會向林文中承租149及149-1地號土地用以建築房屋，並將系爭I房屋交由林文中使用作為租賃基地之對價，雙方並未約定租賃期限，顯係成立不定期租賃契約。

⑵一般建物均具有相當之經濟價值，因此就基地租賃收回基地之限制，土地法第103條定有特別規定，倘依原告主張本件通苑區漁會不得主張民法第425條之1第1項規定，則基地租賃契約之出租人無土地法第103條規定收回基地之理由時，只需處分基地，由後手所有人主張基地租賃之承租人無民法第425條規定適用訴請拆屋還地，當非立法之本旨。

另觀系爭契約第1條之約定，顯係通苑區漁會將系爭乙地上物作為海岸漁民活動中心並交由林世明維護使用之契約，並非租賃契約，原告將之解讀為租賃契約並以維護使用之期間作為租賃期間，顯有誤會。

⑶通苑區漁會將系爭I房屋交給林文中使用，係行使其對系爭I房屋之使用收益權，雖原告已取得149及149-1地號土地所有權，而應由通苑區漁會向原告給付租金，惟通苑區漁會是否要求林世明給付租金係屬他事，系爭乙地上物之所有權為通苑區漁會所有，原告並無權請求林世明將系爭I房屋騰空並返還原告。

⒊149及150地號土地位置偏遠，附近並無商業活動，此觀鄰地訴外人代天府雖經多年募捐迄今仍未興建完成即明，原告主張以土地法第97條、第105條規定申報地價最高年息10%核定租金顯然過高，應以申報地價年息5%計算較為適當。

又被告所有附圖編號A、B、C、D、E1之地上物面積為1,160平方公尺，以申報地價每平方公尺712元計算為82萬5,920元，計算每月租金應為3,441元(計算式：825,920×5%÷12＝3,441)。

另附圖編號E2、F、G、H合計為53.49平方公尺，申報地價每平方公尺312元，計1萬6,689元，核計每月租金為70元(計算式：16,689×5%÷12＝69.53)，兩者合計為3,511元。

⒋並聲明：⑴原告之訴駁回；

⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡通苑區漁會則以：系爭乙地上物係用台電補助款興建，依相關規定須使用40年方得拆除，迄今僅使用28年，尚不得拆除，且詢問過鑑價師房屋殘值還有約38萬元，當初係原地主即林文中同意通苑區漁會使用149-1地號土地興建系爭乙地上物，並同意蓋好後前半部給林文中使用，後半部由通苑區漁會使用，林文中往生後，現由林世明使用，不同意另外給付租金給原告。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下(卷第249、291、380頁)：㈠兩造不爭執事項：⒈系爭土地均為原告所有。

⒉系爭土地原均為林文中所有，149、149-1地號土地90年5月23日以分割繼承為原因移轉登記為林世明等2人共有，150地號土地於同日移轉登記為林世明等2人與林美雲共有，149地號土地於105年11月8日以共有物分割為原因分割增加149-2地號土地，由林世明、林世傳分別取得149、149-2地號土地所有權，林美雲於107年10月5日、108年9月30日、109年1月17日將其150地號土地應有部分1/3以贈與為原因移轉登記為代天府所有，林世明所有149地號土地所有權全部、149-1地號土地應有部分1/2、150地號土地應有部分1/3均於110年1月18日以拍賣為原因移轉為原告所有，原告另於110年11月19日以買賣為原因向訴外人即林世傳之妻吳琇曼取得149-1地號土地應有部分1/2、150地號土地應有部分1/3，150地號土地嗣於111年5月3日分割為150、150-1地號土地，由原告取得150地號土地，代天府取得150-1地號土地。

⒊系爭甲地上物均為被告林世明興建、所有，系爭乙地上物是由通苑區漁會出資興建，由林文中出具使用權同意書同意通苑區漁會興建，建築完成後附圖編號J1、J2房屋由通苑區漁會使用，系爭I房屋由林文中使用，林文中死亡後由林世明使用。

⒋通苑區漁會於108年6月30日與林世明等2人簽立系爭契約，雙方約定林世明等2人繼續提供149-1地號土地，通苑區漁會提供活動中心現況點交，交由林世明等2人管理維護，所產生房屋修繕費用及水、電等消耗費用由林世明等2人負責，契約存續期間自108年7月1日起至123年6月30日止共15年。

⒌通苑區漁會與林文中、海岸漁民活動中心管理委員會於83年6月30日訂立合作興建管理使用海岸社區漁民活動中心契約書，約定合作興建管理使用海岸社區漁民活動中心，林文中提供149-1地號土地，由通苑區漁會規劃興建A、B兩棟漁民活動中心及辦公室，A棟由海岸漁民活動中心管理委員會管理提供海岸社區漁民活動集會使用，B棟歸林文中管理使用，房屋產權歸通苑區漁會，契約期間自83年7月1日起25年。

⒍訴外人蕭秀木（海岸社區漁民活動中心管理委員會主任委員）、鄭進水、李春雄、蕭義、鄭新發、鄭坤龍、陳木財另出具同意書予通苑區漁會與林文中，內容記載：「林文中君所有苑裡鎮西海段149號土地提供通苑區漁會興建海岸社區漁民活動中心其三樓同意無條件歸返林文中君自由興建。」

。

㈡爭點：⒈系爭地上物與系爭土地間有無法定租賃關係存在？⒉若有法定租賃關係存在，原告所得請求之租金數額為何？⒊原告備位聲明依不當得利法律關係請求漁會給付相當租金的不當得利有無理由？⒋原告之請求有無理由？

四、法院之判斷㈠爭點一⒈系爭甲地上物部分⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。

惟得成立租賃關係者，須以該房屋於土地讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；

且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。

而除房屋外之土地上定著物有相當經濟價值者，使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理，始得類推適用此項規定（最高法院104年度台上字第822號判決意旨參照）。

且所謂「土地及房屋同屬一人所有」，實務上固有可包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，惟須以土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，為其前提，始有上開規定之適用（最高法院100年度台上字第2103號、107年度台上字第1938號判決意旨參照）。

⑵附圖編號B、F、G、H地上物部分①附圖編號B為貨櫃，貨櫃可移動，並非定著物，且該貨櫃外觀鏽蝕嚴重，其內堆置漁網（卷第120頁），顯無相當經濟價值，應無民法第425條之1第1項規定之適用。

②附圖編號F為花台、G為金爐、H為小廟，依附圖所示，面積分別僅有5、0.49、4平方公尺，面積甚小，另依本院現場履勘所拍攝之照片顯示（卷第121頁下方照片），花台僅由磚牆構成，金爐外觀已燒黑，應已使用相當期間，小廟下方為水泥平台，上方為1小房間，內有擺設神像，小房間面積約僅水泥平台之一半，顯然均無相當經濟價值，應無民法第425條之1第1項規定之適用。

⑶附圖編號A、C、D地上物部分①林世明陳報系爭甲地上物之門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○里0鄰00○0號（卷第297頁林世明民事陳報狀），而該門牌號碼建物之房屋稅籍證明書（卷第303頁）顯示，相關建物係於84年9月建造，為鋼鐵造、木石磚造（磚石造）。

另證人即林世明胞姊林美雲證述該等建物60幾年的時候就有了，附圖編號D房屋林文中曾於70幾年時翻修，後來90年左右林文中往生沒有多久，林世明等2人又再次翻修，翻修內容是外牆加高、屋頂整理、裡面隔房間（卷第357至358頁）。

而房屋稅係稅捐機關查知房屋存在並至現場實際測量房屋大小、材質、所有人，製作房屋平面圖、稅籍紀錄表後方才起課，故稅籍證明上房屋稅起課年月通常較課稅房屋實際起造之時間為晚，從而系爭甲地上物實際建築完成之日期，應以林美雲證述之內容為可採。

依其證述內容，系爭甲地上物於號60幾年間即已完成主體建築結構，之後林世明等2人雖曾加高外牆、整理屋頂、隔房間，但對建築物之主體結構並無影響。

而依行政院頒布之固定資產耐用年數表，磚構造房屋之耐用年限為25年，金屬構造（有披覆處理）房屋之耐用年限為20年，故系爭甲地上物自60年間建築完成使用迄今已超過40年，早已逾使用年限。

②附圖編號D房屋依原告所提照片（卷第333頁），內部部分天花板已坍塌，部分屋頂已倒塌，喪失遮風避雨之功能，另依本院履勘現場所拍攝之照片（卷第114至115頁），內部部分為鐵皮、鐵架搭設，供代天府作為停車場使用，部分屋頂為石棉瓦，屋頂有破損（卷第116頁上方照片），林世明則表示係供代天府堆放雜物使用（卷第103頁），依前揭照片所示，附圖編號D房屋現況應已無法供人居住使用，屋況不佳，若欲出售必然乏人問津，顯然已無相當經濟價值。

③而所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是（最高法院103年度台上字第919號判決意旨參照）。

由附圖及本院110年度重訴字第54號（下稱另案）現場履勘拍攝之照片（另案卷第133頁下方照片）顯示，附圖編號C廁所與附圖編號D房屋相連，雖可從外部進出具構造上之獨立性，但係為供附圖編號D房屋使用，無使用上之獨立性，依前開說明，應屬附圖編號D房屋之附屬建物，應與附圖編號D房屋同其命運，若附圖編號D房屋應予拆除，則附圖編號C廁所即應一併拆除。

況依林美雲之證詞，附圖編號C廁所是80年左右興建，90年重新整理只有重貼磁磚（卷第358頁），故使用迄今已超過30年，亦已逾耐用年限，應無相當經濟價值。

④依本院現場履勘拍攝之照片（卷第119頁），附圖編號A房屋之內部輕鋼架天花板部分已塌陷，為木板隔間，放置大型炒鍋、飯鍋、鐵桌，設備、裝潢簡陋，又依原告所提照片，該屋外牆已有裂痕（卷第329頁下方照片），顯然經濟價值不高，又依前開說明已逾耐用年限，應無相當經濟價值。

⑤綜上分析，附圖編號A、C、D地上物並無相當經濟價值，應無民法第425條之1第1項規定之適用。

⑷附圖編號E1、E2房屋部分 ①依兩造不爭執事項⒉，149地號土地90年5月23日以分割繼承為原因移轉登記為林世明等2人共有，150地號土地於同日移轉登記為林世明等2人與林美雲共有，而林美雲結證稱：附圖編號E1、E2房屋我父親蓋的時候是雞舍，之後林世明等2人經我及他們彼此同意翻修後居住使用，現在只有林世明在使用，當初講好一個住左邊、一個住右邊，建物是我們3個共有，現在是全部歸給林世明使用，林世傳走的時候有跟林世明說好要把權利給林世明，我也同意建物都給林世明使用（卷第352至353、357頁），足見林世明等2人翻修附圖編號E1、E2地上物時，確有經149、150地號土地全體共有人同意，依首揭說明，符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件。

⑶依本院履勘現場拍攝之照片（卷第109至112頁），附圖編號E1、E2房屋外部為宮廟庭院，內部有宮廟大廳、客廳（有鋪設木地板）、廚房（有鋪設磁磚）、雜物間、房間、臥室、廁所等，一應俱全，可滿足基本生活需求，供日常生活起居使用，且屋況尚稱良好，另依原告所拍攝之照片（卷第335頁下方照片）外牆亦無裂痕，應具有相當經濟價值，應有民法第425條之1第1項規定之適用。

⒉系爭乙地上物部分 ⒈出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。

又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判決意旨參照）。

⒉依兩造不爭執事項⒌，通苑區漁會與林文中、海岸漁民活動中心管理委員會於83年6月30日訂立之合作興建管理使用海岸社區漁民活動中心契約書，約定合作興建管理使用海岸社區漁民活動中心，林文中提供149-1地號土地，由通苑區漁會興建系爭乙地上物，附圖編號J1、J2房屋由海岸漁民活動中心管理委員會管理提供海岸社區漁民活動集會使用，系爭I房屋歸林文中管理使用，房屋產權歸通苑區漁會，契約期間自83年7月1日起25年。

該契約約定林文中提供149-1地號土地（依兩造不爭執事項⒍之同意書，林文中提供之土地應包含149地號土地），通苑區漁會則提供系爭I房屋供林文中使用，二者顯然具有對價關係，依前開最高法院判決見解，應為租賃契約。

惟該契約存續期間為25年，至108年6月30日即為屆滿，故依兩造不爭執事項⒋通苑區漁會於108年6月30日與林世明等2人簽再立系爭契約，雙方約定林世明等2人繼續提供149-1地號土地（解釋上包含149地號土地），通苑區漁會提供活動中心現況點交，交由林世明等2人管理維護，契約存續期間自108年7月1日起至123年6月30日止共15年。

該契約期間為15年已超過5年，且訂約時間為108年6月30日，在民法第425條第2項88年4月21日增訂89年5月5日施行以後（民法債編施行法第36條第3項前段規定參照），自有該項規定之適用，而通苑區漁會並未舉證該契約有經公證，則依民法第425條第2項規定，原告並不繼受林世明等2人系爭契約之出租人地位，林世明與通苑區漁會自不能依系爭契約及占有連鎖對原告主張為有權占有，故就系爭乙地上物占用之土地，原告與通苑區漁會間並無法定租賃契約關係存在。

另土地法第103條係以有租賃關係存在為適用之前提，原告與通苑區漁會間既無租賃關係存在，自無從適用該條規定，併此敘明。

㈡爭點二 ⒈前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。

而請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。

原告提起此訴訟時，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特定之租金數額。

縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能駁回其訴。

亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得依調查之結果，定合理之租金數額。

又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立，且承租人得為租賃物之使用收益時起，承租人即有支付租金之義務。

⒉依兩造不爭執事項⒉，林世明所有149地號土地所有權全部、149-1地號土地應有部分1/2、150地號土地應有部分1/3均於110年1月18日以拍賣為原因移轉為原告所有，原告另於110年11月19日以買賣為原因向吳琇曼取得149-1地號土地應有部分1/2、150地號土地應有部分1/3，150地號土地嗣於111年5月3日分割為150、150-1地號土地，由原告取得150地號土地，代天府取得150-1地號土地。

而附圖編號E1、E2房屋占用之土地為149、150地號土地，則原告分別自110年1月18日、111年5月3日取得149、150地號土地完整所有權，可分別自各該時點起向林世明請求給付租金，原告僅請求林世明自111年5月3日起就附圖編號E1、E2房屋占用149、150地號土地之面積，依民法第425條之1第2項規定，應依法定之租賃關係給付原告租金，且兩造對於租金數額不能協議，原告乃請求法院定其數額，即屬有據。

⒊城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。

所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。

而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價。

再者，所謂「年息10%為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之。

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

原告主張應以年息10%計算，林世明則主張應以年息5%計算。

本院審酌依原告所提地籍圖資網路便民服務系統查詢資料及GOOGLE MAP查詢資料（卷第283、285頁），149、150地號土地位於苑裡漁港附近，周遭較無商業活動，然距離住宅區不遠，鄰近西濱快速道路、省道，距台鐵苑裡站約6分鐘車程，交通尚稱便利，原告利用土地係作為宮廟及住家使用等情，認本件租金應以申報地價年息7%計算為適當。

故本件租金數額，應為1,256元【計算式：（附圖編號E1面積274平方公尺×申報地價每平方公尺736元+附圖編號E2面積44平方公尺×申報地價每平方公尺312元）×年息7％÷12月=1,256.45元/月，小數點以下四捨五入】。

㈢爭點三訴之客觀預備合併，有先位、備位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，法院審理應受此先備位順序之拘束。

先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件。

必先位之訴全部無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院111年度台上字第705號判決意旨參照）。

本院既認原告先位之訴請求通苑區漁會拆除系爭地上物為有理由，就備位之訴請求相當租金不當得利部分號即無庸再為裁判。

㈣爭點四⒈林世明部分：⑴原告先位聲明第1項依民法第767條第1項規定訴請林世明拆除附表編號A、B、C、D、F、G、H地上物，因該部分地上物均無相當經濟價值，難認有民法第425條之1第1項規定之適用，無法定租賃契約關係存在，故林世明該等地上物占用土地並無正當權源，原告訴請拆除為有理由，爰判決如主文第1項所示；

原告另訴請拆除附圖編號E1、E2部分，因該部分地上物仍有相當經濟價值，有民法第425條之1第1項規定之適用，有法定租賃契約關係存在，故占用土地有正當權源，原告訴請拆除為無理由，應予駁回。

⑵土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。

且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出（最高法院87年度台上字第298號判決意旨參照）。

本院認定原告訴請通苑區漁會拆除系爭乙地上物為有理由，則依前揭最高法院判決見解，原告先位聲明第2項訴請林世明將系爭I房屋騰空並遷出，亦為有理由，爰判決如主文第2項所示；

惟原告並非系爭I房屋所有人，故其請求林世明將該屋返還原告部分，為無理由，應予駁回。

⑶原告備位聲明依民法第425條第2項規定，訴請本院核定附圖編號E1、E2房屋占用149、150地號土地之租金，及自111年5月3日起按月給付租金，為有理由，本院並核定租金數額為每月1,256元，爰判決如主文第3、4項所示。

⒉通苑區漁會部分：原告先位聲明依民法第767條第1項規定訴請通苑區漁會拆除系爭乙地上物，因系爭契約存續期間為15年超過5年且未經公證，依民法第425條第2項規定，無同條第1項買賣不過租賃之適用，故原告並不繼受系爭契約之出租人地位，通苑區漁會占用149、149-1地號土地並無正當權源，原告訴請拆除為有理由，爰判決如主文第5項所示。

本院既認原告先位之訴為有理由，就備位之訴請求租金部分即無庸再為裁判。

⒊假執行部分：原告勝訴部分，除主文第3項為形成判決並非給付判決，無從為假執行宣告外，其餘原告陳明願供擔保請准宣告假執行，林世明陳明願供擔保請准宣告免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，本院並依職權宣告通苑區漁會亦得供擔保免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
民事第二庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
書記官 劉家蕙